Archive for the ‘不動産のお話’ Category
不動産の無償譲渡
ショッピングモールやネット通販の普及により苦戦が続く地方の百貨店の閉店が続いています。先日、来年、閉店する百貨店の土地建物を所在する自治体に無償譲渡の申し入れ、との記事を見ました。
自治体への無償譲渡といえば、２項道路に接する土地所有者が敷地の一部を道路用地として寄付することがありますが、百貨店の土地建物を無償譲渡するケースは珍しいと思います。
自治体としても、利用目的がないものを受け入れることは難しく、受け入れた場合の維持管理や将来的な修繕費用の発生、固定資産税等が入らなくなるなど問題は多いです。
特に大規模な百貨店の場合、区分所有であったり地権者が多数いたりすることが多く、権利調整に手間と時間がかかります（今回のケースは単独所有かもしれませんが）。
政令指定都市であっても駅前百貨店の跡地利用が進まない昨今、閉店した地方百貨店の再生、再利用は難しく、今回のケースも受け入れを断念する可能性が高いと思われます。
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旗竿地のお話
奥まった土地を利用する場合、前面道路に出入りするための敷地利用権を確保する必要がありますが、その通路部分と宅地部分の形状が旗竿と旗に似ていることから、このような土地を旗竿地と呼ぶことがあります。袋地と呼んだり、敷延、延敷と呼ぶ地域もあるそうです。
宅地に家を建てる場合、道路に２ｍ以上接する必要があることから、分譲地の場合は２ｍ以上の間口が確保されているはずですが、建築機基準法が施行される以前の古い土地の場合、昔の尺貫法の名残で間口が１.８ｍしかない土地も時々見られます。
このような土地は再建築が難しく、土地の価格は著しく安くなるのですが、横の土地を買ったり賃貸借などで土地の利用権を確保することで再建築を行うことは可能となります。
但し、２ｍですと普通車の駐車や出し入れが難しいので、分譲地の場合、通路部分は２.５ｍ以上は確保されていることが殆どです。
先日、十分な通路幅を確保したい隣地所有者から土地の一部を使いたいとの要望に対し地役権設定をした、との記事を見ました。口約束で土地を使わせると、地代の支払いが滞ったり、後で時効所得などを主張される危険性もあるため地役権の登記は一番確実な方法だと思います。
私も以前、仕事である土地を調べた際、対象地の隣地が旗竿地で越境していました。確定測量の際、越境が判明したのですが、隣地所有者は間口が１.８ｍでは車が停めれない、と言って最後まで境界確定に抵抗されていました。
このように相続などで取得した土地を調べて初めてわかるケースもあり、土地を沢山お持ちの方などは一度、ご自身の土地を調べてみるのも大切だと思いました。
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幅２ｍの戸建住宅
狭小戸建住宅、狭い敷地を有効に利用して効率的に生活できるように工夫されたものが多いです。
先日、イギリスに幅２ｍの家、という記事を見ました。延べ面積は約５０㎡、家族向けとしてはやや狭い印象ですが寝室は２部屋、ＤＫ、シャワールームもあり快適な生活が可能な造りをなっているそうです。
但しスペースの関係から収納スペースの確保は難しいそうです。
最近、主流になっている狭小戸建住宅ですが、既成市街地には古くから存在しており、昔、よく見られた長屋も狭小宅地に含まれるのでは、と思います。
既成市街地にある３階建の狭小戸建住宅に２世帯で住む人の話では、３階の子供部屋は２段ベッド、階段を書斎代わりにしているとのことでした。
日本のみならず海外でも増えつつある狭小戸建住宅、工夫次第で快適に生活することは十分可能なようです。
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リノベーションされた建物
以前、高層マンションの耐震偽装が問題となったとき、倒壊を恐れ周辺の賃貸マンションに引っ越した該当マンションの居住者もいたそうです。
知り合いの建築士に聞いた話では、想定外の地震が起きたりした場合を除き、耐震偽装されたマンションが倒壊することはまずなく、旧耐震のマンションの方がよほど危険、と言っていました。
先日、アメリカニューヨークの高層マンションが崩壊の危険性、との記事を見ました。建物の築年、階層などは書いてありませんでしたが鉄骨造の建物とのことです。
オフィスビルからレジデンスへの用途転換を行っており、工事により建物の重量が増し、鉄骨梁がたわみ始めたことが原因のようです。
私も以前、店舗を一般住宅にリノベーションした際、室内の壁を取り払った結果、強度が不足した建物鑑定評価をしたことがあります。通常の居住に問題はありませんが、地震などが起きた際には上層階の重みに耐えられず、１階部分が崩壊する危険性はあります。
建築費の高騰によりリノベーション住宅が増えていますが、建築業者に耐震性が確保されているか確認することも必要だと思います。
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月極駐車場の土地活用
以前は土地活用というと、広い土地を持っている地主が行うといったイメージでしたが、最近では一般的な土地持ちの方も土地活用を考える時代になりました。
都市部などで賃貸需要の多いエリアであれば、自己資金や融資を受けて賃貸マンション、コーポなどを建てる方法もありますが、多額の借入金の返済や空室のリスク、老朽化に伴う修繕の必要性から素人には難しい面があります。
その点、青空駐車場であれば少額の資金で始められますし、その土地を売却したい、他の用途に使いたい場合には駐車場契約を解約し、元の土地に戻すことも比較的容易です。
但し、駐車場であってもそれなりの苦労はあるようで、固定資産税等の特例が受けられないことや、管理を自分で行おうとすると契約者からのクレーム対応などもしなければなりません。
駐車場経営をされている方から聞いた話ですが、契約駐車場に他の人の車が停まっている、などの電話が夜中でもかかってくるそうです。
一見楽に見える駐車場経営も、案外楽ではないのかもしれません。
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市街化調整区域内の土地利用
市街化調整区域は都市計画法で市街化を供養性すべき区域とされており、市街化調整区域がしていされる以前からの既存の建物や法律で許可不要とされているもの、特別に許可されるものを除いて建築物等を建てることができません。
先日、北海道にある少年野球場に建てられた屋根付きのベンチ等が問題となっています。その野球場は市街化調整区域にあり、ベンチ以外にもトイレや喫煙所なども設置されているそうです。
埼玉県でも市街化調整区域内に建てられたモスクが問題となっていますが、前期の野球場施設と同様、撤去される方向で話が進んでいるとのことです。
野球場のベンチ等については同情的、撤去に批判的な意見もあるようですが、例外を設けると例外の連鎖をよぶことになる恐れがあるため、行政も毅然とした対応をとるものと思われます。
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外国人のマンション取得規制の見送り
都心部を中心に価格高騰が続くマンション、高騰の理由として外国人による投機的取引が問題視されています。
先日、外国人によるマンション取得規制は当面見送り、との記事を見ました。理由として抜け穴を防ぐのが難しいなどがあげられています。
政府は実態把握を進めるとのことですが、以前から指摘されていることであり、実態は十分把握されていると思うのですが。
インバウンド需要と同様、高額な不動産の需要者は外国人が多く、景気への影響も大きいため、政府も規制に及び腰なのでは？と思う面もあります。
国力の低下が止まらない日本、いずれタワーマンションや高級住宅地の住民が一部の富裕層と外国人で占められることになりそうです。
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鑑定評価額より高い買収価格
不動産にかぎらず物などを売買する場合、通常、売り手と買い手がその金額に合意すれば契約は成約することになります。
但し、国や自治体などが不動産の売買を行う場合、不動産鑑定士による鑑定評価額によることが一般的です。売却する場合は公有財産、購入するための原資は税金ですから適正な価格で売買する必要があり、当然ではあります。
先日、北陸地方の自治体が鑑定評価額を１億円以上上回る価格で土地を購入してていたことが問題となりました。その経緯は不明であり、調査も行わないとのことです。
今回の件、議会での追及があるか、他の機関による調査が入るかは不明ですが、今後の経緯を見守りたいと思います。
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狭小戸建住宅のお話
以前は少し狭いと考えられていた敷地面積が１００㎡程度の戸建住宅地、最近では一般的な戸建住宅地なのだそうです。
１００㎡を大きく下回る敷地面積の住宅地、狭小戸建住宅と呼ばれていますが、地価の上昇が始まったことから増加し始め、最近では容積率・建蔽率の厳しい用途地域１低専以外の地域のほとんどでみられるようになりました。
狭小地に住宅を建てる場合、家族が暮らすのに十分な延べ面積を確保するのが難しいデメリットがありますが、３階建てにして庭をなくすなどの方法で対応しているケースが見られます。
私が聞いた話では、一足先に価格上昇が始まったマンションの購入を断念した層が、割安感にある狭小戸建住宅に流れたとのことでしたが、物を極力減らしてシンプルに暮らす今風の世帯の生活スタイルに合っているのでは、と思います。
今後、ますます増えていくと考えられる狭小戸建住宅、日本人の住宅としてスタンダードになる予感がします。
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タワーマンションの建設差し止め訴訟
東京、大阪など都心部に多いイメージのあるタワーマンション、最近では地方都市でも多く見られるようになりました。
タワーマンションの建設計画が持ちあがると、日照などへの影響を懸念した地域住民が反対運動を起こすことが多いです。特にタワーマンションの北側の地域は影響が大きく、完成までに住民の方を集めて何度も説明会を開催すると聞いたことがあります。
先日、東京にある名門私立学校に隣接する土地で進むタワーマンション建設計画の差し止め訴訟が却下された、との記事を見ました。日照に加えてプライバシーへの影響も懸念しての訴訟だったそうです。
今回は学校法人の隣接地であり裁判の行方が注目されましたが、他の差し止め訴訟と同様の結果となりました。
建築費の高騰などで一時のブームが去ったといわれるタワーマンションですが、マンション適地が少なくなった昨今、今回のような学校の横にタワーマンションが建つケースが増えてくるかもしれません。
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