Archive for the ‘不動産の価格’ Category
戸建住宅の土地と建物価格のお話
戸建住宅は土地の上に居住用の建物のある不動産であり、通常は個人が自己の居住用として利用することになります。
その戸建住宅の価格ですが、当然、その存する地域によって異なることになり、地方の土地価格が安い地域であれば、総額に対する土地価格の割合は小さくなります。結果、地方の戸建住宅は総額も安く、敷地面積も広くなる傾向があります。
先日、大分県にある土地代無料の分譲地のことをネット記事で見ました。この自治体は住みたい田舎ランキングの上位の常連で、移住者を増やすためにこのような施策をしているようです。
完全無料ではありませんが、バブル経済が崩壊し、長らく不動産不況が続いていたころ、岐阜県にも一画地買うともう一画地が無料でついてくる住宅団地がありました。ちなみにこの住宅団地、売れ残った画地は全て価格一律で、早いもの勝ちで好きな画地を選んでよい、との特典もありました。何だかバーゲンセールで売れ残った福袋を買うイメージです。
不動産の二極化は進む中、地方を活性化するためには、このような思い切った施策が必要なのかもしれません。
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住宅地の方位と日照のお話
方位は住宅地の価格形成の重要な要因となっており、通常、南向き、東向き、西向き、北向きの順番で価格は高くなります。なので、道路の向きが南の住宅地は日照の確保の面から有利であり、需要も多いです。
先日、家を買って１年で隣地に家が建ち、日当たりが悪くなった、と書かれた記事を見ました。日当たりが悪くなったということは、南側か東側の隣地に家がたったのでしょうか。
隣地が空き地であると、日当たりがよかったり、場合によっては駐車場として利用している人もいますが、空き地はいつか家が建つもの、と考えた方がよさそうです。
長らく更地であった南側の隣地に家が建ち、冬場は室内が暗く、昼間から電気をつけるようになった、との声も聞きます。
住宅を購入する場合には、常に最悪の場合を想定し、楽観的な予測はしないことが重要です。
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宗教法人が大規模地購入
先日、宗教施設のある地域の不動産鑑定評価について書きましたが、今日、ネットで韓国の宗教法人が東京都多摩市に土地購入、との記事を見ました。
広さは約６３００㎡、かってはお菓子を製造する会社の土地だったそうです。価格は不明ですが、周辺公示地価は１４万円/㎡～１５万円/㎡とのこと、そこから試算すると総額は約９億円になります。
この規模の土地であれば、宗教団体の本部か研修センターを建設を予定しているのでしょうか。
日本には天理教の本部のある天理市やＰＬ教団のある富田林市などの宗教都市はありますが、よい意味で知名度の向上に寄与していると思います。
今回のケースがどのように進展していくか、注視したいと思います。
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工業地の地価が上昇
製造業の海外移転が進み、日本の製造業が衰退するにつれ、工業地の地価も長らく横ばいから下落傾向が続いていました。
工業地、特に大規模地の多くは沿岸や内陸など市街地から離れたところに立地することが多く、土壌も汚染されていることが多いため、取引も限定される傾向にありました。
昨今、インナーネット売買の普及により物量倉庫の需要が増え、結果、高速道路などのアクセスに優れた大規模地が高値で取引されるケースが増えてきました。このような大規模工業地の需要増が工業地の地価を押し上げる要因となりました。
現在も物流倉庫への投資人気は続いていると思いますが、先日読んだネット記事には、物流施設の供給は需要の倍近くあり、明らかに供給過剰、と書かれていました。
オフィスも供給過剰により、賃料下落、空室率が上昇局面に入ったとのニュースもあり、今まで活況であった物流施設の需要も達観的な予測ばかりではないと思われます。
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反社勢力の事務所の価格
法律の規制が厳しくなったからか、反社会的勢力に関連する施設の閉鎖が増える中、大阪市にある反社会的勢力の事務所が売買された、との記事を見ました。
気になる売買価格は土地建物で３億３０００万円とのこと、建物は解体予定とのことですが、土地と建物の価格配分は不明です。
このような解体予定済みの建物がある場合の土地建物を鑑定評価する場合、老朽化などが進み建物の価値がないと判断される場合は建物をゼロ、又は解体費等を控除して鑑定評価額を決める場合もあります。
今回のケースでは、建物の残存耐用年数は残っていたと思われますが、特殊な不動産であり、建物の価値をどのように判定するか難しかったのでは、と思います。
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官公庁オークションにリゾートマンション
官公庁オークションは、官公庁が税金の滞納者から差し押さえた品物や、役所で使われなくなった備品などをオークションに出品しているもので、一般の方でも参加できるみたいです。
ネット記事を見ると、官公庁オークションで落札したものを投稿している方もいて、先日も旧車のランドクルーザーの消防車を落札した人のことをブログで書きました。
この官公庁オークションには、不動産も出品されるようで、リゾートマンションを８万２０００円で落札した方もいるそうです。このリゾートマンションの築年、構造や修繕維持などの状態は不明ですが、とりあえず価格は格安だと思います。
最近は競売も参加者が増え、落札価格が上がっていると聞きますが、官公庁オークションも知名度が上がるにつれ、落札価格も上がっていくかもしれません。
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道路と不動産鑑定評価
道路は不動産の価格を決める重要な要因であり、住宅地であれば道路幅員が広ければ日照や通風を確保する上で有利ですが、広すぎても交通量が増え、結果、騒音や振動の問題がでることもあります。
商業地の場合は、特に高度利用が可能な地域の場合、道路幅員が広い方が土地上の建物の制約が少なくなるため有利であり、土地の価格も高くなります。
先日、神戸市に車道５ｍ、歩道８ｍの道路の整備が進められている、との記事を見ました。車道を一方通行にするために、このようなアンバランスな道路となったそうです。
鑑定評価を行う対象地がこのような道路に接する土地の場合、道路格差をつける時に迷うのでは、と思います。住宅地であれば、日照等に関しては有利ですが、歩道が８ｍもあると、道というよりミニ広場に近いものになってしまうので、車道にでるのも楽ではないですし、快適性や利便性などで劣る可能性も出てくると思います。
そのことだけをテーマに本が出ているくらい奥が深い道路と不動産鑑定評価の関係、車道と歩道の関係も新たなテーマになりそうな予感です。
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価格２５万円の別荘
以前は別荘というと、一部のお金持ちが避暑などに利用するといったイメージでしたが、最近は都市部に居住し、週末のみ地方の別荘で生活するいわゆる２拠点で生活する人が増えてきました。
この２拠点目の場所ですが、新幹線沿線の都心からの利便性のよいエリアの別荘はかなり価格が上がっており、立地などの条件のよい物件ですと一般人には中々手が出ない価格になっています。
先日、ある作家さんが２５万円で別宅を購入、との記事を見ました。別宅の場所は茨城県、土地は約３０坪、建物の築年が不明ですが、軽量鉄骨造の平屋とのことです。
別宅への所要時間は高速道路で約１時間とのこと、週末、自宅から無理なく通える範囲内と言えます。
私も空き家バンクなどで東海エリアから中部地方の空き家を探すことがあるのですが、売り手と買い手のミスマッチがあるのか、価格の値頃感を感じないことが多いです。
ですが今回の記事をみて、私も諦めずに格安の空き家を探したいと思いました。
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地価が急騰している住宅地の特徴
都市部の住宅地の地価上昇が続いています。その中でも駅近や都心部への利便性に優れ、住環境のよい地域は相変わらず需要は多いのですが、そのような地域の地価は上がり過ぎた感があり、需要者は所得に余裕のある世帯に限られてきた印象があります。
一方、以前はあまり注目されていなかった郊外の住宅地で地価が急騰した地域もあります。都市部への通勤圏内であることはもちろんですが、価格に割安感があり、一般的な子育て世帯でも手が届く価格帯の住宅地の人気が上がっていることが要因のようです。
先日、千葉県の木更津市の住宅地の地価が急騰、との記事を見ました。アクアラインの存在により、東京都心への通勤が可能であることに加え、公示地価の平均価格が３万円台と割安なことが理由だそうです。
リモートワークの普及により、在宅時間が増えたこともあり、このような住宅地の地価はしばらく上昇が続くと予想されます。
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福岡市のマンションが１億円超
先日、北海道の旭川市で３.５億円、札幌市で５億円のマンション建築のことを書きましたが、九州の福岡市でも価格が億を超えるマンションが続々建築中、との記事を見ました。
札幌市、福岡市は観光客はもちろん転勤者から人気の街であり、以前から住みやすいとの評判はありましたが、３大都市圏に迫る高額なマンション価格だと思います。
理由は以前から言われるとおり、地価や建築資材の高騰に加えて投資家による需要だと考えられます。札幌市、福岡市とも空港からのアクセスがよく、福岡市の場合ですと東京から新幹線での移動が可能でることもメリットになっていると思います。
物価高に加えて金利の上昇が懸念される中でのマンション価格上昇、このまま天井知らずで上がり続けるのか、バブル期の終焉のようにいつか下落に転じるのか、その場合の時期はいつなのか、今後の予測が難しい状況が続いています。
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