Archive for the ‘不動産の価格’ Category
建築費の高騰とリノベーション住宅
先日、建築費の高騰の結果、建物価格が上昇し、戸建住宅の売れ行きが鈍っている、との記事を見ました。ある不動産業者の方の話では、建築費が以前より５００万円程度上昇しており、建物価格に転嫁できない部分は土地や延面積を狭くして対応しているとのことでした。
一方、上昇する戸建住宅より割安感のあるリノベーション住宅に注目が集まっているとの声も聞かれます。古い戸建住宅やマンションをリノベーションすることで、新築のような建物になっているケースも見られます。
リノベーション住宅のメリットは、新築より安い価格で内装や設備などが新しい住宅に住むことができることですが、リノベーションでは対応できない水回りなどの配管が痛んでいるケースもあり、注意が必要だと思います。
最近では大規模なリノベーションにより室内の間取を変更するケースもあり、部屋を仕切る壁を取り払って広い部屋にするのが流行りのようです。
但し、室内の壁を取り払うと建物の強度が落ちることもあり、耐震性に問題が出てくるケースもあるので、間取りを変更したい、または変更した建物を購入した方は、一度、耐震性について詳しい業者の方に相談することをお勧めします。
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高齢化社会と病院の関係
度々このコラムでも書いている不動産の価格を形成する要因、価格形成要因ですが、その中でも最寄り駅からの距離は最も重視すべきと言ってもよい重要な項目となります。
また、不動産の鑑定評価を行う場合、公共施設（市役所、学校など）やスーパーなどの商業施設を価格形成要因として考慮することもあります。
私は小学校からの距離は、あまり重視しないことが多いのですが、最寄りのスーパーなど商業施設からの距離については最有効使用を単身者向けマンションなどにする場合、価格形成要因として考慮して不動産の鑑定評価を行っています。
先日、不動産を購入する際、病院からの距離を重視する人が増えている、との声を聞きました。地方やへき地の場合、医療機関の閉鎖が続いており、特に治療を必要とする方には切実な問題なのだと思います。
今後、高齢化社会がますます進めば、不動産の価格形成要因として医療機関からの距離が現在よりも重視されるかもしれません。
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立地適正化計画と地価の関係
少子高齢化社会が進み、今後、税自治体によっては立地適正化計画に基づいて都市機能を集約させる自治体が増えてきています。
河川や海岸の近くなど、災害リスクのあったり、都市中心部から離れたエリアを居住誘導区域外に指定し、人が居住するエリアをコンパクトにすることで、財政支出を抑える目的があります。
私が住んでいる名古屋市も、立地適正化計画が定められていますが、不動産の鑑定評価を行っていて、既成市街地であっても居住誘導区域外であったケースがありました。
居住誘導区域の内外を分ける明確な何か、例えば河川や大きな道路などはなく、都市計画図などを調べることで区域の内外が分かったケースではありました。
先日、居住誘導区域外の土地は地価が下がるエリア、との記事を見ましたが、現時点では特に需要が落ちている傾向はなく、地価への影響は小さい印象を持っています。
但し、今後、大きな自然災害で被害を受けたり、人口の著しい現象が進む自治体などでは居住誘導区域外の土地の地価が下がっていく可能性はあると思料されます。
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細長い形状のマンション
土地や建物の形状は有効利用率の高い長方形が理想とされており、その有効利用率の程度から判断し、不整形になるほど不動産の価格は安くなる傾向があります。
先日、東京にある極細マンションの記事を見ました。一棟建物の形状は三角形に近い台形、最も細い部分の長さは自動販売機の横幅ほどだそうです。
部屋の形状が劣る分、内部は機能的に造られており、快適に生活が可能な設計となっているそうです。
このようなマンションは名古屋にもあり、私も実際に見たことがありますが、オーナーによると常に満室状態とのこと、こちらも快適な生活が営めるということでしょうか。
今回のような形状の劣る土地、工夫次第で有効率及び収益率を上げることができるという好例だと思いました。
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地価上昇の生活への影響
先月発表された地価公示でも地価が大きく上昇した北海道千歳市と熊本県菊陽町、半導体工場の進出により人口が増えていることも地価上昇の要因となっています。
千歳市では、地価上昇によりアパートの家賃も上昇しており、単身向けで月５０００円、家族向けで約１００００円上昇したとの声も聞かれました。
アパートの家賃が上昇したということは、住居の需要が増えているということで、あるネット記事では、更地には直ぐにマンションが建つ、と書かれていました。
地価が上昇すれば、売り手は高値で売ることができるというメリットがありますが、先程の賃貸居住者や、土地を売却する意思のない所有者は固定資産税等の上昇というデメリットを被ることになります。
工場を誘致した自治体は、街が活性化するることになり、固定資産税等の増収も見込めるため積極的に誘致活動を行うことになりますが、誘致に失敗したり、又は工場が徹底した自治体との格差が今後、ますます開くものと思われます。
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ＡＩと不動産鑑定士の将来
ＡＩの普及により、私たちの生活が豊かになるという予想がある一方、ＡＩに代わられることにより、不要となる仕事が出てくることも予想されています。
既にスーパーのレジがセルフレジになったり、ガストの配膳がロボットになったりと昔は人が行うことが普通であった仕事が無くなってしまったケースがあります。
先日、不動産鑑定士がいらなくなる職業かも、との記事を見ました。この記事に限らず、不動産鑑定士の将来については悲観的な予測が多く見られます。
私の私見ですが、ビックデータを不動産の鑑定評価に活用できるようになれば、地価公示などの公的評価が無くなってしまう可能性はありますが、裁判鑑定などでビックデータでは対応できない特殊な鑑定評価や、鑑定評価を活用した試算コンサルのような業務は無くならないのでは？と思います。
時代の移り変わりの早い昨今、意外と早い時期にこの答えは出るのかもしれません。
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人口と地価の関係
先日発表された地価公示、三大都市圏や地方中心都市においても上昇が続きましたが、一般的に人口が増えているエリアの地価は上昇し、減っているエリアの地価は下落する傾向があります。
今後、ますます少子高齢化が進み、都市部でも人口が増えるところと減るところとの二極化（地方の過疎地を含めると三極化）が進むことが予想されています。
先日、ネットで女性（２５～３９才）の人口が減る政令指定都市について書かれた記事を見ました。２０１５年から２０２５年の間に人口が１５％以上減ると予想される政令指定都市は、北九州市、仙台市、神戸市、札幌市、新潟市、静岡市、相模原市、浜松市、堺市となっています。中でも神戸市と堺市は、三大都市圏の一つである大阪圏に属しており、意外な印象を受けました。
女性人口が減るということは、少子化による人口減少が進むということであり、不動産の需要も減り、地価の下落と経済の停滞が進むことになります。
昔、「産めよ栄よ」というスローガンを掲げた国がありましたが、ますます進む少子高齢化、既に止めることができない段階に入ったのかもしれません。
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築年数と中古マンション価格の関係
新築マンション価格の高騰の影響を受け、中古マンションの価格も上昇しています。特に築浅マンションの場合、購入価格を上回る価格で売却できたとの話も聞きます。
中古マンションを含め、中古の不動産の場合、当然、築年が古くなるほど価格は安くなるのですが、先日、築年数が１０年古いと中古マンション価格は１５～２０％安くなる、との記事を見ました。１０年毎に１５～２０％安くなり、３０年～４０年で半額程度になるそうです。
最近は駅近物件など需要の多いマンションの場合、築２０年程度でも新築時に近い価格で取引されるケースも散見されますが、３０年～経つと新耐震基準のマンションでも大きく価格は下がるようです。
マンション価格高騰以前、築３０年～の中古マンションは新築価格の半値以下の取引が普通だったと思いますが、最近は築年を経たマンションでもそれなりの価格が付いている印象です。
この記事の中では、駅距離と価格との関連についても書かれていますが、首都圏のある中心都市の駅で駅徒歩５分と１５分で３０％、価格水準が違ったそうです。１５分～の場合、３０％を超える大きな価格差が出てくると推測されます。
コロナ禍で一時、駅近より郊外の物件が好まれる、との記事をよく見ましたが、今回の記事をみて、改めて利便性のよい駅近物件の資産性が高く、需要も多いことが明らかになったと思いました。
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愛知県の建築住宅着工統計結果
建築住宅着工統計は、国土交通省が各都道府県の新設される建築物の着工数と延べ床面積を統計結果として発表しているもので、不動産市場の動向を知る上で重要な指標となっています。
今年２０２４年１月の愛知県の統計結果は、新設住宅着工戸数は４，７４２戸（前年比＋１１．９％）、建築物着工床面積は４９７，７３２㎡となりました。
ちなみに構造別ではＲＣ造が１，６８７戸で非木造の住宅では最も高い戸数でした。
戸数の内容ですが、持家が－８．１％、貸家＋２４．０％、分譲住宅が＋１６．８％。ＲＣ造比率が高い貸家と分譲住宅の上昇の結果がそのままＲＣ造の戸数の増加に反映されたと考えられます。
不動産業者の方の話では、建築費は以前の１．５倍から１．８倍になっており、計画が上手く進まない、とのことですが、下がる気配のない建築費、今後どうなるか注視していく必要があります。
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新築マンション価格の動向
先日、不動産経済研究所が新築マンションの平均価格を発表しました。２０２３年の全国平均は５９１１万円（前年比＋１５．４％）、７年連続の上昇で過去最高を更新したそうです。
地価や資材価格、人件費等の高騰に加え、東京などの都心を中心に億超えの物件も多くなり、マンション価格を押し上げる要因になっています。
注目すべき点は、地方主要都市の内、名古屋市を除き平均価格は軒並み下落しました。価格の上昇を抑えるため、延面積を小さくした結果と解されます。
ちなみに名古屋市は４１０８万円（＋１４．５％）、以前より延面積は狭くなっていますが、価格が下がるほどの面積縮小にはなっていないようです。
バブル期には８０㎡超えは普通で、延面積１００㎡を超えるマンションも多くありましたが、最近は７０㎡未満のものが多くなりました。少子化や単身者の増加で広いスペースが必要なくなったのかもしれませんが、やはり、価格を抑える結果と考えた方がよさそうです。
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