Archive for the ‘不動産の価格’ Category
鑑定評価額より高い買収価格
不動産にかぎらず物などを売買する場合、通常、売り手と買い手がその金額に合意すれば契約は成約することになります。
但し、国や自治体などが不動産の売買を行う場合、不動産鑑定士による鑑定評価額によることが一般的です。売却する場合は公有財産、購入するための原資は税金ですから適正な価格で売買する必要があり、当然ではあります。
先日、北陸地方の自治体が鑑定評価額を１億円以上上回る価格で土地を購入してていたことが問題となりました。その経緯は不明であり、調査も行わないとのことです。
今回の件、議会での追及があるか、他の機関による調査が入るかは不明ですが、今後の経緯を見守りたいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
狭隘道路に面した土地の価格
幅が極端に狭い道路を狭隘道路と呼ぶことがありますが、一般的には普通自動車が通れない３ｍ未満の道を指すことが多いようです。
日本では従来、尺貫法を用いたこともあり、地方の集落には今も１間（約１．８２ｍ）や１．５間（約２．７３ｍ）の道路を見ることができます。
１．５間あれば何とか普通自動車が通れるかと思いますが、１．５間ですと軽自動車がやっと通れる幅になると思います。特に１．５間の道路についた土地は市場性に劣り、実際の取引価格も安くなる傾向があります。
私も以前、市街化調整区域内の既存宅地を鑑定評価しましたが、１．５間道路に面していました。周辺では宅地としての利用をあきらめ、農地に転用した土地もあったそうです。農地にすると固定資産税が安くなります。
先日、４トントラックが入らない土地について書かれた記事を見ました。この土地は周辺相場より３００万円安かったそうです。
４トントラックが入れないと、まず、古家があると解体に苦労しますし、新たに建物も通常の建築費では建てられないことになってしまいます。
旧来の集落、特に狭隘協議のない自治体ですと、将来的なセットバックによる道路拡幅の可能性も低く、マイカーも軽自動車に限られるなど制約が多いです。
但し、駅から近い土地で車を持たない、車移動中心ではない世帯であれば割安に土地が購入できるのはメリットだと思います。
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大阪ヒガシが地価急騰
大阪の都心というと、大阪駅、梅田駅周辺、オフィス街のあるキタ、難波などの繁華街があるミナミがあげられますが、「ヒガシ」と呼ばれるエリアもあると知りました。
具体的には城東区、東成区などが「ミナミ」エリアに含まれるそうです。以前は都心に近い割には地価に割安感があったそうですが、大阪公立大の新校舎建設や地下鉄中央線に延伸、新駅の設置などの影響に加え、都心であるキタ・ミナミの地価上昇がヒガシエリアに波及し地価が急騰しているそうです。
令和８年地価公示でも高い地価上昇が見られた東京、大阪の中心部、イラン情勢などで先行きが不透明ではありますが、立地に優れた商業地の地価上昇はしばらく続きそうな雰囲気です。
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戸建住宅にかける予算
建築費の上昇が続き、戸建住宅の価格も上がっています。以前は名古屋市内でも新築で４０００万円程度で標準的な戸建住宅が購入できましたが、現在ではパワービルダー系の狭小宅地でもそれ以上のものが増えてきました。
先日、ネットで戸建住宅にかける予算は３０００万円以上～４０００万円未満が最多、との記事を見ました。物価高や賃金が上がらない昨今、戸建住宅にかけられる予算は上がっていない印象があります。
ちなみにこの記事の戸建住宅は新築の記載はないので、中古住宅もふくめた希望予算だと考えられます。中古住宅も築浅物件を中心に価格があがっており、以前のような割安感はなくなりつつあります。
若年世帯を中心に、最近では５０年ローンで住宅を購入するケースも増えており、マイホームの購入も大変な時代になったと実感しています。
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日産本社ビルの売却価格
先日、日産自動車の横浜本社ビルが売却されると発表されました。
売却価格は９７０億円、売却後は日産自動車はに賃借され、引き続き本社ビルとして利用を継続するそうです。
以前、このコラムで日産自動車の本社ビルのことを少し書きましたが、引用した記事に書かれた売却予想額は９００億円、地価や不動産価格の上昇が続いている状況を考慮すれば、この予想額はかなり近い数字と言えそうです。
円安が進むことが予想される中、今回のような外資による日本の不動産の大型買収はますます増えていくと思われます。
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狭小戸建住宅の価格
都市部を中心に増え続ける狭小戸建住宅、以前は１００㎡未満の土地を狭小地を呼ぶことが多かったのですが、東京２３区内では６０㎡未満の土地と建物を狭小戸建住宅と呼んでいるそうです。
６０㎡を坪にすると約１８坪、家族向け住宅を想定しようとすると建物は３階建てにする必要があります。
以前は割安感のあった狭小戸建住宅、昨今の地価や建築費の高騰により価格は上がっており、東京２３区の平均価格は７０００万円超え、との記事を見ました。ちなみに今年５月の狭小戸建住宅以外の一般住宅の平均価格は１億円超えだそうです。
建築費をはじめとする物価、長期金利の上昇により不動産の取得にかかる費用は上がり続けることが予想されます。一般的なサラリーマンの給与が上がらない中、今後、戸建住宅市場の冷え込みも懸念されます。
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地方圏の地価の二極化
先日発表された相続税路線価、都心部とインバウンドの恩恵を受けた観光地を有する地方の地価上昇が続く中、観光地があっても地価が下落するエリアも存在しています。
群馬県富岡市は世界遺産の富岡製糸場があり、登録された１１年前は観光客で賑わいましたが現在はピーク時の３分の１以下となっており、インバウンド需要から取り残された状況となっています。
地価も２．６％の下落、６年連続の下落だそうです。
北海道の富良野や沖縄、長野県の白馬村などで二桁以上の大幅な地価上昇が続いていますが、観光地があっても地価が下落する地方圏の二極化傾向が見られるようになりました。
日本の国力低下に反比例するようにインバウンド需要の増加、その結果による観光地の地価上昇、それ以外のエリアの地価下落・・・、この構造は変わることなく今後も続きそうです。
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不動産価格のＡＩ査定
今まで人が行っていた作業をＡＩが行う場面が増えています。以前は簡単な内容のものが殆どでしたが、最近では文章を作ったり、小説を作ったり、イラストを造るものまで現れました。
近い将来、ＡＩに仕事を奪われる場面は増えていくと思われますが、士業のような専門職も例外ではなく、不動産鑑定士も無くなってしまうかもしれません。
先日、漫画「サザエさん」の家をＡＩ査定した場合の価格が出ていました。場所は東京都世田谷区、土地約２２０㎡、建物約１１０㎡、価格は２億２３８３万円だそうです。
漫画の中のサザエさんの家は、築年を経た木造の平屋建てであり、建物価格はゼロ、取り壊し最有効になると思われますが、やはり東京の都心は土地だけで２億円超えになりますね。
ＡＩ査定、今後どのように進化・普及していくかは不明ですが、私たち不動産鑑定士もうかうかしていられない、と思う出来事でした。
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総戸数の少ないマンション
マンションを建てられる土地は、容積率や前面道路、駅距離などに優れることが望ましいのですが、マンションの建物は規模が大きいので、土地の広さも重要になってきます。
昨今のマンション開発ブームで、マンション適地と呼ばれる開発素地は少なくなり、面積の狭い土地にもマンションが建てられるようになりました。
このような土地は当然、戸数が少なくなり、賃貸マンションと変わらないような規模のものも出てきました。
先日、買ってはいけないマンションの特徴について書かれた記事を見た際、総戸数３０戸以下のマンションはスルーすべきとありました。１戸あたりの修繕積立金の負担が大きいことが理由だそうです。
物価高によりマンションの修繕積立金の額も上がっており、今後、更に上がっていく可能性もあります。
規模の小さいマンションは、比較的割安なものが多いですが、長い目で費用負担を考えると、お買い得ではないのかもしれません。
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投資物件の概算値
不動産の鑑定評価を行う場合、まず、その不動産の概算値を周辺相場などから把握することが多いです。私は市街化区域の土地であれば路線価や公示地価、売り希望価格などから大体の相場観をもって試算作業を行っています。
先日、日産自動車の本社ビルの売却予想額を概算している記事をみました。場所は横浜市のみなとみらい地区、オフィス平均賃料及び空室率は三鬼商事のデータを使用して査定されていました。
試算の前提は三鬼商事発表の数値に加えてオフィス経費率を２５％、期待利回り３％、４％にてそれぞれ試算されていました。
期待利回りですが、不動産価格が今後も上昇すると予想すれば低くなりますし、下落を予想すれば高くなります。それぞれの試算値の価格差は約２００億円、１％の違いで大きな乖離が生じることになります。
東京圏では大規模なオフィスビルの売買が多くあり、利回りなどの把握も可能であることからある程度精度の高い概算値を求められると聞いたことがあります。
今回の売却予想額、今後のオフィス市場の動向を把握するためにも注視したいと思います。
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