Archive for the ‘特殊な不動産’ Category
反社事務所跡地に生活保護受給者向け施設
以前、反社会的勢力の事務所の売却について書きましたが、先日、福岡県にある反社会的勢力の事務所跡地に福祉施設を建設予定、との記事を見ました。
この施設は生活保護受給者向けの救護施設を含む３階建てを計画していましたが、建築費の高騰などがら落札が不落に終わったそうです。
市は設計変更や資金計画の見直し後、再入札を行う予定ですが、建築費が下がる見込みはなく、難航しそうです。
今回のケースは、建築費の高騰を理由に計画は一時ストップしましたが、利用方法に悩むことの多い反社跡地に福祉施設が建設されるケースが一般的になっていくかもしれません。
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国登録有形文化財の鑑定評価
国登録有形文化財は、国が建築物等の中でも歴史的・文化的価値のあるものとして指定するものですが、所有者が修繕・維持にかかる負担が大きく、手放すケースもあると聞いたことがあります。
先日、京都の学校法人が明治時代に建てられた国登録有形文化財とその土地を売却した、との記事を見ました。売却額は数十億円とのことです。
買い手である開発業者の方は、文化財としての価値を保つ方向で協議するとのことで、直ちに取壊しての開発は考えていないようです。
今回のような文化的価値のある不動産を鑑定評価する場合、建物の価値をどう見るかがポイントになると思いますが、拝観料などが取れるような認知度のある寺社と違い、建物に価格をつけることは難しいのでは、と思います。
日本の国力が衰退に入り、企業など法人の余力が無くなっており、今回のような国登録有形文化財の売却の話は増えてくると思われます。
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３０年以上塩漬けの工業地の価格
地価上昇が続く都市部では、従来からある大規模工場が住宅系、商業系用途に転用され、新たな街が造られるケースが増えています。
一方、地方圏では製造業の撤退が続き、工場跡地の再利用に苦戦することが多いのですが、先日、熊本県にある３０年以上塩漬けの工場用地を一括売却、との記事を見ました。投資額は約４億８０００万円、売却予定価格は約１２５０万円、売却予定価格は投資額の３８分の１にあたります。
近年、物流倉庫用地の需要増により、高速道路のインターチェンジに近い大規模地で高額な取引が相次ぎましたが、今回のケースは幹線道路などへの接続性も良好ではなく、売却は苦戦が予想されます。
地方の工業地も半導体工場の誘致に成功し、地価が急上昇した自治体もありますが、極めて特殊なケースであり、地方圏の衰退は今後、進んでいくと思われます。
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戦争を生き残った土地建物の価格
日本は木造建築の建物が多く、第２次世界大戦の際の空襲で多くの建物が焼失してしまいましたが、公的な建物などＲＣ造のものは焼失を免れ、現在、使用されている建物もあります。
名古屋市内でも市役所や愛知県庁、市政資料館などは現在も使用されており、ロケなども行われるそうです。
先日、鹿児島県にある昭和初期に建てられた建物が、保存を条件に売却される、との記事を見ました。当初は解体予定でしたが、保存の声が高まったことが理由だそうです。
この建物は昭和６年築のＲＣ造、地上３階地下１階建てで、価格は土地建物で４億円以上とのことです。
建物の価値はおそらくゼロだと思うので、土地のみで４億円、プラス建物の修繕維持に掛かる費用を考えると、買い手は限られるのでは、と思います。
ちなみにこの不動産は隣接する土地と併せて７億円以上が希望価格とのことですが、買い手は現れるか、成約価格はいくらになるのか、興味深く思います。
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神社の鑑定評価額
最近、お寺が売りに出された、とのニュースを聞くことがありますが、お寺の土地・建物よりも、宗教法人としての権利に需要があるように思います。
お寺の場合、土地は宅地評価できますし、建物も寺社を専門に扱っている工務店さんがあるように、建設事例も取得できますので不動産としての鑑定評価は可能だと思います。
一方、宗教法人の権利の鑑定評価は取引が少なく、取引があっても個別性があったり、また、事例が表に出てくるケースはほとんどないので、鑑定評価は困難、不可になると思います。
先日、山口百恵さんにゆかりにある東京・新宿の神社が売りに出た、との記事を見ました。ちなみにこの神社、お社と境内がある一般的な神社ではなく、４階建ての近代的な建物だそうです。
気になる募集価格は１０億円超ですが、反響は上々のようです。
今回の神社の価格ですが、神社は移転予定とのことなので、土地・建物のみの不動産価格のようです。
建物はデザイナーズビルの趣で、外国からの引き合いも多いようですが、売却後、どのような用途に変わるのか興味深く思います。
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病院跡地の鑑定評価
自治体が不足する財源を確保するため、老朽化した行政施設を統廃合し、不要となった不動産を売却する動きが加速しています。
その中でも公営の総合病院は、土地も広く立地によっては開発業者による需要が想定されることから、高額での売却を期待して強めの価格設定がされることが多いです。
一方、買い手である不動産業者は、当然、土地を安く仕入れたいですし、土壌汚染や心理的瑕疵（スティグマ）による市場性減価を考慮した価格を提示してくることになります。
このような病院跡地を鑑定評価する場合、土壌汚染に関しては、ボーリング調査により汚染の程度を調べ、除染や土の入れ替えに掛かる費用を土地の価格から控除することになりますが、スティグマについては評価主体の判断に委ねられることが多いです。
先日、東京で小学校が病院跡地に移転する計画に反対の声、との記事を見ました。土壌汚染による子供たちへの健康被害が心配、とのことです。
病院跡地の土地利用、土壌汚染は除染することが可能ですが、過去の歴史的経緯などを踏まえると、小学校への転用は簡単に進まないかもしれません。
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神奈川大学ひらつかキャンパス跡地の売買価格
大学の都心回帰が進む中、閉鎖された神奈川大学ひらつかキャンパス跡地の記事を見ました。
当キャンパスは市街化調整区域内にあり、用途の制限があることから売買は難航しているとの話でしたが、都市計画法に定められた地区計画の策定により用途緩和を目指す方向で買い手を募るようです。
名古屋市近郊の長久手市や日進市でも、市街化調整区域内の大規模地に地区計画を定めて住宅団地になっているケースは見られます。
プロポーザル方式により売却先を決定するとのことです。
売却希望価格は示されていませんが、約３１ヘクタールの土地＋建物+造成費の簿価の合計１８２億３６００万円が参考価格として記載されています。
私も不動産鑑定士の仕事を始めたころ、大規模な学校跡地の鑑定評価に関わったことがありますが、買い手がその土地建物を学校として利用する目的だったため、売り手はよい売買ができたと思います。
今回のひらつかキャンパスのケース、建物をそのまま使う買い手の想定は難しく、実際の売買価格は土地価格－建物解体費になるのでは、と思われます。
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事故物件の家賃
都心部を中心に不動産価格の高騰が続く中、より割安な不動産を求めて事故物件に注目が集まっています。
自己物件とは、以前、自殺や犯罪などがあった不動産を言い、忌み物件とも言われます。このような不動産は当然、市場性が劣ることになるため、通常の不動産より安い価格で取引されることが多いです。
先日、事故物件の家賃について書かれた記事を見ました。賃貸であっても市場性は劣ることになり、価格と同様安くなることが多いですが、この記事では、通常家賃の２０％～３０％安いとのことでした。
自己物件の価格ですと、通常価格の５０％以上安くなることが多いですが、賃貸は所有価値ではなく使用価値になるので、この程度の減価になるものと思われます。
専門に扱う不動産業者もある程人気にある事故物件、霊感の無い人やその物件の過去を気にしない人にはお買い得な不動産なのかもしれません。
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廃止される知事公舎の価格
全国的に知事公舎の廃止が続く中、島根県知事公舎が廃止される、との記事を見ました。
この知事公舎、敷地約２４００㎡、建物は木造平屋建てで延面積１９１㎡、公邸部分と私邸部分からなっており、敷地には日本庭園もあるそうです。
建物は１９８６年築で築３７年経過しており、老朽化も見られるそうです。
気になる価格ですが、路線価に基づく評価額で土地１億８８００万円、建物約１３００万円とのことです。
公舎は門や白壁を残すことを条件に売却される見通しですが、開発に条件についた面大地であり、建物の解体費や日本庭園の撤去費などがかるため、想定される買い手はこれら費用を勘案した価格で買い取りを希望すると思います。
松江城に近く、立地は悪くないと思いますが、需要の弱い地方の面大地であり、実際の売買価格がいくらになるか注目したいと思います。
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事故物件の鑑定評価
忌み物件は事故物件の代表的なものであり、主に、人が亡くなるような事件のあった物件を指すことが多いです。
殺人や自殺などが起こると、その不動産の市場性は一気に落ちることになり、マンションなどの解体が難しい不動産の場合、半値以下になると思われます。
なので建物の解体が可能な場合は、事故物件は解体され更地化されることが多く、建物が使用可能であり、耐用年数が残っている場合であっても鑑定評価額は更地価格から解体費を控除し、その価格からさらに市場性減価を行って決定されると思われます。
先日、歌舞伎俳優の市川猿之助さんの自宅の資産価値が１０分の１、との記事を見ました。この１０分の１という価格、瑕疵物件や極端な過小地など市場性の著しく低い物件価格の指標となることが多く、買い手が殆どない不動産の場合、市場価格の１割の価格となる場合もあります。
但し、今回の猿之助さんのご自宅の場合、東京目黒と立地もよく、買い手が付かないことは考えにくいので、売買される場合の価格は１０分の１になることはないと思われます。
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