Archive for the ‘不動産の価格’ Category
土地価格と方位の関係
土地の接面方位は住宅地の価格形成要因となっており、住宅地では通常、北、西、東、南の順に土地価格は高くなります。特に南方位の住宅地は、日照や採暖に優れることから好まれる傾向が強く、居住環境は必要とされない商業地や工業地では方位格差をつけないのが一般的です。
最近、南方位の住宅地の優位性について懐疑的な記事をよく見かけます。地球温暖化などの影響で、夏、暑いことが理由のようです。特に、最近人気のあるタワーマンションの高層階においてその傾向が堅調だそうです。
私見ですが、私は予算に制約がないのなら南方位の土地、又は北方位であっても南北に長い帯状地で日照が確保できる土地を選んだ方がいいと思っています。理由は、夏の暑さは遮光するなどの対策で暑さをある程度緩和させることが可能ですが、冬の日照時間が短い期間、日照時間と室内の暗さは防ぎようがないからです。地価の高騰ととも増えている３階建ての戸建住宅が南側に建つようなことがあれば、住環境は一気に悪化しますし。
最後にタワーマンションの高層階の場合、方位ではなく景観で価格が決まる傾向があるため、南向きであることを重視して部屋を選ぶ方は少ないと思っています。
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日本の無人島の価格
先回、スコットランドの約３億円の島のことを書きましたが、昨日、歌手のさだまさしさんが無人島を２０００万円で購入したとの記事をみました。
記事からは場所などの詳細は不明ですが、大改造してそこで休日を過ごされるそうです。
無人島、通常、人がいない島なので水道などのインフラはなく、生活するためには少なくとも水と移動手段としての船が必要となります。
２０００万円という価格が安いか高いかはわかりませんが、何もないところから生活の場を造り上げる楽しみはあるのかな、とは思います。
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約３億円の島
日本は島国と言われますが、中には個人が所有する小さな島もあり、実際、売買されるケースもあります。尖閣諸島や馬毛島も以前は個人が所有する島でした。
先日、ネットでスコットランドにある島が約２億９０００万円で売りに出された、との記事を見ました。１７世紀に建てられた邸宅やクジラの標本、その他の建物も含まれた価格だそうです。
ちなみにこの島はスコットランドの本土から約１６０ｋｍ離れており、その島に出入りするためには船、飛行機などの移動手段として持っていることが条件になりそうです。
記事によると、発電機、浄水などの設備が備えられており、生活に支障はないとのことですが、さて、この島を購入する人はいるのでしょうか？実際の売買価格はいくらになるでしょうか？興味は尽きません。
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木造平屋の建物価格
バリアフリーが注目を集める中、平屋住宅の人気が高まっているそうです。木造住宅で占める割合が、２０１２年は９．６％、２０２１年には１４．５％と１．５倍になったそうです。
この１０年で団塊世代が大量退職し、高齢世代に入る割合が増えたことが要因だと考えられますが、核家族化の進行などで狭い家が好まれるようになったこともあげられると思います。
先日、木造平屋住宅の価格が１０００万円以下、との記事を見ました。延面積や設備、仕様の詳細は不明ですが、建築費が高騰を続ける中、魅力的な価格ではあります。
但し、木造住宅の建築費は、屋根の割合を少なくできることから延面積等の内容が同じであれば平屋より２階建ての方が安くなるはずです。同じ延面積を確保する場合、より広い土地を確保する必要があり、このような事情から日本では２階建ての住宅が一般的になったと考えられます。
地価や建築費が高騰する中、今後、平屋住宅が増えていく可能性はあまり高くないのでは、と思います。
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ロシア大使館の不動産価格
先日、ネットでロシア大使館に関する記事を見ました。その記事によると、ロシア大使館の所有者（登記名義人）は、「ソヴィエト社会主義共和国聯邦」、従ってロシア政府は不動産の売買、建て替え、再開発等を行えない、とのことでした。
私が注目したのはその不動産価格、ロシア大使館のある麻布台の土地面積は１万３２５㎡、公示地価は３２７万円／㎡とのことなので価格は約３３８億円、高輪にある通商代表部の土地は５８３５㎡、公示地価は２６２万円／㎡なので約１５３億円とのことです。
ちなみにこの価格は土地のみの価格で、建物は含まれていませんが、合わせて約４９１億円、とてつもなく高額なことが分かります。
ちなみに「ソヴィエト社会主義共和国聯邦」が麻布台の土地登記名義人として登記されたのは昭和２年、高輪の土地は昭和３７年とのこと、当時の地価は今ほど高額ではなく、また、大使館であったことから現在まで広大な敷地が都心に残されたのだと思います。
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反社会的勢力関連不動産の価格
度々このコラムでも書いている反社会的勢力関連の不動産のお話、今回は反社事務所ではなく、反社会的勢力の関係者の自宅の価格がテーマです。
反社会的勢力の事務所は、抗争などで一般住民が被害を受けるのを避けるため、様々な制約が設けられています。売買される場合には心理的瑕疵を有する物件に該当する可能性が高く、当然、市場性減価は発生します。
先日、反社会的勢力の関係者の自宅が競売に付された、との記事をみました。市が１８００万円で購入したもので、売却希望価格は２４３４万円だそうです。周辺相場よりかなり割安とのことですが、現時点で応募はないそうです。
私が不動産鑑定評価の仕事を始めたころ、右翼団体の幹部の自宅の競売評価を行ったことがありましたが、そこは落札されました。但し、今回は反社幹部の方の自宅であり、私の売却予想価格は売却希望価格の半値、若しくはそれ以下になると思料されます。
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中古住宅のリフォーム費用
建築費の高騰もあり、中古住宅に注目が集まっています。但し、中古住宅にも色々あって、築古で設備や使用が今風ではない物件から、築浅で新築に近いほど程度のよい物件もあります。
先日、中古住宅のリフォームに関する記事を見ました。新築並みにリフォームすると、費用は１０００万円程度になるようです。私も以前、フルリフォームした中古マンションを見ましたが、間取りなども変更されていて新築に近いほどきれいでした。
中古住宅のフルリフォーム費用ですが、一般的な相場は２５０万円～３００万円と聞いたことがあります。このくらい出すと、水回りから壁紙、フローリングなども交換され、新築に近い感覚が味わえるそうです。
中古住宅、支出を抑えて古さを我慢するか、お金をかけて新築に近い感覚を味わうかに分かれると思いますが、私は中古住宅にお金をかけるなら新築を買いたいと思います。
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築３０年の中古住宅の価格
以前は木造の個人住宅の建物は、築２０年を超えると価値ゼロと言われましたが、通常の使用であれば、築２０年程度でも継続して居住は可能であり、いくらかの価格が付くことが多いです。但し、老朽化や陳腐化が激しい場合は、価値ゼロ、又は取り壊し最有効で鑑定評価を行う場合もあります。
先日、築３０年以上の中古住宅は築５年以内の半値、との記事を見ました。築３０年経つとさすがに建物価値ゼロとなることが多いのですが、その場合は土地の価格のみが中古住宅の価格となります。
築５年程度の中古住宅は値落ちが少なく、買い得感がないため売り難いと聞いたことがありますが、築５年で土地価格＝建物価格、３０年で建物価格ゼロで土地価格のみ＝半値、という内容でしょうか。
最近は中古住宅が見直され、リフォームして住みたいという需要者も増えているようです。中古住宅の購入の際、一つの目安になる考え方だと思います。
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３Dプリンターの家
昨年頃から続く鋼材価格等の建築資材の高騰に加えて、ウッドショック、ウクライナ危機など建物建築費の高騰が激しいです。また、建築費の高騰の高騰に加えて、人件費なども上昇しており、建築費が下がる兆しが見えない状況です。
そのような中、３Ｄプリンターで造られた家に注目が集まっています。建築基準法等の規制があり、実用化へのハードルが高い中、一般向けの住宅販売も現実味を帯びてきました。
先日、３Ｄプリンターで建築された家の記事を見ました、施工時間は２３時間１２分、壁の厚さは３０ｃｍ以上、耐震性・断熱性も高いとのことです。
気になる価格ですが、約１０㎡で３００万円、来春には４９㎡で５００万円台の家を販売予定とのことです。居住性や強度に問題がなければ、非情にお手軽な価格だと思います。
さらにすごいのは、将来的には１００㎡で約３００万円の家の実現を目指しているとのこと。住宅価格の価格破壊、と言っても過言ではないほどの値頃感、いずれは世界の住宅建築のスタンドになるかもしれません。
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アメリカ・ワシントンのトランプホテルの売却価格
アメリカのトランプ前大統領が不動産王であることは有名ですが、そのトランプ氏がアメリカの首都ワシントンに所有するホテルが売却された、との記事を見ました。
気になる売却価格ですが、３億７５００万ドル、日本円で約４８６億円だそうです。記事では相場より割高とのことです。
このホテルを写真で見ると時計塔のついた一見古風な建物、古い建物なのか復古調で建てられたものかわかりませんが、高級ホテルという雰囲気は伝わってきます。
ちなみに今回の売却益ですが、複合企業に約１億ドル、その中からトランプ氏に約７６００万ドル、日本円で約９８億円が渡るそうです。
今回のような天文学的な数字に驚くとともに、世界的にみて日本の不動産価格はまだ割安と言われる意味が何となくわかりました。
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