松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

東名高速道路で蒲郡市街地に行かれたことがある方は、おそらく音羽蒲郡インターチェンジで降りて音羽蒲郡有料道路を利用したのでは、と思います。なぜなら別ルートで市街地に行こうとすると、曲がりくねった山道を通らなければならず、時間も掛かるからです。

 

愛知県道路維持課の話では、償還期間を2016年11月までの30年(1986年11月開通)と予定していたそうです。約4年近く短縮された計算になります。

 

この他にも私が知っている限りでも、愛岐道路や国道1号バイパス(静岡県内区間の一部)などが料金所が廃止されて無料になりました。開通して40年以上になる東名高速道路などは、既に償還が終わっていると思うのですが・・。高速道路の無料化も、近頃は全く言われなくなりました。お金の問題だけではなく、残念に思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

トヨタ自動車の営業利益が,国内外の連結ベースで1兆円に拡大する見通しとの発表がありました。エコカー補助金などにより国内の売れ行きが好調なのが原因とのことです。

 

豊田市を含む愛知県西三河地域は,トヨタ自動車をはじめ自動車関連産業が盛んな地域です。リーマンショックの際もエコカー減税・補助金で大きな落ち込みは無かったようです。今回もエコカー補助金の復活で営業利益が前期に2.8倍に拡大だそうです。

 

私は,豊田市や西三河で鑑定評価を行うことが多いのですが,不景気の影響をあまり感じたことがありません。すなわち,不動産取引も活発で地価も高いのです。不動産業者さんの話でも,トヨタ関連の従業員が買っているそうです。何でも,条件のよい物件は売り出しと同時に売れるとか。

 

その他の地方都市や補助金の恩恵に与れない地域の不動産市場が壊滅状態である一方,恩恵に与れる一部の地域のみが繁栄するこの制度について何か割り切れない思いがするのは私だけでしょうか。

 

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現物出資とは,会社設立や増資の際に個人が所有している財産を現金の代わりに資本金として出資することをいい,不動産を現物出資する際は,税理士等の証明書に加えて,不動産鑑定士の鑑定評価が必要と会社法で規定されています。

 

今回のケースは,和歌山県白浜町の山林で,実際には数億円程度のものが20億円と不当に評価されていたものでした。ある不動産鑑定士事務所が行った鑑定評価をもとに価値が決められたとのことでした。

 

ちなみに,対象となった山林は,増資の1ヶ月前の取引で「3億数千万円」,管財人が依頼した別の不動産鑑定士の評価では「4億数千万円」,現在は土地の買い手がつかない状態で、「1700万円」と査定した不動産業者もいました。

 

不動産鑑定評価額は,評価主体によっては価格に差違は生じますが,今回のケースは酷すぎます。このような不動産鑑定制度の信頼を貶めるような評価には厳しい処分で臨んで欲しいと思います。

 

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少し前から問題となっている外資の山林買収ですが,日本国内で約1100ヘクタールに上がることが読売新聞社の調査で判明しました。外にも,日本人も名義を借りて取得するケースもあり,この数字は氷山の一角とみられます。

 

このうち,94%は北海道であることから,水資源の買い占め目的との意見もありますが,真の目的はよくわかっていません。単なる転売目的ではないと思います。

 

水資源,特に水源地の安定した確保は日本国の存亡に関わる問題だけに,国・地方自治体が早急に法整備を行い,外国人の取得に規制をかけるべきだと思います。

 

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名古屋市は、市土地開発公社の解散を検討していることを明らかにしました。

 

バブル崩壊以前は、土地神話がありましたから値上がりを期待して土地を取得することは、意義があったと思います。ですが、バブル崩壊後、地価は値下がりを続け、売却益を期待できない以上、不要な不動産は本当の意味での資産ではなくなっています。土地は所有するだけでも税金等の費用がかかりますから。大企業がこぞって研修センターや保養所を売却したのは、このことに気づいたからなのです。

 

ちなみに、2011年度末、名古屋市土地開発公社が保有する土地約47ヘクタールが5年以上利用されていない「塩漬け」の土地で、土地の取得価格に金利を加えた帳簿上の価格(簿価)は約628億円、時価(推定)は約246億円となっています。残存価値は約40%、対策を取るのが遅すぎますね。

 

名古屋市は十数年で公社保有の土地を買い戻すとしていますが、「不動産は生もの」、価値が下がる前に一刻も早く売却処分した方がいいと思います。

 

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先月24日、財務省は東日本大震災の復興財源に充てるため、旧衆議院高輪宿舎を東京都に売却する方針を固めました。東京都は購入した土地を道路用地にあてる方針だそうです。

東京都は旧宿舎の建物は使用しないことになりますが、売却価格は取り壊し費用を考慮した価格になるのでしょうか。また、土地の価格も路線価で計算すると約100億円とのことでした。この“路線価で計算”ですが、相続税路線価を0.8で割り戻して単純に出した価格なのでしょうか。興味深いです。

 

ちなみに、旧宿舎の敷地面積は1万3691平方メートルあり、単純な路線価割り戻しの方法で求められた価格と時価は大きく乖離していると思われます。

 

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再開発の続く名古屋駅前ですが、今年7月に新ビルが開業予定です。ビルは中部経済新聞社と名古屋鉄道、東和不動産が共同で建設するもので、地下2階、地上17階の商業ビルとなっています。名称は「名古屋クロスコートタワー」、なんだか都会的な印象があります。

このビルの売りは飲食店などが13店舗入る商業ゾーンで、駅に近いことから「チカマチラウンジ」と名付けられました。アウトドア用品店も入るそうですが、どんなお店が入るのでしょうか。興味深いです。

ほとんどの再開発ビルには飲食店街が入っていますが、よい意味での競争効果で名古屋の新名所になって欲しいと思います。

 

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愛知大学名古屋校舎(愛知県みよし市)が、今月名駅近くの笹島地区に移転しました。名古屋周辺の私大の一部都心への移転は続いていましたが、全面移転は愛知大学が初めてになると思います。

郊外に立地する大学が移転すると、残された大学跡地の再利用の問題とともに、下宿学生向けに建てられたアパートをどうするかが問題となります。学生向けアパートは単身者向けに造られており、家族向けへの転用が無理のため、立地に劣る物件だとこのまま空室が続くことになりかねません。また、今回の場合は、「学生の下宿」等位条件で建築許可が下りているので、校舎が移転しても学生以外には貸し出せないそうです。

これまでは、大学近くの土地は賃貸経営によいとされてきましたが、今回のような都心回帰の流れが進むと、必ずしも安泰とは言えないようです。

 

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