松岡不動産鑑定士事務所

愛知県・名古屋市の不動産鑑定事務所のブログです。

先日、暴力団事務所新設反対のパレードがあったとの新聞記事が載っていました。実際、暴力団事務所の存在は土地の減価要因になります。抗争などの心配もあるからと考えられます。

 

鑑定評価を行う際にも、このような施設の存在は注意するのですが、問題があります。まず、前提として暴力団事務所がどこにあって、本当にこのような施設なのかの判断。これは、建物の外観などから判断し、周辺の聞きとりなども行って確認することになります。

 

次に、このような施設であった場合、どの程度の減価を行うかの問題があります。過去、同様のケースがあれば参考になるのですが、数が少ない上に表に出てこないことも多いのです。悩みどころになるかと思います。

 

暴力団事務所に限らず、このような施設の減価率決定は実証的なデータが少ないのですが、出来るだけ論理的な説明が出来るように決定することが大切だと思います。十分な検討を重ねた後は、評価主体(不動産鑑定士)が判断することになります。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

先日、在日中国大使館一等書記官のスパイ疑惑事件がありました。当事者は既に帰国していますが日本での活動中、千葉市内に中古アパート一棟を購入していたそうです。

 

ちなみにアパートは6世帯から成っており、1部屋当たりの家賃は4万円~6万円、毎月の家賃収入は30万円前後だったそうです。

 

購入価格は、築30年で約4,000万円、粗利周りで9%と言ったところです。特別お買い得な投資物件だったわけではないようです。

 

ですが、入居者は中国人が中心で、現在ほぼ満室状態、今後も口コミなどで継続的な入居が望めることを考えると、メリットは大きいのかもしれません。

 

これからは、単に利回りだけではなく、今回のような広告宣伝費を抑えられたり、長期安定的な入居が望める物件に人気が集まるかもしれません。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

5月 29th, 2012

地名と災害との関係

No Comments, ブログ, by admin.

東日本大震災以降、災害への関心が高まっていますが、その土地の地名から災害の危険性を推測する方法が注目されています。

 

例えば、「氵」が漢字に付く地名は、昔、水に浸かっていた可能性があるとか、「田」が付く地名は、昔田んぼで地盤が弱いとか。以前、静岡に住んでいたときも、「沼」が付く地名があり、大雨で周辺が冠水したことがあると聞きました。それなりの根拠はあるのでしょう。

 

一方、地名から災害危険性を予測すること懐疑的な方もいます。理由は、日本の地名は字面で解釈できないものであり、イメージが良くない漢字は良い字に書き換えられているからだそうです。例えば、「窪」を「久保」とか。また、古いと信じられている地名でも、実は明治に地租改正で整理統合されたものもあるそうです。

 

私たち不動産鑑定士が鑑定評価を行う際には、閉鎖登記簿、過去地図、航空写真を用いたり、行政担当者や地元精通者への聞き取り調査を行います。また、ハザードマップや土地条件図、愛知県であれば愛知県防災学習システムなどを利用して災害の危険性を判断しています。

 

最後に、災害の危険性は、地名なども参考にしながら上記調査を併用して総合的に判断することが必要だと思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

先日、大阪市港湾局が市有地を財産台帳に登録しないまま第3セクターに貸していたことが問題となりました。

本来なら、市有地を貸す際には路線価に土地の広さを加味して決めた基準賃料を適用するところ、このケースでは、不動産鑑定士が独自に算定した年間賃料844万円を契約賃料として採用していたそうです。

 

大阪市が採用している路線価方式は、土地の個別性が詳細に反映されないデメリットはありますが、公共用地を貸し出すさいなど公平性を保つためには妥当性のある方式だと思います。今回のケースでは、鑑定賃料が市の規準賃料の5分の1~7分の1程度だったそうです。

 

賃料評価に精通した不動産鑑定士が厳密に鑑定評価方式を適用したのなら、路線価方式より正確な賃料が算出されるはずです。ですが、今回のケースは安すぎます。恣意的に低く鑑定したものと考えられます。このような不当な鑑定評価が後を絶たないこと、一不動産鑑定士として残念に思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

長らく未利用地となっていた国鉄旧笹島貨物駅跡地(名駅南地区・笹島地区)が、愛知大学の進出で活気付いてきました。先日、新聞に記念式典の記事が写真入りで出ていましたが、未来的な建物で、快適に大学生活がおくれそうな雰囲気です。

 

都心、しかも名古屋駅から近い立地は、名古屋圏の学生の通学の便を考えても有利ですし、これからも増えるであろう社会人学生の取り込みも面でも優位に立てると思います。正直、私も大学で学び直したいと思いました。

 

名駅南地区は、今後も再開発が続きますが、愛知大学の進出が新しい街ができる物語の序章になりそうです。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

2007年に計画された納屋橋東地区(名古屋市中区栄)の再開発計画が見直され、新たな再開発構想がまとめられました。

 

当初計画では、ホテルとオフィスが入る地上42階の商業棟と360戸入居できる住宅棟が計画されていましたが、新構想ではホテルの計画はなくなり、オフィスビルの規模は大幅縮小、約400戸入居できる住宅棟とショッピングモール、衣料品店が入る商業施設に変更されました。

 

名古屋のオフィス需要は、現在名駅地区の一人勝ち状態で、伏見、丸の内は苦戦が続いています。この傾向は今後も続くと予想されますし、マンション市場の都心回帰の流れは今後一層強まるものと考えられることからも、今回の計画変更は正解だと思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

ビールが美味しい季節になりました。名古屋市内でも、名駅地区では大名古屋ビルヂング屋上の「マイアミ」や、名鉄百貨店屋上、柳橋中央市場など、栄地区でも丸栄百貨店屋上などが人気です。最近では、テレビ塔の真下にもビアガーデンがあるようです。

 

ビアガーデンというと、以前は飲むことが中心で、食事はいまいちの所が多かったように感じますが、今時の人々は舌が肥えているのか、どこも美味しくなりました。

 

ナイターにビール(ドーム球場はダメですが)が合うように、ビアガーデンにビール、星空にビールはよく似合うようです。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

愛知県蒲郡市は、戦前から文人が愛した景勝地で、名古屋圏から近い行楽地として人気があります。最近ではラグーナ蒲郡や蒲郡クラッシックホテル(旧蒲郡プリンスホテル)などで知られています。

 

旧ふきぬき観光ホテルも、私が子供の頃はよくテレビでコマーシャルが流れていました。観光ホテルというと、当時は敷居が高いイメージでしたが、従業員の方が出ていて、親近感が湧いたものです。

 

このふきぬき観光ホテルも、1998年に破綻後、長らく廃墟スポットとして人気があったようです。その後放火され、今回強制執行を受けた宗教法人が購入する前には無残な状態であったようです。

 

この宗教法人も、結局土地賃料の支払いが不能となり(土地は三谷町財産区所有)、立ち退き強制執行を受けることになりました。再建を期待していたので残念に思います。

 

土地建物の今後ですが、「湯快リゾート」のような温泉旅館グループが買収して再建してもらえたらいいと思います。蒲郡の温泉街も活気付くと思いますし、そうなったら私も行きたいと思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

名駅前の再開発が続く中,JR東海は名駅前の新ビル完成を1年前倒しし,2015年末にすると発表しました。同年秋に同じく完成予定である大名古屋ビルヂングや旧名古屋中央郵便局跡地の新ビルとのオフィス獲得競争を意識したようです。

 

このような名駅再開発は,名古屋が東京圏に取り込まれつつあることが要因にあるように思います。以前は,東海銀行や松坂屋など名古屋が本店である大企業の存在で名古屋駅の優位性は今ほど無かったと思います。やはり,どこに行くにのも駅から近い方が便利ですから。

 

ちなみに,2027年にリニアが東京-名古屋間で開通予定ですが,名古屋が東京の衛星都市化する傾向にますます拍車がかかるものと思われます。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

 

昨日、私が参加しているアイチ士業ネットワークで勉強会の講師を担当させて頂きました。

 

今回は、士業ネットワークの中でも一番新しいMF6での勉強会です。

 

テーマは、「知っていると役に立つ不動産のお話」、不動産・土地の見方や相場・時価の簡易な把握方法についてお話ししました。

 

皆様熱心に聞いてくださり感激でした。また、質疑応答の時間も沢山のご質問を頂き嬉しく思いました。

 

また、このような機会があれば、お話したいと思います。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」