土地の鑑定評価額は、その接面する道路も価格形成要因となるため、道路の種類や幅員（画地条件になりますが角地・二方路など）も調べることになります。
道路は、快適性（日照・通風など）や系統・連続性、収益性（商業地）進入・搬入の容易性（特に工業地）などに影響を与えることになります。収益物件になると、道路幅員は容積率や日影に影響を与えるため重視する要件となります。
実務上、道路そのものを鑑定評価することもあります。土地価格比準表（国土交通省）によれば、道路（私道）は、共用私道（位置指定道路のようなもの）と準公道的私道に分けて減価率が決定されており、公道的要素が強くなるほど宅地への用途変更が難しくなるため、減価率も大きくなっていると考えられます。また、道路が建築基準法上の道路であるか否か、市道認定される可能性があるか否かも価格に影響してきます。
先日、ある自治体で「袋小路の私道は新たに市道に認定しない」との内規があったにも関わらず、市道認定された事件が新聞に載っていました。なぜ、このような私道は市道認定されないのでしょうか？理由は、袋小路の私道は、通常、一般の人は通行の用に使うことができず袋小路に接する土地の権利者しか使用することが無い道路だからです。このような一部の人しか利用しない道路を市の負担で管理するのは公平ではないからだと思います。
当たり前のことかもしれませんが、自治体が決めた内規にはしかりとした理由があることがわかります。