Archive for the ‘公的価格・地価動向’ Category
令和8年地価調査について
令和8年（2026年）地価調査は、全国的に地価の上昇傾向が続く結果となりました。
全国の地価は、全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇しました。特に商業地は上昇幅が拡大し、住宅地についても堅調な住宅需要を背景に上昇が続いています。住宅地では、転入者が多く生活環境が整った地域や、リゾート地などで高い上昇が見られました。商業地では、店舗・ホテル需要やインバウンド需要、再開発への期待などを背景に、主要都市を中心として地価上昇が続いています。また、物流施設への需要などを背景に、工業地も上昇傾向が続いています。
全国平均の対前年変動率は、住宅地＋1.0％、商業地＋2.9％、工業地＋3.3％、全用途＋1.5％となりました。
一方、三大都市圏では上昇が続いているものの、地域によって勢いに違いがあります。東京圏・大阪圏では上昇幅が拡大する一方、名古屋圏では住宅地・商業地・工業地のいずれも前年より上昇幅が縮小しました。
愛知県では、住宅地・商業地・工業地のすべてで6年連続の上昇となりました。
県平均の対前年変動率は、住宅地が**＋1.3％、商業地が＋2.5％、工業地が＋3.2％。住宅地と商業地は前年より上昇幅が縮小した一方、工業地は前年の＋2.3％から＋3.2％へと上昇幅が拡大しました。
地域別に見ると、住宅地は名古屋市＋2.7％、尾張地域＋1.5％、知多地域＋1.3％、西三河地域＋1.1％と上昇した一方、東三河地域は▲0.2％となりました。商業地は、名古屋市を含むすべての地域で上昇しています。
また、住宅地では県内の約68％の地点が上昇、商業地では約82％の地点が上昇しており、愛知県全体としては幅広い地点で地価上昇が確認されています。
ただし、県内一律に上昇しているわけではなく、名古屋市など都市部では上昇が続く一方、東三河地域や都市計画区域外では下落する地域もあるなど、地域による二極化も見られます。
名古屋市では、住宅地が＋2.7％、商業地が＋4.0％となり、いずれも前年に続いて上昇しました。名古屋市内には16区すべてに地価調査の上昇が見られ、住宅地・商業地ともに市全体として上昇基調が続いています。
住宅地では、熱田区が＋5.7％、千種区が＋4.7％、東区が＋4.1％、中村区が＋4.0％など、中心部を含む地域で比較的高い上昇率となりました。名古屋市の住宅地平均価格は239,300円／㎡となっています。
商業地では、熱田区が＋7.8％、千種区が＋6.5％、東区が＋4.8％などとなりました。名古屋市の商業地平均価格は1,172,800円／㎡で、名古屋駅周辺や栄地区などの都心部では高い価格水準が続いています。
特に注目されるのは、商業地の上昇率上位地点です。熱田区神宮3丁目では＋9.8％、熱田区横田2丁目では＋9.6％、千種区末盛通5丁目では＋9.5％など、高い上昇率を示す地点が見られました。
令和8年地価調査を総括すると、「全国的な地価上昇が続く中、都市部、とりわけ名古屋市では比較的高い上昇が続いている。一方で、愛知県内では地域による上昇・下落の差が広がっている」ことが大きな特徴といえます。
また、愛知県では工業地の上昇幅が拡大しており、製造業や物流施設などに対する土地需要が地価を下支えしていることも注目されます。今後の不動産市場を見るうえでは、単純に「地価が上がった・下がった」だけでなく、住宅地・商業地・工業地という用途別、さらに名古屋市中心部・周辺地域・県内各地域というエリア別に地価動向を見ることが重要です。
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2026年路線価が公表されました
昨日７月１日、国税庁より相続税・贈与税の基準となる路線価が公表されました。平均は５年連続で上昇、上昇率も大きくなっています。
都心部を中心に地価の上昇が続いており、東京都、大阪府、名古屋市などの都市部は大幅な上昇傾向となっています。
その他特徴としては、インバウンド需要の恩恵を受ける観光地、東海エリアでは岐阜県高山市の上昇が大きかったです。為替が円安であること影響し、外国人観光客の増加による店舗やホテル需要の多い地域は地価上昇が続いています。
地価公示同様、相続税路線価についても上昇傾向が続いていますが、円安による物価高、建築費・人件費の高騰、人手不足による工期遅延に加えて金利の上昇、イラン危機など明るい材料が見いだせない状況にあります。このようなマイナスの要因が大きい中、地価が今後どのように動くか注視する必要がありそうです。
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2025年の路線価
７月１日、相続税・贈与税の課税標準となる路線価が発表されました。都市部を中心に地価上昇は続いていますが、建築費の高騰などを理由に需要にかって程の勢いがなく、上昇幅が縮小する傾向が見られました。
今回もインバウンドの恩恵を受けたエリアは上昇しており、特に長野県白馬村は「第２のニセコ」との声も聞かれ地価が高騰しました。
一方、人口が減少しているエリアを中心に地価下落が続いており、地方圏でも格差が広がりつつあります。
今建築費や金利の上昇、トランプ関税など不安材料が多い中、地価の上昇が続くのか、今後の地価動向を注視したいと思います。
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令和７年地価公示結果について思うこと
３月１８日、国土交通省は令和７年地価公示結果を発表しました。
全国平均、三大都市圏、地方圏とも住宅地、商業地の地価は４年連続で上昇しました。但し、私が住んでいる名古屋圏では上昇幅がやや縮小しました。
その他については昨年と同様、地方圏でも観光地や利便性に優れた地域など需要が堅調なエリアとそうではないエリアとの二極化が進む結果となりました。
今回の地価公示は全国的に地価の上昇傾向が続く結果となりましたが、金利の上昇や建築費や人件費の高騰が続いており、地価上昇を押し下げる要因となるとの意見も聞かれます。
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５年で地価１０倍の土地
太平洋戦争が終わって、日本経済が復興から高度成長、オイルショックを経てバブルが崩壊するまで、土地の価格、地価は上がり続けるといういわゆる土地神話がありました。
その土地神話がバブルの崩壊とともに崩れ去り、長い低迷の期間がありましたが、アベノミクスによる金融緩和などにより都心の地価は上昇に転じ、東京都心ではバブル期を超える地価となっている地点もあるそうです。
このように収益性・投資採算性に優れた従来の都心とともに、昨今ではニセコに代表される外国人富裕層による需要の増えたリゾート地の地価が急上昇しました。あるネット記事によるとニセコの地価は５年で１０倍などザラ、とのこと。確かに年１０％程度の上昇が続けば、地価は５年で軽く１０倍を超えてしまいます。
先日、日銀が政策金利の上昇を決定し、好調な中国経済に陰りが見え始めた、との意見がきかれる中、都心の地価と併せてニセコなどのリゾート地の地価が今後どうなっていくのか、注視していく必要がありそうです。
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戸建住宅市場の将来予測
従来の戸建住宅の常識を破る価格設定で市場を圧巻したパワービルダー、安いだけではなく品質も悪くないという声を多く聞きます。
良いものが安いのですから、売れるのは納得ですが、ここに来てパワービルダー系の格安戸建住宅の売れ行きが落ちているそうです。
地価の上昇により仕入れ素地の価格も上がり、その他建築費や人件費などが上がっていることに加えて、金利の上昇懸念、上がらない給料など様々な要因が考えられます。
また、将来的にも少子化による宅地需要の減少懸念などよい要素の無い戸建住宅市場ですが、先日、住宅ローンに関する記事をみて感じたことがあります。
１．返済期間が５０年の住宅ローン
２．夫婦での住宅ペアローンが利用が増えている
自己資金が豊富な人を除いて、住宅購入の際には多くの人がローンを組むと思いますが、上記１.２とも、資金的に余裕のない需要者が増えているのだと思います。
このような状況が続けば、戸建住宅市場は苦戦が予想されますし、パワービルダー系の企業の淘汰が進むかもしれません。
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２０２４年相続税路線価に思うこと
昨日７月１日、国税庁が２０２４年路線価を発表しました。相続税路線価は１月１日時点の土地価格を基準に張られているので、先に発表された地価公示価格に近い内容になっています。
今回の路線価の特徴は地価公示同様、地価は全国的に上昇傾向、中でも利便性や収益性に優れた都心部や、インバウンド需要に沸く観光地、半導体工場の進出により人口が増えている工業地の地価が上昇、があげられます。
特に最近急激に進む円安の影響により、外国人観光客に人気の観光地は異常な賑わいを見せており、オーバールーリズムの問題が深刻化する事態をなっています。
都心の収益物件やタワーマンション、リゾート地の観光施設なども外国人投資家による購入が多く、円安が続く間は日本の不動産が外資購入のニュースも続くものと思われます。
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立地適正化計画と地価の関係
少子高齢化社会が進み、今後、税自治体によっては立地適正化計画に基づいて都市機能を集約させる自治体が増えてきています。
河川や海岸の近くなど、災害リスクのあったり、都市中心部から離れたエリアを居住誘導区域外に指定し、人が居住するエリアをコンパクトにすることで、財政支出を抑える目的があります。
私が住んでいる名古屋市も、立地適正化計画が定められていますが、不動産の鑑定評価を行っていて、既成市街地であっても居住誘導区域外であったケースがありました。
居住誘導区域の内外を分ける明確な何か、例えば河川や大きな道路などはなく、都市計画図などを調べることで区域の内外が分かったケースではありました。
先日、居住誘導区域外の土地は地価が下がるエリア、との記事を見ましたが、現時点では特に需要が落ちている傾向はなく、地価への影響は小さい印象を持っています。
但し、今後、大きな自然災害で被害を受けたり、人口の著しい現象が進む自治体などでは居住誘導区域外の土地の地価が下がっていく可能性はあると思料されます。
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令和６年地価公示
今月２６日、国土交通省より令和６年地価公示結果が発表されました。今回の地価公示、上昇が続いている三大都市圏、地方４市に加えてその他の地方圏でも上昇率が拡大傾向となりました。
特徴としては、金融緩和による低金利により余剰資金が不動産投資に流れていることや、コロナ禍後のインバウンド需要により都心部の商業地や観光地の収益性が向上していることに加えて、今回は北海道や熊本県において半導体工場の誘致に成功したエリアの地価が大きく上昇しました。
愛知県においては住宅地・商業地とも上昇が続いており、特に再開発の進む中区栄地区において公示地価が大きく上昇しました。
日銀の金融政策の変更や円安による物価高、個人消費の落ち込みが懸念される中、地価の上昇を牽引する不動産投資の動向が今後の地価を左右することになりそうです。
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地価動向報告結果
国土交通省は発表した地価動向報告によると、１０月１日時点の三大都市圏と主要地方都市の８０地点のうち９８％、７８地点が上昇したとの結果になりました。ちなみに残りの２地点は横ばい、下落はないということになります。
コロナ禍で特に商業地の多くの地価は下落しましたが、リモートワークの終焉によるオフィス回帰による事務所需要の増加が要因と考えられます。
住宅地は前回に引き続き全地点上昇とのこと、金利の上昇懸念や物価高などマイナスの要因が多い中、現時点において地価は上昇傾向が続いているようです。
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