Archive for the ‘不動産の価格’ Category
定期借地権付きのマンションの鑑定評価
マンション（区分所有建物及びその敷地）の鑑定評価は、作業量が多く時間のかかることが多いです。そのマンション（区分所有建物及びその敷地）ですが、土地部分の使用権が所有権の共有持ち分である場合と定期借地権である場合があります。当然、所有権の方が強い権利ですし、定期借地権の場合、通常、解約期間の満了時には建物を解体し、更地にして返還することになるので、立地や建物の仕様等の条件が同じである場合、定期借地権付きのマンションの方が鑑定評価額は安いことが多いです。また、通常、区分建物の所有者は地代の支払い義務がある代わりに、固定資産税等の支払いは不要となります。
この定期借地権ですが、マンションの場合は契約期間が長期となることが多いですが、借地権の残存期間が短い場合は、その点を考慮した鑑定評価となります。但し、建物の状態も良く、地主が十分な地代を得ている場合などは、定期借地契約の契約期間が延長される可能性も否定できません。
地価上昇が続く昨今、事業用定期借地権で建てられた店舗など、契約満了時に終了しているケースが多いのですが、将来、契約満了時に経済環境が悪化している場合など、定期借地契約の契約期間が延長されるケースも出てくるのでは、と思います。
建築確認がない不動産の鑑定評価
不動産、建物の売買の場合、通常は契約の際、権利証とともに建物に関する書類（確認済証や設計図書）を売り主から引き継ぐことになりますが、古い建物や転売（前の所有者が紛失してしまった）の場合、これらの建物書類がない場合があります。
このような建物の鑑定評価を行う場合、書類の有無が鑑定評価額に影響を与えるかが問題となります。私も何度か書類のない建物の評価に遭遇しましたが、建物がかなり古く価値ゼロであったため、減価は行いませんでした。対象建物が築浅物件で価値が残っている場合は、何等かの減価を行う必要があると思います。
もちろん、調査によって違法建築物であるとわかれば市場性減価、場合によっては適法な建物に戻す費用や除去費用を控除して鑑定評価額を求めることになります。
建物の鑑定評価額は、確認済証はもちろん設計図書や請負契約書等書類の有無で精度が違ってきます。鑑定評価を行う際は、依頼者に可能な限り書類を準備して頂くようお願いしています。
名古屋南エリアのマンション価格
名古屋南エリア（昭和区、瑞穂区、熱田区、南区、緑区、天白区）は、私が地価公示を担当しているエリアとほぼ重なっており、地価変動率については精通しているところになります。
このエリアのマンション価格ですが、１位「鳴海駅」（＋１２．７％）、２位「妙音通駅」（＋５．２％）、３位「御器所駅」（＋３．８％）、４位「南大高駅」（＋３．４％）、５位「神宮前駅」（＋２．９％）という結果となりました。二けたを超える騰落率は１位の鳴海駅のみでした。鳴海駅は名鉄名古屋本線の急行停車駅であり、名古屋駅まで１５分という利便性が好まれたようです。
この結果の特徴としては、１位の鳴海駅と５位神宮前駅が名鉄名古屋本線沿線、４位の南大高駅がＪＲ東海道本線沿線と、地下鉄駅以外の駅が３つ入りました。また、３位の御器所駅周辺は、ここ数年地価上昇が続いており、マンション価格も上がりすぎていたことを反映した騰落率になったと思われます。４位の南大高駅周辺は、土地区画整理事業の影響もあり、マンション価格の上昇を反映した結果と思われます。
１位の鳴海駅周辺、地価は落ち着いていた印象ですが、マンション価格の上昇から推測するに、地価も上昇しているとみてよさそうです。
名古屋西エリアのマンション価格
最近、中古マンション価格の上昇が激しいです。私の知り合いも、新築で買った値段よりも２００万円も高く売れたそうです。
名古屋市の西エリア（中村区、中川区、港区）のマンション価格ですが、やはり地価上昇の激しい中村区、特に名駅周辺のマンションの上昇が激しいです。マンション情報サイト「マンションレビュー」のデータによれば、５年前の価格との比較で、１位「亀島駅」（＋２１．５％）、２位「国際センター駅」（＋１５．２％）、３位「名古屋駅」（＋１０．８％）という結果となりました。１位から３位まで二けたを超える騰落率となりました。
考えられる理由ですが、マンション需要の増加はもちろんですが、地価や建築費の上昇で新築マンション価格が上昇し、その影響が中古マンションン価格に波及したと考えられます。建物の減価償却を考慮しても価格が上がる中古マンション、やはり普通の状態ではないと思います。
このマンションバブルの傾向、今回の新型コロナウィルス禍でどのような結果となるか興味深いところです。
飛び地の鑑定評価額
先日、ネットで東京都渋谷区と港区の境のある飛び地の記事を読みました。このケースは同じ東京都区部内の飛び地ですが、練馬区の西大泉町は、埼玉県新座市に囲まれた飛び地になります。
練馬区西大泉町の場合、県をまたいだ飛び地であり、上下水道をはじめ行政サービスを受ける際、解決する問題は出てくると思います。おそらく、費用負担することで、埼玉県新座市のサービスを受けることになると思います。
以前、私も飛び地の鑑定評価にあたり、問い合わせを受けたことがあります。大きな緑地公園で分断され、市をまたいだ飛び地でした。この土地は、現況、道路敷の緑地であり、上下水道はなし、共用をうけることも難しい土地でした。飛び地の解消を目的とした公共の買収でしたが、土地面積も狭く、妥当な鑑定評価額が付けられていたと思いました。
また、名古屋市ですと市街地の中に区界がある地域がありますが、商業地の鑑定評価の場合、需要者である法人の選好性を考慮し行政間格差をつけることもあります。法人は、営業上、所在地にもこだわりますから。
飛び地の鑑定評価、やはり難しい評価になることは間違いなさそうです。
AIによる不動産の査定価格と実際の取引価格
以前、ネット記事にサザエさんの自宅、ドラえもんののび太の自宅、ちびまる子ちゃんの自宅、クレヨンの自宅のAIによる査定価格が出ていました。やはり、東京都区部に住んでいるサザエさんの家は約２億円弱、のび太の家は１億円弱と高額となりました。
ちびまる子ちゃんの家は、静岡県の旧清水市、住みやすい街ではありますが１１００万円～１３００万円とリーズナブルな査定額でした。
クレヨンしんちゃんの家は埼玉県春日部市、首都圏ではありますが、３０００万円弱～３５００万円弱、一般的なサラリーマンでも購入可能な金額となりました。
このAIによる査定で、私が実際に購入した不動産の査定を二つやってみました。結果は実際の購入価格よりかなり高めの金額となりました。感想としては、相場より安く買った印象はありますが、やはり高めに試算されています。また、売却を考えている不動産のAI査定をやってみましたが、こちらも高めの査定結果との印象です。
総括ですが、AIによる査定は、ビックデータを活用した査定であり、周辺の取引価格の多少が精度に直接反映します。また、駅距離などの地域性は同じ町内でも違ってきますし、特に土地（形状や方位など）や建物（破損・老朽化）の個別性は一律査定での反映は難しく、相場価格を知る上では有用ですが、現段階では限界はあるのかな、という印象です。
マイナスの不動産価格の内訳
以前、越後湯沢のリゾートマンションの鑑定評価額が１０万円というブログを書いたことがあります。需要よりも供給、圧倒的に売り圧力が強い市場では、新築購入価格に関わらず１０万円という価格になってしまうようです。但し、実際、成約になった場合の価格は１０万円以下、０円かもしれません。
先日、ネットで越後湯沢のリゾートマンションの所有者に、マイナス１８０万円で購入希望、とのダイレクトメールが届いた、との記事を見ました。ちなみにその金額の内訳は、修繕積立金・管理費の２年分（月額５万円）として１２０万円（滞納していると仮定）、室内の家具・家電類の撤去費用２０万円、室内清掃費・設備修繕費２０万円、不動産取得税・登録免許税３０万円、合計１９０万円を不動産価格の１０万円から控除して１８０万円だそうです。
このようなリゾートマンション、間取りにもよりますが小規模のものが多く、家具・家電類の撤去費用２０万円と室内清掃費・設備修繕費２０万円は高いと思います。但し、所有するだけで管理費として年間６０万円かかるとすると、単純計算で３年で元はとれることになりますが。
このような買取業者は、主に中国人向けの販売を目的としてるようですが、短期で転売できる当てがあるのでしょうか。もし、これがビジネスとして成立するのであれば、越後湯沢にリゾートマンション価格も１０万円よりは上がっていくものと思われます。
郊外ショッピングモールの隣地の鑑定評価
休日はショッピングモールで買い物するというスタイルが定着した日本、確かに、愛知県内でもイオンモールをはじめ沢山のショッピングモールができました。
特に区画整理事業地内など、新しい街にはショッピングモールができることが多く、周辺にもおしゃれな店舗などもでき、人気の住宅地域になることが多いです。
このショッピングモール隣のマンションに価値なし、との記事を見ました。このような住宅地域はいずれ人気が廃れて人口が減り、また、ショッピングモールが建つような商業地域は住むのに適さない、というのが理由のようです。確かに、休日は人と車の往来に悩まされることになりそうです。
不動産の鑑定評価を行う際、最有効使用に基づく価格を求めることになります。郊外ショッピングモール隣の土地の最有効使用、駅距離、前面道路、容積率・建蔽率、さらには土地の規模や形状から判断することになりますが、マンションを最有効使用とした場合、将来的なことを考えると需要は弱くなるのかもしれません。
隣地境界線と鑑定評価額との関係
建物を建築する場合の、陳地境界線と外壁との距離は民法では５０mと定められています。但し、用途地域が第１種低層住居専用地域では、１．０m乃至は１．５m離すよう定められており、良好な住環境は確保されますが、敷地利用率は落ちることになります。なので鑑定評価額（収益価格）は低くなります。
先日、ネットで建物西側の敷地に集合住宅が建築中で、隣地境界との距離が９１ｃｍ～１２６㎝と近接している、との記事を見ました。建築中の建物は木造であり、耐火建築物ではないため隣地境界から離した設計にしたと思われます。
今回のような収益物件の場合、敷地の有効利用率はそのまま収益率に反映することになるので、オーナーは少しでも隣地に近づける形で建物を建てることを考えると思います。隣地境界から平均で約１．１ｍ離して建物を設計しており、隣地所有者への配慮はみられるのでは、と思います。
隣地境界との距離ですが、５０ｃｍ未満で建物を新築される方もあります。今回のケース、これ以上の設計変更は難しいと思われます。
特殊な不動産の鑑定評価
不動産の鑑定評価における収益価格は、更地の場合、最有効使用を前提とした建物を想定し、その不動産から得られる純収益を土地と建物に配分、その土地部分の純収益に還元利回りを考慮して求めることになります（土地建物の純収益から一体の収益価格を求め、その価格から建物価格を控除して求める方法もあります。）。
対象不動産が土地建物の場合は、土地建物一体が生み出す純収益から収益価格を求めるので、鑑定評価額も一体の価格になります。
その収益価格ですが、延べ面積に対する賃貸面積の割合が大きいほど収益は多くなりますから、当然、収益価格は高くなることになります。なので、賃貸に出すことを想定しない特殊な建物の場合、収益を生み出さない面積が大きくなりますし、また、借り手も限定されるため収益価格は低くなることが多いです。
先日、東京の三陽商会のビル売却の記事を見ました。売却額は約１１７億円（簿価５０億円＋売却益６７億円）、広さは１００坪強、自社ビル目的で設計されており、階段とエレベーターが複数設置されているそうです。
このような特殊なビルは、やはり需要が限られ市場性は劣ることが多いです。賃貸を想定して自社ビルを設計することはないと思いますが、やはり汎用性のある無難な設計の方が、収益に出す際は有利だと思いました。
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