Archive for the ‘不動産の価格’ Category
観光ホテルの価格
ホテルのようなホテルアセットの場合、DCF法による価格を重視して価格を決定することが多いのですが、都心のビジネスホテルや人気のある観光地にあるホテルのような収益性の高いものでない場合、十分な収益性の確保が難しく、価格も低めになることが多いと考えられます。
私も以前、岐阜市にあるホテルの価格を付けたことがありますが、市中心部からも距離があり、また、周辺にこれといった観光地もない地域にあり、ホテルがあることが不思議に感じたました。確か建物が古く、修繕費等を考慮したら価格がほとんどつかなかった記憶があります。
先日、新潟県にある一棟ホテルが売りに出たとの記事を見ました。客室は４０、土地約３５００㎡、延べ面積約４８００㎡、駐車場は４０台ありとのことです。記事では特に大規模な修繕は必要ではないとのことです。
気になる価格ですが総額９５００万円、さらに仲介手数料、固定資産税は年間約５２０万円、さらに修繕・管理費などがかります。
地方の観光地で苦戦しているところが多い中、今回の新潟県のホテルの売買が成立するか、その場合の成約価格がいくらになるかは興味深いところです。
ひょっとしたら湯快リゾートのようなホテル経営にノウハウがある企業が興味を示すかもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
マンガ図書館の価格
古い建物付きの不動産の場合、その建物が使用できるか否かで価格が大きく違ってきます。そのまま現状利用できれば理想的ですが、古い建物ですと中々そうはいきません。簡易な修繕で済めばよいのですが、水回りの交換や雨漏り、耐震補強などが必要となると取り壊して再建築するケースが多いです。
但し、地方の場合は土地の価格が低いので、場合によっては解体・処分費が土地価格を上回ってしまい、不動産価格がマイナスになる可能性すらあります。
先日、山形県にあるマンガ専門図書館だった一等ビルが売りに出された、との記事を見ました。気になる価格は１９０万円、以前はかなりの利用者があったようで、古いマンガ本も残された価格になります。
記事を見ると建物はかなり老朽化しており、現状での利用は困難なようです。大規模な修繕、場合によっては取り壊しになるこの不動産ですが、買い手は建物を延命させてマンガ図書館として再開するのか、又はマンガ本のみを目的とするマニアが想定されるところです。
昨今の建築の高騰により再建築もままならない状況の中、この不動産に買い手が現れるのか、現れた場合の売買価格はいくらになるか、とても興味深いです。
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鑑定評価額より高い買収価格
不動産にかぎらず物などを売買する場合、通常、売り手と買い手がその金額に合意すれば契約は成約することになります。
但し、国や自治体などが不動産の売買を行う場合、不動産鑑定士による鑑定評価額によることが一般的です。売却する場合は公有財産、購入するための原資は税金ですから適正な価格で売買する必要があり、当然ではあります。
先日、北陸地方の自治体が鑑定評価額を１億円以上上回る価格で土地を購入してていたことが問題となりました。その経緯は不明であり、調査も行わないとのことです。
今回の件、議会での追及があるか、他の機関による調査が入るかは不明ですが、今後の経緯を見守りたいと思います。
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狭隘道路に面した土地の価格
幅が極端に狭い道路を狭隘道路と呼ぶことがありますが、一般的には普通自動車が通れない３ｍ未満の道を指すことが多いようです。
日本では従来、尺貫法を用いたこともあり、地方の集落には今も１間（約１．８２ｍ）や１．５間（約２．７３ｍ）の道路を見ることができます。
１．５間あれば何とか普通自動車が通れるかと思いますが、１．５間ですと軽自動車がやっと通れる幅になると思います。特に１．５間の道路についた土地は市場性に劣り、実際の取引価格も安くなる傾向があります。
私も以前、市街化調整区域内の既存宅地を鑑定評価しましたが、１．５間道路に面していました。周辺では宅地としての利用をあきらめ、農地に転用した土地もあったそうです。農地にすると固定資産税が安くなります。
先日、４トントラックが入らない土地について書かれた記事を見ました。この土地は周辺相場より３００万円安かったそうです。
４トントラックが入れないと、まず、古家があると解体に苦労しますし、新たに建物も通常の建築費では建てられないことになってしまいます。
旧来の集落、特に狭隘協議のない自治体ですと、将来的なセットバックによる道路拡幅の可能性も低く、マイカーも軽自動車に限られるなど制約が多いです。
但し、駅から近い土地で車を持たない、車移動中心ではない世帯であれば割安に土地が購入できるのはメリットだと思います。
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大阪ヒガシが地価急騰
大阪の都心というと、大阪駅、梅田駅周辺、オフィス街のあるキタ、難波などの繁華街があるミナミがあげられますが、「ヒガシ」と呼ばれるエリアもあると知りました。
具体的には城東区、東成区などが「ミナミ」エリアに含まれるそうです。以前は都心に近い割には地価に割安感があったそうですが、大阪公立大の新校舎建設や地下鉄中央線に延伸、新駅の設置などの影響に加え、都心であるキタ・ミナミの地価上昇がヒガシエリアに波及し地価が急騰しているそうです。
令和８年地価公示でも高い地価上昇が見られた東京、大阪の中心部、イラン情勢などで先行きが不透明ではありますが、立地に優れた商業地の地価上昇はしばらく続きそうな雰囲気です。
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戸建住宅にかける予算
建築費の上昇が続き、戸建住宅の価格も上がっています。以前は名古屋市内でも新築で４０００万円程度で標準的な戸建住宅が購入できましたが、現在ではパワービルダー系の狭小宅地でもそれ以上のものが増えてきました。
先日、ネットで戸建住宅にかける予算は３０００万円以上～４０００万円未満が最多、との記事を見ました。物価高や賃金が上がらない昨今、戸建住宅にかけられる予算は上がっていない印象があります。
ちなみにこの記事の戸建住宅は新築の記載はないので、中古住宅もふくめた希望予算だと考えられます。中古住宅も築浅物件を中心に価格があがっており、以前のような割安感はなくなりつつあります。
若年世帯を中心に、最近では５０年ローンで住宅を購入するケースも増えており、マイホームの購入も大変な時代になったと実感しています。
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日産本社ビルの売却価格
先日、日産自動車の横浜本社ビルが売却されると発表されました。
売却価格は９７０億円、売却後は日産自動車はに賃借され、引き続き本社ビルとして利用を継続するそうです。
以前、このコラムで日産自動車の本社ビルのことを少し書きましたが、引用した記事に書かれた売却予想額は９００億円、地価や不動産価格の上昇が続いている状況を考慮すれば、この予想額はかなり近い数字と言えそうです。
円安が進むことが予想される中、今回のような外資による日本の不動産の大型買収はますます増えていくと思われます。
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狭小戸建住宅の価格
都市部を中心に増え続ける狭小戸建住宅、以前は１００㎡未満の土地を狭小地を呼ぶことが多かったのですが、東京２３区内では６０㎡未満の土地と建物を狭小戸建住宅と呼んでいるそうです。
６０㎡を坪にすると約１８坪、家族向け住宅を想定しようとすると建物は３階建てにする必要があります。
以前は割安感のあった狭小戸建住宅、昨今の地価や建築費の高騰により価格は上がっており、東京２３区の平均価格は７０００万円超え、との記事を見ました。ちなみに今年５月の狭小戸建住宅以外の一般住宅の平均価格は１億円超えだそうです。
建築費をはじめとする物価、長期金利の上昇により不動産の取得にかかる費用は上がり続けることが予想されます。一般的なサラリーマンの給与が上がらない中、今後、戸建住宅市場の冷え込みも懸念されます。
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地方圏の地価の二極化
先日発表された相続税路線価、都心部とインバウンドの恩恵を受けた観光地を有する地方の地価上昇が続く中、観光地があっても地価が下落するエリアも存在しています。
群馬県富岡市は世界遺産の富岡製糸場があり、登録された１１年前は観光客で賑わいましたが現在はピーク時の３分の１以下となっており、インバウンド需要から取り残された状況となっています。
地価も２．６％の下落、６年連続の下落だそうです。
北海道の富良野や沖縄、長野県の白馬村などで二桁以上の大幅な地価上昇が続いていますが、観光地があっても地価が下落する地方圏の二極化傾向が見られるようになりました。
日本の国力低下に反比例するようにインバウンド需要の増加、その結果による観光地の地価上昇、それ以外のエリアの地価下落・・・、この構造は変わることなく今後も続きそうです。
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不動産価格のＡＩ査定
今まで人が行っていた作業をＡＩが行う場面が増えています。以前は簡単な内容のものが殆どでしたが、最近では文章を作ったり、小説を作ったり、イラストを造るものまで現れました。
近い将来、ＡＩに仕事を奪われる場面は増えていくと思われますが、士業のような専門職も例外ではなく、不動産鑑定士も無くなってしまうかもしれません。
先日、漫画「サザエさん」の家をＡＩ査定した場合の価格が出ていました。場所は東京都世田谷区、土地約２２０㎡、建物約１１０㎡、価格は２億２３８３万円だそうです。
漫画の中のサザエさんの家は、築年を経た木造の平屋建てであり、建物価格はゼロ、取り壊し最有効になると思われますが、やはり東京の都心は土地だけで２億円超えになりますね。
ＡＩ査定、今後どのように進化・普及していくかは不明ですが、私たち不動産鑑定士もうかうかしていられない、と思う出来事でした。
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