Archive for the ‘不動産の価格’ Category
物流施設用地の価格
インターネット通販の普及に伴い、ここ数年、物流施設用地の価格が上がっています。但し、物流施設用地には要件があり、大規模な土地であることと、幹線道路沿いに立地するなど系統・連続性に優れることが必要となります。
東京都板橋区の日本製鉄鋼管工場跡地の入札記事を見ましたが、異常な過熱ぶりだったそうです。この土地は、広さ約１１万㎡、希少性が高く１０年に一度の出物、と言われています。
入札参加企業は２０社以上、最高値は坪単価２５０万円前後だったようです。コロナ禍後もインターネット通販市場は拡大し、需要が増えることを見越しての入札と考えられます。
物流施設用地が活況を呈する一方で、既存の百貨店やショッピングモールの閉店が加速してくことが予想されます。
駐車スペースと商業地の地価との関係
商業地にとって集客は最も重要な課題であり、駅近や交通量の多い路線沿いの商業地は集客力に優れるため地価も高くなる傾向があります。
その中でも路線商業地域内の商業地は、車での来客が中心となるため、駐車場の設置は必須であり、逆に駐車スペースを確保できない小さな土地は商業地としての需要が少なく、商業店舗ではなく住宅が建つこともあります。
先日、沖縄県で県道の歩道拡張工事を妨害するため置かれたブロック塀やコンクリートが行政代執行で撤去された、との記事を見ました。その歩道拡張用低地を駐車スペースとして使用していた地権者が置いたようです。
その地権者は、駐車場がなくなることで建物の財産価値が下がることを懸念していたとのこと、土地の買収単価も不満だったようです。
不動産鑑定評価を行う場合、駐車スペースの有無が建物価値に影響することはなく、商業地をしての利用価値が落ちることから土地価格から規模で減価することになると思います。駐車場の有無による収益への影響が大きい場合、市場性を考慮するかもしれません。
今回のような道路拡幅、駐車場の問題以外にもその商業路線が衰退する可能性を心配する声も聞かれます。
東京都の旧中野刑務所の価格は１００億円超
歴史的に価値のある土地建物などを国や自治体が購入することがありますが、先日、作家の小林多喜二が収監された旧中野刑務所跡地を中野区が購入する方針、その記事を見ました。
中野区は跡地に小学校を建てる計画とのことですが、完成当時の面影を残す正門は文化的価値が高く、保存されるようです。
ちなみにこの旧中野刑務所跡地の価格ですが、中野区は１００億円超で購入する方針だそうです。不動産鑑定士の鑑定評価に基づいた価格だと思いますが、小学校用地としてはかなり高額ですね。
ＪＲ中央本線中野駅からも徒歩圏であり、住居系の開発も可能だとは思います。但し、刑務所跡地、それも政治犯を収容していた過去を有することから、鑑定評価を行う場合、心理的瑕疵（スティグマ）も問題になると思います。この１００億円超の価格、心理的瑕疵を考慮した価格であるか興味深いです。
文京区大和郷の大豪邸の価格
高級住宅街は名声と品等に優れることが条件であり、各界の名士や富裕層の人々が多く住んでいることが多いです。名古屋ですと、東区白壁や橦木町、千種区菊坂町や昭和区の南山町などがあげられます。
このような高級住宅地の売り物件は中々少ないのですが、東京都文京区大和郷の大豪邸の売り価格は衝撃でした。記事には２０１７年とありますが、なんと４７億５０００万円、２８６坪の敷地に建物付きの価格ですが、やはり名古屋とはレベルが違いますね。ちなみに年間の維持費だけでも数千万円とのことです。
このような高級住宅街は、近年の代替わりを経て土地が細分化され景観が損なわれることもあるのですが、この地域は一般社団法人の住民組織が街の秩序を守っているそうです。
ちなみにこの付近の２０２０年地価公示価格は、４００万円/坪（１２１万円/㎡）、一坪の値段でちょっとした高級車が買えてしまう価格です。
私とは別次元に住んでいる人々の生活、想像するのも難しい、そんな思いがします。
河川のそばの土地価格
近年多発する自然災害の影響か、以前以上の河川のそばの土地は敬遠される傾向があります。大雨の時など河川が氾濫し、冠水の恐れがあることが理由です。また、小さな川や水路であっても、悪臭や虫の発生などから近接する土地の価格は安くなることが多いです。
先日、ネットで河川のそばの土地は投資マンションには最適、との記事を見ました。採光窓を取りやすいことが理由だそうです。確かに、建物想定でボリュームチェックをする際、敷地北側が河川だと日影規制にかかる建物がないので敷地を有効に利用できる利点があると思います。
以前住んでいた地域にも、前面道路の幅員は狭いですが、北側が河川のため分譲マンションを建てられたケースがありました。
経験豊富な投資家の方は、柔軟な発想で投資に有利な土地を選ばれますね。
道路との接面方位と不動産価格との関係
方位は住宅地系の不動産価格に影響を与える要因で、他の条件が同じであれば通常、南、東、西、北の順で土地価格は高くなることになります。北向きを標準とするならば、最近は西向きの土地にプラスを付けず、北向きと同じにすることもあるようです。特に名古屋の人は西日を嫌う傾向があり、北向きの方がよいという方もいるようです。
南向き方位の土地の利点ですが、採光や通風に優れ、住環境がよいことが理由とされます。確かに接面道路の幅員分、有利なります。従って、南北に適度に長い土地は価格も高くなります。
但し、北向きであっても、形状がよく南北に適度に長い土地であれば、建物を北に寄せて採光や通風を確保できるので、価格が割安であればお買い得といえます。
私の事務所は、接面方位西向きの東西に長い長方形で、住宅地としての条件は良くありませんが、３階建てで上手く採光できるよう設計されているのであまり暗いと感じたことはありません。
方位と不動産価格との関係、単に方位だけで判断するのではなく、その
の形状などから総合的に判断することが重要だと思います。
建物価格と鋼材価格の関係
東日本大震災の復興需要やアベノミクスによる金融緩和によって建築需要が増え、それに伴い上昇を続けていた建物の価格が落ち着いてきたようです。
ネット記事によれば、近畿地区の鉄骨市場が横ばいで推移しているそうです。鉄骨は、ＲＣ造やＳ造の建物を造る際に躯体となる重要な建築材料で、上昇を続けてきた建築資材の中でも特に上昇が激しかったようです。
今回の鉄骨価格の横ばい、新型コロナウィルス感染症の影響で建築需要が減ったことが要因だと考えられますが、コロナ禍が長引くようであれば、下落に転じることも予想されます。
小学校が不動産鑑定評価額に与える影響
住宅地域に存する土地の想定される需要者は、主に家族のある個人になります。このような家族の方は、お子さんの通う小学校を重要視して土地を探すことが多いです。
まず、小学校の距離ですが、駅距離のように徒歩何分か、のようなことを重視する方はあまりなく、子供が歩いて通える範囲内であれば小学校の距離によって土地の価格差が生じることは少ないと考えられます。距離よりもむしろ、通学路の安全性を重視する傾向が強いです。
また、小学校の学校区ですが、指名買いがあるくらい重視する方が多いです。現在住まわれている学校区内で探される方も多いですし、やはし校風のよい学校区内の土地は人気があり、地価も高い傾向があります。
不動産鑑定評価を行う場合、学校区の優劣をそのまま価格に反映させることはなく、住環境や市場性を考慮して鑑定評価額を決定することになります。
眺望と不動産価格の関係
不動産は様々な要因が絡み合って価格が形成されますが、眺望・景観も価格形成要因とされています。高級住宅地域に高台が多いのも、眺望や景観に優れるからだと考えられます。
先日、ネット記事で景色の良さを重視して不動産を購入した失敗例を見ました。その不動産は街の中心部からかなり離れた場所に立地しており、自然は豊でも利便性などが劣る地域だったようです。このような不動産の鑑定評価を行う場合、眺望や景観の良さは増加要因にはなりません。
眺望・景観はタワーマンションの高層階が人気のように、住む人を魅了するものではありますが、あくまでも従たる要因であり、利便性や住環境などの主たる要因を重視して不動産を選ぶことが重要だと思います。
ジョン・レノンの元愛人のマンションの価格
日本でマンションというと、家族用であれば６０㎡～１００㎡程度が一般的で、名古屋ですと４０００万円～５０００万円程度が人気の価格帯だと思います。
ネットで、ジョン・レノンの元愛人のマンションが売りに出された記事をみました。場所はニューヨークのマンハッタン、広さ約３７２㎡、最上階からイーストリバーが見下ろせるそうです。
このマンションの売り価格は５５０万ドル（約５億７０００万円）、場所も広さも眺望も素晴らしいですが、ジョン・レノンが一時暮らしたプレミアも加算されているのでしょうか。
ちなみにこのマンション、いくらで売れるのでしょうか？おそらく成約価格は売り希望価格を下回ると思いますが、興味深いですね。
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