特定の用途に供された不動産の価格

2024-06-14

不動産の鑑定評価を行って求める価格は、通常、正常価格であり、正常価格は一般的な市場で売買される価格、すなわち時価（実勢価格）となります。

このようなことを前提とすると、特定の用途に供された特殊な不動産は売買が難しく、鑑定評価額も低めに決定されることが多いです。

先日、京都市の出先機関の土地建物の売却が難航している、との記事を見ました。場所は観光客で賑わう東山区にあり、立地的には一等地とされています。

問題は、建物内にある職員用のお風呂と駐車場地下にある巨大な給水槽の存在です。建物は特殊な配置となっており、特に給水槽は売却不可とのこと。買い手が取り壊し再建築する際の設計に制限が掛かることになり、市場性は大きく劣ることになります。

今回のようなケースは名古屋でも見られ、当初は土地建物一括を売り手が希望しても、最後、更地を前提として売買されることが多い印象です。

ちなみに地下の給水槽は売却不可とのこと。駐車場部分は一部地上権の設定された土地として売買するのでしょうか？地上権の内容によっては、賃料徴収獲得も目的とする投資家が購入するかもしれません。

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