Archive for the ‘不動産の価格’ Category
バブル末期と現在のマイホーム市場
地価と建築費の高騰で、都市部の住宅地の価格が高騰しています。特に東京を中心とする首都圏の地価は上昇しているエリアが多く、一般的なサラリーマンでは東京都区内でのマイホーム購入が難しい状況となっています。
先日、ネットで首都圏でマイホームを探している方の記事を見ました。最初は区内で探した物件は、延床面積８０㎡程度で８０００万円を超える価格だったそうです。その後、埼玉県内で探し始め、大宮市内、ここも総額５０００万円台で断念、最終的に上尾市で住宅を購入したそうです。
実はこのお話と同じことが、バブル期にも起きていました。ある本で読んだのですが、バブル期末期、首都圏でマイホームを探した方が、同じように区内から探し始め、予算の都合から上尾市で住宅を購入したという話でした。
現在の不動産価格上昇は、バブル期末期の駆け込み需要による価格上昇と似ていると思います。金利が安く、地価と建築費が上がり過ぎる前に買っておこうという購入者の心理、今ここで勝っておかないと一生マイホームを持てない、と言った恐怖感が不動産バブルの原因の一つになっていると思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
不動産の無い高のお話
不動産に限らず、物の価格は需要と供給で決まると言われており、需要＞供給であれば価格は上がり、逆であれば価格は下がります。
現在の不動産市場をみても、金融緩和でお金が余っており、都心部の不動産は需要過多となっているため、不動産の価格も上がっていると考えられます。
一方、地方では人口減少で供給が増え、需要が少ないため不動産の価格は下がっていくことになります。
地方であっても、一定の需要があるにも関わらず、供給が少ない地域では、不動産価格が下がらず、いわゆる無い高と呼ばれることがあります。名古屋圏ですと、岐阜県の高山市は無い高の地域と言われていました。
先日、広島県呉市の家賃が高い、との記事を見ましたが、呉市は平地が少なく、不動産の供給が少ないことが家賃の高い理由と考えられます。
不動産、特に土地は需要に応じて供給を増やすことが難しく、地価は需要の強弱で決まる傾向が強いと考えられます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
地価と建築費高騰のマイホームへの影響
日本の地価は戦後、一貫して上がり続け、バブル経済の崩壊により大幅に価格が下落して以降、何度かのミニバブルやリーンマンションなどを経て、上がったり下がったりしてきました。
その後、アベノミクスによる金融緩和により都心部の地価は上昇が続き、ここに来ての建築費の上昇により、マイホーム購入希望者には厳しい時代となっています。
先日、全国の自宅購入希望者に調査した結果、約６割が地価の高騰がマイホーム購入に影響した、とのことでした。予算が限られているとすると、１.敷地面積を狭くする、２.地価の安いところで土地を探す、３.建物の延面積を狭くする、４.施工の質や量を落とし、建築費を探す、などの方法を取ったと考えられます。
最近は狭小戸建住宅といわれる、庭のない３階建ての住宅や、家族向けマンションであっても、延面積が７０㎡未満の物件が多くなっていますが、地価と建築費の高騰の影響であることは間違いありません。
この記事によれば、８割以上の人が中古住宅のリノベーションに前向きであると書かれていますが、リノベーション工事費も上がっており、安易な選択は注意が必要かと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
高低差のある土地の鑑定評価
市街地の鑑定評価の場合、高低差は等高か+１m程度のものが多く、特に格差率で差をつけることはありませんが、GLからマイナスの土地はもちろんプラスであっても２ｍを超えるような高さの土地は減価することになります。
高さがマイナスの土地は、大雨の際、水が溜まったり、日照や通風の確保でも劣り、道路への出入りも難儀なため、減価は当然ともいえますが、その減価の算定として、等高の土地を標準とした場合、同じ高さの土地にするために要する造成費分を引くという方法をとることもあります。
高低がプラスの土地の場合、水の侵入を防げたりして良い面もありますが、高すぎる土地は擁壁の設置にお金がかかったり、土地上の建物の建築費が割高になったりとマイナスの面もあり、やはり減価の対象となることが多いです。
また、最近は、高齢化社会が進み、上り下りに苦労する地域や土地の価格が下がり気味であるという特徴もあげられます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
戸建住宅の土地と建物価格のお話
戸建住宅は土地の上に居住用の建物のある不動産であり、通常は個人が自己の居住用として利用することになります。
その戸建住宅の価格ですが、当然、その存する地域によって異なることになり、地方の土地価格が安い地域であれば、総額に対する土地価格の割合は小さくなります。結果、地方の戸建住宅は総額も安く、敷地面積も広くなる傾向があります。
先日、大分県にある土地代無料の分譲地のことをネット記事で見ました。この自治体は住みたい田舎ランキングの上位の常連で、移住者を増やすためにこのような施策をしているようです。
完全無料ではありませんが、バブル経済が崩壊し、長らく不動産不況が続いていたころ、岐阜県にも一画地買うともう一画地が無料でついてくる住宅団地がありました。ちなみにこの住宅団地、売れ残った画地は全て価格一律で、早いもの勝ちで好きな画地を選んでよい、との特典もありました。何だかバーゲンセールで売れ残った福袋を買うイメージです。
不動産の二極化は進む中、地方を活性化するためには、このような思い切った施策が必要なのかもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
住宅地の方位と日照のお話
方位は住宅地の価格形成の重要な要因となっており、通常、南向き、東向き、西向き、北向きの順番で価格は高くなります。なので、道路の向きが南の住宅地は日照の確保の面から有利であり、需要も多いです。
先日、家を買って１年で隣地に家が建ち、日当たりが悪くなった、と書かれた記事を見ました。日当たりが悪くなったということは、南側か東側の隣地に家がたったのでしょうか。
隣地が空き地であると、日当たりがよかったり、場合によっては駐車場として利用している人もいますが、空き地はいつか家が建つもの、と考えた方がよさそうです。
長らく更地であった南側の隣地に家が建ち、冬場は室内が暗く、昼間から電気をつけるようになった、との声も聞きます。
住宅を購入する場合には、常に最悪の場合を想定し、楽観的な予測はしないことが重要です。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
宗教法人が大規模地購入
先日、宗教施設のある地域の不動産鑑定評価について書きましたが、今日、ネットで韓国の宗教法人が東京都多摩市に土地購入、との記事を見ました。
広さは約６３００㎡、かってはお菓子を製造する会社の土地だったそうです。価格は不明ですが、周辺公示地価は１４万円/㎡～１５万円/㎡とのこと、そこから試算すると総額は約９億円になります。
この規模の土地であれば、宗教団体の本部か研修センターを建設を予定しているのでしょうか。
日本には天理教の本部のある天理市やＰＬ教団のある富田林市などの宗教都市はありますが、よい意味で知名度の向上に寄与していると思います。
今回のケースがどのように進展していくか、注視したいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
工業地の地価が上昇
製造業の海外移転が進み、日本の製造業が衰退するにつれ、工業地の地価も長らく横ばいから下落傾向が続いていました。
工業地、特に大規模地の多くは沿岸や内陸など市街地から離れたところに立地することが多く、土壌も汚染されていることが多いため、取引も限定される傾向にありました。
昨今、インナーネット売買の普及により物量倉庫の需要が増え、結果、高速道路などのアクセスに優れた大規模地が高値で取引されるケースが増えてきました。このような大規模工業地の需要増が工業地の地価を押し上げる要因となりました。
現在も物流倉庫への投資人気は続いていると思いますが、先日読んだネット記事には、物流施設の供給は需要の倍近くあり、明らかに供給過剰、と書かれていました。
オフィスも供給過剰により、賃料下落、空室率が上昇局面に入ったとのニュースもあり、今まで活況であった物流施設の需要も達観的な予測ばかりではないと思われます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
反社勢力の事務所の価格
法律の規制が厳しくなったからか、反社会的勢力に関連する施設の閉鎖が増える中、大阪市にある反社会的勢力の事務所が売買された、との記事を見ました。
気になる売買価格は土地建物で３億３０００万円とのこと、建物は解体予定とのことですが、土地と建物の価格配分は不明です。
このような解体予定済みの建物がある場合の土地建物を鑑定評価する場合、老朽化などが進み建物の価値がないと判断される場合は建物をゼロ、又は解体費等を控除して鑑定評価額を決める場合もあります。
今回のケースでは、建物の残存耐用年数は残っていたと思われますが、特殊な不動産であり、建物の価値をどのように判定するか難しかったのでは、と思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
官公庁オークションにリゾートマンション
官公庁オークションは、官公庁が税金の滞納者から差し押さえた品物や、役所で使われなくなった備品などをオークションに出品しているもので、一般の方でも参加できるみたいです。
ネット記事を見ると、官公庁オークションで落札したものを投稿している方もいて、先日も旧車のランドクルーザーの消防車を落札した人のことをブログで書きました。
この官公庁オークションには、不動産も出品されるようで、リゾートマンションを８万２０００円で落札した方もいるそうです。このリゾートマンションの築年、構造や修繕維持などの状態は不明ですが、とりあえず価格は格安だと思います。
最近は競売も参加者が増え、落札価格が上がっていると聞きますが、官公庁オークションも知名度が上がるにつれ、落札価格も上がっていくかもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
« Older Entries Newer Entries »
