私は,商業地（商業店舗）の鑑定評価を行う時,まず,その土地の存する商業地域の集客力をイメージするようにしています。その商業地域を利用する人は,どこに住んでいて,どのようにその商業地域に向かうのか,目的は何か.などです。その商業地域を利用する利用する人がいなければ,その商業地域としての存在価値はなく,住宅との混在地域から移行地を経て最終的には住宅地域になってしまうでしょう。今は寂れた商店街などをイメージするとわかりやすいと思います。
路線商業地になると,一般的に交通量のある路線沿いの土地であり,自動車で来るお客さんを取り込むことになります。なので,土地の面積もある程度の規模がないと競争力は落ちることになります。中央分離帯も,無い道路沿いが好まれることになります。
私が住んでいるところの近くの国道沿いも路線商業地域になっているのですが,同じ路線でも南側と北側とで違う地域になっている印象があります。理由は,北側は地下鉄の駅背後地になっており,比較的低層店舗なども見られますが,南側はロードサイド店舗が中心となっています。
同じ路線沿いでも違った顔を持っている・・・,商業地に限らす,鑑定評価は奥が深いと感じました。