松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

日本の建物の構造は、大きく分けて木造(木造軸組工法・2×4工法)、LS造(ライトスチール造)、S造(鉄骨造)、RC造(鉄筋コンクリート造)、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)になると思います。最近は建築費の高騰もあり、比較的安価であったS造の価格がRC造に近づいてきた感があります。

建物の構造は、それぞれ一長一短あり、収益性を重視するアパートはLS造やS造が多い傾向があります。ですが、賃貸経営になれたオーナーさんは、遮音性や断熱性に優れたRC造を好むと聞いたことがあります。築浅の段階はよいですが、築年が進んで建物が古くなると、やはりRC造の競争力は高いと感じることはあります。特に昨今はアパートの供給過多が続いており、品等や管理の劣る物件は空室率の上昇や家賃の値下げが発生する可能性が高いです。

最後に、建築資材の高騰は続くと思われますが、今までのものに代わる新たな構造・工法を開発し、安価で良質な建物の供給が進めばよいな、と思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

7月1日、国税庁が2019年路線価を公表しました。結果は全国平均を前年1.3%上回り、バブル崩壊後で初めて4年連続で上昇しました。インバウンド需要に沸く首都圏や3大都市圏をはじめ北海道のニセコや沖縄の観光地での上昇が目立ちました。

ちなみに、石川県と大分県は下落から上昇、兵庫県は下落から横ばいになりました。上記3件は全て観光地を抱えていることが理由だと思います。

その他26件が前年と同じく下落、上昇から下落に転じたのは滋賀県でした。大阪や京都の地価上昇の影響が滋賀県まで及ばなかったのでしょうか?彦根城や琵琶湖など観光地を抱えており、住環境の良い街も多く下落は意外に感じました。

愛知県の路線価は7年連続の上昇で、特に名古屋市中区栄地区の上昇率が顕著でした。再開発に対する期待感や、マンションやホテル用地の需要増による影響が大きいと考えられます。名駅地区についても上昇は続いており、リニアの開業をにらんだ駅西口再開発による価格の上昇傾向は続いてくものと思われます。

 

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以前、新潟県の越後湯沢にあるリゾートマンションを査定したことがあります。私が査定した金額がかなり安かったです。依頼者の方はかなりバブル期にかなり高額で購入したとのこと、嘆いておられました。

その越後湯沢のリゾートマンションの一つが、解体されて敷地が売却されたとのネット記事が出ていました。かかった期間は約5年、あるオーナーの熱意で区分所有の解消に至りました。マンションの解体は現行法では全員の合意が必要となりますが、リゾートマンションの所有者は全国に散らばっており、登記簿で調べたり聞き込みを行って全員の所在をつかみ、合意を取り付けたとのことです。

合意を取り付けた後の問題は解体費になりますが、一部所有者による修繕積立金が約3500万円あり、その金額があてられたそうです。何だか正直に払った人が損をしたような結果になりました。

その後、その土地は500万円で売買されたそうですが、どのような配分がなされたのか興味深いです。先頭に立ってこの計画を成功させた方はもちろん、修繕積立金の納付額によって配分されたならよいな、と思います。

 

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よく、「不動産にお買い得はない」と言われますが、特殊な事情(売り主が売り急いでいたとか、適正な価格を知らなかったとか)を除いて、買い主が大きく得するケースは少ないと思います。

不動産、土地の価格には、その価格を形成する要因(駅距離や環境、道路幅員など)があり、最近では災害に対するリスクなどの影響が大きくなった感があります。

先日の西日本豪雨で大きな被害を受けた岡山県倉敷市真備地区、ここの土地の価格はお隣の総社市の半値程度だったそうです。岡山県は降雨量が少なく、水害などのリスクななければ、かなりお買い得な地域だったかもしれません。

ですが、過去には大きな水害が何度か発生しており、そのようなリスクを織り込んだ安い価格だったといえると思います。

私は地価公示を担当している長久手市でも、大きな川に近い地域の土地価格は割安感があります。

割安な不動産、災害のリスクはもちろん、その価格を一度疑ってみる必要があると思います。

 

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7月3日、国税庁より2017年路線価が発表されました。全国の平均変動率は2年連続で上昇しました。

金融緩和による不動産投資が相変わらず好調で、訪日客向けの店舗・ホテル需要が上昇の要因と考えられます。

このような要因から、札幌、福岡などの中核都市でも地価の上昇が続いています。

 

今回の路線価で特筆すべき点は、東京都の最高路線価がバブル期を超えて最高額を更新しました。バブル期、地価が実態の収益力以上の価格となり、その崩壊により土地神話が崩壊、景気の低迷期が長く続くことになりました。

 

今回の最高値更新、実態に見合った地価上昇であり、バブルとは違うとの声も聞かれますが、政府日銀による過剰な金融緩和が要因であることは確かだと思います。今後の地価動向、本当のところは誰も予想できない、それが正直なところではないでしょうか。

 

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木組スクリーンのビルが名古屋市中区伏見に建築中です。このビルは碧海信用金庫伏見支店で、7階建てのビルの外側が木で覆われています。このビルの北側には地上40階建ての御園座が入るビルが建築中であり、この両ビルのコントラストが楽しめそうです。

名古屋は東京や大阪と比べると実用性重視で、遊び心のある建物が少なかったのですが、伏見にこんなおしゃれなビルが建つのは驚きです。御園座ビルの建築などで注目の集まる伏見、建物を見る楽しみのある街になって欲しいと思います。

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名古屋市中村区にある「黄金通」、お金持ちになれそうな地名です。その町名が「おうごんどおり」から「こがねどおり」に変更されることになりました。ちなみに私は、こがねどおりと思っていましたし、地元でもおうごんどおりと呼ぶ人はほとんどいなかったそうです。そういえば、近くにある黄金陸橋も「こがねりっきょう」、近鉄黄金駅も「こがねえき」、黄金小学校も「こがねしょうがっこう」と呼ばれています。

黄金通り以外では、15年前、昭和区の御器所「こきしょ」が「ごきそ」に変更になりました。こちらもほとんどの人が「ごきそ」と呼んでいると思います。

その他私が子供のころ聞いた話では、東区の東新町「とうしんちょう」は、「ひがししんまち」が正しいとのことでした。こちらもほとんどの人が「とうしんちょうと呼んでいると思います。変更されたのでしょうか?

このように正式名と呼び方が一致しない場合、地元からの要望後議会での審議を経て変更が認められるそうです。黄金通のケース、特に地元の人はすっきりしたのではないでしょうか。

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先日、イギリスのロンドンでタワーマンションの火災があり、多数の死傷者が出ました。ロンドンでの火災が大惨事になったのは建物に問題があり、日本のマンションは安全だと報道されています。ですが、昨年、東京消防庁の立ち入り検査の結果、高層マンションの約8割(463棟)が消防法違反を指摘されていたそうです(ちなみに同法で構想と定義されるのは、高さ31m超(11階相当)、はしご車が届く高さが基準のようです。)。軽微な違反も含めての数字だと考えられ、直ちに火災時に問題を生じるケースは少ないと思料されますが、8割は多すぎると思います。

 

今回のような火災は、タワーマンションの欠点の代表的なものになりますが、私が考えるタワーマンションの長所と短所を上げたいと思います。

 

〇長所

・眺望・景観がよい

・上から見下ろせる優越感に浸れる(高額な不動産に住んでいるという意味も含めて)

・転売時などに値崩れが少ない(現在は金融緩和で景気がよく、需要が多い)

・比較的利便性のよいところに立地しているものが多い

 

〇欠点

・価格が高い

・固定資産税等の維持費が高い

・火事の時大惨事になる可能性がある

 

日本で人気の高いタワーマンションですが、ヨーロッパでは人気がなく建てられないそうです。

やはり、価格が高いのもありますし、人が住むための土地が足りていればあえてタワーマンションを建てる必要がないのかもしれません。また、自然を好む人が多く、緑の少ないマンションを好まないのかと思います。

 

ちなみに私もタワーマンションより、庭のあり、季節の移り変わりが楽しめる一戸建てが好みです。

皆さんはどちらが好みですか?

 

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新築マンション価格の高騰が続いているようです。素地である土地の価格の値上げりに加えて建築費及び人件費等の高騰によりマンションの原価が上がっているのが原因です。不動産経済研究所によれば、首都圏のマンション価格は2015年には5518万円になりました。名古屋圏なら、居住環境の良いところで広めの戸建て住宅が買えてしまう値段ですね。

このように新築マンション価格が高騰すると、価格の値ごろな中古マンションに目が行くことになりますが、どうやら中古マンションにもお買い得はなさそうです。売り手の方もよく研究してみえるのか。駅から近いところや学校区のよいところは強気の価格設定がされていることが多いです。また、相場より高めの価格が付いている場合は、売り主の残債を基準に値付けされている場合が多いです。なので値引き要請にはシビアになる傾向があります。

時々、築浅の中古マンションはお買い得、との声を聞きますが、程度の良いものは値ごろ感がなく、お買い得な中古マンションはないと考えた方が無難です。

中古マンションを考えるのであれば、駅距離や住環境などを割り切って、人気は薄いが程度の良い割安な物件を探すのがよいのでは、と思います。

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不動産のオークションというと、裁判所が行う競売や財務局の公売などがありますが、先日、東京都で不動産を1万円から競り売りする不動産オークションが開催されました。

物件は、首都圏の戸建住宅やマンションの計6件、詳細はインターネットに公表されたそうです。落札価格は186万円~506万円、物件の詳細は見ていませんが、かなりお買い得な価格ですね。

主催者によると、物件の利回りは年10%~20%、競売ならではのリスクはありますが投資物件としての魅力は十分あると思います。

不動産のオークション、不動産の新たな売買のモデルとして今後定着していくかもしれません。

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