Archive for the ‘不動産の価格’ Category

大規模工場跡地の鑑定評価

2022-09-26

大規模工場の鑑定評価は、類似性を有する取引事例も少なく、難しい鑑定評価の一つだと思います。大規模工場は、規模が大きいのはもちろんですが、存する建物の数も多く、用途も工場や事務所など多岐にわたり、また、敷地内に調整池がある場合などその扱いに苦労することになります。

先日、岩手県にあるNEC工場跡地が売買される、との記事を見ました。広さ約8万3600㎡、駅に隣接しているそうです。気になる売買価格は17億6000万円、不動産鑑定評価額に基づいた価格だそうです。

この鑑定評価額、土地建物、土地のみの価格かは不明ですが、立木と建物の解体撤去費用が5億2800万円とのことです。やはり大規模な工場だけあって、解体撤去費用も高額ですね。

跡地ですが、市が民間資本を導入すながら利活用する計画とのこと、首都圏から離れた広大地、手を挙げる民間資本は現れるかなど、今後の動向が注目されます。

馬毛島の小中学校跡地の売却額

2022-09-15

基地移転を目的に政府の売却された馬毛島、その馬毛島で廃校になった小中学校の跡地が3370万円で売却される、との記事を見ました。

対象となる小中学校跡地の面積8853㎡、土地は固定資産税台帳、建物は公共施設の保険関係で使われる建物再調達価格基準建築単価表を用いて試算された価格、その合計額3226万円に約5%上乗せ価格をもって売却価格と決定したそうです。市有地であれば固定資産税の台帳価格はないと思いますが、周辺の民有地の台帳価格を基に試算したのでしょうか?

今回の学校跡地の売却額、今後、島内に残された市有地の売却の際の指標になっていくものと思われます。

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大手町プレイスの売却価格

2022-09-10

東京都千代田区にある大手町プレイスの政府保有分が売却される、と発表されました。政府の持分は不明ですが、売却額は4000億円程度と見られます。

この大手町プレイスは東京メトロ大手町駅に直結しており、都心一等地という立地の良さに加えてアクセスもよいことから高額での取引となりました。

今回の大手町プレイスの売却額は、昨年売却された東京都港区の電通ビルの約3000億円を上回り、国内不動産取引で最大の案件となります。

円安や物価の上昇など経済の先行きが不透明な中、今回のような大型の不動産取引が今後も続いていくか注視したいと思います。

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不動産の理論的物件価格

2022-09-08

不動産の鑑定評価を行う際、その価格の種類として主に積算価格(不動産の再調達原価に着目する原価法を適用)、比準価格(不動産の市場性や比較可能性に着目する取引事例比較法を適用)、収益価格(不動産の収益性や投資採算性に着目する収益還元法)が上げられます。

先日、あるネット記事で「不動産の理論物件価格」という言葉を目にしました。初めて知る言葉だったのでよく読んでみると、中古マンションの家賃中央値から算出した価格とのこと、おそらく収益(家賃)を還元利回りで還元して出された価格だと思われます。

この不動産の理論的物件価格とは、鑑定評価における収益価格のことだと思います。確かに以前は収益価格を理論値と書いた鑑定評価書を多く見ましたが、最近はめっきり見なくなりました。理論値では価格に説得力がなく、鑑定評価額の信頼性が損なわれることが理由だと思われます。

不動産の収益価格は、採用する還元利回りが重要ですが、このこの不動産の理論的物件価格を求める際の還元利回りはどのように求めているのか、とても興味深く思いました。

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駅徒歩至近の商業地の鑑定評価

2022-08-30

駅からの距離は不動産価格形成要因であり、特に駅から徒歩至近の商業地は高額で取引されることが多いです。駅徒歩圏、特に最近では5分以内の土地が好まれる傾向にあり、当然、駅から近くなる程土地の価格は高くなっていきます。

先日、東京都武蔵野市で駅至近の土地を不当に安く売却した、とのことで現市長が訴えられた、との記事を見ました。問題の土地取引は2件、駅徒歩約1分(約300m)と駅徒歩3分(約350m)の土地だそうです。

土地を巡る裁判の場合、原告、被告が不動産鑑定評価書を提出して双方が価格の妥当性を争い、最後、裁判所が専任した第3者が鑑定評価評価人鑑定)を行い、判決が下されることになります。

価格の妥当性の判断、鑑定評価書が採用した周辺の取引事例価格が重要になってきますが、両土地の2分の距離の差がどの程度価格の差として反映されるのか、裁判の行方と併せて興味深く見守りたいと思います。

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ハウステンボスの売却価格

2022-08-25

HISからの売却が噂されていたハウステンボス、その売却額が900億円に近い価格になる見通し、との記事を見ました。赤字に苦しむHISにとって、よい条件での売却になりそうです。

ハウステンボスの購入予定者は香港の投資会社とのことでしたが、為替が円安であることで予想以上の高額になったと思います。

円安による経済への影響が懸念される中、経営の苦しい企業の保有資産が外資に買われるニュース、今後も続きそうです。

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韓国の不動産バブル

2022-08-18

日本では都心部を中心に不動産価格が上昇していますが、お隣の韓国でも地価の上昇で土地長者が発生している、との記事を見ました。

私は韓流ドラマは見ませんが、俳優のクォン・サンウさんが2015年4月に80億ウォン(約8億2100万円)で購入した工場は、最近価値が6倍以上になったそうです。日本円で約50億円、想像もできない金額になりました。

また、同じく俳優のソン・ジュンギさんの住宅も購入時から2倍以上に値上がりし、平均公示地価も6年で100%以上上がっているとのことです。

先回の日本の不動産バブル、名古屋でもバブルが崩壊する前に売りに回っていた不動産業者の方がいましたが、今、バブルの崩壊を確信している投資家はいるのでしょうか?とても興味深く思います。

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物価上昇と住宅価格

2022-08-16

昨年からのウッドショックに加えてウクライナ危機、円安により輸入材の上昇、物価上昇が続いています。特に、総額が高く、木材や鋼材などの割合の多い住宅の価格が高騰しています。

先日、ネットで昨年5月からの一年間で、消費者物価指数は+4.9%、建築デフレーター(住宅総合)は+8.9%との記事を見ました。住宅は総額が高い分、値上げ感も多く感じます。

また、あるネット記事で、追加で500万円払わないと新居に住めない、との記事を見ました。インフレ特約のある契約の場合、追加金を支払わないと建物を引き渡さないとの内容でした。

戸建住宅の価格ですが、ウッドショック前より2割から3割値上げしたとの声はよく聞かれますが、デフレーターなどの指数を見る限り、建築資材の上昇分に加えて駆け込み需要に便乗した値上げであると推測されます。

建築費が下がる要因が見当たらない中、長期的に見た場合、物の価格は上がったら下がるの繰り返し・・・。今が買い時か否かの判断、悩ましいところです。

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不動産市場の3極化

2022-08-02

バブル崩壊後のトレンドとさえなった不動産市場の2極化という言葉、土地神話が崩壊した転機であったと思います。

それ以前は都市部はもちろん地方圏の地価も下落することはなく上昇を続ける土地神話がありました。銀行は企業が保有する土地の価格が上がることを見越してにお金を融資する、企業の資金調達システムの土台になっていたと思います。

先日、ネットで不動産市場の3極化という言葉を見ました。従来の2極化に、限りなく無価値かマイナス値となる、という3極目が加えられていました。この3極目の割合は15%とのこと、決して小さくはない割合です。

過疎化や限界集落の増加がますます進むと予想される中、都市部の不動産が異常な高値で取引される状況の中、この3極化という言葉が新たな不動産市場のトレンドとなりそうです。

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東京丸の内に木造の高層ビル

2022-08-01

木造といえば、以前は強度や耐震性、耐火性などの問題から低層の建物と相場は決まっていましたが、最近はこれらの問題がクリアーできたからか、木造の事務所ビルなども建てられるようになりました。

今朝、東京丸の内に高さ約100mの木造ビルが建築される、との記事を見ました。柱や床などに多く木材を用いることで、二酸化炭素を約3割削減できる、としています。2028年末の完成予定だそうです。

このような工法を「木造ハイブリッド構造」と呼ぶそうで、純粋に躯体部分を木材で造るのではなく、鋼材なども併用して強度を維持するみたいです。

建築費については触れられていませんが、通常のRC造やS造より割高になるそうで、大企業のイメージ戦略の一環と考えたほういいみたいです。

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