Archive for the ‘不動産のお話’ Category
生活保護受給者向け施設のお話
所得の格差社会が進む中、失業や疾病などを理由に生活困窮者をなり、生活保護を受給する人が増えています。
収入が少なくなると、食費や住居費の支払いに困ることになり、名古屋市など大都市の場合、市営住宅など公営の住宅を優先的に割当て、家賃などを減額または免除して生活困窮者を保護しています。
但し、自治体によっては公営住宅がない、又は少ないなどを理由に、新たに生活保護受給者向け施設の建築計画がなされることがありますが、やはり反対の声はあるようです。
先日、京都で生活保護受給者向け施設の建設が近隣住民の反対や建築費の高騰を理由に断念された、との記事をみました。
反対の理由は色々考えられますが、居住環境の悪化の心配や、中にはこのような施設の存在による周辺地価への影響を懸念する人もいるようです。
私も不動産の鑑定評価の仕事の中で沢山の不動産を見ますが、やはり地価への影響はあると感じています。
公共の福祉と個人の財産権の保護、どちらも尊重すべきことであり、反対による建設中止は苦渋の決断だったと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
反社事務所跡地に生活保護受給者向け施設
以前、反社会的勢力の事務所の売却について書きましたが、先日、福岡県にある反社会的勢力の事務所跡地に福祉施設を建設予定、との記事を見ました。
この施設は生活保護受給者向けの救護施設を含む３階建てを計画していましたが、建築費の高騰などがら落札が不落に終わったそうです。
市は設計変更や資金計画の見直し後、再入札を行う予定ですが、建築費が下がる見込みはなく、難航しそうです。
今回のケースは、建築費の高騰を理由に計画は一時ストップしましたが、利用方法に悩むことの多い反社跡地に福祉施設が建設されるケースが一般的になっていくかもしれません。
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築５４年のビルの建て替え延期
建築資材や人件費の上昇により、建物建築費が高騰しています。私が開発業者の方から聞いた話では、商業ビルで以前の１．５倍～１．８倍、マンションで約２倍になった、との声も聞かれました。
先日、東京にある築５４年のビルの解体・建て替えが延期になった、との記事を見ました。建築費の高騰で収益計画を見直す必要が生じたそうです。
建物は昭和の時代によく見られた１階ピロティー式の建物、先日、解体に入った名古屋の東山ビルに似た印象です。
２０２７年春の開業予定でしたが、２０３３年の予定に計画を変更したそうです。既に退去・移転したテナントもあり、所有者としても苦渋の決断だったことが伺えます。
建築費の高騰が収益性・事業採算性に影響を与える今回のようなケース、今後、ますます出てくるものと思われます。
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３Dプリンターで造られた階段
最近、３Dプリンターで造られたものが増えて気ました。製造業はもちろん家庭用でも安価で性能の用ものが普及し、趣味でフィギアなどを造ったり、デザイン性の良い小物などを販売する人もいるようです。
以前のプリンターは比較的小さいものを造るイメージがありましたが、最近は日本でも３Dプリンターで家が造られましたし、海外では大規模な建築物も造られています。
先日、３Dプリンターで造られた階段の記事を見ました。この階段は１０段から成っており、モルタル製で一つのパーツが６００ｋｇ超えの大きなものになります。
費用については書かれていませんでしたが、品質と耐久性に優れているとのことです。
私も趣味で３Dプリンターを始めましたが、自分でデザインした立体物が印刷されるのは中々楽しいです。
急速に普及し始めた３Dプリンター、家や建築物、記事にある階段なども３Dプリンター製が当たり前の時代になるかもしれません。
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神社の鑑定評価額
最近、お寺が売りに出された、とのニュースを聞くことがありますが、お寺の土地・建物よりも、宗教法人としての権利に需要があるように思います。
お寺の場合、土地は宅地評価できますし、建物も寺社を専門に扱っている工務店さんがあるように、建設事例も取得できますので不動産としての鑑定評価は可能だと思います。
一方、宗教法人の権利の鑑定評価は取引が少なく、取引があっても個別性があったり、また、事例が表に出てくるケースはほとんどないので、鑑定評価は困難、不可になると思います。
先日、山口百恵さんにゆかりにある東京・新宿の神社が売りに出た、との記事を見ました。ちなみにこの神社、お社と境内がある一般的な神社ではなく、４階建ての近代的な建物だそうです。
気になる募集価格は１０億円超ですが、反響は上々のようです。
今回の神社の価格ですが、神社は移転予定とのことなので、土地・建物のみの不動産価格のようです。
建物はデザイナーズビルの趣で、外国からの引き合いも多いようですが、売却後、どのような用途に変わるのか興味深く思います。
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３坪の不動産が８０００万円
高額での不動産取引が続く都心の一等地、その中でも東京・歌舞伎町は全国的な繁華街ですが、そこで土地面積３坪の木造建物が競売で８０００万円で落札された、との記事を見ました。
建物の詳細は不明ですが、土地面積から建物も小規模なものと推測され、落札価格はほぼ土地の価格と考えられます。
この物件は新宿歌舞伎町の中でも特殊なゴールデン街と呼ばれるエリアにあり、主に外国人観光客から高い収益が期待できることから不動産需要が特に旺盛なのだそうです。
円安により海外からの旅行者が増える中、今後、ますますインバウンド需要を取り込んだエリアの地価が上昇していくものと思料されます。
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ＪＲ大垣駅前の再開発事業
私が住む名古屋市でも再開発は続いており、特に中区栄地区は再開発事業が多く計画されており、名駅地区との乖離が縮まるのでは、との声も聞かれます。
名古屋市以外でも西三河地区などでは再開発により街が大きく変化し、地価の上昇に寄与するケースがあります。
先日、岐阜県大垣市のＪＲ大垣駅前の再開発事業で都市計画が告示された、との記事を見ました。
大垣市は岐阜県西濃地方の中心都市ですが、名古屋市から距離があり、かっての繁栄からは程遠い状況です。
今回の再開発事業では、２０１９年に閉店したヤナゲン大垣本店が含まれています。
人口減少が続く地方圏では駅近の中心市街地でもあっても再開発事業が苦戦するケースも見られ、今回の大垣市のケースは地方の再開発事業の今後を占う意味でも注目しています。
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建築費の高騰とリノベーション住宅
先日、建築費の高騰の結果、建物価格が上昇し、戸建住宅の売れ行きが鈍っている、との記事を見ました。ある不動産業者の方の話では、建築費が以前より５００万円程度上昇しており、建物価格に転嫁できない部は土地や延面積を狭くして対応しているとのことでした。
一方、上昇する戸建住宅より割安感のあるリノベーション住宅に注目が集まっているとの声も聞かれます。古い戸建住宅やマンションをリノベーションすることで、新築のような建物になっているケースも見られます。
リノベーション住宅のメリットは、新築より安い価格で内装や設備などが新しい住宅に住むことができることですが、リノベーションでは対応できない水回りなどの配管が痛んでいるケースもあり、注意が必要だと思います。
最近では大規模なリノベーションにより室内の間取を変更するケースもあり、部屋を仕切る壁を取り払って広い部屋にするのが流行りのようです。
但し、室内の壁を取り払うと建物の強度が落ちることもあり、耐震性に問題が出てくるケースもあるので、間取りを変更したい、または変更した建物を購入した方は、一度、耐震性について詳しい業者の方に相談することをお勧めします。
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立地適正化計画と地価の関係
少子高齢化社会が進み、今後、税自治体によっては立地適正化計画に基づいて都市機能を集約させる自治体が増えてきています。
河川や海岸の近くなど、災害リスクのあったり、都市中心部から離れたエリアを居住誘導区域外に指定し、人が居住するエリアをコンパクトにすることで、財政支出を抑える目的があります。
私が住んでいる名古屋市も、立地適正化計画が定められていますが、不動産の鑑定評価を行っていて、既成市街地であっても居住誘導区域外であったケースがありました。
居住誘導区域の内外を分ける明確な何か、例えば河川や大きな道路などはなく、都市計画図などを調べることで区域の内外が分かったケースではありました。
先日、居住誘導区域外の土地は地価が下がるエリア、との記事を見ましたが、現時点では特に需要が落ちている傾向はなく、地価への影響は小さい印象を持っています。
但し、今後、大きな自然災害で被害を受けたり、人口の著しい現象が進む自治体などでは居住誘導区域外の土地の地価が下がっていく可能性はあると思料されます。
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細長い形状のマンション
土地や建物の形状は有効利用率の高い長方形が理想とされており、その有効利用率の程度から判断し、不整形になるほど不動産の価格は安くなる傾向があります。
先日、東京にある極細マンションの記事を見ました。一棟建物の形状は三角形に近い台形、最も細い部分の長さは自動販売機の横幅ほどだそうです。
部屋の形状が劣る分、内部は機能的に造られており、快適に生活が可能な設計となっているそうです。
このようなマンションは名古屋にもあり、私も実際に見たことがありますが、オーナーによると常に満室状態とのこと、こちらも快適な生活が営めるということでしょうか。
今回のような形状の劣る土地、工夫次第で有効率及び収益率を上げることができるという好例だと思いました。
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