Archive for the ‘鑑定評価の話’ Category
不動産鑑定評価をしてはいけない土地
土地の相続税・贈与税申告の際の評価額は、通常、路線価方式（財産評価基準）に基づいて評価されます。但し、路線価方式による価格が時価（実勢価格を上回っている場合、不動産鑑定士による鑑定評価額での申告が認められる場合があります。
私も鑑定業務の中で、何件か相続税の節税のための鑑定評価をしたことがあります。相続税節税を目的とした鑑定評価は、無道路地であったりがけ地であったり、路線価方式による評価額が明らかに時価を上回っており、取引事例や減価額の試算方法など客観的な理由付けができる場合に受けることにしています。
理由は、相続税路線価は時価の８掛け程度となっており、通常の場合、路線価方式による価格が時価（鑑定評価額）を上回ることはないからです。
先日、ネットである税理士さんが書かれたサイトを見ました。鑑定評価額による相続税申告が否認され、地裁判決でも敗訴したとの内容でした。推測される理由は、鑑定評価額を低めに出すため無理な評価をした場合などが該当します。この裁判の敗訴の理由ですが、１土地：採用した取引事例４件が著しく安い価格である、２土地：１事例は売り急ぎ事例である、とのことでした。明らかに評価に無理があったと考えられます。
このＨＰの中に、そもそも「不動産鑑定評価をしてはいけない土地」と書かれていました。否認された鑑定評価書が敗訴した理由は、内容ではなく不動産鑑定評価をしてはいけない土地で、内容が完璧であっても敗訴であったと。最も、この判決から推測するに、内容が完璧（この案件では少なくとも適正な事例の選択）であれば、鑑定評価額が路線価方式の価格を上回り、依頼者にとって意味のない鑑定評価になっていたと思います。
この税理士さん書かれた意図の詳細は不明ですが、私は不動産の鑑定評価ができない土地はなく、依頼目的（相続税申告）から不動産鑑定士が鑑定評価の依頼を受けてはいけない土地、と理解しました。
強盗に入られたタワーマンションの価格
東京都心部や湾岸エリアを中心に急激に増えたタワーマンション、その価格は中古でも１億円を超える物件もあります。そのタワーマンションで先日、女優さんが強盗に入られ現金６００万円を奪われる事件がありました。
有名人の自宅に強盗が入られて事件ということで、スポーツ紙やワイドショーで報道されたこともあり、このマンションは多くの人に特定されることになりました。プライベートを明かさないことが多い芸能人、強盗被害に加えての災難となりました。
このタワーマンションの１室を鑑定評価するとなった場合、今回の強盗事件が減価要因となるか問題になるかもしれません。ちなみに同マンションの住民の方は、イメージ悪化を心配しているとのことです。
私がこのマンションの１室を鑑定評価するとした場合、事件のあった部屋はもちろん他の部屋も減価しないで鑑定評価すると思います。この女優さんは、犯人ともみ合った際軽傷を負ったそうですが、減価を要するほどの大事件ではありませんし、買い手は購入を敬遠する理由にはならないと考えるからです。
他の不動産鑑定士ならどのように評価するでしょうか？減価するかしないか、興味深いです。
サンフランシスコの超高層ビルが680億円で売却
不動産鑑定士は不動産の価格を決めることが仕事で、対象となる不動産は高額な不動産もあれば低廉な不動産の場合もあります。今回ネットで見た不動産は超高層ビル、話ではサンフランシスコのランドマーク的な存在のビルだそうです。
この超高層ビルが売却された価格は６８０億円、天文学的な数字ですね。ちなみにこのビルは今年２月に約７４３億円で売却されるとの報でしたが、新型コロナウィルス感染症の影響で値引きされた売却価格に決まったそうです。
私はこのような超高額な不動産の鑑定評価をすることはないと思いますが、日本でも取引のある超高額な不動産、実際に鑑定評価をやられた不動産鑑定士の感想を是非聞いてみたいと思います。
価格０円の温泉施設
不動産の鑑定評価を行う場合、対象不動産が土地建物で建物を０円（解体費等が生ずる場合はその金額を控除）にすることはありますが、総額で０円評価をしたことはありません。
ネットで、岩手県西和賀町が温泉施設７か所の売却先を公募し、その中の一つが売却最低価格を０円にしたとの記事を見ました。２９日現在で応募はなく、買い手が見つからない状況となっています。
ちなみにこの売買には条件があり、書類審査、プレゼンテーションに加えて最低５年間は温泉施設として営業し、第三者に譲渡できないとのことです。０円は破格ですが、条件が厳しすぎるように感じます。
西和賀町は湯どころとして有名ですが、人口減少が続いており利用料増加が見込めない中、老朽化による修繕・維持費の負担があり購入価格０円でも十分な収益想定ができないことが理由だと思います。
前記で０円鑑定評価をしたことがない旨記載しましたが、今後、地方など過疎化が進んだ地域などでは０円の鑑定評価額の不動産が出てくるかもしれません。
鑑定評価とオークション
不動産鑑定士が試算する鑑定評価額は、不動産鑑定評価基準に則って算定される価格で、正常価格を求める場合は市場で実際に取引される価格、すなわち時価となります。
この時価ですが、実際に売れる価格を求める必要があると思います。よく、「ある価格とあるべき価格」、と言われますが、不動産の鑑定評価ではあるべき価格ではなくある価格を求める必要があります。
先日、ケネディ大統領が暗殺当日に乗っていたリンカーンがオークションで４０００万円で落札された、との記事を見ました。オークションの落札価格は実際に売れた価格、まさに時価、と言ったところでしょうか。
不動産鑑定士が行う不動産鑑定評価とオークション、実際の時価が決まるという意味で手段は違えど似た性質を持っていると感じました。
筆跡鑑定のお話
鑑定には、私が仕事にしている不動産の鑑定評価以外にも絵画や美術品の鑑定が有名です。あと、警察が行う遺留品や筆跡の鑑定もあります。
先日、筆跡鑑定したら遺言が偽物だった、との記事を見ました。この筆跡鑑定、本物か偽物かを調べる目的なので絵画や美術品の鑑定に似ているかもしれません。
また、最近のコロナ禍で印鑑廃止が言われる中、外国のようにサイン中心にすれば確かに印鑑は不要かもしれません。また、印鑑は印影から偽造されますから。
但し、筆跡もプロ中のプロに掛かると本物と見分けがつかないくらい上手く真似られることには注意する必要があります。やはり日本は今まで通り、署名・押印の二本立てで正式な書類を作成すべきだと思います。
間口や形状の劣る土地の鑑定評価
不動産の鑑定評価を行う場合、通常、形状は長方形、方位は北向きの中間画地を標準画地に設定することになります。この標準画地と対象不動産との個別的要因及び地域要因の比較を行い比準価格を求めます。
先日、ネット記事である不動産業者の方が、土地の格差について書かれていました。内容は、
同じ形状の土地の場合
南向きの土地：１００
北向きの土地：９０
同じ方位の土地の場合
通常の間口の土地：１００
間口の劣る土地：８０
南向きの土地の場合
通常の間口・奥行・形状の土地：１００
奥に向かってＬ字型の土地：４０
とことでした。
少し強めの修正率だと思いますが、実勢の売買価格はこの程度だと思われます。最も、間口や形状は、その土地に建物が建つか否かでも減価率は変わってきますので、この数値は経験則に基づいた一般的なものだと思います。
ちなみに私がこのような土地を鑑定評価する場合、土地価格比準表や坪田式による計算式、仲介査定や財産評価基準の格差率、あと、不動産業者の方の聴き取り結果などを用いて格差率を決定しています。
近隣で事故のあった不動産の価格
過去の殺人事件や事故死などがあった不動産は事故物件と呼ばれますが、当然、売買や賃貸は困難となり価格や賃料は下がることになります。特に、凶悪事件があった物件などは、そのまま売買や賃貸に出すことが難しく、取り壊されることもあります。
その事故が不動産価格に与える影響ですが、対象となった不動産に減価が発生するとして、その近隣周辺に影響を及ぼすかが問題となります。
名古屋近郊での話ですが、殺人事件が起きた不動産の近隣で売り物件が出たそうですが、中々買い手がつかず相場よりも安い価格で取引された、とのことです。地方の不動産取引は地縁的な人間関係に基づくものが中心であり、風評を恐れて買い手が少なくなり、取引価格も安くなったと考えられます。
一方、都心の住宅地域においては、事故物件の近隣までマイナスの影響が続くとは考えにくく、当初は販売に苦戦するかもしれませんが、相場に大きな影響はないものと考えられます。
不動産の鑑定評価額は想定される需要者で決まることになり、地縁的な取引が中心の地方と想定される需要者の存する圏域の広い都心部では事故の不動産価格への影響の程度も違ってくると考えられます。
河川の鑑定評価
河川の改修工事などに掛かる用地買収などで河川の鑑定評価を行うことがあります。河川は通常、官地であることがほとんどですが、以前、１号地（流水地）が民地であったことがありました。昔の河川改修の際、買収漏れがあったことが理由だそうです。また、３号地（堤外民地）の場合、既得権で一般住宅が建っているケースもあります。
１号地の鑑定評価を行う場合、実際の取引事例が皆無に等しいので割合法（堤内地に設定した標準地の価格との割合から堤外地の価格を求める）を適用して鑑定評価額を求めることが多いです。
また、堤外民地の場合、実際の取引事例が取得できる場合は取引事例比較法と前記の割合法を併用して鑑定評価額を求めることになると思います。
河川の鑑定評価は難しい評価の一つですが、公共のお仕事をしている不動産鑑定士の方は意外と身近な評価なのかもしれかせん。
シェークスピア全集の価格
先日、１６２３年出版のシェークスピア全集がオークションに掛けられ、ある収集家が約９９８万ドル（約１０億５千万円）で落札しました。文学作品としては過去最高額だそうです。
今回のような希少な文学作品の価格、希少性故、収集家にとっては価値があるためこのような高額な価格で落札されると思います。但し、美術品は美術館、芸術品は博物館などで作品を来館者に見せることで収益を上げられますが、文学作品はどうなのでしょうか？
最も、シェークスピアくらいの歴史的、世界的な劇作家の作品であれば忘れられることはなく、作品の保存状態が良好であれば将来、値上がりも期待できるかもしれません。
不動産鑑定士も将来、不動産だけではなくこのような文学作品の鑑定評価ができる日が来るかもしれません。
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