Archive for the ‘不動産のお話’ Category
３坪の不動産が８０００万円
高額での不動産取引が続く都心の一等地、その中でも東京・歌舞伎町は全国的な繁華街ですが、そこで土地面積３坪の木造建物が競売で８０００万円で落札された、との記事を見ました。
建物の詳細は不明ですが、土地面積から建物も小規模なものと推測され、落札価格はほぼ土地の価格と考えられます。
この物件は新宿歌舞伎町の中でも特殊なゴールデン街と呼ばれるエリアにあり、主に外国人観光客から高い収益が期待できることから不動産需要が特に旺盛なのだそうです。
円安により海外からの旅行者が増える中、今後、ますますインバウンド需要を取り込んだエリアの地価が上昇していくものと思料されます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
ＪＲ大垣駅前の再開発事業
私が住む名古屋市でも再開発は続いており、特に中区栄地区は再開発事業が多く計画されており、名駅地区との乖離が縮まるのでは、との声も聞かれます。
名古屋市以外でも西三河地区などでは再開発により街が大きく変化し、地価の上昇に寄与するケースがあります。
先日、岐阜県大垣市のＪＲ大垣駅前の再開発事業で都市計画が告示された、との記事を見ました。
大垣市は岐阜県西濃地方の中心都市ですが、名古屋市から距離があり、かっての繁栄からは程遠い状況です。
今回の再開発事業では、２０１９年に閉店したヤナゲン大垣本店が含まれています。
人口減少が続く地方圏では駅近の中心市街地でもあっても再開発事業が苦戦するケースも見られ、今回の大垣市のケースは地方の再開発事業の今後を占う意味でも注目しています。
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建築費の高騰とリノベーション住宅
先日、建築費の高騰の結果、建物価格が上昇し、戸建住宅の売れ行きが鈍っている、との記事を見ました。ある不動産業者の方の話では、建築費が以前より５００万円程度上昇しており、建物価格に転嫁できない部は土地や延面積を狭くして対応しているとのことでした。
一方、上昇する戸建住宅より割安感のあるリノベーション住宅に注目が集まっているとの声も聞かれます。古い戸建住宅やマンションをリノベーションすることで、新築のような建物になっているケースも見られます。
リノベーション住宅のメリットは、新築より安い価格で内装や設備などが新しい住宅に住むことができることですが、リノベーションでは対応できない水回りなどの配管が痛んでいるケースもあり、注意が必要だと思います。
最近では大規模なリノベーションにより室内の間取を変更するケースもあり、部屋を仕切る壁を取り払って広い部屋にするのが流行りのようです。
但し、室内の壁を取り払うと建物の強度が落ちることもあり、耐震性に問題が出てくるケースもあるので、間取りを変更したい、または変更した建物を購入した方は、一度、耐震性について詳しい業者の方に相談することをお勧めします。
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立地適正化計画と地価の関係
少子高齢化社会が進み、今後、税自治体によっては立地適正化計画に基づいて都市機能を集約させる自治体が増えてきています。
河川や海岸の近くなど、災害リスクのあったり、都市中心部から離れたエリアを居住誘導区域外に指定し、人が居住するエリアをコンパクトにすることで、財政支出を抑える目的があります。
私が住んでいる名古屋市も、立地適正化計画が定められていますが、不動産の鑑定評価を行っていて、既成市街地であっても居住誘導区域外であったケースがありました。
居住誘導区域の内外を分ける明確な何か、例えば河川や大きな道路などはなく、都市計画図などを調べることで区域の内外が分かったケースではありました。
先日、居住誘導区域外の土地は地価が下がるエリア、との記事を見ましたが、現時点では特に需要が落ちている傾向はなく、地価への影響は小さい印象を持っています。
但し、今後、大きな自然災害で被害を受けたり、人口の著しい現象が進む自治体などでは居住誘導区域外の土地の地価が下がっていく可能性はあると思料されます。
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細長い形状のマンション
土地や建物の形状は有効利用率の高い長方形が理想とされており、その有効利用率の程度から判断し、不整形になるほど不動産の価格は安くなる傾向があります。
先日、東京にある極細マンションの記事を見ました。一棟建物の形状は三角形に近い台形、最も細い部分の長さは自動販売機の横幅ほどだそうです。
部屋の形状が劣る分、内部は機能的に造られており、快適に生活が可能な設計となっているそうです。
このようなマンションは名古屋にもあり、私も実際に見たことがありますが、オーナーによると常に満室状態とのこと、こちらも快適な生活が営めるということでしょうか。
今回のような形状の劣る土地、工夫次第で有効率及び収益率を上げることができるという好例だと思いました。
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地価上昇の生活への影響
先月発表された地価公示でも地価が大きく上昇した北海道千歳市と熊本県菊陽町、半導体工場の進出により人口が増えていることも地価上昇の要因となっています。
千歳市では、地価上昇によりアパートの家賃も上昇しており、単身向けで月５０００円、家族向けで約１００００円上昇したとの声も聞かれました。
アパートの家賃が上昇したということは、住居の需要が増えているということで、あるネット記事では、更地には直ぐにマンションが建つ、と書かれていました。
地価が上昇すれば、売り手は高値で売ることができるというメリットがありますが、先程の賃貸居住者や、土地を売却する意思のない所有者は固定資産税等の上昇というデメリットを被ることになります。
工場を誘致した自治体は、街が活性化するることになり、固定資産税等の増収も見込めるため積極的に誘致活動を行うことになりますが、誘致に失敗したり、又は工場が徹底した自治体との格差が今後、ますます開くものと思われます。
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ＡＩと不動産鑑定士の将来
ＡＩの普及により、私たちの生活が豊かになるという予想がある一方、ＡＩに代わられることにより、不要となる仕事が出てくることも予想されています。
既にスーパーのレジがセルフレジになったり、ガストの配膳がロボットになったりと昔は人が行うことが普通であった仕事が無くなってしまったケースがあります。
先日、不動産鑑定士がいらなくなる職業かも、との記事を見ました。この記事に限らず、不動産鑑定士の将来については悲観的な予測が多く見られます。
私の私見ですが、ビックデータを不動産の鑑定評価に活用できるようになれば、地価公示などの公的評価が無くなってしまう可能性はありますが、裁判鑑定などでビックデータでは対応できない特殊な鑑定評価や、鑑定評価を活用した試算コンサルのような業務は無くならないのでは？と思います。
時代の移り変わりの早い昨今、意外と早い時期にこの答えは出るのかもしれません。
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私道のお話
私道はその名称のとおり、国や自治体などではなく私が所有する道になります。所有が私人であるので、当然、管理もその所有者がすることになり、関係者の許可なく一般の通行が出来ないことになります。
この私道ですが、中には恩恵的に準公道のように一般の方が通っている道もあり、私が子供の頃住んでいた街にも私道が抜け道として利用されているケースがありました。
先日、京都祇園にある私道が観光客の通行禁止、との記事を見ました。ネットドラマの舞台にもなった有名な小路だそうです。
この小路、地区が管理する道であり、生活道路としての利用は可能のようです。
以前にも古い住宅団地内の私道の通行で争いになったケースがありましたが、道路の維持管理は費用が掛かるため、恩恵的な通行から通行者の何等かの費用負担を求めるケースが増えていきそうです。
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市街化調整区域に編入された地域
市街化調整区域は都市計画法で市街化を抑制する区域とされており、線引き前から建物等が建っていた土地や、法律で認められたものを除き建物等を建築することができません。
先日、神奈川県海老名市の市役所周辺のエリアが市街化調整区域から市街化区域に編入された、との記事を見ました。広さは約３９.４ヘクタール、編入されたエリアにはマンションや商業施設の建設が予定されています。
編入されたエリアはブロックごとに機能分担が図られているとのこと、おそらく地区計画も定められているのだと思います。
今回のような市街化調整区域から市街化区域への編入は度々話題になっており、愛知県内でも豊田市など市街化調整区域の多い自治体では市街化編入の要望もあるようですが、線引きの判断が難しく、公平性を害する恐れがあるからか実現することは困難なようです。
以前、愛知県大府市で市街化区域に編入されてケースがありましたが、それ以前から市街化編入の話が広がっており、投機目的からか農地が高値で取引されていました。
土地が動くとお金も動くことになりますが、海老名市のケース、今回も大量の土地成金を生んだのでしょうか？興味深いです。
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近隣不動産のお話
自宅近隣にある店舗、例えばスーパーやコンビニエンスストアだと便利でよいという人もいれば、道路の混雑や風紀の点から敬遠する人もいます。
飲食店も場合も、焼肉屋さんなどの臭いのでるお店だと洗濯物を干すのも大変、と聞いたことがありますが、若い人でお酒が好きなので居酒屋の近くに住みたい、と言った人もいます。
飲食店が用途地域で建築可能な地域であれば、規制することは難しいのですが、先日、引っ越したら隣がヤギの飼育場だった、との記事を見ました。飼育場ということはある程度の数のヤギがいるのでしょうが、臭いも鳴き声もありますし、良好な住環境とは言い難いところがあります。
賃貸であれば他に引っ越すことも可能ですが、所有物件になると簡単に引っ越すことも難しく、争いになることも多いみたいです。
ちなみに私がヤギの飼育場の隣の土地を鑑定評価した場合、やはり住環境などの項目で減価することになると思います。
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