松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

先日、イギリスのロンドンでタワーマンションの火災があり、多数の死傷者が出ました。ロンドンでの火災が大惨事になったのは建物に問題があり、日本のマンションは安全だと報道されています。ですが、昨年、東京消防庁の立ち入り検査の結果、高層マンションの約8割(463棟)が消防法違反を指摘されていたそうです(ちなみに同法で構想と定義されるのは、高さ31m超(11階相当)、はしご車が届く高さが基準のようです。)。軽微な違反も含めての数字だと考えられ、直ちに火災時に問題を生じるケースは少ないと思料されますが、8割は多すぎると思います。

 

今回のような火災は、タワーマンションの欠点の代表的なものになりますが、私が考えるタワーマンションの長所と短所を上げたいと思います。

 

〇長所

・眺望・景観がよい

・上から見下ろせる優越感に浸れる(高額な不動産に住んでいるという意味も含めて)

・転売時などに値崩れが少ない(現在は金融緩和で景気がよく、需要が多い)

・比較的利便性のよいところに立地しているものが多い

 

〇欠点

・価格が高い

・固定資産税等の維持費が高い

・火事の時大惨事になる可能性がある

 

日本で人気の高いタワーマンションですが、ヨーロッパでは人気がなく建てられないそうです。

やはり、価格が高いのもありますし、人が住むための土地が足りていればあえてタワーマンションを建てる必要がないのかもしれません。また、自然を好む人が多く、緑の少ないマンションを好まないのかと思います。

 

ちなみに私もタワーマンションより、庭のあり、季節の移り変わりが楽しめる一戸建てが好みです。

皆さんはどちらが好みですか?

 

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新築マンション価格の高騰が続いているようです。素地である土地の価格の値上げりに加えて建築費及び人件費等の高騰によりマンションの原価が上がっているのが原因です。不動産経済研究所によれば、首都圏のマンション価格は2015年には5518万円になりました。名古屋圏なら、居住環境の良いところで広めの戸建て住宅が買えてしまう値段ですね。

このように新築マンション価格が高騰すると、価格の値ごろな中古マンションに目が行くことになりますが、どうやら中古マンションにもお買い得はなさそうです。売り手の方もよく研究してみえるのか。駅から近いところや学校区のよいところは強気の価格設定がされていることが多いです。また、相場より高めの価格が付いている場合は、売り主の残債を基準に値付けされている場合が多いです。なので値引き要請にはシビアになる傾向があります。

時々、築浅の中古マンションはお買い得、との声を聞きますが、程度の良いものは値ごろ感がなく、お買い得な中古マンションはないと考えた方が無難です。

中古マンションを考えるのであれば、駅距離や住環境などを割り切って、人気は薄いが程度の良い割安な物件を探すのがよいのでは、と思います。

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不動産のオークションというと、裁判所が行う競売や財務局の公売などがありますが、先日、東京都で不動産を1万円から競り売りする不動産オークションが開催されました。

物件は、首都圏の戸建住宅やマンションの計6件、詳細はインターネットに公表されたそうです。落札価格は186万円~506万円、物件の詳細は見ていませんが、かなりお買い得な価格ですね。

主催者によると、物件の利回りは年10%~20%、競売ならではのリスクはありますが投資物件としての魅力は十分あると思います。

不動産のオークション、不動産の新たな売買のモデルとして今後定着していくかもしれません。

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ゼロ金利政策による金融緩和が続いています。この史上最低水準の低金利の中、新築マンションの売れ行きが鈍化しています。

不動産業者の広告文には、この低金利の今が買い時!のような文面が踊っていますが、低金利の時代は不動産の価格は割高であると考えるべきです。低金利であれば、事業用不動産を含めて購入希望者は低利で資金を調達することができますので、需要が増え、価格も上昇していくことになります。

特に現在の状況は、素地の価格や建築費・人件費の上昇などを背景に不動産価格が高止まりの傾向が続いており、低金利であっても購入を躊躇する需要者が増えています。今後の展望としても、特にマンションの場合、デベロッパーが利益を確保する必要があるため、価格が下がることはないとの意見があります。

あと、先日同業の不動産鑑定士の方から聞いたのですが、タワーマンションからタワーマンションへと住み替える人を空中族と言うそうです。何だかムササビやモモンガみたいで面白い表現ですね。

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昨今多発している大災害の影響か、地名から災害の危険性を予測する話をよく聞きます。

水にまつわる漢字の付いた地名は危ないとかはよく言われます。

 

名古屋の場合、住居表示の変更などで昔に地名がなくなってしまい、地名から土地の由来を判断することが難しくなっていますが、公園や橋、道路などにその痕跡が残っているケースがあります。また、古いマンションなどの建物名も昔に字にちなんでつけられているものもあり、そこから判断することもできます。

 

少し前、災害と地名との関連について書かれた記事から、名古屋市内の公園にその痕跡が残ることを知りました。確かに付近に河川が流れるものの、知らなければ過去災害があったことがわからないくらいです。

 

大災害が続く限り、地名と災害との関係についての研究も今後進んでいくものと考えられます。

 

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昨日、お休みを利用して空き家の掃除をしてきました。この家は、私の兄弟が大学を卒業してから約20年、空き家となっています。現在は物置兼時々夜遅くなる時など泊まったりするのに利用しています。

昔の家なので庭に木が立っているのですが、先日も枝が伸び放題の桜の木を庭師さんに切っていただきました。今回はその他の木を切ったり枝や葉っぱをゴミ袋に詰めたりしました。半分くらい終わりましたが、それでもゴミ袋に10袋くらいになりました。

家の中も残すものと処分するものに分けているのですが、物を捨てられない性分で困ります。

この空き家の掃除、本格的な夏が来る前には目途をつけたいと思っています。

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空き家の増加が問題となっています。2014年7月の総務省データでは、日本の空き家や約万戸、日本の総住宅数の約万6603万戸の約13.5%に当たります。能村総合研究所の予測データでは、2033年には総住宅数の約7100万戸のうち2150万戸が空き家、その割合は約30.2%になります。3件に1件は空き家になるという計算です。

政府も空き家問題の解決にいろいろな対策を打っていますが根本的な解決策は見えてきません。少子化や都市への人口集中など空き家が発生する原因が解決しないからだと思います。

最近、政府は民泊の緩和なども打ち出しましたが、宿泊に耐えうるほどの質の良い住宅であれば売買なり賃貸なり他の方法で空活用できるので空き家対策にはならないのでは、と思います。

私は、すでに言われてい人もいますが中古住宅の質が悪いことありますが、間取り、仕様も含めて現在の生活スタイルに合わないからだと思います。松の木の生えた玄関や床の間のある和室のある生活は現在の人には合わないのでは、と思います。

もちろんフルリフォームという方法(買い取り再販業者がおこなうような)もありますか、それでは中古住宅の安さというメリットがなくなってしまいますし、利益重視の悪質な業者が横行している状況で、中古住宅=質が悪いというイメージになっていると思います。

ある程度敷地規模のある中古住宅の場合、新築分譲住宅(名古屋だと100㎡くらいのパワービルダー系のもの)と競合することになりますが、ほとんどの需要者は後者に流れてしまうのではないでしょうか。

中古住宅の安さというメリットを残しながら質を上げていく努力が必要だと思います。

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日本の不動産価格は2極化が叫ばれて久しいですが、アベノミクスによる金融緩和以降、3極化の傾向が見られるようになりました。

ファンドバブル以降、上昇を続けた三大都市圏の地価上昇率が鈍化し、三大都市圏以外の地方中核都市の地価が上昇、そして下落を続けるその他地方都市という構図になりつつあります。

先頃始まったゼロ金利の追い風はありますが、三大都市圏の駅近商業地の地価は上がりすぎた印象があります。投資マネーはそのような割高な物件を避け、購入可能な都市の物件に流れているようです。

愛知県内でも、豊橋市など投資適格性に疑問符が付く地域において投資物件の売買があったそうです。

私はこの3極化は一時的なものであり、アベノミクスによる好景気の終焉とともに2極化に戻ると予想しています。

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最近、賃料評価のご相談が増えているように感じます。確かに、土地の価格に関しては、路線価や地価公示などのHPからみられますし、建物は固定資産税の評価額などで対応することも可能でしょうが、賃料、特に地代は客観的な指標が乏しいからだと思われます(借地権や底地に関しても言えると思います)。

賃料、、特に継続賃料の鑑定評価は、作業量も多く、評価主体の判断が求められる箇所が多いため報酬も高額になる傾向があります。また、依頼者が賃借人の場合、経費に関する資料(固定資産税や管理費等)の入手が難しく、さらに作業量が増えることになります。

このような理由から正式な鑑定評価ではなく、簡易なものを求められる方も多いのですが、上記で述べたように作業を端折ることが難しい上に査定根拠が弱くなるので簡易な査定書はお引き受けすることができないのが現状です。

ですが、裁判などにおいては、私の鑑定評価書でよい結果を生むケースも多いので、費用の問題が無い場合は鑑定評価書をおすすめしているのですが。

 

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私は,商業地(商業店舗)の鑑定評価を行う時,まず,その土地の存する商業地域の集客力をイメージするようにしています。その商業地域を利用する人は,どこに住んでいて,どのようにその商業地域に向かうのか,目的は何か.などです。その商業地域を利用する利用する人がいなければ,その商業地域としての存在価値はなく,住宅との混在地域から移行地を経て最終的には住宅地域になってしまうでしょう。今は寂れた商店街などをイメージするとわかりやすいと思います。

路線商業地になると,一般的に交通量のある路線沿いの土地であり,自動車で来るお客さんを取り込むことになります。なので,土地の面積もある程度の規模がないと競争力は落ちることになります。中央分離帯も,無い道路沿いが好まれることになります。

私が住んでいるところの近くの国道沿いも路線商業地域になっているのですが,同じ路線でも南側と北側とで違う地域になっている印象があります。理由は,北側は地下鉄の駅背後地になっており,比較的低層店舗なども見られますが,南側はロードサイド店舗が中心となっています。

同じ路線沿いでも違った顔を持っている・・・,商業地に限らす,鑑定評価は奥が深いと感じました。

 

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