松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

日本の不動産価格は2極化が叫ばれて久しいですが、アベノミクスによる金融緩和以降、3極化の傾向が見られるようになりました。

ファンドバブル以降、上昇を続けた三大都市圏の地価上昇率が鈍化し、三大都市圏以外の地方中核都市の地価が上昇、そして下落を続けるその他地方都市という構図になりつつあります。

先頃始まったゼロ金利の追い風はありますが、三大都市圏の駅近商業地の地価は上がりすぎた印象があります。投資マネーはそのような割高な物件を避け、購入可能な都市の物件に流れているようです。

愛知県内でも、豊橋市など投資適格性に疑問符が付く地域において投資物件の売買があったそうです。

私はこの3極化は一時的なものであり、アベノミクスによる好景気の終焉とともに2極化に戻ると予想しています。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所 」

最近、賃料評価のご相談が増えているように感じます。確かに、土地の価格に関しては、路線価や地価公示などのHPからみられますし、建物は固定資産税の評価額などで対応することも可能でしょうが、賃料、特に地代は客観的な指標が乏しいからだと思われます(借地権や底地に関しても言えると思います)。

賃料、、特に継続賃料の鑑定評価は、作業量も多く、評価主体の判断が求められる箇所が多いため報酬も高額になる傾向があります。また、依頼者が賃借人の場合、経費に関する資料(固定資産税や管理費等)の入手が難しく、さらに作業量が増えることになります。

このような理由から正式な鑑定評価ではなく、簡易なものを求められる方も多いのですが、上記で述べたように作業を端折ることが難しい上に査定根拠が弱くなるので簡易な査定書はお引き受けすることができないのが現状です。

ですが、裁判などにおいては、私の鑑定評価書でよい結果を生むケースも多いので、費用の問題が無い場合は鑑定評価書をおすすめしているのですが。

 

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私は,商業地(商業店舗)の鑑定評価を行う時,まず,その土地の存する商業地域の集客力をイメージするようにしています。その商業地域を利用する人は,どこに住んでいて,どのようにその商業地域に向かうのか,目的は何か.などです。その商業地域を利用する利用する人がいなければ,その商業地域としての存在価値はなく,住宅との混在地域から移行地を経て最終的には住宅地域になってしまうでしょう。今は寂れた商店街などをイメージするとわかりやすいと思います。

路線商業地になると,一般的に交通量のある路線沿いの土地であり,自動車で来るお客さんを取り込むことになります。なので,土地の面積もある程度の規模がないと競争力は落ちることになります。中央分離帯も,無い道路沿いが好まれることになります。

私が住んでいるところの近くの国道沿いも路線商業地域になっているのですが,同じ路線でも南側と北側とで違う地域になっている印象があります。理由は,北側は地下鉄の駅背後地になっており,比較的低層店舗なども見られますが,南側はロードサイド店舗が中心となっています。

同じ路線沿いでも違った顔を持っている・・・,商業地に限らす,鑑定評価は奥が深いと感じました。

 

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土地の鑑定評価額は、その接面する道路も価格形成要因となるため、道路の種類や幅員(画地条件になりますが角地・二方路など)も調べることになります。

道路は、快適性(日照・通風など)や系統・連続性、収益性(商業地)進入・搬入の容易性(特に工業地)などに影響を与えることになります。収益物件になると、道路幅員は容積率や日影に影響を与えるため重視する要件となります。

実務上、道路そのものを鑑定評価することもあります。土地価格比準表(国土交通省)によれば、道路(私道)は、共用私道(位置指定道路のようなもの)と準公道的私道に分けて減価率が決定されており、公道的要素が強くなるほど宅地への用途変更が難しくなるため、減価率も大きくなっていると考えられます。また、道路が建築基準法上の道路であるか否か、市道認定される可能性があるか否かも価格に影響してきます。

先日、ある自治体で「袋小路の私道は新たに市道に認定しない」との内規があったにも関わらず、市道認定された事件が新聞に載っていました。なぜ、このような私道は市道認定されないのでしょうか?理由は、袋小路の私道は、通常、一般の人は通行の用に使うことができず袋小路に接する土地の権利者しか使用することが無い道路だからです。このような一部の人しか利用しない道路を市の負担で管理するのは公平ではないからだと思います。

当たり前のことかもしれませんが、自治体が決めた内規にはしかりとした理由があることがわかります。

 

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前回の地下埋設物のある市街化調整区域内雑種地の鑑定評価の続きです。

 

地下埋設物び減価方法は、通常の建物建設を前提とする最有効使用であれば、撤去費用+処分費用をマイナスすることになると思います。また、場合によっては、市場性減価(原状回復までの時間的ロスや心理的嫌悪感など)を考慮することになると思います。

 

前回のケースでは、地下埋設物の存在のまま土地利用を前提(最有効使用・駐車場)であることから、撤去費用等は考慮せず、心理的嫌悪感による減価のみ考慮し評価しました。

 

ちなみに、このケースで撤去費用を試算(概算値は把握済み)を行うと、土地価格を上回ることになり、撤去の想定は合理的ではないと判断されます。

 

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名古屋市近郊、トヨタ自動車のお膝元である市で行った鑑定評価です。

評価を行う上での問題は、

1.最有効使用を含め、市街化調整区域内雑種地の価格をどのように求めるか。

2.地下埋設物をどのようにみるか。

の2点だと思います。

1.についてですが、①対象不動産の存する地域のすぐ至近まで市街化区域が迫っており、市街化の影響を強く受ける地域であること、

②愛知環状鉄道の最寄り駅から近く、付近にも貸駐車場が多く見られること、

③対象地の形状のほぼ長方形であり、想定をおこなったところ駐車場による賃貸想定が可能であったこと、

などから、最有効使用を駐車場をしました。

また、2.については、対象地が以前、電話会社の鉄塔敷地であり、地下に鉄塔基礎が複数本埋まっているとのことであり、図面及び聴き取り調査から、掘削・除去は費用的に不可能と判断しました。減価については、基礎の存在により地盤が強くなるとの見方もあり、ハウスメーカー担当者より建物も基礎を避けて建てることも可能との回答があったことから減価ゼロでもよいかと思いましたが、やはり、地下に埋設物がない通常の土地を同じではおかしいと判断し、土壌汚染の際の心理的嫌悪感(スティグマ)に準じて減価を見ました。

市街化調整区域内雑種地の価格ですが、財産評価基準なども参考にしましたが、やはり地域性を考慮する必要があると考え、2社の不動産業者の方から聴き取りを行い、決定しました。聴き取り調査の際には、今回の鑑定評価以外のことでも有用な情報を得ることができました。

最後に、この鑑定評価は、東日本大震災より前に行ったもので、災害に対する意識は低かったのですが、もし、既存の基礎を活かす方向で建物想定を行った場合、地下埋設物の存在が増加要因になりうるケースもあると思いました。

 

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先日、「週刊現代」に「日本の大金持ち1000人」という特集が組まれたそうです。その中に高額所得者ベスト30(西日本編)で、1位は沖縄土地住宅会長の約20億円だったそうです。土地成金は全国に沢山いますが、賃料収入であることに加えて、桁が違いますね。ちなみに、米軍嘉手納基地内に110万坪の土地を所有しているそうです。

 

この賃料は、おそらく日本が負担していると推測されますが、収用は考えなかったのでしょうか。また、新規の賃料設定及び賃料改定は適正に行われているのでしょうか。

 

尖閣諸島の賃料2,500万円にも驚きましたが、地主としては収用による一時的な現金収入より継続的な賃料収入の方が有利なのだと思います。このような長期安定的な収入システムはビジネスモデルの理想型なのかもしれません。

 

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少し先の話ですが、来月25日、相続に関するセミナーが開催されます。

ハウスメーカーさんが主催するもので、相続問題に精通した税理士・司法書士・不動産鑑定士による合同セミナーとなります。

終了後、懇親会&相談会のお時間も設けられていますので、相続や遺言、遺産分割に関するご質問をお受けすることも可能です。

もし、ご興味をお持ちの方があれば、私のホームページよりお問い合わせください。おって詳細をお知らせ致します。

日時:8月25日(土) 14:30~17:00

会場:ナディアパーク ビジネスセンター15階

参加費:1,000円(懇親会・相談会:別途3,000円)

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今回の県内路線価の特徴は、下落基調が続く中、上昇に転じた地点が増えたこともありますが、西三河、特に安城市においては2008年と同額に回復した地点も現れたことです。

 

安城や刈谷などの刈谷税務署管内は、トヨタ自動車系企業の従業員による需要に供給が追いつかない状況で、不動産業者によれば成約価格が相場より一割高い印象とのこと。異常ですね。

 

あと、特徴としては、名駅地区が上昇、栄地区が下落で乖離が開く傾向が続いていることです。鉄道駅、特に新幹線の利便性だそうですが、今更の感があります。

 

バブル崩壊に始まりリーマンショック、ミニバブルと続きましたが、トヨタの恩恵を受ける西三河だけはずっと不動産不況も例外のようです。

 

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国税庁は2日,平成12年分の路線価を公表しました。4年連続で下落しましたが、下げ幅は平均で2.8%(平成11年:-3.1%)と縮小しました。特に,東京,大阪,名古屋などで下げ幅が縮まりました。

 

今回の特徴として,昨年発表された地価公示と同様,津波被害を受けた地域や東海・東南海・南海地震の発生が予想される静岡,三重,和歌山,徳島,高知の各県の下落率が拡大したことです。あと,過疎化の影響等人口減の著しい地域の下落率が激しくなる傾向が強まっているようです。

 

少子高齢化で人口減少が続く以上,大幅な土地需要の増大は見込めず地価の下落は今後も続くものと考えられます。

 

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