Archive for the ‘不動産の価格’ Category
鑑定評価額とオークションの関係
最近、官庁や自治体によるオークション公売が盛んです。最も、財務省は物納などによる不動産を公売、法務省は破産財産を競売しており、共にオークションと同じ理屈で価格が決定しています。
不動産の鑑定評価は、最有効使用（不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用（以下「最有効使用」という。）を前提として把握される価格を標準として形成される。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。）を前提に価格が決定されており、こちらもオークションと同じく最も高い価格をもって鑑定評価額となります。
不動産の鑑定評価もオークションも、どんなに価値があっても需要がない又は少ないものは価格が安く、逆に需要があるものは価格も高くなるという市場の原理に合致した方法であることは間違いなさそうです。
不動産の価格は１物４価
今月１日、相続税の路線価が発表されましたが、この路線価より試算される相続税評価額を含めて、不動産の価格は１物４価と言われることがあります。
まず、代表的な不動産の価格として、毎年１月１日時点を基準とする地価公示価格（国土交通省）及び毎年７月１日時点の地価調査価格（都道府県）があります。この地価公示及び地価調査価格は、概ね実勢価格（時価）を表しており、取引等の指標として使われることが多いです。
次に、固定資産税路線価より試算される固定資産税評価額があります。この価格は、固定資産税等の徴収のもととなる価格で、３年に１回評価替えを実施しています。
最後に、実際の市場で取引される価格、実勢価格があります。この価格は市場価格、時価などともいわれ、上記で述べた公的価格を求める際の基礎となる価格でもあります。
不動産の価格は、相続税、固定資産税の徴収及び取引の指標など目的によって使用する価格は違っており、馴染みのない方には少し分かりにくいかもしれません。
豊洲用地訴訟の鑑定評価額
先日、東京都豊洲移転用地訴訟の東京地裁判決がでました。結果は、割高購入は認定したものの、土地の取得は不合理ではなく、住民敗訴でした。
今回、東京都の購入費（取得価格）が約５７８億円、裁判官は、正常価格は購入費から土壌汚染対策費を引いた額、取得価格は１３４億円高かったと認定しました。正常価格は約４４４億円、但し、取得価格との差額が３割程度なので不当な高値ではない、という判断のようです。
不動産の鑑定評価額の高値上限は３割程度まで、という指標と示した今回の判決、今後の用地買収における鑑定評価に影響を与えそうです。
埋蔵文化財の埋まっている土地の鑑定評価
土地の鑑定評価を行う場合、遺跡など埋蔵文化財が埋まっているか否かの地歴調査を行いますが、不動産鑑定士の調査では実際に試掘するわけではなく、市町村の教育委員会などが持っている遺跡マップにて調べることになります。
私も、過去何度かこのような鑑定評価に遭遇したことがありますが、対象地や隣接地、周辺などで試掘・本掘の記録があるか、又は実際に土器などが発見されたかなどを調査しすることになります。
少し前ですが、長崎県の県庁跡地の発掘調査で石垣群が姿を現したそうです。県庁跡地ですので、おそらく事業主体は長崎県だったと思いますが、もし、民間の事業者だった場合、本掘費用は事業者負担になるので大変な負担になります。私が学生だった頃、読売新聞中部本社の社屋で織田家の遺跡が発見され、社屋の建て直しにお金と時間が掛かったと聞いたことがあります。
埋蔵文化財、遺跡として残すことも大切ですが、事業者の負担も軽くする制度を検討すべきだと思いました。
女性が購入したマンションの価格は３０００万円台
新型コロナウィルス感染症の影響でリモートワークが普及するにつれて、需要者のニーズが駅距離から広さ、マンションから戸建住宅、などという声も聞かれるようになりました。但し、女性はセキュリティーを重視しマンションを好む傾向が強いようです。
先日、ネットに女性が初めて購入したマンションの価格の４割が３０００万円台、との記事が出ていました。おそらく、東京及びその近辺のマンション売買が中心なのでしょうか、結果は高めの価格という印象を持ちました。
マンションの購入、メリットとデメリットがありますが、メリットとして所有する満足感があると思います。自分の家は、自由に模様替え等ができますし、賃貸のように退去を求められることもありません。
もちろんデメリットとして、借入金があればローンの支払いは残りますので、十分な検討の後、購入を決めることが大切だと思います。
容積率の緩和のお話
容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合のことをいい、建蔽率とともに建築可能な建物の規模を規定するものとなります。この容積率は、不動産の鑑定評価で土地の価格を求める際、大きな決定要因となります。
最近、容積率緩和の話を目にすることがおおくなりました。名古屋市ですと名駅や栄地区などで高級ホテル等を誘致するため、京都では大規模マンション建設のため、また、最近多発している水害対策の施設整備を目的とするために容積率を緩和する、又は緩和の検討中とのことです。
容積率は、道路等の公共施設の能力に対応した機能の維持と増進を図ることを目的としており、既に既存の容積率を前提に建物建築を行った事業者との公平性を図るためにも、安易な容積率の緩和は認められるべきではないと思います。
都市の活性化も重要だと思いますが、美しい街並みを守るためにも容積率の緩和は慎重な検討の上行って欲しいと思います。
瑕疵物件の鑑定評価額
不動産の瑕疵物件（自殺、殺人事件、孤独死等があった不動産）の鑑定評価を行う場合があります。このような忌み物件は、通常、市場性が落ちることから減価することになりますが、減価額が問題となります。
一般的に、人の死があった物件が該当することになりますが、その程度、残忍な殺人事件があれば通常買い手はつかず、建物は取り壊し、土地も相当に減価が生ずることになります。最近増えている孤独死ですが、遺体の損傷が激しいなどの事情がなければ減価なし、又は故人の生活の面影を完全に消す程度のリフォーム代＋αの減価になると考えられます。
私も過去、瑕疵物件に遭遇したことがありますが、あるマンションで事故死と自殺、親子で二人死亡した不動産がありました。売買目的でしたが、後で聞いたところ、買い手があったそうです。価格は事故物件にしては若干高めに感じました。
このような事故物件の鑑定評価、心理的に辛く、故人のご冥福を祈りながら評価しています。
不動産鑑定評価の積算価格
不動産の鑑定評価を行う際もとめる不動産の価格には、主に、積算価格（原価法：不動産の再調達原価より価格を求める方法）、比準価格（取引事例比較法：不動産の市場性に着目して価格を求める方法）、収益価格（収益還元法：不動産の収益性に着目して価格を求める方法）があります。
その中でも積算価格は、不動産の再調達原価、すなわち費用性に着目して価格を求める方法であり、対象不動産が土地建物である場合、必ず試算する重要な手法になります。
昨日、投資判断に基準で積算価格も重視してみえる投資家の方について書きました。この方は、土地は路線価から求め、総額から先に求めた土地価格を控除して建物価格を求めていると思います。但し、都心の商業地などでは路線価が地価の上昇に追い付いていない、また、地方などでは路線価が地価の下落に追い付いていない場合があり、必ずしも路線価が実勢価格を反映していないことに注意は必要だと感じました。
このような配分法（総額から土地又は建物の価格を控除して価格を求める方法）は、私も利回りを求める場合などで多用していますが、土地価格は周辺取引事例価格、建物価格は構造、経過年数などから妥当であるかの検証を加えています。
路線価は一般的に、実勢価格の8掛けと言われており、相場価格を調べる際にはとても便利なものですが、投資物件など高額な取引の場合、求められた価格を慎重に判断することが必要だと思います。
投資家が不動産を選ぶ条件
賃貸マンションなどの収益物件からの家賃収入、いわゆる不労所得による生活を夢見る人は多いですが、上手くいっている人は少ないものです。上手くいかない理由は、まず、収益性の高いよい物件を選ぶ眼がないことですが、それ以外でも賃貸経営のノウハウがないことも理由だと思います。
先日、ネットで家賃収入１１億円という税理士さんが書いた記事を見ました。シンプルな物件選びの基準を持ってみえて、私もなるほど、と思いました。
この方は、全国的な規模で不動産投資を行っていると察しましたが、人口の増えている地域の物件、特に東京を中心に投資を行っていました。以前、人口の少ない地域を中心に不動産投資を行っている人の本を読みましたが、この税理士さんは正統派の不動産投資だと思います。
また、よく言われる駅距離ですが、東京都内で徒歩１５分以内、郊外で１０分以内が限界だそうです。やはり東京だからでしょうか、名古屋だと徒歩１０分を超えると急に競争力が落ちる印象があります。
あと、積算価格を重視して物件を見極めておられました。積算価格は、土地と建物の価格の和から構成されますが、融資の関係から土地価格（面積）割合の高い物件がよいとのお考えです。収益価格は土地建物一体で鑑定評価額がでますので、積算価格による土地建物割合も考慮し慎重な判断をしているのだと思います。
収益不動産の鑑定評価は作業量や判断を要する箇所が多く、難しい評価になることが多いのですが、やりがいもあり私は得意としています。いつかこのような投資家の方とお会いして、一緒にお仕事できたらと思います。
都心の商業地の価格
都心の商業地の価格が高いのは、繁華性や駅距離もありますが、容積率と前面道路の幅員などが優れ、高層マンションや事務所ビルなど収益性の高い建物が建てられることが理由です。さらに最寄り駅から近かったり、土地の形状、規模などがよいと非常な高値で取引されています。
特に最近、そのような土地は訪日外国人向けのホテルが多く建てられ、名古屋市でも沢山のホテルが建ち並ぶようになりました。何でも稼働率は８割以上、収益性も高く今後の需要も見込まれると読んだのか、かってはマンション適地という言葉が流行りましたが、ホテル用地との言葉も一般的になりました。
このホテルですが、今回の新型コロナウィルス感染症の影響で、訪日外国人が訪れなくなったため、ホテル建設も中止しているとの記事を見ました。もし、この傾向が長期に及び場合、都心の地価への影響はどうなるでしょうか？
マンションや事務所ビルの利用に変わられると思いますが、収益性の高さから驚く高値で取引されていたホテル需要がなくなる場合、商業地の地価の高騰も落ち着いてくのではないかと思います。
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