駅徒歩１５分の９０坪の土地の最有効使用
昔から駅から近い土地は利便性が高く、資産性が高いので需要が多いのですが、ますますその傾向が強くなっている印象があります。都心の場合、駅徒歩１５分以内を徒歩圏ということが多いのですが、徒歩１５分から少し超える程度の土地の場合、最有効使用の判断に迷うことがあります。
考えられる土地の使用方法としては、
・賃貸アパート・マンション: 広さを活かして複数戸を建てる王道です。徒歩１５分は都市部ではやや不利ですが、駐車場を確保しやすい郊外なら競争力があります。但し、初期投資が大きく、特に築年を経た建物の場合、空室リスクも高くなる傾向があります。
・戸建分譲(3〜4区画): 土地を分けて売る方法で、ファミリー需要が強い住宅地向きです。利益が早く確定し、長期の管理負担もありません。
・戸建賃貸(数棟): 駅から遠くても、車で暮らすファミリー層に需要があります。アパートより入居期間が長い傾向があります。最近は建築費等の高騰によりマイホーム購入を諦めた層の需要が多いとの声もあります。
・事業用定期借地: 店舗、介護施設、保育園、クリニックなどの事業者に貸します。建築費を負担せず地代が入りますが、９０坪では建築できる建物の規模から小規模のものになります。
・月極・コインパーキング: 初期費用が低く、他の用途に切り替えやすい方法です。ただし収益は小さめで、税負担が重くなりやすい点には注意が必要です。
・トランクルーム・資材置き場: 手間が少なく低コストですが、収益性が低く、地価の高いエリアではメリットが小さいと考えられます。
実際に鑑定評価を行う場合、駅距離以外の地域要因（用途地域・建ぺい率・容積率、接道要件、周辺利用の状態など）や面積以外の個別的要因（形状、方位、高低差など）を総合的に判断し、対象不動産の最有効使用を判定することになります。
私見ですが徒歩１５分になると賃貸アパート、特にワンルームのものは難しく、戸建分譲されるケースが多いことから分割分譲による開発法を適用し試算した価格を重視することになると思料されます。
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