Archive for the ‘不動産の価格’ Category
工場の進出と住宅地価格
地価上昇が著しい北海道千歳市、半導体工場の進出により工業地の地価が上がっていますが、マンション建設ラッシュにより、住宅地の地価も上がっています。
大規模な工場が進出すると、その工場で働く方向けのマンションが建てられたり、インフラが整備されるのでその自治体は繁栄するので、誘致に積極的になるのもわかります。
千歳市のケース、昔から日本にある企業城下町と言えるかもしれません。大規模な工場があると、その自治体は税収で潤いますし、従業員と家族の消費により経済も活性化することになります。
都市圏と地方との二極化が言われますが、今回の千歳市のように工場の進出によって地方であっても地価が上昇するケースは今後も増えると予想され、都市部と地方（過疎地）、地方（新企業城下町、観光地等）との三極化の時代になると思われます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
道路と不動産の運気のお話
不動産の運気を上げるために風水がよく利用されます。よく言われるのが、土地の形状（整形が望ましい）、日照、通風、土地の高さ（高台が望ましい）などですが、ネットで周辺の利用状態について書かれた記事を見ました。
住みやすい良い土地（四神相応の土地）
・東に河川（青龍がいるといわれている）
・西に大きな道路（白虎がいると言われている）
・南に低地（池や沼、平地など）
・北に山（風を遮るため）
住宅の場合、南側が道路だと日照に優れるため居住環境がよいとされていますが、風水的には西道路が望ましいようです。
ちなみに私の事務所兼住居は西側で幅員１２ｍ道路に面しており、風水ではよい家のようです。
あと、南が低地、北が山に位置する土地は、地勢が南垂れになることが多く、日照がよく、災害リスクからもよい土地だと思われます。
風水でよい土地は価格も高くなる傾向がありますが、例えば名古屋市内で風水と地域の土地価格の関係を調べるのも面白いかもしれません。
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ホーム・アローンの家の価格
大ヒットした映画「ホーム・アローン」の家の価格について書かれた記事を見ました。ホーム・アローンは、１９９０年にアメリカで公開されたコメディ映画で、裕福な家に侵入した泥棒を子供一人で撃退するという痛快な内容でした。
このホーム・アローンで使われた家の現在の価格は、推定で約２３０万ドル（約３億２７００万円）なるそうで、公開された当時から約４倍になっているそうです。
ちなみにこの家の９０年当時の推定価格は６２万ドル（約８９００万円）、現在の日本でも高級住宅の部類に入る価格です。
よく日本では「失われた３０年」と言われますが、不動産価格をみても、アメリカをはじめ先進国との間に大きな差が付いたことを実感します。
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地中からがれきが見つかった土地
がれきは解体された建物のコンクリート片などで、「がら」と言うこともあります。
先日、兵庫県の球場建設予定地の公園の地中から、大量のがれきが見つかった、との記事を見ました。その量は最大約１万８０００トンと推定され、撤去費用は約８億円とのことです。
今回見つかったがれきは、戦時中に空襲で焼失した工場基礎と推定され、建物解体後、基礎をそのまま地中に埋めたものと思われます。
不動産鑑定評価で行う地歴調査では、過去地図や航空写真などを使用しますが、地図や航空写真で取得できるものは主に戦後のもので、土地から戦前や戦時中の埋設物が出てきた場合、不動産鑑定士はお手上げ状態になります。
このような埋設物の推定するため考えれるのは、周辺住民などの地元精通者からの聞き取り調査になりますが、その当時を知っている方の多くが鬼籍に入り、今後、このような聞き取り調査も難しくなると思われます。
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地下埋設物と土地の鑑定評価
地下埋設物のある土地を鑑定評価する場合、依頼者からコンクリート基礎等が埋まっていることを確認できる場合は稀で、実際に工事が始まってから埋設物の存在を知ることが殆どだと思います。
先日、東京の旧英国大使館跡地から弥生時代の遺跡が発見された、との記事を見ました。おそらく試掘で埋蔵文化財が埋まっていることが確認されたと思われますが、本掘に係る費用は事業者負担となるため、さらなる費用の負担と事業の遅れが発生することになります。
福島県では、産業団地の予定地から巨石が見つかった、との記事を見ました。この巨石は少なくとも１０ｍ以上ある上、硬く砕くことが難しいため砕石は断念するとのことです。
この石のある場所は調整池予定地で、貯水量を確保するためより深く土地を掘るため、費用が２億７１００万円から９億９９００万円に増加したそうです。
地下埋設物は地上からその存在を確認することが難しく、特に遺跡や石のような自然物の場合、地歴調査では何ともならない不動産鑑定士泣かせの土地であるといえます。
土壌汚染地と並び度々裁判になる地下埋設物のある土地の鑑定評価、少しでもその可能性のある土地はより慎重な調査及び鑑定評価の実施が求められます。
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首都圏新築マンションの平均価格
首都圏を中心に上昇を続ける新築マンションの平均価格、不動産経済研究所によると、１０月は平均価格が３．２％減少したと発表いました。平均価格は６，５６７万円、昨年同月比で２２０万円の減少だそうです。
東京２３区で販売戸数が半減したことに加え、購入希望者も減ってきていることが理由として考えられますが、供給物件の減少、特に高額物件が少なかったことも理由のようです。
ちなみに１㎡当たり単価は１５，０００円上昇しており、建築費や人件費に高騰を反映した結果と思料されます。
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建物解体費の相場
古家付きの土地の場合、土地上の建物は解体されることが多いのですが、その解体費用も上昇しています。
ちなみに解体費は、取り壊しにかかる費用と処分費からなり、特に処分費が上がったとの声は多く聞きます。
先日、ネットで５０坪の家の解体費について書かれた記事をみました。相場は木造で２００万円～２５０万円、鉄骨造で２５０万円～３５０万円、鉄筋コンクリート造で３５０万円～４５０万円とのことです。
以前は木造住宅の場合、解体費は１００万円程度とよく言われましたが、倍近くになっているようです。
鉄骨造の場合、金属の価格値上げの影響で廃鋼材が売れることからその分、解体費から値下げする話もあるようです。但し、解体業者から提案されることはまずないので、依頼者から交渉する必要はあります。
鉄筋コンクリート造は構造が堅固であり、コンクリート廃材の処分費を考えると、木造建築の倍、それ以上は見る必要があります。
老朽家屋の増加が社会問題となりつつある現在、解体費の動向を注視する必要がありそうです。
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１戸２５億円のマンション
かっては庶民の憧れの代名詞でもあった「億ション」という言葉、その億ションが当たり前になった感がありますが、その２５倍、１戸２５億円のマンションが大阪で売り出されることになりました。
場所は大阪の梅田北、４６階建てのタワーマンションの最上階で、大阪梅田エリアの眺望を楽しむことができるそうです。
この２５億円という価格、最初、一棟土地建物の価格と勘違いする程の高額ですが、買われるのは超富裕層や人気芸能人が予想されるとのことです。
この「王宮」をテーマにした超高級マンション、誰が買ったのか週刊誌やワイドショーで話題になりそうです。
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名古屋市の新築分譲マンション価格
高騰を続ける新築マンション価格、名古屋市内も例外ではなく、利便性のよい地域を中心に売り出し価格は高額となっています。
先日、名古屋市の新築マンションの平均価格が約６４００万円との記事を見ました。価格が億を超えるタワーマンションから単身向けの安めの価格のものも含めた平均ではありますが、高額であることに変わりはありません。
気になる成約率ですが、初月で１０カ月連続で７０％を割り込んでいるとのこと、売れ行きは芳しくないようです。
金利の上昇懸念が高まる中、今後の不動産市場を注視したいと思います。
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群馬県の新築住宅の平均価格
愛知県内でも名古屋市内や西三河を中心に地価が上昇し、また、建築費の高騰によって新築住宅の価格が上昇しています。
先日、群馬県の新築住宅の平均価格が２７００万円、との記事を見ました。この価格は土地建物の価格で、建築資材の高騰などにより前年より９０万円、＋３．４％の上昇だったそうです。
知り合いの不動産業者の方の話では、戸建住宅の建築費はコロナ禍前より約５００万円上昇した、とのことであり、群馬県の９０万円の上昇は少ないように感じました。
群馬県は建物建築費の上昇に対して土地の価格は下落しており、その差である９０万円の上昇となったのでは、と思います。
戸建住宅の場合、消費税を抑えるため建物部分への価格配分を少なくする傾向がありますが、原価や業者利益を考慮すると、一般的な建物価格は２０００万円～になると思われます。
都市部では住宅価格の高騰により購入を諦める層が出始める中、２７００万円でマイホームが手に入る地方での生活に憧れる人が増えてくるかもしれません。
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