Archive for the ‘特殊な不動産’ Category
観光ホテルの価格
ホテルのようなホテルアセットの場合、DCF法による価格を重視して価格を決定することが多いのですが、都心のビジネスホテルや人気のある観光地にあるホテルのような収益性の高いものでない場合、十分な収益性の確保が難しく、価格も低めになることが多いと考えられます。
私も以前、岐阜市にあるホテルの価格を付けたことがありますが、市中心部からも距離があり、また、周辺にこれといった観光地もない地域にあり、ホテルがあることが不思議に感じたました。確か建物が古く、修繕費等を考慮したら価格がほとんどつかなかった記憶があります。
先日、新潟県にある一棟ホテルが売りに出たとの記事を見ました。客室は４０、土地約３５００㎡、延べ面積約４８００㎡、駐車場は４０台ありとのことです。記事では特に大規模な修繕は必要ではないとのことです。
気になる価格ですが総額９５００万円、さらに仲介手数料、固定資産税は年間約５２０万円、さらに修繕・管理費などがかります。
地方の観光地で苦戦しているところが多い中、今回の新潟県のホテルの売買が成立するか、その場合の成約価格がいくらになるかは興味深いところです。
ひょっとしたら湯快リゾートのようなホテル経営にノウハウがある企業が興味を示すかもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
マンガ図書館の価格
古い建物付きの不動産の場合、その建物が使用できるか否かで価格が大きく違ってきます。そのまま現状利用できれば理想的ですが、古い建物ですと中々そうはいきません。簡易な修繕で済めばよいのですが、水回りの交換や雨漏り、耐震補強などが必要となると取り壊して再建築するケースが多いです。
但し、地方の場合は土地の価格が低いので、場合によっては解体・処分費が土地価格を上回ってしまい、不動産価格がマイナスになる可能性すらあります。
先日、山形県にあるマンガ専門図書館だった一等ビルが売りに出された、との記事を見ました。気になる価格は１９０万円、以前はかなりの利用者があったようで、古いマンガ本も残された価格になります。
記事を見ると建物はかなり老朽化しており、現状での利用は困難なようです。大規模な修繕、場合によっては取り壊しになるこの不動産ですが、買い手は建物を延命させてマンガ図書館として再開するのか、又はマンガ本のみを目的とするマニアが想定されるところです。
昨今の建築の高騰により再建築もままならない状況の中、この不動産に買い手が現れるのか、現れた場合の売買価格はいくらになるか、とても興味深いです。
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狭隘道路に面した土地の価格
幅が極端に狭い道路を狭隘道路と呼ぶことがありますが、一般的には普通自動車が通れない３ｍ未満の道を指すことが多いようです。
日本では従来、尺貫法を用いたこともあり、地方の集落には今も１間（約１．８２ｍ）や１．５間（約２．７３ｍ）の道路を見ることができます。
１．５間あれば何とか普通自動車が通れるかと思いますが、１．５間ですと軽自動車がやっと通れる幅になると思います。特に１．５間の道路についた土地は市場性に劣り、実際の取引価格も安くなる傾向があります。
私も以前、市街化調整区域内の既存宅地を鑑定評価しましたが、１．５間道路に面していました。周辺では宅地としての利用をあきらめ、農地に転用した土地もあったそうです。農地にすると固定資産税が安くなります。
先日、４トントラックが入らない土地について書かれた記事を見ました。この土地は周辺相場より３００万円安かったそうです。
４トントラックが入れないと、まず、古家があると解体に苦労しますし、新たに建物も通常の建築費では建てられないことになってしまいます。
旧来の集落、特に狭隘協議のない自治体ですと、将来的なセットバックによる道路拡幅の可能性も低く、マイカーも軽自動車に限られるなど制約が多いです。
但し、駅から近い土地で車を持たない、車移動中心ではない世帯であれば割安に土地が購入できるのはメリットだと思います。
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間口狭小戸建住宅のお話
マンション価格の高騰により需要が増えている狭小戸建住宅、以前は土地面積１００㎡未満を指すことが多かったですが、最近では５０㎡を割り込むものまで現れました。
住宅地の多くは、間口＜奥行、長方形の土地が多いのですが、その割合が大きい、所謂奥行長大地に家を建てるケースが増えています。
先日、幅３ｍの家、という記事を見ました。標準的な駐車場の幅が２．５mと考えると、その建物の幅がかなり狭いことが分かります。
ちなみにこの建物は１階駐車場、２階・３階にロフトが付いており、売り主によると狭さを感じない生活ができるそうです。
建物価格は延面積約３０坪で約２４００万円（税別）、土地代が安いことを考えると十分にお買い得感のある価格設定だと思います。
地価や建築費の高騰により今後、ますます増えていくと考えられる狭小戸建住宅、日本の住宅の新たなスタンダードになる予感がします。
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日本で一番お金持ちの村の土地分譲価格
愛知県飛島村は人口約４６００人の小さな村ですが、財政力指数が高く日本で一番豊かな市町村と言われています。
この飛島村にある埋立地が公募分譲される、との記事を見ました。土地面積は約７．２ヘクタール、購入者は名古屋港で港湾事業又は倉庫業を営む事業者であることが条件になります。
最低売却価額は４５億３５００万円、㎡単価は約６万３千円になります。
世界経済が落ち着かない現在、景気の先行きを占う意味でも購入する企業や落札価額などに注目が集まります。
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大規模工場地の売買価格
沿岸部や内陸部でも高速道路などのインターチェンジに近い利便性のよいところに立地することが多い大規模工場、かっては都心に比較的近いところにも多く存在していました。
私が子供の頃住んでいた名古屋市東区にも、三菱重工や専売公社などの大規模工場があり、いわゆる企業城下町としての様相を呈していました。
先日、大阪府堺市にあるシャープ堺工場をソフトバンクが取得する、との記事を見ました。大規模なＡＩセンターとして利用するそうです。
対象となる不動産は土地約４５万㎡、建物延床面積合計約８４万㎡という巨大なもので、価格は土地建物で約１０００億円だそうです。
撤退した後の大規模工場は買い手が限られ、特に最近では建物を取り壊してマンションなどの大規模開発されることが多いのですが、今回はデータセンターとしての利用であり、工場建物の多くが再利用されると思われます。
今回のケース、社会経済的利益保護の見地からも望ましい売買取引だと思います。
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不整形地の有効利用
土地は建物が建つかどうか、またどのような建物が建つかで価格が変わってくることが多いです。例えば過小地の場合、住宅地であれば一般住宅が建つか、物置程度なら建つか、建物は建たないが駐車場利用は可能か、ゴミ置き場程度の利用しかできないか、等を判断し、減価率及び土地価格が決まります。
また、不整形地の場合も同様で、建物は建たなくても資材置場などで利用できるか否かで価格は大きく違ってきます。
先日、岐阜県のある不動産業者が不整形地に戸建賃貸住宅を建てる事業を拡大、との記事を見ました。設定家賃は一般的なアパート家賃をやや上回る程度とのこと、戸建賃貸住宅の需要が伸びていることに注目したようです。
マンションと同じく戸建住宅の価格も上昇しており、購入を諦めた世帯も多く、戸建賃貸住宅の市場動向に注目したいと思います。
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ゴルフ場の地代
高度成長期に多く造られた日本のゴルフ場、少子化の影響などで競技人口が減り、閉鎖されるところも多く見受けられるようになりました。
ゴルフ場の多くは市街地から離れた山林などに造られることが多く、他の用途の転用するとなるとまず太陽光発電施設用地が考えられます。
先日、ゴルフ場の借地割合や地代について書かれた書かれた記事を見ました。ゴルフ場は敷地が広大となるので、全ての土地を購入して開業することは難しく、全部または一部を借地として用地を確保することが多いそうです。
その借地割合ですが、コース全体の１０％～２０％が多く、借地料も市街地から近い程高くなる傾向があるそうです。
年間地代は借地面積によっても異なりますが、年間５０００万円程度が多いとのこと。ゴルフ場の運営者にしたら土地を買った方が安いケースが殆どですが、売買を拒否する地権者もおり、借地契約になるケースも多いようです。
最近のゴルフ場はHPなどから集客したり、ビジターのみでのプレーを可能にしたりと努力しているところが多いですが、物価高でプレーフィーも上がっており、厳しい経営環境が続くことは間違いなさそうです。
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１０年間塩漬けの不動産の跡地利用
都市部を中心に地価の上昇が続いていますが、都心、特に東京都内の一等地は地価が高騰しています。
先日、東京都目黒区内の廃校跡が１０年間未利用で、跡地利用が問題となっている、との記事を見ました。広さは約８９００㎡、校舎や体育館は残されています。ちなみに年間の維持費は約１４０万円、家賃が取れない中での支出、跡地利用が急がれるのも理解できます。
記事によると、校舎に目立った破損等はなく、大きな修繕を要せず利用できるとのことですが、私は校舎を取り壊し後、売却が良いと思います（もちろん、校舎などの建物も込みで購入してくれる学校法人が現れるとベストなのですが）。
金利の上昇や景気の先行き不透明感から不動産市場の今後を予測することは困難ですが、企業が遊休不動産を売り急いでいる現状をみると、今回のような大規模な不動産、今が売り時なのかもしれません。
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島に投資するお話
最近、海外のプライベートアイランドが高額で売買された、との話を聞きますが、日本でも個人所有の島は売買されています。
少し前の話ですが、尖閣諸島が売買され国有になりましたし、島の一部ですが馬毛島の売買も話題になりました。
相模湾に浮かぶ初島にあるリゾートも売買されましたが、ここは島全体がリゾートではなく、漁師さんの集落なども島内にはあります。
先日、島に投資することについて書かれた記事を見ましたが、最近需要が増えているのは無人島を購入するのではなく、ゆったりとした生活に憧れた人向けの離島にある集落の不動産とのことでした。
私が子供の頃、サラリーマン生活に疲れた人が海辺に移住した話を聞いたことがありますが、より日常から拒絶された島に移住したい人が増えているようです。
この記事によれば、水道や電気などのインフラのない無人島は一般人が住める環境になく、投資対象にはならないとのことです。
瀬戸内海に浮かぶ島で、移住者の増加で地価が急上昇した島があるそうですが、今後、移住に適した島の不動産の需要が増え、地価が上昇していくかもしれません。
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