松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

土地の鑑定評価額は、その接面する道路も価格形成要因となるため、道路の種類や幅員(画地条件になりますが角地・二方路など)も調べることになります。

道路は、快適性(日照・通風など)や系統・連続性、収益性(商業地)進入・搬入の容易性(特に工業地)などに影響を与えることになります。収益物件になると、道路幅員は容積率や日影に影響を与えるため重視する要件となります。

実務上、道路そのものを鑑定評価することもあります。土地価格比準表(国土交通省)によれば、道路(私道)は、共用私道(位置指定道路のようなもの)と準公道的私道に分けて減価率が決定されており、公道的要素が強くなるほど宅地への用途変更が難しくなるため、減価率も大きくなっていると考えられます。また、道路が建築基準法上の道路であるか否か、市道認定される可能性があるか否かも価格に影響してきます。

先日、ある自治体で「袋小路の私道は新たに市道に認定しない」との内規があったにも関わらず、市道認定された事件が新聞に載っていました。なぜ、このような私道は市道認定されないのでしょうか?理由は、袋小路の私道は、通常、一般の人は通行の用に使うことができず袋小路に接する土地の権利者しか使用することが無い道路だからです。このような一部の人しか利用しない道路を市の負担で管理するのは公平ではないからだと思います。

当たり前のことかもしれませんが、自治体が決めた内規にはしかりとした理由があることがわかります。

 

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前回の地下埋設物のある市街化調整区域内雑種地の鑑定評価の続きです。

 

地下埋設物び減価方法は、通常の建物建設を前提とする最有効使用であれば、撤去費用+処分費用をマイナスすることになると思います。また、場合によっては、市場性減価(原状回復までの時間的ロスや心理的嫌悪感など)を考慮することになると思います。

 

前回のケースでは、地下埋設物の存在のまま土地利用を前提(最有効使用・駐車場)であることから、撤去費用等は考慮せず、心理的嫌悪感による減価のみ考慮し評価しました。

 

ちなみに、このケースで撤去費用を試算(概算値は把握済み)を行うと、土地価格を上回ることになり、撤去の想定は合理的ではないと判断されます。

 

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名古屋市近郊、トヨタ自動車のお膝元である市で行った鑑定評価です。

評価を行う上での問題は、

1.最有効使用を含め、市街化調整区域内雑種地の価格をどのように求めるか。

2.地下埋設物をどのようにみるか。

の2点だと思います。

1.についてですが、①対象不動産の存する地域のすぐ至近まで市街化区域が迫っており、市街化の影響を強く受ける地域であること、

②愛知環状鉄道の最寄り駅から近く、付近にも貸駐車場が多く見られること、

③対象地の形状のほぼ長方形であり、想定をおこなったところ駐車場による賃貸想定が可能であったこと、

などから、最有効使用を駐車場をしました。

また、2.については、対象地が以前、電話会社の鉄塔敷地であり、地下に鉄塔基礎が複数本埋まっているとのことであり、図面及び聴き取り調査から、掘削・除去は費用的に不可能と判断しました。減価については、基礎の存在により地盤が強くなるとの見方もあり、ハウスメーカー担当者より建物も基礎を避けて建てることも可能との回答があったことから減価ゼロでもよいかと思いましたが、やはり、地下に埋設物がない通常の土地を同じではおかしいと判断し、土壌汚染の際の心理的嫌悪感(スティグマ)に準じて減価を見ました。

市街化調整区域内雑種地の価格ですが、財産評価基準なども参考にしましたが、やはり地域性を考慮する必要があると考え、2社の不動産業者の方から聴き取りを行い、決定しました。聴き取り調査の際には、今回の鑑定評価以外のことでも有用な情報を得ることができました。

最後に、この鑑定評価は、東日本大震災より前に行ったもので、災害に対する意識は低かったのですが、もし、既存の基礎を活かす方向で建物想定を行った場合、地下埋設物の存在が増加要因になりうるケースもあると思いました。

 

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先日、「週刊現代」に「日本の大金持ち1000人」という特集が組まれたそうです。その中に高額所得者ベスト30(西日本編)で、1位は沖縄土地住宅会長の約20億円だったそうです。土地成金は全国に沢山いますが、賃料収入であることに加えて、桁が違いますね。ちなみに、米軍嘉手納基地内に110万坪の土地を所有しているそうです。

 

この賃料は、おそらく日本が負担していると推測されますが、収用は考えなかったのでしょうか。また、新規の賃料設定及び賃料改定は適正に行われているのでしょうか。

 

尖閣諸島の賃料2,500万円にも驚きましたが、地主としては収用による一時的な現金収入より継続的な賃料収入の方が有利なのだと思います。このような長期安定的な収入システムはビジネスモデルの理想型なのかもしれません。

 

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少し先の話ですが、来月25日、相続に関するセミナーが開催されます。

ハウスメーカーさんが主催するもので、相続問題に精通した税理士・司法書士・不動産鑑定士による合同セミナーとなります。

終了後、懇親会&相談会のお時間も設けられていますので、相続や遺言、遺産分割に関するご質問をお受けすることも可能です。

もし、ご興味をお持ちの方があれば、私のホームページよりお問い合わせください。おって詳細をお知らせ致します。

日時:8月25日(土) 14:30~17:00

会場:ナディアパーク ビジネスセンター15階

参加費:1,000円(懇親会・相談会:別途3,000円)

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今回の県内路線価の特徴は、下落基調が続く中、上昇に転じた地点が増えたこともありますが、西三河、特に安城市においては2008年と同額に回復した地点も現れたことです。

 

安城や刈谷などの刈谷税務署管内は、トヨタ自動車系企業の従業員による需要に供給が追いつかない状況で、不動産業者によれば成約価格が相場より一割高い印象とのこと。異常ですね。

 

あと、特徴としては、名駅地区が上昇、栄地区が下落で乖離が開く傾向が続いていることです。鉄道駅、特に新幹線の利便性だそうですが、今更の感があります。

 

バブル崩壊に始まりリーマンショック、ミニバブルと続きましたが、トヨタの恩恵を受ける西三河だけはずっと不動産不況も例外のようです。

 

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国税庁は2日,平成12年分の路線価を公表しました。4年連続で下落しましたが、下げ幅は平均で2.8%(平成11年:-3.1%)と縮小しました。特に,東京,大阪,名古屋などで下げ幅が縮まりました。

 

今回の特徴として,昨年発表された地価公示と同様,津波被害を受けた地域や東海・東南海・南海地震の発生が予想される静岡,三重,和歌山,徳島,高知の各県の下落率が拡大したことです。あと,過疎化の影響等人口減の著しい地域の下落率が激しくなる傾向が強まっているようです。

 

少子高齢化で人口減少が続く以上,大幅な土地需要の増大は見込めず地価の下落は今後も続くものと考えられます。

 

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先日、暴力団事務所新設反対のパレードがあったとの新聞記事が載っていました。実際、暴力団事務所の存在は土地の減価要因になります。抗争などの心配もあるからと考えられます。

 

鑑定評価を行う際にも、このような施設の存在は注意するのですが、問題があります。まず、前提として暴力団事務所がどこにあって、本当にこのような施設なのかの判断。これは、建物の外観などから判断し、周辺の聞きとりなども行って確認することになります。

 

次に、このような施設であった場合、どの程度の減価を行うかの問題があります。過去、同様のケースがあれば参考になるのですが、数が少ない上に表に出てこないことも多いのです。悩みどころになるかと思います。

 

暴力団事務所に限らず、このような施設の減価率決定は実証的なデータが少ないのですが、出来るだけ論理的な説明が出来るように決定することが大切だと思います。十分な検討を重ねた後は、評価主体(不動産鑑定士)が判断することになります。

 

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先日、在日中国大使館一等書記官のスパイ疑惑事件がありました。当事者は既に帰国していますが日本での活動中、千葉市内に中古アパート一棟を購入していたそうです。

 

ちなみにアパートは6世帯から成っており、1部屋当たりの家賃は4万円~6万円、毎月の家賃収入は30万円前後だったそうです。

 

購入価格は、築30年で約4,000万円、粗利周りで9%と言ったところです。特別お買い得な投資物件だったわけではないようです。

 

ですが、入居者は中国人が中心で、現在ほぼ満室状態、今後も口コミなどで継続的な入居が望めることを考えると、メリットは大きいのかもしれません。

 

これからは、単に利回りだけではなく、今回のような広告宣伝費を抑えられたり、長期安定的な入居が望める物件に人気が集まるかもしれません。

 

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5月 29th, 2012

地名と災害との関係

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東日本大震災以降、災害への関心が高まっていますが、その土地の地名から災害の危険性を推測する方法が注目されています。

 

例えば、「氵」が漢字に付く地名は、昔、水に浸かっていた可能性があるとか、「田」が付く地名は、昔田んぼで地盤が弱いとか。以前、静岡に住んでいたときも、「沼」が付く地名があり、大雨で周辺が冠水したことがあると聞きました。それなりの根拠はあるのでしょう。

 

一方、地名から災害危険性を予測すること懐疑的な方もいます。理由は、日本の地名は字面で解釈できないものであり、イメージが良くない漢字は良い字に書き換えられているからだそうです。例えば、「窪」を「久保」とか。また、古いと信じられている地名でも、実は明治に地租改正で整理統合されたものもあるそうです。

 

私たち不動産鑑定士が鑑定評価を行う際には、閉鎖登記簿、過去地図、航空写真を用いたり、行政担当者や地元精通者への聞き取り調査を行います。また、ハザードマップや土地条件図、愛知県であれば愛知県防災学習システムなどを利用して災害の危険性を判断しています。

 

最後に、災害の危険性は、地名なども参考にしながら上記調査を併用して総合的に判断することが必要だと思います。

 

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