Archive for the ‘不動産の価格’ Category

鎌倉の大邸宅の不動産価格

2021-09-02

私が住んでいた名古屋市東部には、時々、学校と間違えるほどの大邸宅がありました。聞くと、土地の名士の方が代々住んでおられるとのことでした。但し、代替わりを機にマンションなどに建て替えられることが多く、残念ではありますが時代に流れを感じました。

先日、神奈川県鎌倉市で文豪、大佛次郎さんの大邸宅が売りに出されたとの記事を見ました。土地の広さ約577㎡、建物は築90年以上の木造瓦葺平屋建て、和洋折衷の様式だそうです。

価格は税込み3億4800万円、レストランや旅館などとして活用できそうですが、現況建物を実際に活用するには、約3000万円の修繕費用が掛かるとのことです。

記事では、この不動産を買い取った業者方は、本来建物を解体するところ、この不動産の経緯を知り、現状利用を前提とした買い手を探しているそうです。

日本の昭和から令和の歴史を見てきた旧大佛邸、よい買い手が見つかるといいですね。

 

区分マンションの鑑定評価とAIの価格

2021-07-16

鑑定評価基準によれば、区分マンションの鑑定評価は、原価法(積算価格)、取引事例比較法(比準価格)及び収益還元法(収益価格)を適用することになっています。

とても作業量の多い鑑定評価の一つであり、特に原価法による積算価格は、まず、1棟土地建物の価格を求め、位置別及び階層別効用比から区分土地建物を求める必要があり、手間と判断を要することになります。

この区分マンションの鑑定評価ですが、最近、AIによる査定価格が注目されてるようになりました。ビックデータを駆使し、精度の高い価格が試算されるようです。都心部等、対象不動産と同一マンション乃至は近隣に類似性の高い複数の取引がある場合などは、精度の高い価格が求められると思います。

AIによる評価は、リート等投資物件の価格を求める際にも有用と言われており、マンション同様、都心部ではかなりの精度で価格を求められるそうです。

AIの普及、不動産の価格の世界にも浸透してきているようです。

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事前避難地域と地価との関連

2021-07-09

先日、名古屋市が南海トラフ地震の臨時情報が発表された際、事前避難を求める地域を発表しました。名古屋市南部の港区、南区、中川区、熱田区、緑区のうち21学区、約2万4千名が対象となります。

この地域の方は事前避難を求められた際、対象区域外の知人や親せきの家、又はスポーツセンターや生涯学習センターに避難することになります。但し、水や食料の提供はなく、各人の負担になります。

土砂災害警戒区域同様、このような災害の可能性が高い区域を指定すると、その対象地域の地価は下がることがあります。今回の事前避難地域は以前より浸水被害の可能性が言われていた地域ではあります。

名古屋市の場合、伊勢湾台風やその後の東海豪雨で大きな被害を受けた地域は今でも需要が弱い傾向があり、今回の事前避難地域の指定で、さらに地価が下がるか注目したいと思います。

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オンワードHDがビル売却

2021-07-02

アパレルブランドを展開するオンワードHDが名古屋市中村区のビルを売却と発表しました。場所は名古屋市中村区名駅南、ここ数年、地価が大幅に上昇したエリアにあります。

譲渡価格は約65億円、約35億円の譲渡益が発生するそうです。簿価は約28億円、建物が減価償却することを考えると、購入時から地価が如何に上昇したかがわかります。

バブル期も、地価が頂点に近い時点で売った人が土地成金になりました。アパレルや旅行産業など現在厳しい業界の企業による不動産の売却が進むものと思われます。

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住宅地の価格と方位との関係

2021-06-17

不動産の鑑定評価を行う場合、方位は価格を形成する重要な要因の一つであり、一般的には住宅地については南向きの土地が高くなります。店舗を最有効使用とする商業地については、方位が考慮されることは通常はないですが、食料品や反物など日照を嫌う品物を扱う場合、北向きの土地が好まれると聞いたことはあります。

この土地価格と方位の関係ですが、南向きの土地が好まれるのは、日照に優れ、採光が暖が取りやすく、より生活が快適であることが理由となります。最近、南向きの土地の優位性について懐疑的な意見を聞くことがありますが、やはり南向きの土地がよいことに変わりはないと思います。

また、最近は戸建住宅地域にある土地であっても、駅から近い等利便性に優れた地域の場合、南側隣地の戸建住宅が取り壊され、3階建てアパートが建つケースも増えてきました。このような将来的なリスクを避けるためにも、私は戸建住宅を買う場合は南向きの土地をお勧めしています

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ウッドショックと3Dプリンターの家

2021-06-06

最近、ウッドショックによる住宅価格の高騰、とう記事を多く見ます。木材価格が上昇し、木造住宅の価格も上昇傾向にあるとの内容です。理由は、世界的な木材需要の増加で輸入材の価格が上がっているからだそうです。

今の段階では、値上がり分は建築業者が負担しているケースが多く、値上がりの実感は薄いですが、今後、住宅以外の木製家具などの価格も上昇していくものと思われます。

木材価格は高止まることが予想される中、海外では3Dプリンターで造られた家が注目されています。工期や費用が抑えられるうえ、木材以外での躯体の建築も可能であることから日本でも普及すると思います。

建築業界からの反発は予想されますが、3Dプリンターで家を造る時代はそう遠くはないかもしれません。

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創価学会の施設跡地がマンション用地

2021-05-25

マンション需要の高まりとともに不足するマンション用地、特に中心部や都心の商業地で、駅距離、容積率及び道路条件の良い土地は異常な高値での取引が見られます。

先日、東京千駄ヶ谷にある創価学会の施設が売却され、高級マンションに建て替え中、との記事を見ました。宗教施設の跡地であり、分譲ではなく賃貸マンションとのことでした。土地の広さは約500坪、売買価格は不明ですが、鑑定評価を行えばおそらく20億円を超えるとの声も聞かれます。

宗教施設は信者の心の拠り所であり、極力売却は避ける傾向にある中、今回の不動産売買、デベロッパーも十分収益を上げられると読んだのでしょう。

バブル期に似た不動産価格の異常な上昇、この異常な上昇をもたらしている空前の金融緩和、もう止めることはできない段階に入ったと思います。

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コロナ禍の中古マンション市場

2021-05-24

程度の良い中古マンション価格の上昇が続いています。特に築年数が浅く最寄駅から近い物件の需要が旺盛で、さらに学校区など品等の良い地域に存するマンションの価格が上がっています。売却価格が購入価格を上回り売却益が出たケースも散見されます。

上昇の理由としては、リモートワークの普及によりより広いマンションの買い替えを目的とする需要が増えたとの声もありますが、金融緩和による金余りや低金利の持続により資金力のある購入者層が増えたことが理由のようです。

また、地価や建築資材、人件費の上昇による建築コストが増えたことにより新築マンション価格が大幅に上昇しており、中古マンションにも波及したとの声も聞かれます。

中古マンション価格の動向ですが、条件の良い物件の上昇傾向は続くものと考えられます。

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1円の空き家のお話

2021-05-23

空き家の増加が深刻化する昨今、リモートワークの普及によりセカンドハウスや生活の拠点とすることを目的に空き家を探す人が増えているそうです。

このような目的で空き家を探す人は、完全な移住が目的ではないため都心の職場への移動が困難ではない地域を探すことになるため、首都圏では東海道新幹線での移動が可能である静岡県熱海市に注目が集まっているそうです。

その熱海市で1円の空き家を購入、とのネット記事を見ました。JR熱海駅から車で約10分に位置し、建物は築29年、これだけ見れば破格といえますが、難点もあり、高台の傾斜地で敷地内に入るにはゴンドラを利用する必要があり、駐車場はなし、建物の雨漏り、且つ、大量の残置物の処分が必要だったそうです。

メリットは高台であり景観が素晴らしく、相模湾が一望できるそうです。自然も豊かで、リモートワークの拠点としては申し分ない環境のようです。

このように一見訳ありの物件も、購入者の方の満足感は高く、空き家の購入をお考えの方はご参考になさっては如何でしょうか?

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事故物件が不動産価格に与える影響

2021-05-21

不動産鑑定評価において、事故(自殺、他殺等)があった物件は、心理的瑕疵(スティグマ)が発生し、当然、市場性も劣ることから相当の減価を行うことになります。

国土交通省は不動産取引の際の告知で、老衰や病死などの自然死の場合には事故物件扱いではなく、告知義務はないとする指針案を公表しました。事故物件となると、不動産賃料や価格の下落は免れず、高齢者への賃貸を敬遠するケースが増えてきたことが理由だそうです。

但し、自然死であっても死体の腐敗が進んだ場合等は告知義務はあり、賃貸物件の告知義務期間は死亡から3年間に限るとのことです。

私は以前、高齢者の病死した賃貸物件に入居したことがありますが、特に気にすることもなく、また、家賃も安くなかった覚えがあります。ますます進む高齢化社会にあった今回の改正、歓迎する声は多いと思います。

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