不動産鑑定評価を行う際の条件

2023-07-19

不動産の鑑定評価を行う際、地域要因及び個別的要因について想定上の条件を付ける場合があります。例えば道路拡幅における用地買収の際、買収する土地の個別性（規模や形状など）が拡幅前より悪くなる場合など、買収地の所有者が事業によって不利にならないよう「事業の影響は考慮しない」、との条件を付けることが多いです。

但し、このような想定上の条件は、無条件で認められるものではなく、社会的に公平妥当なものである必要があります。

最近、大阪のＩＲ予定地の賃料の鑑定評価がニュースになっていますが、その際の鑑定評価において、「ＩＲを考慮外とする」との条件が付いていた、との記事を見ました。鑑定賃料が不当に安い、との批判がある中、この記事をみれば鑑定評価額が低めの試算値になった理由がわかります。

土地の新規地代を鑑定評価する際、その土地の利用方法、建物が堅固か非堅固か、収益物件か否か、その土地を利用してどの適度の収益が上がるのか、などを判断し、その土地の合理的使用に応じた賃料が試算されることになります。

なので、ＩＲを考慮外として、埋め立て地の賃料の鑑定評価をどのように行ったのか、とても興味深く感じました。

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