Archive for the ‘不動産のお話’ Category
狭隘道路に面した土地の価格
幅が極端に狭い道路を狭隘道路と呼ぶことがありますが、一般的には普通自動車が通れない３ｍ未満の道を指すことが多いようです。
日本では従来、尺貫法を用いたこともあり、地方の集落には今も１間（約１．８２ｍ）や１．５間（約２．７３ｍ）の道路を見ることができます。
１．５間あれば何とか普通自動車が通れるかと思いますが、１．５間ですと軽自動車がやっと通れる幅になると思います。特に１．５間の道路についた土地は市場性に劣り、実際の取引価格も安くなる傾向があります。
私も以前、市街化調整区域内の既存宅地を鑑定評価しましたが、１．５間道路に面していました。周辺では宅地としての利用をあきらめ、農地に転用した土地もあったそうです。農地にすると固定資産税が安くなります。
先日、４トントラックが入らない土地について書かれた記事を見ました。この土地は周辺相場より３００万円安かったそうです。
４トントラックが入れないと、まず、古家があると解体に苦労しますし、新たに建物も通常の建築費では建てられないことになってしまいます。
旧来の集落、特に狭隘協議のない自治体ですと、将来的なセットバックによる道路拡幅の可能性も低く、マイカーも軽自動車に限られるなど制約が多いです。
但し、駅から近い土地で車を持たない、車移動中心ではない世帯であれば割安に土地が購入できるのはメリットだと思います。
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大阪ヒガシが地価急騰
大阪の都心というと、大阪駅、梅田駅周辺、オフィス街のあるキタ、難波などの繁華街があるミナミがあげられますが、「ヒガシ」と呼ばれるエリアもあると知りました。
具体的には城東区、東成区などが「ミナミ」エリアに含まれるそうです。以前は都心に近い割には地価に割安感があったそうですが、大阪公立大の新校舎建設や地下鉄中央線に延伸、新駅の設置などの影響に加え、都心であるキタ・ミナミの地価上昇がヒガシエリアに波及し地価が急騰しているそうです。
令和８年地価公示でも高い地価上昇が見られた東京、大阪の中心部、イラン情勢などで先行きが不透明ではありますが、立地に優れた商業地の地価上昇はしばらく続きそうな雰囲気です。
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戸建住宅にかける予算
建築費の上昇が続き、戸建住宅の価格も上がっています。以前は名古屋市内でも新築で４０００万円程度で標準的な戸建住宅が購入できましたが、現在ではパワービルダー系の狭小宅地でもそれ以上のものが増えてきました。
先日、ネットで戸建住宅にかける予算は３０００万円以上～４０００万円未満が最多、との記事を見ました。物価高や賃金が上がらない昨今、戸建住宅にかけられる予算は上がっていない印象があります。
ちなみにこの記事の戸建住宅は新築の記載はないので、中古住宅もふくめた希望予算だと考えられます。中古住宅も築浅物件を中心に価格があがっており、以前のような割安感はなくなりつつあります。
若年世帯を中心に、最近では５０年ローンで住宅を購入するケースも増えており、マイホームの購入も大変な時代になったと実感しています。
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地方圏の地価の二極化
先日発表された相続税路線価、都心部とインバウンドの恩恵を受けた観光地を有する地方の地価上昇が続く中、観光地があっても地価が下落するエリアも存在しています。
群馬県富岡市は世界遺産の富岡製糸場があり、登録された１１年前は観光客で賑わいましたが現在はピーク時の３分の１以下となっており、インバウンド需要から取り残された状況となっています。
地価も２．６％の下落、６年連続の下落だそうです。
北海道の富良野や沖縄、長野県の白馬村などで二桁以上の大幅な地価上昇が続いていますが、観光地があっても地価が下落する地方圏の二極化傾向が見られるようになりました。
日本の国力低下に反比例するようにインバウンド需要の増加、その結果による観光地の地価上昇、それ以外のエリアの地価下落・・・、この構造は変わることなく今後も続きそうです。
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アパートの極小物件のお話
私の住んでいる名古屋市名東区やお隣の長久手市などでは、築年を経た古いマンション・アパートが取り壊され、戸建分譲されるケースが増えています。
古いアパートは設備も老朽化し、空室率も高くなるので収益性も落ち、地価の高い今のうちに売りさばこうという考えなのか、と思います。
先日、東京にある広さ約３畳（約９㎡）のマンション記事を見ました。シャワーとトイレはありますが、最低限の私物以外置くスペースはなさそうです。家賃は６９，５００円／月～、管理費等は別になります。
このアパートの入居率はほぼ１００％、入居者殺到になるほど人気があるそうです。
ちなみにこのような極小物件を激せまアパートともいうそうですが、大家さんとしては部屋数が多い程収益性も上がるので、立地がよければ投資採算性のよい優良物件と言えます。
日本の標準的な住宅の年々延面積が狭くなっていますが、この傾向はワンルームマンションにも及んでいると実感した出来事でした。
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不動産価格のＡＩ査定
今まで人が行っていた作業をＡＩが行う場面が増えています。以前は簡単な内容のものが殆どでしたが、最近では文章を作ったり、小説を作ったり、イラストを造るものまで現れました。
近い将来、ＡＩに仕事を奪われる場面は増えていくと思われますが、士業のような専門職も例外ではなく、不動産鑑定士も無くなってしまうかもしれません。
先日、漫画「サザエさん」の家をＡＩ査定した場合の価格が出ていました。場所は東京都世田谷区、土地約２２０㎡、建物約１１０㎡、価格は２億２３８３万円だそうです。
漫画の中のサザエさんの家は、築年を経た木造の平屋建てであり、建物価格はゼロ、取り壊し最有効になると思われますが、やはり東京の都心は土地だけで２億円超えになりますね。
ＡＩ査定、今後どのように進化・普及していくかは不明ですが、私たち不動産鑑定士もうかうかしていられない、と思う出来事でした。
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総戸数の少ないマンション
マンションを建てられる土地は、容積率や前面道路、駅距離などに優れることが望ましいのですが、マンションの建物は規模が大きいので、土地の広さも重要になってきます。
昨今のマンション開発ブームで、マンション適地と呼ばれる開発素地は少なくなり、面積の狭い土地にもマンションが建てられるようになりました。
このような土地は当然、戸数が少なくなり、賃貸マンションと変わらないような規模のものも出てきました。
先日、買ってはいけないマンションの特徴について書かれた記事を見た際、総戸数３０戸以下のマンションはスルーすべきとありました。１戸あたりの修繕積立金の負担が大きいことが理由だそうです。
物価高によりマンションの修繕積立金の額も上がっており、今後、更に上がっていく可能性もあります。
規模の小さいマンションは、比較的割安なものが多いですが、長い目で費用負担を考えると、お買い得ではないのかもしれません。
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データセンターのある街
データセンターと言うと、以前は土地の安い地方に造られることが多かったと思いますが、最近は駅前の一等地に計画されることが増えているそうです。
駅前の土地であっても集客力の劣るエリアの場合、広大な空地の再開発は難しく、固定資産税等を徴収できる大規模なデータセンターの進出に好意的な声が多かったそうです。
一方、景観や日照の問題、建設の際、変電所や高圧ケーブルが整備されることから住民から反対の声が上がるようになりました。
データセンターはＩＴ化が加速する昨今、必要となる設備であり今後、増えていくことが予想されますが、全国各地で見られる高層マンションの建設反対運動のように社会問題化する可能性があります。
私はデータセンターの存在によりどのような影響が出るか分かりませんが、行き過ぎた反対運動は国の発展を妨げる面があることにも留意する必要があります。
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マンションの延面積のお話
マンションのメリットは、その構造の多くがＲＣ造であり耐火性・防犯性に優れ、気密性にも優れることから夏や冬にも快適に過ごせるなどがあげられます。一方、デメリットとしては、ここ最近の地価や建築費等の高騰により価格が急騰したことや、庭がなかったり、間取りや設備の自由度がない、などがあります。
延面積に関しては、かってのバブル期などには１００㎡を超える物件も珍しくなかったのですが、最近はますます狭くなる傾向が強く、家族向けの分譲マンションでも賃貸マンション並みの６０㎡程度のものも多くなりました。
延面積６０㎡ですと、子供二人の４人家族で住むには狭いと感じますが、最近は売りやすく貸しやすい広さとして需要が多いそうです。
マンション価格の高騰により７０㎡以上のマンションの価格が上がりすぎ、買いにくい価格帯になっていることに加えて、広めのマンションを需要する単身者や夫婦世帯から好まれていることが理由だそうです。
物を持たないシンプルな生活スタイルが流行る昨今、６０㎡程度の広さのマンション、日本のスタンダードになるかもしれません。
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大規模スーパーの跡地価格と利用方法
地方都市の中心部の空洞化が進む中、主要駅徒歩圏であっても大規模商業施設の撤退が続いています。
先日、富山県高岡市のダイエー跡地を市土地開発公社が購入した、との記事を見ました。土地の規模は約９５００㎡、購入価格は８億６０００万円とのことです。㎡単価は約９万５２６円、坪当たりにすると約３０万円になります。
マンション需要の少ない地域なのか、建築費等の高騰により事業採算性が合わないからか高度利用ではなく、コインパーキングとして当面利用されるそうです。
コインパーキングは暫定的な土地利用であり、その後の土地利用方法が決まり次第他の用途に転換される予定とのことですが、先行きが不透明な状況が続いており、新たな利用方法の決定は難航しそうです。
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