洋館というと横浜や神戸などでは旧居留地として街ごと保存されているケースもありますが、やはり老朽化は免れず、取り壊されているのが現状です。
以前、ブログでも書きましたが、私の通っていた幼稚園の近くにも洋館が建っており、徳川園の森をバックにした異国情緒の漂う建物でしたが、かなり前に取り壊されて今はマンションが建っています。
先日、ネットで政治家尾崎行雄ゆかりの洋館が取り壊されることになり、保存に向けての運動が始まったとの記事を読みました。所在する世田谷区も関心を示しているそうです。
以前、同じような話で、上皇后美智子様のご実家が取り壊されることになり、反対運動が起こりましたが、上皇様のご意思で保存されず終わったことがありました。ゆかりの地である軽井沢町に移設の話もありましたが、そちらも上皇后様のご意思で断念されたと記憶しています。
今回の尾崎邸の保存、世田谷区などからの公金の支出は難しいと思いますが、寄付とクラウドファインディングで保存資金を集める計画だそうです。私も歴史のある古い洋館は保存して、後世に残して欲しいと思います。
東日本大震災の後、注目されるようになった危ない街ですが、やはり地盤の弱い所や低い所、河川、湾岸の近くなどはリスクが高いようです。最近人気のタワーマンションも想定以上の地震が起きた場合、損壊する可能性はゼロではないようです。
名古屋市で震度6弱以上の地震が起こる可能性が高い（60％以上）区は全16区中8区、その中には名古屋駅のある中村区も含まれています。その他、中川区、港区、南区の4区に被害が集中するとのデータ予測でした。
あと、名古屋市で１ｍ以上浸水する世帯が多い区ですが、中村区が92％、西区が89％となっており、庄内川など1級河川に近い区が入っています。
今回、大雨で大きな被害を受けた九州についても、以前より危険性が指摘されていたとの話もあります。災害のリスクはどの地域にもありますので、危険区域に限らずハザードマップなどで避難経路などを確認しておくことが必要だと思います。
３月１８日、国土交通省は２０２０年地価公示における公示地価を発表しました。今回の特徴として、三大都市圏以外の札幌、仙台、広島、福岡に加えて、他の地方圏の県庁所在地の地価、特に商業地で上昇に転じた地点がありました。人口減少が続き地価の下落が続いていた秋田市の商業地が上昇に転じており、地価上昇の影響が地方圏にまでが波及したと結果と考えられます。
理由としては、やはりニセコに代表される外国人観光客によるインバウンド需要があげられます。一方、その恩恵に預かれない他の地方圏は下落傾向が続くものと予想されます。
そのインバウンド需要ですが、今回のコロナウイルスの影響による景気悪化は避けられず、地価も下落することが予想されます。
住宅地ですが、昨年の大雨の際、浸水した地域はもちろんそのような災害リスクの高い地域の地価は下落しました。このようなリスクのある土地は東日本大震災やその後の自然災害の度に地価は下落するのですが、今回も大きな被害があり土地需要が減ったことが原因と考えられます。
最後に、今回の地価公示の特徴は、インバウンド需要と災害リスクの二つだと思いますが、コロナウイルスにより地価上昇に貢献してきたインバウンド需要が見込めなくなりました。今後の地価への影響が危惧されます。
戸建住宅には、木造、ＲＣ造、Ｓ造などがありますが、日本の一般的な戸建住宅の主流であった木造住宅派が73.6％と過去最低になりました。8割を切ったのは初めてだそうです。ちなみに、ＲＣ造、Ｓ造などの非木造住宅派は23.7％でした。
木造の良さは、木の風合いが楽しめたり、湿気の多い日本に気候にあっているなどがあげられますが、耐震性や防音性などは非木造に劣ると言われています。木造派の減少理由として、ここ数年の自然災害の影響もあるのかと思います。
木造、非木造ともに思うことは、日本の住宅の価格は高すぎると思います。特にここ最近の建築コストの上昇により、異常な建築費になっています。国は規格型住宅を普及させるなど、低コスト住宅の開発に予算を割いて欲しいと思います。
今月１９日、国土交通省が７月１日時点の基準地価を発表しました。三大都市圏以外の商業地でも地価が上昇に転じており、地価上昇の影響が一部の地方にも波及していることが伺えました。
上昇率トップは、インバウンドの影響を受け、昨年に引き続きニセコを有する北海道倶知安町でした、その他観光地では沖縄県内の地点が多数を占めました。
その中でも住宅地の６位に名古屋市中区富士見町がつけたのが特筆すべき点だと思います。最寄り駅は地下鉄鶴舞線の上前津駅、都心から近いですが、今まで上位を占めていた名古屋駅、栄駅ではなく、都心の地価高騰の影響による割安感から上昇幅が大きくなったと考えられます。
その他名古屋圏で特徴的なことは、岐阜県多治見市と三重県朝日町の住宅地で上昇傾向が見られたことです。どちらも名古屋市からの利便性に優れ、ベッドタウンとしての需要増が理由と考えられます。以前、岐阜市駅前の商業地の地価が上昇したのも同じ要因でしたが、県外の都市であっても名古屋市への利便性のよい地域の地価の上昇傾向は続くと考えられます。
最後に、車社会といわれる名古屋市でも、最近は車を持たない人が増えており、地下鉄最寄りの利便性のよいマンションに引っ越すケースも増えているようです。地下鉄駅最寄りとそうでない地域との格差は今後開いていくものと考えられます。
三大都市圏及び地方中核都市、国際的な観光地やリゾート地など、地価の上昇傾向が続いています。アベノミクスによる金融緩和の影響が大きいと考えられますが、加熱する地価上昇もいつか転換期を迎えます。
バブル（実体のないもの）は、過剰な金融緩和により行き場を失った投機マネーが不動産市場に流れ込み、金融引き締めによりバブルが弾けることで終わることになります。現在の地価上昇、経済指標などから転換期が近い、との声も聞かれます。
私は地価上昇の要因は、金融緩和に加えて不動産市場の国際化があると考えます。現在は、国境を越えて瞬時に多額の投資マネーが行きかう時代であり、東京の地価であっても世界的にみればまだ安いと言われています。
アベノミクス後の不動産市場、国際化の波に乗った都市とそうではない都市との格差が発生し、現在、地価が上昇している都市間であっても格差が開いていくと考えます。
首都圏の新築マンション価格、不動産競売物件落札率・入札本数が下落傾向にあると発表されました。新築マンション価格は、土地価格及び建築費の上昇により、上昇傾向が続いていましたが、転機を迎えたようです。
特に建築費は、材料費及び人件費の上昇は激しく、特に首都圏のマンションの購買層は限られてきた感があり、延べ面積を狭くするなどして販売価格を抑えた物件が増えてきました。この下落が一時的な現象ではなく、在庫が増えた場合、バブル後のように大幅値引きで処理するのでしょうか？興味深いところです。
競売物件の落札率・入札本数も下落しており、割安感のあった競売物件にも価格上昇の影響が及んでいると考えられます（競売物件の価格が安ければ、落札率等は上がると考えれれます。）
景気の息切れ感がみられる状況で、不動産市場も転換期を迎えたとの声も聞こえます。私は不動産の購入を考えているのですが、少し様子を見ようと考えています。
不動産取引のデータベース化は、日本ではかなり遅れており、特に投資利回りなどはアンケート結果に基づいたインデックスに頼っている現状です。
先日、三井住友銀行がブロックチェーンで大規模な不動産データベースの構築に乗り出すとの記事が出ていました。限られた企業からの情報に基づいたものなのか、広く不動産取引に携わる企業からデータを収集するのか興味深いところです。
不動産データベースの整備は、不動産業界にとって有意義なものであり、特に取引価格や的確な利回り情報が入手できれば不動産鑑定評価の精度は飛躍的に上がると思います。
不動産データベースの整備、不動産鑑定に携わる者として期待したいと思います。
日本の建物の構造は、大きく分けて木造（木造軸組工法・２×４工法）、LS造（ライトスチール造）、S造（鉄骨造）、RC造（鉄筋コンクリート造）、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）になると思います。最近は建築費の高騰もあり、比較的安価であったS造の価格がRC造に近づいてきた感があります。
建物の構造は、それぞれ一長一短あり、収益性を重視するアパートはLS造やS造が多い傾向があります。ですが、賃貸経営になれたオーナーさんは、遮音性や断熱性に優れたRC造を好むと聞いたことがあります。築浅の段階はよいですが、築年が進んで建物が古くなると、やはりRC造の競争力は高いと感じることはあります。特に昨今はアパートの供給過多が続いており、品等や管理の劣る物件は空室率の上昇や家賃の値下げが発生する可能性が高いです。
最後に、建築資材の高騰は続くと思われますが、今までのものに代わる新たな構造・工法を開発し、安価で良質な建物の供給が進めばよいな、と思います。
７月１日、国税庁が２０１９年路線価を公表しました。結果は全国平均を前年1.3％上回り、バブル崩壊後で初めて４年連続で上昇しました。インバウンド需要に沸く首都圏や３大都市圏をはじめ北海道のニセコや沖縄の観光地での上昇が目立ちました。
ちなみに、石川県と大分県は下落から上昇、兵庫県は下落から横ばいになりました。上記３件は全て観光地を抱えていることが理由だと思います。
その他２６件が前年と同じく下落、上昇から下落に転じたのは滋賀県でした。大阪や京都の地価上昇の影響が滋賀県まで及ばなかったのでしょうか？彦根城や琵琶湖など観光地を抱えており、住環境の良い街も多く下落は意外に感じました。
愛知県の路線価は７年連続の上昇で、特に名古屋市中区栄地区の上昇率が顕著でした。再開発に対する期待感や、マンションやホテル用地の需要増による影響が大きいと考えられます。名駅地区についても上昇は続いており、リニアの開業をにらんだ駅西口再開発による価格の上昇傾向は続いてくものと思われます。