松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

先日、大阪市港湾局が市有地を財産台帳に登録しないまま第3セクターに貸していたことが問題となりました。

本来なら、市有地を貸す際には路線価に土地の広さを加味して決めた基準賃料を適用するところ、このケースでは、不動産鑑定士が独自に算定した年間賃料844万円を契約賃料として採用していたそうです。

 

大阪市が採用している路線価方式は、土地の個別性が詳細に反映されないデメリットはありますが、公共用地を貸し出すさいなど公平性を保つためには妥当性のある方式だと思います。今回のケースでは、鑑定賃料が市の規準賃料の5分の1~7分の1程度だったそうです。

 

賃料評価に精通した不動産鑑定士が厳密に鑑定評価方式を適用したのなら、路線価方式より正確な賃料が算出されるはずです。ですが、今回のケースは安すぎます。恣意的に低く鑑定したものと考えられます。このような不当な鑑定評価が後を絶たないこと、一不動産鑑定士として残念に思います。

 

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長らく未利用地となっていた国鉄旧笹島貨物駅跡地(名駅南地区・笹島地区)が、愛知大学の進出で活気付いてきました。先日、新聞に記念式典の記事が写真入りで出ていましたが、未来的な建物で、快適に大学生活がおくれそうな雰囲気です。

 

都心、しかも名古屋駅から近い立地は、名古屋圏の学生の通学の便を考えても有利ですし、これからも増えるであろう社会人学生の取り込みも面でも優位に立てると思います。正直、私も大学で学び直したいと思いました。

 

名駅南地区は、今後も再開発が続きますが、愛知大学の進出が新しい街ができる物語の序章になりそうです。

 

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2007年に計画された納屋橋東地区(名古屋市中区栄)の再開発計画が見直され、新たな再開発構想がまとめられました。

 

当初計画では、ホテルとオフィスが入る地上42階の商業棟と360戸入居できる住宅棟が計画されていましたが、新構想ではホテルの計画はなくなり、オフィスビルの規模は大幅縮小、約400戸入居できる住宅棟とショッピングモール、衣料品店が入る商業施設に変更されました。

 

名古屋のオフィス需要は、現在名駅地区の一人勝ち状態で、伏見、丸の内は苦戦が続いています。この傾向は今後も続くと予想されますし、マンション市場の都心回帰の流れは今後一層強まるものと考えられることからも、今回の計画変更は正解だと思います。

 

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ビールが美味しい季節になりました。名古屋市内でも、名駅地区では大名古屋ビルヂング屋上の「マイアミ」や、名鉄百貨店屋上、柳橋中央市場など、栄地区でも丸栄百貨店屋上などが人気です。最近では、テレビ塔の真下にもビアガーデンがあるようです。

 

ビアガーデンというと、以前は飲むことが中心で、食事はいまいちの所が多かったように感じますが、今時の人々は舌が肥えているのか、どこも美味しくなりました。

 

ナイターにビール(ドーム球場はダメですが)が合うように、ビアガーデンにビール、星空にビールはよく似合うようです。

 

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愛知県蒲郡市は、戦前から文人が愛した景勝地で、名古屋圏から近い行楽地として人気があります。最近ではラグーナ蒲郡や蒲郡クラッシックホテル(旧蒲郡プリンスホテル)などで知られています。

 

旧ふきぬき観光ホテルも、私が子供の頃はよくテレビでコマーシャルが流れていました。観光ホテルというと、当時は敷居が高いイメージでしたが、従業員の方が出ていて、親近感が湧いたものです。

 

このふきぬき観光ホテルも、1998年に破綻後、長らく廃墟スポットとして人気があったようです。その後放火され、今回強制執行を受けた宗教法人が購入する前には無残な状態であったようです。

 

この宗教法人も、結局土地賃料の支払いが不能となり(土地は三谷町財産区所有)、立ち退き強制執行を受けることになりました。再建を期待していたので残念に思います。

 

土地建物の今後ですが、「湯快リゾート」のような温泉旅館グループが買収して再建してもらえたらいいと思います。蒲郡の温泉街も活気付くと思いますし、そうなったら私も行きたいと思います。

 

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名駅前の再開発が続く中,JR東海は名駅前の新ビル完成を1年前倒しし,2015年末にすると発表しました。同年秋に同じく完成予定である大名古屋ビルヂングや旧名古屋中央郵便局跡地の新ビルとのオフィス獲得競争を意識したようです。

 

このような名駅再開発は,名古屋が東京圏に取り込まれつつあることが要因にあるように思います。以前は,東海銀行や松坂屋など名古屋が本店である大企業の存在で名古屋駅の優位性は今ほど無かったと思います。やはり,どこに行くにのも駅から近い方が便利ですから。

 

ちなみに,2027年にリニアが東京-名古屋間で開通予定ですが,名古屋が東京の衛星都市化する傾向にますます拍車がかかるものと思われます。

 

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昨日、私が参加しているアイチ士業ネットワークで勉強会の講師を担当させて頂きました。

 

今回は、士業ネットワークの中でも一番新しいMF6での勉強会です。

 

テーマは、「知っていると役に立つ不動産のお話」、不動産・土地の見方や相場・時価の簡易な把握方法についてお話ししました。

 

皆様熱心に聞いてくださり感激でした。また、質疑応答の時間も沢山のご質問を頂き嬉しく思いました。

 

また、このような機会があれば、お話したいと思います。

 

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東名高速道路で蒲郡市街地に行かれたことがある方は、おそらく音羽蒲郡インターチェンジで降りて音羽蒲郡有料道路を利用したのでは、と思います。なぜなら別ルートで市街地に行こうとすると、曲がりくねった山道を通らなければならず、時間も掛かるからです。

 

愛知県道路維持課の話では、償還期間を2016年11月までの30年(1986年11月開通)と予定していたそうです。約4年近く短縮された計算になります。

 

この他にも私が知っている限りでも、愛岐道路や国道1号バイパス(静岡県内区間の一部)などが料金所が廃止されて無料になりました。開通して40年以上になる東名高速道路などは、既に償還が終わっていると思うのですが・・。高速道路の無料化も、近頃は全く言われなくなりました。お金の問題だけではなく、残念に思います。

 

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トヨタ自動車の営業利益が,国内外の連結ベースで1兆円に拡大する見通しとの発表がありました。エコカー補助金などにより国内の売れ行きが好調なのが原因とのことです。

 

豊田市を含む愛知県西三河地域は,トヨタ自動車をはじめ自動車関連産業が盛んな地域です。リーマンショックの際もエコカー減税・補助金で大きな落ち込みは無かったようです。今回もエコカー補助金の復活で営業利益が前期に2.8倍に拡大だそうです。

 

私は,豊田市や西三河で鑑定評価を行うことが多いのですが,不景気の影響をあまり感じたことがありません。すなわち,不動産取引も活発で地価も高いのです。不動産業者さんの話でも,トヨタ関連の従業員が買っているそうです。何でも,条件のよい物件は売り出しと同時に売れるとか。

 

その他の地方都市や補助金の恩恵に与れない地域の不動産市場が壊滅状態である一方,恩恵に与れる一部の地域のみが繁栄するこの制度について何か割り切れない思いがするのは私だけでしょうか。

 

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現物出資とは,会社設立や増資の際に個人が所有している財産を現金の代わりに資本金として出資することをいい,不動産を現物出資する際は,税理士等の証明書に加えて,不動産鑑定士の鑑定評価が必要と会社法で規定されています。

 

今回のケースは,和歌山県白浜町の山林で,実際には数億円程度のものが20億円と不当に評価されていたものでした。ある不動産鑑定士事務所が行った鑑定評価をもとに価値が決められたとのことでした。

 

ちなみに,対象となった山林は,増資の1ヶ月前の取引で「3億数千万円」,管財人が依頼した別の不動産鑑定士の評価では「4億数千万円」,現在は土地の買い手がつかない状態で、「1700万円」と査定した不動産業者もいました。

 

不動産鑑定評価額は,評価主体によっては価格に差違は生じますが,今回のケースは酷すぎます。このような不動産鑑定制度の信頼を貶めるような評価には厳しい処分で臨んで欲しいと思います。

 

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