Archive for the ‘不動産のお話’ Category
月極駐車場の土地活用
以前は土地活用というと、広い土地を持っている地主が行うといったイメージでしたが、最近では一般的な土地持ちの方も土地活用を考える時代になりました。
都市部などで賃貸需要の多いエリアであれば、自己資金や融資を受けて賃貸マンション、コーポなどを建てる方法もありますが、多額の借入金の返済や空室のリスク、老朽化に伴う修繕の必要性から素人には難しい面があります。
その点、青空駐車場であれば少額の資金で始められますし、その土地を売却したい、他の用途に使いたい場合には駐車場契約を解約し、元の土地に戻すことも比較的容易です。
但し、駐車場であってもそれなりの苦労はあるようで、固定資産税等の特例が受けられないことや、管理を自分で行おうとすると契約者からのクレーム対応などもしなければなりません。
駐車場経営をされている方から聞いた話ですが、契約駐車場に他の人の車が停まっている、などの電話が夜中でもかかってくるそうです。
一見楽に見える駐車場経営も、案外楽ではないのかもしれません。
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市街化調整区域内の土地利用
市街化調整区域は都市計画法で市街化を供養性すべき区域とされており、市街化調整区域がしていされる以前からの既存の建物や法律で許可不要とされているもの、特別に許可されるものを除いて建築物等を建てることができません。
先日、北海道にある少年野球場に建てられた屋根付きのベンチ等が問題となっています。その野球場は市街化調整区域にあり、ベンチ以外にもトイレや喫煙所なども設置されているそうです。
埼玉県でも市街化調整区域内に建てられたモスクが問題となっていますが、前期の野球場施設と同様、撤去される方向で話が進んでいるとのことです。
野球場のベンチ等については同情的、撤去に批判的な意見もあるようですが、例外を設けると例外の連鎖をよぶことになる恐れがあるため、行政も毅然とした対応をとるものと思われます。
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外国人のマンション取得規制の見送り
都心部を中心に価格高騰が続くマンション、高騰の理由として外国人による投機的取引が問題視されています。
先日、外国人によるマンション取得規制は当面見送り、との記事を見ました。理由として抜け穴を防ぐのが難しいなどがあげられています。
政府は実態把握を進めるとのことですが、以前から指摘されていることであり、実態は十分把握されていると思うのですが。
インバウンド需要と同様、高額な不動産の需要者は外国人が多く、景気への影響も大きいため、政府も規制に及び腰なのでは？と思う面もあります。
国力の低下が止まらない日本、いずれタワーマンションや高級住宅地の住民が一部の富裕層と外国人で占められることになりそうです。
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鑑定評価額より高い買収価格
不動産にかぎらず物などを売買する場合、通常、売り手と買い手がその金額に合意すれば契約は成約することになります。
但し、国や自治体などが不動産の売買を行う場合、不動産鑑定士による鑑定評価額によることが一般的です。売却する場合は公有財産、購入するための原資は税金ですから適正な価格で売買する必要があり、当然ではあります。
先日、北陸地方の自治体が鑑定評価額を１億円以上上回る価格で土地を購入してていたことが問題となりました。その経緯は不明であり、調査も行わないとのことです。
今回の件、議会での追及があるか、他の機関による調査が入るかは不明ですが、今後の経緯を見守りたいと思います。
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狭小戸建住宅のお話
以前は少し狭いと考えられていた敷地面積が１００㎡程度の戸建住宅地、最近では一般的な戸建住宅地なのだそうです。
１００㎡を大きく下回る敷地面積の住宅地、狭小戸建住宅と呼ばれていますが、地価の上昇が始まったことから増加し始め、最近では容積率・建蔽率の厳しい用途地域１低専以外の地域のほとんどでみられるようになりました。
狭小地に住宅を建てる場合、家族が暮らすのに十分な延べ面積を確保するのが難しいデメリットがありますが、３階建てにして庭をなくすなどの方法で対応しているケースが見られます。
私が聞いた話では、一足先に価格上昇が始まったマンションの購入を断念した層が、割安感にある狭小戸建住宅に流れたとのことでしたが、物を極力減らしてシンプルに暮らす今風の世帯の生活スタイルに合っているのでは、と思います。
今後、ますます増えていくと考えられる狭小戸建住宅、日本人の住宅としてスタンダードになる予感がします。
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タワーマンションの建設差し止め訴訟
東京、大阪など都心部に多いイメージのあるタワーマンション、最近では地方都市でも多く見られるようになりました。
タワーマンションの建設計画が持ちあがると、日照などへの影響を懸念した地域住民が反対運動を起こすことが多いです。特にタワーマンションの北側の地域は影響が大きく、完成までに住民の方を集めて何度も説明会を開催すると聞いたことがあります。
先日、東京にある名門私立学校に隣接する土地で進むタワーマンション建設計画の差し止め訴訟が却下された、との記事を見ました。日照に加えてプライバシーへの影響も懸念しての訴訟だったそうです。
今回は学校法人の隣接地であり裁判の行方が注目されましたが、他の差し止め訴訟と同様の結果となりました。
建築費の高騰などで一時のブームが去ったといわれるタワーマンションですが、マンション適地が少なくなった昨今、今回のような学校の横にタワーマンションが建つケースが増えてくるかもしれません。
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狭隘道路に面した土地の価格
幅が極端に狭い道路を狭隘道路と呼ぶことがありますが、一般的には普通自動車が通れない３ｍ未満の道を指すことが多いようです。
日本では従来、尺貫法を用いたこともあり、地方の集落には今も１間（約１．８２ｍ）や１．５間（約２．７３ｍ）の道路を見ることができます。
１．５間あれば何とか普通自動車が通れるかと思いますが、１．５間ですと軽自動車がやっと通れる幅になると思います。特に１．５間の道路についた土地は市場性に劣り、実際の取引価格も安くなる傾向があります。
私も以前、市街化調整区域内の既存宅地を鑑定評価しましたが、１．５間道路に面していました。周辺では宅地としての利用をあきらめ、農地に転用した土地もあったそうです。農地にすると固定資産税が安くなります。
先日、４トントラックが入らない土地について書かれた記事を見ました。この土地は周辺相場より３００万円安かったそうです。
４トントラックが入れないと、まず、古家があると解体に苦労しますし、新たに建物も通常の建築費では建てられないことになってしまいます。
旧来の集落、特に狭隘協議のない自治体ですと、将来的なセットバックによる道路拡幅の可能性も低く、マイカーも軽自動車に限られるなど制約が多いです。
但し、駅から近い土地で車を持たない、車移動中心ではない世帯であれば割安に土地が購入できるのはメリットだと思います。
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大阪ヒガシが地価急騰
大阪の都心というと、大阪駅、梅田駅周辺、オフィス街のあるキタ、難波などの繁華街があるミナミがあげられますが、「ヒガシ」と呼ばれるエリアもあると知りました。
具体的には城東区、東成区などが「ミナミ」エリアに含まれるそうです。以前は都心に近い割には地価に割安感があったそうですが、大阪公立大の新校舎建設や地下鉄中央線に延伸、新駅の設置などの影響に加え、都心であるキタ・ミナミの地価上昇がヒガシエリアに波及し地価が急騰しているそうです。
令和８年地価公示でも高い地価上昇が見られた東京、大阪の中心部、イラン情勢などで先行きが不透明ではありますが、立地に優れた商業地の地価上昇はしばらく続きそうな雰囲気です。
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戸建住宅にかける予算
建築費の上昇が続き、戸建住宅の価格も上がっています。以前は名古屋市内でも新築で４０００万円程度で標準的な戸建住宅が購入できましたが、現在ではパワービルダー系の狭小宅地でもそれ以上のものが増えてきました。
先日、ネットで戸建住宅にかける予算は３０００万円以上～４０００万円未満が最多、との記事を見ました。物価高や賃金が上がらない昨今、戸建住宅にかけられる予算は上がっていない印象があります。
ちなみにこの記事の戸建住宅は新築の記載はないので、中古住宅もふくめた希望予算だと考えられます。中古住宅も築浅物件を中心に価格があがっており、以前のような割安感はなくなりつつあります。
若年世帯を中心に、最近では５０年ローンで住宅を購入するケースも増えており、マイホームの購入も大変な時代になったと実感しています。
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地方圏の地価の二極化
先日発表された相続税路線価、都心部とインバウンドの恩恵を受けた観光地を有する地方の地価上昇が続く中、観光地があっても地価が下落するエリアも存在しています。
群馬県富岡市は世界遺産の富岡製糸場があり、登録された１１年前は観光客で賑わいましたが現在はピーク時の３分の１以下となっており、インバウンド需要から取り残された状況となっています。
地価も２．６％の下落、６年連続の下落だそうです。
北海道の富良野や沖縄、長野県の白馬村などで二桁以上の大幅な地価上昇が続いていますが、観光地があっても地価が下落する地方圏の二極化傾向が見られるようになりました。
日本の国力低下に反比例するようにインバウンド需要の増加、その結果による観光地の地価上昇、それ以外のエリアの地価下落・・・、この構造は変わることなく今後も続きそうです。
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