Archive for the ‘不動産のお話’ Category
旧財閥系不動産会社マンションの特徴
日本には戦前、財閥という今でいう企業グループがありました。中でも三井・三菱・住友は３大財閥と呼ばれ、経済や政治に大きな影響力を持っていました。
現在でも旧財閥系の企業は他の新興企業とは違う知名度、安心感があることは間違いありません。
これら旧財閥系の不動産会社が手掛けるマンションも、やはり競争力が高く高値で取引されることが多いです。
旧財閥系のマンションの特徴をいくつかあげると、
・資産価値が落ちにくい（中古でも値上がり率が高い）
三井不動産レジデンシャルは中古値上がり率トップ（８８．３％）、三菱地所も上位。住友不動産は関西で２位となっています。
→ 長期保有・投資の観点で非常に有利と言えます。
・立地選定が厳格（都心・駅近・希少地）
最上級ブランドである三井のパークマンション、住友のグランドヒルズは「都心一等地」「希少立地」が基本です。
・建物品質が高い（大手ゼネコン施工・独自基準）
三井は鹿島・竹中・清水など一流ゼネコンの施工です。
・ブランド体系が明確（格付けが分かりやすい）
三井：パークマンション＞パークコート＞パークタワー＞パークホームズ
三菱：ザ・パークハウス グラン＞ザ・パークハウス
住友：グランドヒルズ＞シティハウス＞シティタワー
ブランド名でグレードが分かるため、資産価値の判断がしやすくなっています。
・管理品質が高く、長期修繕が優秀
広尾ガーデンヒルズ（住友幹事）は４０年経っても新築並みに維持され、分譲時より高値で取引されています。
・販売戦略が強く、値下げしない（価格維持）
住友不動産は「完成後も値引きしない」戦略で有名。ワールドシティタワーズは10年かけて値引きなしで完売しました。
→ 中古価格が下がりにくいという特徴があります。
デメリットは以下となります。
・新築価格が高い（ブランド料）
立地・仕様・ブランド力が価格に反映されるため、他社より高めです。
・抽選倍率が高い（人気ゆえ）
メジャー７は応募が集中し、都心物件は数十倍になることもあります。
・タワー系は維持費が高い（管理費・修繕費）
共用施設が豪華なため、ランニングコストが高めになります。
・住友系は強気価格で値上がり率が低く見える場合あり
分譲時価格が高いため、値上がり率が低く算出されるケースがあります。
旧財閥系（三井・三菱・住友）のマンションは「資産価値の高さ・ブランド力・立地の厳選・品質の安定性」が最大の特徴で、デメリットは「価格の高さ・抽選倍率の高さ・車種制限や維持費の高さ（タワー系）」です。
中古でも値上がり率が高く、５０年経っても資産価値が維持される物件が多いことが最大の強みです。
旧財閥系マンションは、他のマンションとの比較で高値ではありますが、
・資産価値を重視する人（長期保有・相続・投資）
・立地の希少性を重視する人（都心・駅近）
・ブランド力・管理品質を重視する人
に向いているといえます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
機械式駐車場のメリット、デメリット
都市部のマンションに見られる機械式駐車場、戸数に合った十分な駐車台数を確保することを条例で定めていることが多く、特に高層マンション大規模マンションには設置されていることが多いです。
機械式駐車場のメリットとしては、
・狭い敷地でも多くの台数を確保できる。
→ 都市部での土地効率が高い。
・盗難・いたずら防止に強い
→ 車両が機械内部に収納されるため外部から触れられにくい。
・雨・紫外線・粉塵から車を守れる
→ 屋根付き・屋内型では車の劣化を防止。
・隣接車との接触トラブルが少ない
→ パレットに固定されるためドア開閉時の接触が起きにくい。
などがあげられます。
一方、デメリットとしては、
入出庫に時間がかかる。
・→ ラッシュ時は待ち時間が発生しやすい。
・車両サイズ・重量の制限がある
→ ＳＵＶ・ミニバンなどは入らない場合がある（全高1550mm規格が多い）。
最近多く見られるＳＵＶ、家族世帯に人気のミニバンが入らないのは痛いところです。
・維持費・メンテナンス費が必要
→ 定期点検・修理・部品交換が必須
駅近のマンションなどでは車を持たない世帯も多く、駐車場に空きが出て場合に契約者の金銭負担が大きくなるそうです。
・故障・停電時に車が出せなくなる可能性
→ 機械トラブル時は運用は停止され、使いたいときに車が使えない事態が発生します。
・利用者に操作の慣れが必要
→ 平面駐車場より操作手順が多い。
特に維持費・メンテナンス費の問題は深刻で、駐車場に空きが増えた結果、月額使用料が１万円から２万２千円になった、との記事を見ました。但し、２万２千円でも相場より安いとのことなので、値上げも納得できそうです。
また機械式駐車場も機械である以上、いつか壊れる日がやってきます。
その際の取り換えに要する費用は、数百万円〜／台かかるので、極力、機械式駐車場の設置は避けたいというのが本音のようです。
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70坪の土地で月極駐車場のメリット・デメリット
先日、相続した７０坪の土地に月極駐車場を勧められている、との記事を見ました。
７０坪ですと、賃貸アパートの建築も可能な広さではありますが、昨今の建築費の高騰などから十分な収益を得られるか不安になるケースも多く、月極駐車場を考える方も増えているようです。
月極駐車場のメリット・デメリットを以下にまとめました。
○メリット
・初期費用が安い
建物不要で、砂利敷きなら数十万円〜、舗装しても数十万〜100万円台で開始可能
・毎月安定した収入が得られる
契約者がつけば固定収入。コインパーキングのように天候・イベントに左右されない。
・狭小地・変形地でも活用できる
70坪は「月極駐車場に最適な中規模」。12〜14台前後の配置が可能で収益性が高い。
・管理の手間が少ない
管理委託やサブリースを使えば、ほぼ手間ゼロで運営可能。
・災害リスクが低い
建物がないため、地震・台風の復旧が容易。
将来の転用が簡単
・更地に戻しやすく、アパート建築・売却など次の活用に移りやすい。
特にこの転用がしやすいことのメリットが大きく、借地借家法により借主の権利が強い日本では、安易な賃貸アパート経営はリスクが大きいです。
○デメリット
・固定資産税の優遇がない（税負担が重い）
駐車場は「住宅用地の特例」が使えず、更地扱いで課税される。
→ 特に名古屋のような都市部では土地の評価額が高めなので、税負担が重く感じやすい。
・収益の上限が決まる（平面の限界）
月極は「台数 × 賃料」で収益が固定。
→ 70坪なら満車でも月収は 約12〜14万円前後 が上限（名古屋の相場）。
・空車リスクがある
契約者が見つからないと収入ゼロ。
→ 特に3〜4月の引越しシーズンは解約が増える。
特に最近は車を持たない世帯が増えており、注意が必要です。
・周辺相場に影響されやすい
近隣に安い駐車場ができると、賃料を下げざるを得ない。
・地域住民とのトラブル可能性
騒音・違法駐車・物損などの対応が必要になる場合がある。
月極駐車場は「低リスクで安定収入を得たい人」に最適との声もあり、70坪は駐車場として非常に使いやすいサイズなので、収益性も高いと考えられます。
未利用地の土地活用の選択肢として、検討する価値はあると言えます。
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全国マクドナルド価格帯マップと不動産価格との関係について
日本と海外との物価を比較するのにビッグマック指数が使われることがあります。
ウィキペディアで調べると「ビッグマック指数とは、各国の経済力を測るための指数[2]。マクドナルドで販売されているビッグマック1個の価格を比較することで得られる」と書かれていました。ちなみに今年４月２３日時点の価格ランキングを見ますと、５４か国中、１位はスイスで１４４０円、アメリカは１２位で９７０円、日本は４８０円で４８位となっています。
先日、全国マクドナルド価格帯マップの存在を知りました。この記事でマクドナルドは全国均一料金ではなく、地域によって価格が異なることを知りました。
マクドナルド価格帯マップとは、全国のマクドナルド店舗を対象に、ビッグマック価格を５００円～６００円の５段階で色分けした非公式サービスだそうです。価格差の理由は公式に明言されており、立地による賃料・人件費などの店舗運営コストの違いが価格差を生むのだそうです。
不動産価格（地価）との関係は「因果が逆方向で一致」しているそうで、事実、地価が高い地域ほどマクドナルド価格が高い傾向が見られるとのことです。
例えば横浜市の分析では、商業地地価が高い横浜駅周辺・みなとみらい・関内などは“都心店”として高価格帯になっており、逆に、地価が低い地域は通常価格（５００円）にとどまっています。
これは全国マップでも同様で、東京・大阪・名古屋中心部は高価格帯（５３０?６００円）が多く、郊外や地方は５００円が多数となっています。
結論として、全国マクドナルド価格帯マップは「地域の地価・賃料・人件費の高さ」を反映しており、その構造は不動産価格（特に商業地地価）と“強く連動”している。
つまり、マクドナルドの価格が高い地域＝不動産価格が高い地域である傾向が明確に確認できる、との結果が得られることとなりました。
最後に、日本のビックマックの最高価格は６００円ですが、例えば東京都心の地価を考えると、地方でのビックマックより１００円高で食べられるのは割安ということもできます。
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駅徒歩１５分の９０坪の土地の最有効使用
昔から駅から近い土地は利便性が高く、資産性が高いので需要が多いのですが、ますますその傾向が強くなっている印象があります。都心の場合、駅徒歩１５分以内を徒歩圏ということが多いのですが、徒歩１５分から少し超える程度の土地の場合、最有効使用の判断に迷うことがあります。
考えられる土地の使用方法としては、
・賃貸アパート・マンション: 広さを活かして複数戸を建てる王道です。徒歩１５分は都市部ではやや不利ですが、駐車場を確保しやすい郊外なら競争力があります。但し、初期投資が大きく、特に築年を経た建物の場合、空室リスクも高くなる傾向があります。
・戸建分譲(3〜4区画): 土地を分けて売る方法で、ファミリー需要が強い住宅地向きです。利益が早く確定し、長期の管理負担もありません。
・戸建賃貸(数棟): 駅から遠くても、車で暮らすファミリー層に需要があります。アパートより入居期間が長い傾向があります。最近は建築費等の高騰によりマイホーム購入を諦めた層の需要が多いとの声もあります。
・事業用定期借地: 店舗、介護施設、保育園、クリニックなどの事業者に貸します。建築費を負担せず地代が入りますが、９０坪では建築できる建物の規模から小規模のものになります。
・月極・コインパーキング: 初期費用が低く、他の用途に切り替えやすい方法です。ただし収益は小さめで、税負担が重くなりやすい点には注意が必要です。
・トランクルーム・資材置き場: 手間が少なく低コストですが、収益性が低く、地価の高いエリアではメリットが小さいと考えられます。
実際に鑑定評価を行う場合、駅距離以外の地域要因（用途地域・建ぺい率・容積率、接道要件、周辺利用の状態など）や面積以外の個別的要因（形状、方位、高低差など）を総合的に判断し、対象不動産の最有効使用を判定することになります。
私見ですが徒歩１５分になると賃貸アパート、特にワンルームのものは難しく、戸建分譲されるケースが多いことから分割分譲による開発法を適用し試算した価格を重視することになると思料されます。
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東京都心のオフィス空室率が１％台
都心のオフィス空室率は、概ね経済情勢と連動しており、景気が良いときは低く、逆に景気が悪化すると空室率は上昇すると言われています、
先日、東京都心のオフィス空室率がコロナ禍後で最低水準となり、１％台後半まで低下した、との記事を見ました。
コロナ禍で一時的に在宅勤務が普及し空室率が上昇したものの、企業が対面でのやりとりを重視し出社回帰の動きが強まったことで、再びオフィス需要が高まっているそうです。
業績好調な企業によるオフィス拡張意欲も背景にあり、建築費の上昇や再開発の遅れで新規供給が追いつかず、空室が限られる状況が続いています。具体的には、東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の空室率は２０２３年８月時点で１．８７％となり、コロナ前の２０１９年１２月の１．５５％に近づいています。
他都市（名古屋、大阪、福岡）でも空室率は低下傾向です。空室率5％が需給バランスの目安とされる中、現在は貸し手有利な状況となっています。また、LINEヤフーなど大手企業も出社頻度を増やすなど、在宅勤務の見直しが進んでいます。
今後もオフィス供給の遅れから、空室率の低い状況が続くことが予想されます。
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お風呂に窓のある戸建住宅
昔は殆どの家の浴室には窓があったと思います。日中、窓がないと暗くなりますし、日本の気候、特に夏場は湿度が高く、窓がないと湿気が乾燥せずカビが発生したり、木造家屋が傷みやすくなることが理由と考えられます。
浴室に窓がある戸建住宅は、自然光や外気を取り入れやすく、開放感のある浴室にできることが特徴です。一方で、窓ならではの掃除や防犯、断熱面での注意点もあります。
メリットとしては、
・自然光を取り入れられる。
日中は窓から光が入り、明るく開放的な浴室になります。
・換気しやすい
窓を開けることで、浴室にこもった湿気や熱気を外へ逃がしやすくなります。
以前の家屋とは違い換気扇の性能も上がっていることから浴室に窓は不要との意見もありますが、私の経験ですと浴室に窓があった方が築年を経ても清潔感を感じる場合が多いです、
・開放感がある
窓があることで圧迫感が軽減され、浴室を広く感じられることがあります。
・戸建住宅ならではの設計を楽しめる
庭や坪庭などに面して窓を設けることで、外の景色を眺めながら入浴できる浴室にすることもできます。
一方、デメリットとしては、
・掃除の手間が増える。
窓ガラスやサッシ、レール部分に水滴やほこりがたまりやすく、定期的な清掃が必要です。
・断熱性に注意が必要
浴室の窓は壁に比べて熱が逃げやすいため、冬場に浴室が冷えやすくなる場合があります。複層ガラスや断熱性の高い窓を選ぶことで対策できます。
・防犯面への配慮が必要
1階など外部から手が届きやすい場所に窓を設ける場合は、防犯ガラスや面格子、鍵などの防犯対策が重要です。
・プライバシー対策が必要
窓の位置によっては外から浴室内が見える可能性があります。目隠しルーバーや型ガラス、ブラインドなどを検討すると安心です。
風呂に窓のある戸建住宅は、明るさ・換気・開放感を得られる一方、掃除・断熱・防犯・プライバシーについても考慮することが大切です。窓の位置や大きさ、ガラスの種類などを工夫することで、メリットを活かしながらデメリットを抑えることができます。
以前、大手ハウスメーカーのＳ社とＰ社に設計プランを依頼した際、Ｓ社には浴室に窓がなく、Ｐ社には窓がありました。両社の考え方の違いが浴室の窓の有無にも現れ、興味深く感じたことを思い出します。
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自治体の不動産の売却が難しい理由
財政難から自治体が所有する不動産の売却を進めていますが、先日、静岡市にある静岡県男女共同参画センター「あざれあ」が売却される見込み、との記事を見ました。静岡駅から徒歩約１０分に立地しており、１９９３年にオープン、地上８階、地下１階の比較的規模の大きな施設になります。
自治体が保有するホール・貸会議室施設は、一般的なオフィスビル等と比べ、民間事業者への売却が難しい傾向があります。静岡県男女共同参画センター「あざれあ」は、その典型例です。
「あざれあ」のような施設は、ホールや会議室、研修室など、公共サービスを提供するための特殊な設備・構成となっています。そのため、民間事業者が購入しても、オフィスや住宅、ホテル、商業施設などへ容易に転用できず、公共施設としての価値と民間不動産としての市場価値が一致しにくいという課題があります。
また、ホールや舞台・音響設備、大規模な共用部分などは、公共施設としては必要であっても、民間事業者にとっては改修費や維持管理費などの負担となる可能性があります。
さらに、売却によってホールや貸会議室、相談・情報提供などの公共サービスを失うため、売却後の代替施設や既存利用者への対応も必要となります。
加えて、自治体が想定する売却価格に対し、民間事業者は購入費だけでなく、改修費、設備更新費、維持管理費、用途変更費、将来の建替え・解体費などを含めて投資採算を判断します。そのため、自治体が考える不動産価値より、民間事業者が評価する投資価値が低くなる可能性があります。
したがって、こうした施設の売却では、単純な土地・建物価格だけでなく、①公共目的、②特殊な施設構成、③大規模な共用部分、④維持管理費、⑤民間転用の難しさ、⑥公共サービスの代替を総合的に考える必要があります。
公共施設としては価値が高くても、その機能や規模が民間事業者の収益性につながるとは限らないことが、売却を難しくする最大の要因であるとかんがえられます。
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コンビニエンスストアと不動産価格
不動産の価格を決める価格形成要因で重要なものは最寄り駅からの距離であることは間違いないと思います。駅から徒歩圏であることが理想ですが、以前は徒歩１５分、１０分であったものが最近では徒歩５分以内の土地が人気のようです。
価格形成要因の中でも交通接近性、駅距離以外ですとスーパー、商店街などの商業施設や小学校からの距離なども考慮することがありますが、コンビニエンスストアからの距離を価格に反映させる話は聞いたことがないです。
コンビニエンスストアは２４時間営業しており、急な買い物などの際、便利なのですが、地域によっては利便性以外の違う影響も懸念され、判断に迷うことが理由かもしれません。
大規模な地震の被害を受けた石川県輪島市で建設予定の公害公営住宅の抽選があった、との記事を見ました。倍率は２．７倍、コンビニエンスストアが近いところの申し込みが多いそうです。
最近、頻発している地震や大雨などの災害の際、品物を買い求める人がコンビニエンスストアに殺到するとは聞きますが、実際に災害を経験された方は、コンビニエンスストアの便利さを実感しており、近いところを希望なさるのだと思います。
現代の生活の中でなくてはならない存在となったコンビニエンスストア、不動産の価格を求める際、駅距離と同じように価格形成要因として考慮される日が来るかもしれません。
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駅徒歩1分のパチンコ店
パチンコというと身近な娯楽の一つで、軍艦マーチが流れ、パチンコ球が台で弾ける音、タバコの煙と交換所で並ぶ人の列、というのがセットになっおり、初めてパチンコ店に入ったとき、自分も大人になったな、と思ったものです。
好きが高じて毎日のようにパチンコ店に通う「パチンコ狂」の人や、パチンコで生計を立てる「パチプロ」という職業までありました。今でのそのような人はいるのでしょうか？
先日、パチンコ店がここ１０年で半減した、との記事を見ました。確かに鉄道駅の周辺には必ずと言っていいほどあったパチンコ店、最近、目っきり少なくなった印象があります。
娯楽の多様化や出玉数が規制され（「フィーバーしなくなった」、という人がいました）、以前のような魅力がなくなったことが原因と考えられます。
駅徒歩１分に位置するパチンコ店が閉店するケースもあるとのことで、パチンコ店の苦境が鮮明になっています。
ある程度の乗降客のある駅の徒歩１分の土地であれば、その圧倒的な立地の良さから収益性は高いといえますが、パチンコ店では十分な収益が見込めず、今後も他の用途への転用が進んでいくものと思料されます。
昭和の時代、どこの街でもみられたパチンコ店のネオン、喧噪・・・、無くなっていくこと、寂しく感じます。
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