Archive for the ‘不動産の価格’ Category
地方の商業地の地価
都市圏と地方との格差が広がる中、人口減少の続く地域の商業地の衰退が続いています。名古屋圏でもトヨタをはじめ大企業の恩恵に与れない地域は衰退が見られ、駅前商店街もシャッター街となっている市町もあります。
先日、山形県で２０２１年に破産した商業施設の跡地の売買交渉が難航、との記事を見ました。市の中心部に位置しており、跡地の購入を希望する企業は地権者に坪１０万円弱の買取価格を提示しているそうです。
この坪１０万円弱という価格、更地の価格か老朽化が進む建物の存在を前提とした建付地の価格かは不明ですが、３万円/㎡という土地の価格、地方の不動産市場を反映した価格なのか安く感じます。
今回のケース、話し合いは何度か行われているそうですが、物価の高騰による経費の増大を理由に条件はどんどん悪くなるとのことです。
最悪、購入希望者が話を白紙にする可能性もあり、地権者は苦渋の選択を迫られそうです。
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事故物件の家賃
都心部を中心に不動産価格の高騰が続く中、より割安な不動産を求めて事故物件に注目が集まっています。
自己物件とは、以前、自殺や犯罪などがあった不動産を言い、忌み物件とも言われます。このような不動産は当然、市場性が劣ることになるため、通常の不動産より安い価格で取引されることが多いです。
先日、事故物件の家賃について書かれた記事を見ました。賃貸であっても市場性は劣ることになり、価格と同様安くなることが多いですが、この記事では、通常家賃の２０％～３０％安いとのことでした。
自己物件の価格ですと、通常価格の５０％以上安くなることが多いですが、賃貸は所有価値ではなく使用価値になるので、この程度の減価になるものと思われます。
専門に扱う不動産業者もある程人気にある事故物件、霊感の無い人やその物件の過去を気にしない人にはお買い得な不動産なのかもしれません。
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2030年までに名古屋がなくなってしまう？
今回の能登半島で起きた地震、揺れと津波により大きな被害が発生しました。被災者の方が一日も早く通常の生活に戻れることを願うと共に、亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。
東日本大震災の時も、沿岸部を中心に津波により街が流されるという痛ましいことが起こりましたが、今朝、ネットで衝撃的な記事を見ました。
２０３０年までに海抜上昇でなくなる可能性のある世界の街に、名古屋が入っていました。確かに名古屋は海に面し、沿岸部や市の西部は海抜が低く、伊勢湾台風の時も大きな被害を受けました。
その後も東海豪雨の際にも河川付近の地域を中心に被害を受けましたが、今後、想定外の台風などが通過した際など、従来、安全と言われている地域が被害を受ける可能性はあります。
災害リスクから需要が弱いとされていた地域の地価も上昇に転じており、東日本大震災も風化されつつあります。
今回の能登半島地震を教訓に、災害に対する備えをもう一度見直す必要があると思います。
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駅徒歩15分、築40年のマンション価格
新築マンションの高騰の影響を受け、立地や施工、管理の良い中古マンションの価格も上昇しています。築浅マンションの場合、売却額が購入額を上回り、売却益が出た、という話も聞きます。
先日、ＪＲ快速停車駅から徒歩約２分の中古マンションの鑑定評価をしました。築約２０年でしたが、施工も管理もよく、やはり比準価格は高めの価格にて試算されました。
先日、駅徒歩１５分の中古マンションの記事を見ました。築４０年、リフォーム済みのマンションでした。
駅徒歩１５分というと、名古屋圏ですとギリギリ徒歩圏というところで、市場競争力は普通でしょうか。築４０年はかなり古く、管理の良否、大規模修繕の履歴や内容が重要となります。
このような条件の中古マンションの場合、フルリノベーションをかけても修繕しきれない箇所は出てきます。なので、長い期間住み続ける気持ちがあり、価格も納得できる場合は買ってもいいかな、と思います。
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工場の進出と住宅地価格
地価上昇が著しい北海道千歳市、半導体工場の進出により工業地の地価が上がっていますが、マンション建設ラッシュにより、住宅地の地価も上がっています。
大規模な工場が進出すると、その工場で働く方向けのマンションが建てられたり、インフラが整備されるのでその自治体は繁栄するので、誘致に積極的になるのもわかります。
千歳市のケース、昔から日本にある企業城下町と言えるかもしれません。大規模な工場があると、その自治体は税収で潤いますし、従業員と家族の消費により経済も活性化することになります。
都市圏と地方との二極化が言われますが、今回の千歳市のように工場の進出によって地方であっても地価が上昇するケースは今後も増えると予想され、都市部と地方（過疎地）、地方（新企業城下町、観光地等）との三極化の時代になると思われます。
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道路と不動産の運気のお話
不動産の運気を上げるために風水がよく利用されます。よく言われるのが、土地の形状（整形が望ましい）、日照、通風、土地の高さ（高台が望ましい）などですが、ネットで周辺の利用状態について書かれた記事を見ました。
住みやすい良い土地（四神相応の土地）
・東に河川（青龍がいるといわれている）
・西に大きな道路（白虎がいると言われている）
・南に低地（池や沼、平地など）
・北に山（風を遮るため）
住宅の場合、南側が道路だと日照に優れるため居住環境がよいとされていますが、風水的には西道路が望ましいようです。
ちなみに私の事務所兼住居は西側で幅員１２ｍ道路に面しており、風水ではよい家のようです。
あと、南が低地、北が山に位置する土地は、地勢が南垂れになることが多く、日照がよく、災害リスクからもよい土地だと思われます。
風水でよい土地は価格も高くなる傾向がありますが、例えば名古屋市内で風水と地域の土地価格の関係を調べるのも面白いかもしれません。
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ホーム・アローンの家の価格
大ヒットした映画「ホーム・アローン」の家の価格について書かれた記事を見ました。ホーム・アローンは、１９９０年にアメリカで公開されたコメディ映画で、裕福な家に侵入した泥棒を子供一人で撃退するという痛快な内容でした。
このホーム・アローンで使われた家の現在の価格は、推定で約２３０万ドル（約３億２７００万円）なるそうで、公開された当時から約４倍になっているそうです。
ちなみにこの家の９０年当時の推定価格は６２万ドル（約８９００万円）、現在の日本でも高級住宅の部類に入る価格です。
よく日本では「失われた３０年」と言われますが、不動産価格をみても、アメリカをはじめ先進国との間に大きな差が付いたことを実感します。
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地中からがれきが見つかった土地
がれきは解体された建物のコンクリート片などで、「がら」と言うこともあります。
先日、兵庫県の球場建設予定地の公園の地中から、大量のがれきが見つかった、との記事を見ました。その量は最大約１万８０００トンと推定され、撤去費用は約８億円とのことです。
今回見つかったがれきは、戦時中に空襲で焼失した工場基礎と推定され、建物解体後、基礎をそのまま地中に埋めたものと思われます。
不動産鑑定評価で行う地歴調査では、過去地図や航空写真などを使用しますが、地図や航空写真で取得できるものは主に戦後のもので、土地から戦前や戦時中の埋設物が出てきた場合、不動産鑑定士はお手上げ状態になります。
このような埋設物の推定するため考えれるのは、周辺住民などの地元精通者からの聞き取り調査になりますが、その当時を知っている方の多くが鬼籍に入り、今後、このような聞き取り調査も難しくなると思われます。
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地下埋設物と土地の鑑定評価
地下埋設物のある土地を鑑定評価する場合、依頼者からコンクリート基礎等が埋まっていることを確認できる場合は稀で、実際に工事が始まってから埋設物の存在を知ることが殆どだと思います。
先日、東京の旧英国大使館跡地から弥生時代の遺跡が発見された、との記事を見ました。おそらく試掘で埋蔵文化財が埋まっていることが確認されたと思われますが、本掘に係る費用は事業者負担となるため、さらなる費用の負担と事業の遅れが発生することになります。
福島県では、産業団地の予定地から巨石が見つかった、との記事を見ました。この巨石は少なくとも１０ｍ以上ある上、硬く砕くことが難しいため砕石は断念するとのことです。
この石のある場所は調整池予定地で、貯水量を確保するためより深く土地を掘るため、費用が２億７１００万円から９億９９００万円に増加したそうです。
地下埋設物は地上からその存在を確認することが難しく、特に遺跡や石のような自然物の場合、地歴調査では何ともならない不動産鑑定士泣かせの土地であるといえます。
土壌汚染地と並び度々裁判になる地下埋設物のある土地の鑑定評価、少しでもその可能性のある土地はより慎重な調査及び鑑定評価の実施が求められます。
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首都圏新築マンションの平均価格
首都圏を中心に上昇を続ける新築マンションの平均価格、不動産経済研究所によると、１０月は平均価格が３．２％減少したと発表いました。平均価格は６，５６７万円、昨年同月比で２２０万円の減少だそうです。
東京２３区で販売戸数が半減したことに加え、購入希望者も減ってきていることが理由として考えられますが、供給物件の減少、特に高額物件が少なかったことも理由のようです。
ちなみに１㎡当たり単価は１５，０００円上昇しており、建築費や人件費に高騰を反映した結果と思料されます。
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