Archive for the ‘鑑定評価の話’ Category
旧耐震基準のマンションの鑑定評価
日本でも阪神淡路大震災、東日本大震災という２度の大きな地震により、建物の耐震性に関心が高まるようになりました。
建物の耐震性については、昭和５６年に建築基準法が改正され、それ以降の建物は耐震性が向上しており、旧耐震基準のマンションは地震の規模によっては倒壊の恐れがあるとされています。
旧耐震基準のマンションのメリットそしては、築年が４０年を超える建物となり、価格が十分にこなれていること、敷地に余裕があったり、専有部分も広めであることがあげられます（中には６０㎡程度のマンションも多く見られますが。）。
デメリットとしては、耐震性が劣ること（特にピロティー式の駐車場の物件は地震に弱いと言われています）に加えて、間取りや設備に古さを感じさせることだと思います。
先日、旧耐震基準のマンションの鑑定評価を行いました。施工の質や量がよく、修繕維持の程度もよいマンションであり、ここ最近のマンション価格の上昇の影響を受け、価格も上がっている印象を受けました。
マンションは築年ではなく管理を買う、という言葉もありますが、地盤のよい敷地に建つ旧耐震基準のマンションで程度のよいものを探すのも面白いかもしれません。
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宗教施設のある地域の鑑定評価
宗教施設には色々あって、お寺や神社などのように昔から存在し、その地域に馴染んでいるものもあれば、新興宗教の施設のように、最近になって建てられたものもあります。
また、カトリック教会や天理教などの教会は、その地域のランドマーク的な存在になっており、その地域で不動産の鑑定評価をする場合、特に意識することはありません。
問題なのは社会的に問題を起こす一部の新興宗教の施設で、今でも大音響を出したり事件を起こす団体も存在しています。
では、このような施設のある地域の不動産の鑑定評価を行う場合、これらの施設の存在をどのように扱うかは難しいところです。
これらの施設が明らかに特異な建築物である場合などは市場性などで考慮することも可能かと思われますが、ビルの一室などが宗教施設の場合は、鑑定評価額の決定に迷うことになると思います。
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反社勢力の事務所の価格
法律の規制が厳しくなったからか、反社会的勢力に関連する施設の閉鎖が増える中、大阪市にある反社会的勢力の事務所が売買された、との記事を見ました。
気になる売買価格は土地建物で３億３０００万円とのこと、建物は解体予定とのことですが、土地と建物の価格配分は不明です。
このような解体予定済みの建物がある場合の土地建物を鑑定評価する場合、老朽化などが進み建物の価値がないと判断される場合は建物をゼロ、又は解体費等を控除して鑑定評価額を決める場合もあります。
今回のケースでは、建物の残存耐用年数は残っていたと思われますが、特殊な不動産であり、建物の価値をどのように判定するか難しかったのでは、と思います。
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岩手県奥州市の中心商業施設の鑑定評価額
このコラムでも度々書いている地方の中心商業施設の撤退、先日、岩手県奥州市にある中心商業施設の閉店前の取得を市が断念した、との記事を見ました。
現在の運営会社の閉店期限が４月中とされており、市はそれまでに取得を目指していました。地権者の同意に時間がかかることが予想されるため、とのことです。
ちなみにこの商業施設の鑑定評価額は２億６０００万円とのこと、今後の収益性確保が不透明な中、高額な鑑定評価額であり、市としては取得による再建を断念することも予想されます。
私の地元の愛知県でも一宮市の名鉄百貨店の閉店が発表され、商業施設の淘汰が進んでいます。今回の岩手県の商業施設の動向を注視したいと思います。
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道路と不動産鑑定評価
道路は不動産の価格を決める重要な要因であり、住宅地であれば道路幅員が広ければ日照や通風を確保する上で有利ですが、広すぎても交通量が増え、結果、騒音や振動の問題がでることもあります。
商業地の場合は、特に高度利用が可能な地域の場合、道路幅員が広い方が土地上の建物の制約が少なくなるため有利であり、土地の価格も高くなります。
先日、神戸市に車道５ｍ、歩道８ｍの道路の整備が進められている、との記事を見ました。車道を一方通行にするために、このようなアンバランスな道路となったそうです。
鑑定評価を行う対象地がこのような道路に接する土地の場合、道路格差をつける時に迷うのでは、と思います。住宅地であれば、日照等に関しては有利ですが、歩道が８ｍもあると、道というよりミニ広場に近いものになってしまうので、車道にでるのも楽ではないですし、快適性や利便性などで劣る可能性も出てくると思います。
そのことだけをテーマに本が出ているくらい奥が深い道路と不動産鑑定評価の関係、車道と歩道の関係も新たなテーマになりそうな予感です。
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軟弱地盤の土地の鑑定評価
土地は通常、建物等を建築することで有効利用できるものであり、そのためには地盤が固い方が望ましいです。
地盤が軟弱な土地、例えば田地や海岸、湖沼などの埋め立て地は、地震などで建物が倒壊したり傾いたりするリスクが高い上に、埋め立てを行っても下から湿気が上がってきて、建物の老朽化を早めることも多いそうです。
このような軟弱地盤の土地は、表層改良を行ったり、石やコンクリートを埋めたり、コンクリートを張ったり、地中にパイルを打ち込んだりして土壌を固めることになりますが、当然、費用が掛かることになり、鑑定評価を行う場合、改良工事にかかる費用を土地の価格から控除して鑑定評価額は決定されます。
先日、大阪にＩＲ予定地が軟弱地盤であり、土壌も汚染されている、との記事を見ました。土壌汚染対策委は約７９０億円、膨大な金額となりました。
これほどまでの費用をかけて計画されるＩＲ、それに見合う収益が上がるということだと思います。
世界的に成功例があるからでしょうか、ＩＲ誘致に自治体が誘致に鎬を削る理由がわかります。
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相撲部屋の土地建物価格
先日、旧相撲部屋がちゃんこ屋さんになったニュースを書きましたが、相撲部屋のような特殊な不動産、鑑定評価する場合、中々難しい評価になるようです。
この相撲部屋の土地建物、過去、旧親方から新親方に売買される話があったそうですが、価格が折り合わず、売買を断念したとの記事をみました。特に建物価格への投資額と市場価値との乖離が発生したのだと思います。
相撲部屋に限らずと特殊な用途を目的に造られた不動産の鑑定評価は難しく、依頼目的なども考慮し鑑定評価額を決定することになると思います。
この旧相撲部屋の売買の際、双方の希望する価格の乖離がどの程度であったか不明ですが、売買が不成立だったことを考えると、お互いが歩み寄れる範囲内ではなかったことは事実のようです。
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ため池の鑑定評価額
ため池は昔、用水の整備が十分でなかった頃、主に農業の灌がいを目的に造られたもので、現在も水源に乏しい地域では貴重な水がめとして用いられています。
このため池、最近では用水の整備も進み、又、農業用水の需要も減ったことから放置されているものもあると聞いたことがあります。また、災害の際、被害を発生させる可能性があるとのことで、管理する自治体も頭を悩ませているそうです。
先日、京都府にある農業用のため池を売却、との記事を見ました。ため池を住宅用地に転用し、その売却益集会所の建て替え費用に充てる意向だそうです。
このため池は広さ約４７００㎡、売却に向けて今年度中に不動産の鑑定評価を受けるそうです。
今回のような宅地化を目的とした鑑定評価の場合、不動産の種別は宅地見込地として評価することになりますが、宅地としての需要が弱い地域であれば、池の取引事例から比準した比準価格を重視して価格が決まることになると思います。
このようなケースは今後増えていくと思われますが、地方のため池の需要者の想定は難しく、実際に売買が成立するケースは少ないと思われます。
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大規模工場跡地の鑑定評価
大規模工場の鑑定評価は、類似性を有する取引事例も少なく、難しい鑑定評価の一つだと思います。大規模工場は、規模が大きいのはもちろんですが、存する建物の数も多く、用途も工場や事務所など多岐にわたり、また、敷地内に調整池がある場合などその扱いに苦労することになります。
先日、岩手県にあるNEC工場跡地が売買される、との記事を見ました。広さ約８万３６００㎡、駅に隣接しているそうです。気になる売買価格は１７億６０００万円、不動産鑑定評価額に基づいた価格だそうです。
この鑑定評価額、土地建物、土地のみの価格かは不明ですが、立木と建物の解体撤去費用が５億２８００万円とのことです。やはり大規模な工場だけあって、解体撤去費用も高額ですね。
跡地ですが、市が民間資本を導入すながら利活用する計画とのこと、首都圏から離れた広大地、手を挙げる民間資本は現れるかなど、今後の動向が注目されます。
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不動産の理論的物件価格
不動産の鑑定評価を行う際、その価格の種類として主に積算価格（不動産の再調達原価に着目する原価法を適用）、比準価格（不動産の市場性や比較可能性に着目する取引事例比較法を適用）、収益価格（不動産の収益性や投資採算性に着目する収益還元法）が上げられます。
先日、あるネット記事で「不動産の理論物件価格」という言葉を目にしました。初めて知る言葉だったのでよく読んでみると、中古マンションの家賃中央値から算出した価格とのこと、おそらく収益（家賃）を還元利回りで還元して出された価格だと思われます。
この不動産の理論的物件価格とは、鑑定評価における収益価格のことだと思います。確かに以前は収益価格を理論値と書いた鑑定評価書を多く見ましたが、最近はめっきり見なくなりました。理論値では価格に説得力がなく、鑑定評価額の信頼性が損なわれることが理由だと思われます。
不動産の収益価格は、採用する還元利回りが重要ですが、このこの不動産の理論的物件価格を求める際の還元利回りはどのように求めているのか、とても興味深く思いました。
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