Archive for the ‘不動産の価格’ Category
コンビニエンスストアと不動産価格
不動産の価格を決める価格形成要因で重要なものは最寄り駅からの距離であることは間違いないと思います。駅から徒歩圏であることが理想ですが、以前は徒歩１５分、１０分であったものが最近では徒歩５分以内の土地が人気のようです。
価格形成要因の中でも交通接近性、駅距離以外ですとスーパー、商店街などの商業施設や小学校からの距離なども考慮することがありますが、コンビニエンスストアからの距離を価格に反映させる話は聞いたことがないです。
コンビニエンスストアは２４時間営業しており、急な買い物などの際、便利なのですが、地域によっては利便性以外の違う影響も懸念され、判断に迷うことが理由かもしれません。
大規模な地震の被害を受けた石川県輪島市で建設予定の公害公営住宅の抽選があった、との記事を見ました。倍率は２．７倍、コンビニエンスストアが近いところの申し込みが多いそうです。
最近、頻発している地震や大雨などの災害の際、品物を買い求める人がコンビニエンスストアに殺到するとは聞きますが、実際に災害を経験された方は、コンビニエンスストアの便利さを実感しており、近いところを希望なさるのだと思います。
現代の生活の中でなくてはならない存在となったコンビニエンスストア、不動産の価格を求める際、駅距離と同じように価格形成要因として考慮される日が来るかもしれません。
タワーマンションの眺望権
「眺望」という言葉を辞書で調べると、「遠くを見わたすこと。また、見わたしたながめ。見晴らし。」とありました。人が山や展望台に上るのは、眺望を楽しむことが目的であることが多いです。
眺望は都市部でも楽しむことは可能で、夜景などの風景を楽しむことができるタワーマンションは上層階にいくほど価格がなるのが一般的です。
中でも最上階はペントハウスと呼ばれ、風景を楽しむことが購入動機の大きな要素と考えますが、そのペントハウスの室内から景色を楽しめないことを理由に裁判になった、との記事を見ました。
判決は眺望価値を認めず。請求棄却となりました。但し、この判決には「物件に眺望の価値が織り込まれていたとは認められない」とあり、裁判所は眺望権の存在価値を認めていないわけではないとも解釈できます。
今回のケースは、景色が楽しめないことを考慮した価格であり、購入価格は妥当であると裁判所が判断したと考えられます。
但し、マンションのパンフレットには、室内から周りの景観が楽しめる写真が掲載されていたとのことなので、今後の裁判の行方が注目されます。
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大手ハウスメーカーの建物価格
日本のハウスメーカーで大手といえば、積水ハウス、パナソニックホームズ、ダイワハウス、旭化成ホームズがあげられますが、他のハウスメーカーや地場の工務店が建てた住宅より建築費は高くなることが殆どだと思います。
大手メーカーの安心感や信頼性、耐久性も高いと言われることが多いです。
建築費の高騰が続く昨今、戸建住宅も以前より高くなっており、一般的な給与所得者には手が届かない水準になっている印象です。
今朝、大手ハウスメーカーであるダイワハウスが２３道県から撤退し、東京、大阪などに集中するとの記事を見ました。需要が伸び悩む地方に見切りをつけ、堅調な都市圏に事業を集中することが目的とのことです。
新築戸建住宅の着工件数が落ち込み、中小のハウスメーカーや地場の工務店が苦戦する中、大手ハウスメーカーの売上は堅調ですが、先行きの不透明感から費用対効果の高い都市部中心に事業を再編し、収益性を高める狙いがあるようです。
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マンション価格が「ワニの口」？
アベノミクスによる金融緩和以降、上昇が続いている都心の不動産価格ですが、最近、売主の希望する募集価格と実際の成約価格に乖離が生じている、との声が聞かれるようになりました。
中でも中古マンションの乖離が大きく、東日本不動産流通機構が発表したデータによれば、現在、東京２３区内では、売り出し希望価格と実際の成約価格に約３０％の乖離が生じているとのことです。
この売り出し希望価格と実際の成約価格を折れ線グラフにすると、形が「ワニの口」に似ていることから不動産業界ではこのように呼ぶそうです。
売り出し価格は、買い希望者からの値引きの要望を加味し、やや高めの価格に設定し募集することが殆どですが、３０％の乖離は大きいと思います。
ウクライナ危機のころ、地価や建築費、人件費等の上昇に伴い新築分譲マンションが高騰した際、築浅の中古マンションが購入した価格より高く売れたケースが多くあり、その話を聞いた売主が強気の価格設定をしているのだと思います。
また、中古マンションをリノベーションして再販する買取業者が３０％超の価格設定を行っていたものが、ここにきて供給過多になったとの声も聞かれました。
今後、都心部の新築マンション価格は上昇が続くと思料されますが、中古マンション価格についてはどのような動向を見せるのか注視したいと思います。
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観光ホテルの価格
ホテルのようなホテルアセットの場合、DCF法による価格を重視して価格を決定することが多いのですが、都心のビジネスホテルや人気のある観光地にあるホテルのような収益性の高いものでない場合、十分な収益性の確保が難しく、価格も低めになることが多いと考えられます。
私も以前、岐阜市にあるホテルの価格を付けたことがありますが、市中心部からも距離があり、また、周辺にこれといった観光地もない地域にあり、ホテルがあることが不思議に感じたました。確か建物が古く、修繕費等を考慮したら価格がほとんどつかなかった記憶があります。
先日、新潟県にある一棟ホテルが売りに出たとの記事を見ました。客室は４０、土地約３５００㎡、延べ面積約４８００㎡、駐車場は４０台ありとのことです。記事では特に大規模な修繕は必要ではないとのことです。
気になる価格ですが総額９５００万円、さらに仲介手数料、固定資産税は年間約５２０万円、さらに修繕・管理費などがかります。
地方の観光地で苦戦しているところが多い中、今回の新潟県のホテルの売買が成立するか、その場合の成約価格がいくらになるかは興味深いところです。
ひょっとしたら湯快リゾートのようなホテル経営にノウハウがある企業が興味を示すかもしれません。
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マンガ図書館の価格
古い建物付きの不動産の場合、その建物が使用できるか否かで価格が大きく違ってきます。そのまま現状利用できれば理想的ですが、古い建物ですと中々そうはいきません。簡易な修繕で済めばよいのですが、水回りの交換や雨漏り、耐震補強などが必要となると取り壊して再建築するケースが多いです。
但し、地方の場合は土地の価格が低いので、場合によっては解体・処分費が土地価格を上回ってしまい、不動産価格がマイナスになる可能性すらあります。
先日、山形県にあるマンガ専門図書館だった一等ビルが売りに出された、との記事を見ました。気になる価格は１９０万円、以前はかなりの利用者があったようで、古いマンガ本も残された価格になります。
記事を見ると建物はかなり老朽化しており、現状での利用は困難なようです。大規模な修繕、場合によっては取り壊しになるこの不動産ですが、買い手は建物を延命させてマンガ図書館として再開するのか、又はマンガ本のみを目的とするマニアが想定されるところです。
昨今の建築の高騰により再建築もままならない状況の中、この不動産に買い手が現れるのか、現れた場合の売買価格はいくらになるか、とても興味深いです。
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鑑定評価額より高い買収価格
不動産にかぎらず物などを売買する場合、通常、売り手と買い手がその金額に合意すれば契約は成約することになります。
但し、国や自治体などが不動産の売買を行う場合、不動産鑑定士による鑑定評価額によることが一般的です。売却する場合は公有財産、購入するための原資は税金ですから適正な価格で売買する必要があり、当然ではあります。
先日、北陸地方の自治体が鑑定評価額を１億円以上上回る価格で土地を購入してていたことが問題となりました。その経緯は不明であり、調査も行わないとのことです。
今回の件、議会での追及があるか、他の機関による調査が入るかは不明ですが、今後の経緯を見守りたいと思います。
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狭隘道路に面した土地の価格
幅が極端に狭い道路を狭隘道路と呼ぶことがありますが、一般的には普通自動車が通れない３ｍ未満の道を指すことが多いようです。
日本では従来、尺貫法を用いたこともあり、地方の集落には今も１間（約１．８２ｍ）や１．５間（約２．７３ｍ）の道路を見ることができます。
１．５間あれば何とか普通自動車が通れるかと思いますが、１．５間ですと軽自動車がやっと通れる幅になると思います。特に１．５間の道路についた土地は市場性に劣り、実際の取引価格も安くなる傾向があります。
私も以前、市街化調整区域内の既存宅地を鑑定評価しましたが、１．５間道路に面していました。周辺では宅地としての利用をあきらめ、農地に転用した土地もあったそうです。農地にすると固定資産税が安くなります。
先日、４トントラックが入らない土地について書かれた記事を見ました。この土地は周辺相場より３００万円安かったそうです。
４トントラックが入れないと、まず、古家があると解体に苦労しますし、新たに建物も通常の建築費では建てられないことになってしまいます。
旧来の集落、特に狭隘協議のない自治体ですと、将来的なセットバックによる道路拡幅の可能性も低く、マイカーも軽自動車に限られるなど制約が多いです。
但し、駅から近い土地で車を持たない、車移動中心ではない世帯であれば割安に土地が購入できるのはメリットだと思います。
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大阪ヒガシが地価急騰
大阪の都心というと、大阪駅、梅田駅周辺、オフィス街のあるキタ、難波などの繁華街があるミナミがあげられますが、「ヒガシ」と呼ばれるエリアもあると知りました。
具体的には城東区、東成区などが「ミナミ」エリアに含まれるそうです。以前は都心に近い割には地価に割安感があったそうですが、大阪公立大の新校舎建設や地下鉄中央線に延伸、新駅の設置などの影響に加え、都心であるキタ・ミナミの地価上昇がヒガシエリアに波及し地価が急騰しているそうです。
令和８年地価公示でも高い地価上昇が見られた東京、大阪の中心部、イラン情勢などで先行きが不透明ではありますが、立地に優れた商業地の地価上昇はしばらく続きそうな雰囲気です。
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戸建住宅にかける予算
建築費の上昇が続き、戸建住宅の価格も上がっています。以前は名古屋市内でも新築で４０００万円程度で標準的な戸建住宅が購入できましたが、現在ではパワービルダー系の狭小宅地でもそれ以上のものが増えてきました。
先日、ネットで戸建住宅にかける予算は３０００万円以上～４０００万円未満が最多、との記事を見ました。物価高や賃金が上がらない昨今、戸建住宅にかけられる予算は上がっていない印象があります。
ちなみにこの記事の戸建住宅は新築の記載はないので、中古住宅もふくめた希望予算だと考えられます。中古住宅も築浅物件を中心に価格があがっており、以前のような割安感はなくなりつつあります。
若年世帯を中心に、最近では５０年ローンで住宅を購入するケースも増えており、マイホームの購入も大変な時代になったと実感しています。
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