自治体の不動産の売却が難しい理由
財政難から自治体が所有する不動産の売却を進めていますが、先日、静岡市にある静岡県男女共同参画センター「あざれあ」が売却される見込み、との記事を見ました。静岡駅から徒歩約１０分に立地しており、１９９３年にオープン、地上８階、地下１階の比較的規模の大きな施設になります。
自治体が保有するホール・貸会議室施設は、一般的なオフィスビル等と比べ、民間事業者への売却が難しい傾向があります。静岡県男女共同参画センター「あざれあ」は、その典型例です。
「あざれあ」のような施設は、ホールや会議室、研修室など、公共サービスを提供するための特殊な設備・構成となっています。そのため、民間事業者が購入しても、オフィスや住宅、ホテル、商業施設などへ容易に転用できず、公共施設としての価値と民間不動産としての市場価値が一致しにくいという課題があります。
また、ホールや舞台・音響設備、大規模な共用部分などは、公共施設としては必要であっても、民間事業者にとっては改修費や維持管理費などの負担となる可能性があります。
さらに、売却によってホールや貸会議室、相談・情報提供などの公共サービスを失うため、売却後の代替施設や既存利用者への対応も必要となります。
加えて、自治体が想定する売却価格に対し、民間事業者は購入費だけでなく、改修費、設備更新費、維持管理費、用途変更費、将来の建替え・解体費などを含めて投資採算を判断します。そのため、自治体が考える不動産価値より、民間事業者が評価する投資価値が低くなる可能性があります。
したがって、こうした施設の売却では、単純な土地・建物価格だけでなく、①公共目的、②特殊な施設構成、③大規模な共用部分、④維持管理費、⑤民間転用の難しさ、⑥公共サービスの代替を総合的に考える必要があります。
公共施設としては価値が高くても、その機能や規模が民間事業者の収益性につながるとは限らないことが、売却を難しくする最大の要因であるとかんがえられます。
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