Archive for the ‘不動産のお話’ Category
約５００万円の一戸建て
昨年から続くウッドショック及び建築資材の高騰に加えて、急激な円安により建築費が高騰しています。都市部の地価も上昇しており、マイホームがますます遠くなった感があります。
度々コラムで紹介している３Ｄプリンターの家ですが、先日、約５００万円の住宅が実用化へ、との記事を見ました。間取りは１ＬＤＫ，家族向けには狭いですが、単身者や夫婦のみの世帯からの需要は十分見込めると思います。
記事によると耐震性等の強度に問題はないとのこと。今後も建築費の高騰が続くことになれば、近未来の住宅としてのスタンダードになる可能性を秘めていると思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
１０月１日は土地の日
１０月１日は土地の日、国土交通省が定めたそうです。土地は私たちの生活の基盤であり、改めてその大切さを考えてみたいものです。
ちなみに１０月は土地月間、土地に関連する業界では講演会を実施したりするのですが、私が属する愛知県不動産鑑定士協会でも、無料相談会や記念公演を実施しています。
土地月間や土地の日の存在を通じて、少しでも多くの方に不動産鑑定士の存在を知って貰えたら嬉しく思います。
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公園の近くの住宅地
最近、地域に保育園の計画があると反対運動が起きることがあると聞きました。朝晩、送迎の車で道が渋滞したり、園児の声が煩いことが理由のようです。
先日、公園近くの物件の住み心地は？との記事を見ました。公園は緑があったり、子供の遊び場が確保できたり、特に子育て世帯からは歓迎されると思っていましたが、やはりデメリットもあるようです。
前記の保育園と同様、子供の声が煩いと感じる方もいますし、最近では浮浪者の方が公園で空き缶を一時保管していたりする光景も見られます。浮浪者が滞在していたり、夜、不審者が屯している、との話を聞くこともあります。
このような公園の近くの住宅地を鑑定評価する場合、通常は増価することはありませんが、管理や環境が著しく悪い公園の場合、周辺利用の状態などの項目で減価することも考えられます。
本来、皆が楽しむ場所である公園が、一部利用者のモラルの低下で減価要因にさえなってしまう、残念に思います。
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不動産市場の３極化
バブル崩壊後のトレンドとさえなった不動産市場の２極化という言葉、土地神話が崩壊した転機であったと思います。
それ以前は都市部はもちろん地方圏の地価も下落することはなく上昇を続ける土地神話がありました。銀行は企業が保有する土地の価格が上がることを見越してにお金を融資する、企業の資金調達システムの土台になっていたと思います。
先日、ネットで不動産市場の３極化という言葉を見ました。従来の２極化に、限りなく無価値かマイナス価値となる、という３極目が加えられていました。この３極目の割合は１５％とのこと、決して小さくはない割合です。
過疎化や限界集落の増加がますます進むと予想される中、都市部の不動産が異常な高値で取引される状況の中、この３極化という言葉が新たな不動産市場のトレンドとなりそうです。
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東京丸の内に木造の高層ビル
木造といえば、以前は強度や耐震性、耐火性などの問題から低層の建物と相場は決まっていましたが、最近はこれらの問題がクリアーできたからか、木造の事務所ビルなども建てられるようになりました。
今朝、東京丸の内に高さ約１００ｍの木造ビルが建築される、との記事を見ました。柱や床などに多く木材を用いることで、二酸化炭素を約３割削減できる、としています。２０２８年末の完成予定だそうです。
このような工法を「木造ハイブリッド構造」と呼ぶそうで、純粋に躯体部分を木材で造るのではなく、鋼材なども併用して強度を維持するみたいです。
建築費については触れられていませんが、通常のＲＣ造やＳ造より割高になるそうで、大企業のイメージ戦略の一環と考えたほういいみたいです。
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リノベーションしたマンションのお話
昭和の時代に建てられたマンション、その多くが築年を経て、取り壊されるものが多くなっています。古いマンションは老朽化に伴う多額の修繕費が発生しますし、設備等も陳腐化するため入居率が下がり、結果、オーナーは再建築するか売却、又は区画割分譲などの選択を迫られることになります。
先日、昭和の時代に建てられた古い集合住宅の外見だけをリノベーションして生まれ変わったケースを見ました。パリの路地裏にあるしゃれたアパートメントを意識したそうです。結果、女性の入居者が増え、家賃も以前より２０００円アップしたそうです。
このようなリノベーション、分譲・賃貸とも増えていますが、交換が難しい箇所、配管などが老朽化していることが多く、特に分譲マンションを購入する場合は注意が必要だと思います。
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河川敷に畑のお話
河川の管理は通常、その所有者である国や県などが行っており、自動車学校などとして使用される場合、その所有者から許可を得てコースを設置することになります。
先日、名古屋市の名駅前の道路端を畑にしていることがニュースになりましたが、以前から河川敷を畑にしている光景を目にすることが多いです。当然、無権利者であれば不法占拠であり、所有者から撤去を求められれば応ずる必要があります。
但し、河川であっても民地であることもあり、堤外民地とよばれています。このような堤外民地、３号地とも呼ばれ河川区域内であり、建物等の建築はできませんが、既得権で集落を形成している地域もあります。
このような堤外民地であれば、当然、畑として利用することは可能ですが、増水時などにおいて危険であるため、建物の再建築は基本的に不可と考えられます。
以前は散見された堤外民地の取引、大規模な自然災害が多発する昨今、取引実態はあるのでしょうか？興味深く思いました。
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ハウステンボスの売却額
長崎県にあるアミューズメント施設「ハウステンボス」が香港の投資会社に売却される方向、との記事を見ました。所有会社のHISが長引きコロナ禍で業績が悪化しており、資金を確保する目的とのことです。
具体的な売却額は現時点では不明ですが、数百億円とのこと。コロナ禍で疲弊したHIS、苦渋の決断だったと思います。
急激な円安が進む中、今回のような外資による大規模不動産の購入の話は、今後も続くと思われます。
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コインランドリー投資のお話
最近、街中でコインランドリーを見かけることが多くなりました。私の事務所の近くでも、以前は中華料理屋さんだったところがコインランドリーになりました。
このコインランドリー、以前は洗濯機の無い世帯の方の利用が中心でしたが、最近はお仕事の忙しい共働き世帯の利用が多いそうです。コインランドリーの洗濯機は大きいので、一度にまとめて洗濯できますし、乾燥機もあるので干したり取り込んだりする手間が省けるのがよいようです。
気になるコインランドリー投資の収益率ですが、ネット記事によると初期投資が２０００万円～４０００万円程度、粗利は２５％～７５％、設備の利用可能期間は１０年～２０年だそうです。粗利は立地等によりかなりばらつきがあるようです。
コインランドリー投資はアパート投資以上に個別性が強く、利回り等の把握が難しいのですが、今後、投資対象として一般化するようになれば経営ノウハウ等も確立されていくものと期待されます。
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原野商法のお話
バブル以前、日本に土地神話があり、土地は永遠に値上がりするものと信じられていたころ、実際には現地に行くことも困難な土地を別荘用地として販売するいわゆる原野商法が社会問題となりました。
このような土地は、現況山林であることが多く、実際には開発されることもなく放置されているのが現状です。
私も不動産鑑定評価の仕事をしていて、このような土地に何度か遭遇したことがあります。公図上では整然と区画割されているのですが、実際、現地に行ってみると山の中、もちろん現地に行く道路もありません。
最近、このような原野の所有者に架空の売却話を持ち掛ける詐欺話があると聞きますが、価値のない不動産を一刻も早く手放したいという心理から、騙される方も多いようです。
このような原野を国や自治体以外の組織が購入することはまずないので、不信な電話があった際には、専門家にご相談することをお勧めします。
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