松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

ビジネスや訪日外国人によるインバウンド需要を目的に、首都圏をはじめ都市や観光地に沢山建設されたビジネスホテル、今回の新型コロナウィルス感染症の影響で逆風が吹いているようです。

このような状況下、計画されたビジネスホテルの建築は進んでおり、2021年までの3年間で客室数は24%増える見込みです。需要が減る中供給は増える、ビジネスホテルの価格競争が激しくなりそうです。

今後は価格競争に耐えれるホテル企業が残るを予想され、建築費などの初期費用を抑えて進出した大手ホテルグループの一人勝ちでは、と予測する声が聞こえました。

インバウンド需要の増加とともに上昇してきたホテルの宿泊費、旅行好きに一人として落ち着いてくれることを願っています。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

昔に建てられた住宅は、延べ面積も狭く、間取りも少ないため建て増しをするケースも見受けられます。私が以前購入した住宅団地内では、庭や1階部分の屋上に建て増しした住宅が多くみられました。

このような建て増しは、個人住宅だけではなく、公営住宅であっても開口部に部屋を増築して、間取りが広くなったものが多くあります。但し、このような合法的なものばかりではなく、違法な建て増しを行っているケースもあるようです。

先日、東京の大規模商業施設の1階屋上部分に戸建住宅が建っている記事を見ました。このような建物の1階屋上部分は、駐車場か屋外売り場びなっていることが多いのですが、珍しいケースだと思います。

このような建物、土地部分の権利関係はどうなっているのでしょうか?借地権?持分共有による所有権?とても興味深く思いました。

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ゼンリンの住宅地図、不動産のお仕事をしている方なら一度はお世話になったことがあると思います。インターネットが普及する以前は、鑑定評価で現地調査をする際、唯一頼りにする地図でしたが、最近はWEB地図を使用することが多くなりました。

そのゼンリン地図の調査(作成)について書かれた記事を見ました。やはり、現地調査は必ず行うそうです。但し、地図調製業にあたるため、測量はしていないとのこと。国土地理院などが実施した測量結果に基づいて、そこにデータを追加しての作成だそうです。最近は、表札を出していない家や、防犯意識の高まりから大変だと思います。ちなみに、ゼンリンの服を着ての調査だそうですが、私はまだ調査員の方にお会いしたことはありません。グーグールアースの調査の車は何度も見たことはありますが。

ゼンリン地図の作成において測量はしていないとのことでしたが、測量結果に基づいており、スケールをあてると大体はあっている印象です。区画整理地などで道路幅員を測ると、ほぼ6mになっいます。正確に作られているゼンリン地図、これからもお世話になることになりそうです。

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今回の新型コロナ感染症により在宅の時間が長くなった人も多いと思います。特に、テレワークを実施している企業にお勤めの方など、これを機に住宅購入を考えている人も多いとの記事も見られます。

この住宅を買うタイミングですが、結婚して収入が安定した頃、子供が成長したり次の子供が生まれた頃、などが一般的なのかと思います。

私は、住宅を含めて不動産は、買う時期を見極めて買う必要があると考えています。自分のライフサイクルではなく、地価や金利の動向を見ながら買う必要があます。この時期を見誤ると、長い人生で大きな負債を負うことになってしまいます。

バブル期に家を買われた人の話を本で読んだことがありますが、当時は地価も不動産も上昇を続けており、今、買っておかないと一生不動産を買えなくなくなるとの強迫観念から購入を決めたそうです。高値で都心から離れた不動産を購入したその後、バブルは弾けて不動産の価値は大きく下がる結果となりました。

アパグループの社長さんも、「不動産は買いたいときに買ってはいけない」と言われていましたが、一生に一度の買い物となる住宅購入、時期を見極めて有利な買い物ができればよいな、と思います。

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今回の大雨で特に九州を中心に大きな被害をもたらしました。昨今、毎年のように発生する大雨災害ですが、災害が発生する可能性の高い地名についての研究も盛んになってきたようです。

一般的に、「さんずい」の付く地名や、水、谷、田、沼、など水に関連する字の入った地名は、かっての土地の名残であると言われることが多いですが、町名変更の際、「〇〇ヶ丘」「〇〇台」など、名古屋市東部にも多くある地名にし、イメージを変えることもあると知りました。

また、一見災害とは関係なさそうですが、「蛇」とつき地名も災害リスクがあるとの記事を読みました。すなわち、蛇が多い→崖→崩すと蛇が起きてくる、ということだそうです。崖が近いということは、その周辺は崖の下、谷底の低地、災害の危険があることになります。

自然災害、忘れたころにやってくる、とは言いますが、現在はまだ忘れていないのに次の災害がやってくる現状です。ハザードマップなどで災害の危険性を把握するとともに、災害が起こった際の備えを怠らないことが大切だと思いました。

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洋館というと横浜や神戸などでは旧居留地として街ごと保存されているケースもありますが、やはり老朽化は免れず、取り壊されているのが現状です。

以前、ブログでも書きましたが、私の通っていた幼稚園の近くにも洋館が建っており、徳川園の森をバックにした異国情緒の漂う建物でしたが、かなり前に取り壊されて今はマンションが建っています。

先日、ネットで政治家尾崎行雄ゆかりの洋館が取り壊されることになり、保存に向けての運動が始まったとの記事を読みました。所在する世田谷区も関心を示しているそうです。

以前、同じような話で、上皇后美智子様のご実家が取り壊されることになり、反対運動が起こりましたが、上皇様のご意思で保存されず終わったことがありました。ゆかりの地である軽井沢町に移設の話もありましたが、そちらも上皇后様のご意思で断念されたと記憶しています。

今回の尾崎邸の保存、世田谷区などからの公金の支出は難しいと思いますが、寄付とクラウドファインディングで保存資金を集める計画だそうです。私も歴史のある古い洋館は保存して、後世に残して欲しいと思います。

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東日本大震災の後、注目されるようになった危ない街ですが、やはり地盤の弱い所や低い所、河川、湾岸の近くなどはリスクが高いようです。最近人気のタワーマンションも想定以上の地震が起きた場合、損壊する可能性はゼロではないようです。

名古屋市で震度6弱以上の地震が起こる可能性が高い(60%以上)区は全16区中8区、その中には名古屋駅のある中村区も含まれています。その他、中川区、港区、南区の4区に被害が集中するとのデータ予測でした。

あと、名古屋市で1m以上浸水する世帯が多い区ですが、中村区が92%、西区が89%となっており、庄内川など1級河川に近い区が入っています。

今回、大雨で大きな被害を受けた九州についても、以前より危険性が指摘されていたとの話もあります。災害のリスクはどの地域にもありますので、危険区域に限らずハザードマップなどで避難経路などを確認しておくことが必要だと思います。

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3月18日、国土交通省は2020年地価公示における公示地価を発表しました。今回の特徴として、三大都市圏以外の札幌、仙台、広島、福岡に加えて、他の地方圏の県庁所在地の地価、特に商業地で上昇に転じた地点がありました。人口減少が続き地価の下落が続いていた秋田市の商業地が上昇に転じており、地価上昇の影響が地方圏にまでが波及したと結果と考えられます。

理由としては、やはりニセコに代表される外国人観光客によるインバウンド需要があげられます。一方、その恩恵に預かれない他の地方圏は下落傾向が続くものと予想されます。

そのインバウンド需要ですが、今回のコロナウイルスの影響による景気悪化は避けられず、地価も下落することが予想されます。

住宅地ですが、昨年の大雨の際、浸水した地域はもちろんそのような災害リスクの高い地域の地価は下落しました。このようなリスクのある土地は東日本大震災やその後の自然災害の度に地価は下落するのですが、今回も大きな被害があり土地需要が減ったことが原因と考えられます。

最後に、今回の地価公示の特徴は、インバウンド需要と災害リスクの二つだと思いますが、コロナウイルスにより地価上昇に貢献してきたインバウンド需要が見込めなくなりました。今後の地価への影響が危惧されます。

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戸建住宅には、木造、RC造、S造などがありますが、日本の一般的な戸建住宅の主流であった木造住宅派が73.6%と過去最低になりました。8割を切ったのは初めてだそうです。ちなみに、RC造、S造などの非木造住宅派は23.7%でした。

木造の良さは、木の風合いが楽しめたり、湿気の多い日本に気候にあっているなどがあげられますが、耐震性や防音性などは非木造に劣ると言われています。木造派の減少理由として、ここ数年の自然災害の影響もあるのかと思います。

木造、非木造ともに思うことは、日本の住宅の価格は高すぎると思います。特にここ最近の建築コストの上昇により、異常な建築費になっています。国は規格型住宅を普及させるなど、低コスト住宅の開発に予算を割いて欲しいと思います。

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今月19日、国土交通省が7月1日時点の基準地価を発表しました。三大都市圏以外の商業地でも地価が上昇に転じており、地価上昇の影響が一部の地方にも波及していることが伺えました。

上昇率トップは、インバウンドの影響を受け、昨年に引き続きニセコを有する北海道倶知安町でした、その他観光地では沖縄県内の地点が多数を占めました。

その中でも住宅地の6位に名古屋市中区富士見町がつけたのが特筆すべき点だと思います。最寄り駅は地下鉄鶴舞線の上前津駅、都心から近いですが、今まで上位を占めていた名古屋駅、栄駅ではなく、都心の地価高騰の影響による割安感から上昇幅が大きくなったと考えられます。

その他名古屋圏で特徴的なことは、岐阜県多治見市と三重県朝日町の住宅地で上昇傾向が見られたことです。どちらも名古屋市からの利便性に優れ、ベッドタウンとしての需要増が理由と考えられます。以前、岐阜市駅前の商業地の地価が上昇したのも同じ要因でしたが、県外の都市であっても名古屋市への利便性のよい地域の地価の上昇傾向は続くと考えられます。

最後に、車社会といわれる名古屋市でも、最近は車を持たない人が増えており、地下鉄最寄りの利便性のよいマンションに引っ越すケースも増えているようです。地下鉄駅最寄りとそうでない地域との格差は今後開いていくものと考えられます。

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