松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

今月19日、国土交通省が7月1日時点の基準地価を発表しました。三大都市圏以外の商業地でも地価が上昇に転じており、地価上昇の影響が一部の地方にも波及していることが伺えました。

上昇率トップは、インバウンドの影響を受け、昨年に引き続きニセコを有する北海道倶知安町でした、その他観光地では沖縄県内の地点が多数を占めました。

その中でも住宅地の6位に名古屋市中区富士見町がつけたのが特筆すべき点だと思います。最寄り駅は地下鉄鶴舞線の上前津駅、都心から近いですが、今まで上位を占めていた名古屋駅、栄駅ではなく、都心の地価高騰の影響による割安感から上昇幅が大きくなったと考えられます。

その他名古屋圏で特徴的なことは、岐阜県多治見市と三重県朝日町の住宅地で上昇傾向が見られたことです。どちらも名古屋市からの利便性に優れ、ベッドタウンとしての需要増が理由と考えられます。以前、岐阜市駅前の商業地の地価が上昇したのも同じ要因でしたが、県外の都市であっても名古屋市への利便性のよい地域の地価の上昇傾向は続くと考えられます。

最後に、車社会といわれる名古屋市でも、最近は車を持たない人が増えており、地下鉄最寄りの利便性のよいマンションに引っ越すケースも増えているようです。地下鉄駅最寄りとそうでない地域との格差は今後開いていくものと考えられます。

三大都市圏及び地方中核都市、国際的な観光地やリゾート地など、地価の上昇傾向が続いています。アベノミクスによる金融緩和の影響が大きいと考えられますが、加熱する地価上昇もいつか転換期を迎えます。

バブル(実体のないもの)は、過剰な金融緩和により行き場を失った投機マネーが不動産市場に流れ込み、金融引き締めによりバブルが弾けることで終わることになります。現在の地価上昇、経済指標などから転換期が近い、との声も聞かれます。

私は地価上昇の要因は、金融緩和に加えて不動産市場の国際化があると考えます。現在は、国境を越えて瞬時に多額の投資マネーが行きかう時代であり、東京の地価であっても世界的にみればまだ安いと言われています。

アベノミクス後の不動産市場、国際化の波に乗った都市とそうではない都市との格差が発生し、現在、地価が上昇している都市間であっても格差が開いていくと考えます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

首都圏の新築マンション価格、不動産競売物件落札率・入札本数が下落傾向にあると発表されました。新築マンション価格は、土地価格及び建築費の上昇により、上昇傾向が続いていましたが、転機を迎えたようです。

特に建築費は、材料費及び人件費の上昇は激しく、特に首都圏のマンションの購買層は限られてきた感があり、延べ面積を狭くするなどして販売価格を抑えた物件が増えてきました。この下落が一時的な現象ではなく、在庫が増えた場合、バブル後のように大幅値引きで処理するのでしょうか?興味深いところです。

競売物件の落札率・入札本数も下落しており、割安感のあった競売物件にも価格上昇の影響が及んでいると考えられます(競売物件の価格が安ければ、落札率等は上がると考えれれます。)

景気の息切れ感がみられる状況で、不動産市場も転換期を迎えたとの声も聞こえます。私は不動産の購入を考えているのですが、少し様子を見ようと考えています。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

不動産取引のデータベース化は、日本ではかなり遅れており、特に投資利回りなどはアンケート結果に基づいたインデックスに頼っている現状です。

先日、三井住友銀行がブロックチェーンで大規模な不動産データベースの構築に乗り出すとの記事が出ていました。限られた企業からの情報に基づいたものなのか、広く不動産取引に携わる企業からデータを収集するのか興味深いところです。

不動産データベースの整備は、不動産業界にとって有意義なものであり、特に取引価格や的確な利回り情報が入手できれば不動産鑑定評価の精度は飛躍的に上がると思います。

不動産データベースの整備、不動産鑑定に携わる者として期待したいと思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

日本の建物の構造は、大きく分けて木造(木造軸組工法・2×4工法)、LS造(ライトスチール造)、S造(鉄骨造)、RC造(鉄筋コンクリート造)、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)になると思います。最近は建築費の高騰もあり、比較的安価であったS造の価格がRC造に近づいてきた感があります。

建物の構造は、それぞれ一長一短あり、収益性を重視するアパートはLS造やS造が多い傾向があります。ですが、賃貸経営になれたオーナーさんは、遮音性や断熱性に優れたRC造を好むと聞いたことがあります。築浅の段階はよいですが、築年が進んで建物が古くなると、やはりRC造の競争力は高いと感じることはあります。特に昨今はアパートの供給過多が続いており、品等や管理の劣る物件は空室率の上昇や家賃の値下げが発生する可能性が高いです。

最後に、建築資材の高騰は続くと思われますが、今までのものに代わる新たな構造・工法を開発し、安価で良質な建物の供給が進めばよいな、と思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

7月1日、国税庁が2019年路線価を公表しました。結果は全国平均を前年1.3%上回り、バブル崩壊後で初めて4年連続で上昇しました。インバウンド需要に沸く首都圏や3大都市圏をはじめ北海道のニセコや沖縄の観光地での上昇が目立ちました。

ちなみに、石川県と大分県は下落から上昇、兵庫県は下落から横ばいになりました。上記3件は全て観光地を抱えていることが理由だと思います。

その他26件が前年と同じく下落、上昇から下落に転じたのは滋賀県でした。大阪や京都の地価上昇の影響が滋賀県まで及ばなかったのでしょうか?彦根城や琵琶湖など観光地を抱えており、住環境の良い街も多く下落は意外に感じました。

愛知県の路線価は7年連続の上昇で、特に名古屋市中区栄地区の上昇率が顕著でした。再開発に対する期待感や、マンションやホテル用地の需要増による影響が大きいと考えられます。名駅地区についても上昇は続いており、リニアの開業をにらんだ駅西口再開発による価格の上昇傾向は続いてくものと思われます。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

以前、新潟県の越後湯沢にあるリゾートマンションを査定したことがあります。私が査定した金額がかなり安かったです。依頼者の方はかなりバブル期にかなり高額で購入したとのこと、嘆いておられました。

その越後湯沢のリゾートマンションの一つが、解体されて敷地が売却されたとのネット記事が出ていました。かかった期間は約5年、あるオーナーの熱意で区分所有の解消に至りました。マンションの解体は現行法では全員の合意が必要となりますが、リゾートマンションの所有者は全国に散らばっており、登記簿で調べたり聞き込みを行って全員の所在をつかみ、合意を取り付けたとのことです。

合意を取り付けた後の問題は解体費になりますが、一部所有者による修繕積立金が約3500万円あり、その金額があてられたそうです。何だか正直に払った人が損をしたような結果になりました。

その後、その土地は500万円で売買されたそうですが、どのような配分がなされたのか興味深いです。先頭に立ってこの計画を成功させた方はもちろん、修繕積立金の納付額によって配分されたならよいな、と思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

よく、「不動産にお買い得はない」と言われますが、特殊な事情(売り主が売り急いでいたとか、適正な価格を知らなかったとか)を除いて、買い主が大きく得するケースは少ないと思います。

不動産、土地の価格には、その価格を形成する要因(駅距離や環境、道路幅員など)があり、最近では災害に対するリスクなどの影響が大きくなった感があります。

先日の西日本豪雨で大きな被害を受けた岡山県倉敷市真備地区、ここの土地の価格はお隣の総社市の半値程度だったそうです。岡山県は降雨量が少なく、水害などのリスクななければ、かなりお買い得な地域だったかもしれません。

ですが、過去には大きな水害が何度か発生しており、そのようなリスクを織り込んだ安い価格だったといえると思います。

私は地価公示を担当している長久手市でも、大きな川に近い地域の土地価格は割安感があります。

割安な不動産、災害のリスクはもちろん、その価格を一度疑ってみる必要があると思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

 

 

 

 

7月3日、国税庁より2017年路線価が発表されました。全国の平均変動率は2年連続で上昇しました。

金融緩和による不動産投資が相変わらず好調で、訪日客向けの店舗・ホテル需要が上昇の要因と考えられます。

このような要因から、札幌、福岡などの中核都市でも地価の上昇が続いています。

 

今回の路線価で特筆すべき点は、東京都の最高路線価がバブル期を超えて最高額を更新しました。バブル期、地価が実態の収益力以上の価格となり、その崩壊により土地神話が崩壊、景気の低迷期が長く続くことになりました。

 

今回の最高値更新、実態に見合った地価上昇であり、バブルとは違うとの声も聞かれますが、政府日銀による過剰な金融緩和が要因であることは確かだと思います。今後の地価動向、本当のところは誰も予想できない、それが正直なところではないでしょうか。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

木組スクリーンのビルが名古屋市中区伏見に建築中です。このビルは碧海信用金庫伏見支店で、7階建てのビルの外側が木で覆われています。このビルの北側には地上40階建ての御園座が入るビルが建築中であり、この両ビルのコントラストが楽しめそうです。

名古屋は東京や大阪と比べると実用性重視で、遊び心のある建物が少なかったのですが、伏見にこんなおしゃれなビルが建つのは驚きです。御園座ビルの建築などで注目の集まる伏見、建物を見る楽しみのある街になって欲しいと思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」