中古マンション価格と築年の関係

2019-06-22

中古マンションの鑑定評価を行う場合、原価法、取引事例比較法及び収益還元法を用いて価格を求めることになります。この中でも原価法は、まず、土地と建物の再調達原価(新たに同じ土地建物を調達する場合の原価)を求め、その価格に減価修正(耐用年数に基づく方法と観察減価法)を行って積算価格を求めることになります。

先日、ネット記事に中古マンション価格と築年との関係が出ていました。内容は、
1.築5年程度:新築価格の10%減くらい(売り急ぎ等条件によっては20%程度減)
2.築5年~10年:平均で25%減くらい(築12年を超えると35年住宅ローンを組めなくなるので人気が高いそうです。)
3.築10年以降:かなり割安になる。
 築20年で平均40%減、築30年で平均60%減
だそうです。

以前、不動産業者さんが築5年程度の戸建住宅は新築との比較で割安感がなく、売りにくいと言っていましたが、中古マンションも同じですね。

あと、「中古マンションは管理を買う」との言葉もあり、築年数だけでは価格は決まりませんし、対象不動産ごとの管理や修繕・維持の状態(鑑定評価だと観察原価法を用いて減価額と求めることになります。)も価格に影響を与えるので、上記の数字は一般的な目安なのかな、思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」