築４０年の賃貸マンション
先日、引退した芸能人が築４０年以上の一棟賃貸マンションを購入した、との記事を見ました。築４０年以上前は昭和の時代であり、老朽化や設備の陳腐化を理由に建て替えられているものが多いです。
このような古い賃貸建物の特徴は以下となります。
①敷地利用効率が高い
土地１００㎡程度では駐車場を多く確保できないため、建物を上に伸ばした「狭小敷地型マンション」が多くなります。
②旧耐震の可能性が高い
築４０年以上であれば１９８１年（昭和５６年）以前の建築確認取得物件も多く、旧耐震基準の可能性があります。
③エレベーター有無で収益性が大きく変わる
築４０年以上・１００㎡敷地では、エレベーターなし５階建てが比較的多く見られます。その場合、
（メリット）
・共益費が安い
・保守費が不要
（デメリット）
・４～５階の募集力低下
・高齢化に弱い
などがあげられます。
④建替えが難しいケースが多い
築４０年以上の物件では、容積率オーバー、既存不適格、接道条件不足を抱えている場合があります。
現在と同じ規模で建替えできないケースもあるため、土地値評価が重要になります。
⑤ 利回りは高めに見える
築４０年以上になると、高めの表面利回りで流通することが多いです。
ただし、
・大規模修繕
・給排水管更新
・屋上防水
・外壁改修
が近い将来に必要な場合、実際の収益性は大きく低下します。
このような築年を経た古い賃貸物件は、土地値投資に近く、土地１００㎡程度の築古マンションは、「建物収益を取りながら土地を保有する投資」として見られることが多いです。
不動産投資の観点では、築４０年以上の５階建てマンションは「建物の古さ」よりも「土地の価値」と「再開発・建替え余地」の方が重要になるケースが多く、土地１００㎡という規模だと収益物件というより「土地付き収益不動産」として評価される傾向があります。
