Archive for the ‘不動産のお話’ Category
ハウステンボスの売却額
長崎県にあるアミューズメント施設「ハウステンボス」が香港の投資会社に売却される方向、との記事を見ました。所有会社のHISが長引きコロナ禍で業績が悪化しており、資金を確保する目的とのことです。
具体的な売却額は現時点では不明ですが、数百億円とのこと。コロナ禍で疲弊したHIS、苦渋の決断だったと思います。
急激な円安が進む中、今回のような外資による大規模不動産の購入の話は、今後も続くと思われます。
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コインランドリー投資のお話
最近、街中でコインランドリーを見かけることが多くなりました。私の事務所の近くでも、以前は中華料理屋さんだったところがコインランドリーになりました。
このコインランドリー、以前は洗濯機の無い世帯の方の利用が中心でしたが、最近はお仕事の忙しい共働き世帯の利用が多いそうです。コインランドリーの洗濯機は大きいので、一度にまとめて洗濯できますし、乾燥機もあるので干したり取り込んだりする手間が省けるのがよいようです。
気になるコインランドリー投資の収益率ですが、ネット記事によると初期投資が２０００万円～４０００万円程度、粗利は２５％～７５％、設備の利用可能期間は１０年～２０年だそうです。粗利は立地等によりかなりばらつきがあるようです。
コインランドリー投資はアパート投資以上に個別性が強く、利回り等の把握が難しいのですが、今後、投資対象として一般化するようになれば経営ノウハウ等も確立されていくものと期待されます。
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原野商法のお話
バブル以前、日本に土地神話があり、土地は永遠に値上がりするものと信じられていたころ、実際には現地に行くことも困難な土地を別荘用地として販売するいわゆる原野商法が社会問題となりました。
このような土地は、現況山林であることが多く、実際には開発されることもなく放置されているのが現状です。
私も不動産鑑定評価の仕事をしていて、このような土地に何度か遭遇したことがあります。公図上では整然と区画割されているのですが、実際、現地に行ってみると山の中、もちろん現地に行く道路もありません。
最近、このような原野の所有者に架空の売却話を持ち掛ける詐欺話があると聞きますが、価値のない不動産を一刻も早く手放したいという心理から、騙される方も多いようです。
このような原野を国や自治体以外の組織が購入することはまずないので、不信な電話があった際には、専門家にご相談することをお勧めします。
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土地価格と方位の関係
土地の接面方位は住宅地の価格形成要因となっており、住宅地では通常、北、西、東、南の順に土地価格は高くなります。特に南方位の住宅地は、日照や採暖に優れることから好まれる傾向が強く、居住環境は必要とされない商業地や工業地では方位格差をつけないのが一般的です。
最近、南方位の住宅地の優位性について懐疑的な記事をよく見かけます。地球温暖化などの影響で、夏、暑いことが理由のようです。特に、最近人気のあるタワーマンションの高層階においてその傾向が堅調だそうです。
私見ですが、私は予算に制約がないのなら南方位の土地、又は北方位であっても南北に長い帯状地で日照が確保できる土地を選んだ方がいいと思っています。理由は、夏の暑さは遮光するなどの対策で暑さをある程度緩和させることが可能ですが、冬の日照時間が短い期間、日照時間と室内の暗さは防ぎようがないからです。地価の高騰ととも増えている３階建ての戸建住宅が南側に建つようなことがあれば、住環境は一気に悪化しますし。
最後にタワーマンションの高層階の場合、方位ではなく景観で価格が決まる傾向があるため、南向きであることを重視して部屋を選ぶ方は少ないと思っています。
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地球温暖化と地下室
地下室のある家は建築費が割高になるため日本の一般的な住宅ではあまり見かけませんが、海外では趣味の部屋や食料などを備蓄するスペースとして利用されることが多いようです。また、最近は容積率の不算入などのメリットがあるため、都心を中心に地下室付きの家もみられるようになりました。
先日、日本の気温が５０℃を超えたら住まいはどう変わる、という記事を見ました。その中で、新築戸建ては地下室が標準装備されるのでは、との予想がされていました。
地下室は直射日光が当たることがないため室温が安定しており、夏涼しく冬暖かいと言われます。ＲＣ造のため密閉性が高く、電気料金が高騰する中、効率的な断熱効果も期待できます。
ちなみに私の事務所は、１階ＲＣ造、２・３階木造の混構造の建物ですが、１階部分はほぼ地中にあり、夏はかなり涼しいです。
地階のある家、平均気温の上昇と電気代・燃料費の高騰が続くようなことになれば、本当に標準的になる日が来るかもしれません。
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木造の高層ビル
最近、木造の高層ビルが増えています。建築技術の向上で耐震性や耐火性能の問題をクリアできたたことが理由のようです。また、環境負荷の低減効果も大きく、解体・廃棄の際のco2も従来より削減されるとのことです。
建築技術の向上は目覚ましく、木造の高層ビル以外でも以前は建てられなかった奇抜な形や窓の大きい建物が建築可能になった、と聞いたことがあります。
この木造の高層ビル、デメリットは建築コストで同等の性能をもつ４階建てＳ造の建物より建築費用は２割増しとのこと。また、昨今のウッドショックにより木材価格が高騰しており、需要は資金力のある法人に限定されるものと思われます。
記事には出ていませんが、鉄鋼で躯体を組むＲＣ造やＳ造より耐久性は劣ると考えられます。従って長期的に見た場合、木造の高層ビルの方が建て替えのサイクルは短くなると思われます。
木造の高層ビル、今後普及していくか注目して見守りたいと思います。
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狭い家のお話
マンション価格や地価の高騰により増えてきた狭小戸建て住宅、以前は面積が１００㎡未満の敷地というイメージでしたが、最近では土地面積が５０㎡を割り込む戸建住宅も見られるようになりました。
最も、このような狭小戸建住宅であっても、３階建てで建ぺい率や容積率をフルに使って建物の延床面積を確保するので、家族の生活に使用がでることはまずないと言えます。
一方、このような狭小戸建住宅ではなく、建物の延べ面積が狭い家もあります。居住する人数にもよりますが、狭いスペースを工夫して生活することが必要となります。
先日、狭い家の３つメリットという記事を見ました。掃除が楽、家族が何をしているかわかる、スッキリ暮らす工夫ができる、などが上げられていました。
物を捨てられない私は広い家が好きですが、限られたスペースで物を極力持たずシンプルに暮らす生活に憧れることもあります。
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中古住宅のリフォーム費用
建築費の高騰もあり、中古住宅に注目が集まっています。但し、中古住宅にも色々あって、築古で設備や使用が今風ではない物件から、築浅で新築に近いほど程度のよい物件もあります。
先日、中古住宅のリフォームに関する記事を見ました。新築並みにリフォームすると、費用は１０００万円程度になるようです。私も以前、フルリフォームした中古マンションを見ましたが、間取りなども変更されていて新築に近いほどきれいでした。
中古住宅のフルリフォーム費用ですが、一般的な相場は２５０万円～３００万円と聞いたことがあります。このくらい出すと、水回りから壁紙、フローリングなども交換され、新築に近い感覚が味わえるそうです。
中古住宅、支出を抑えて古さを我慢するか、お金をかけて新築に近い感覚を味わうかに分かれると思いますが、私は中古住宅にお金をかけるなら新築を買いたいと思います。
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賃貸併用住宅のお話
賃貸併用住宅とは、自ら居住する部分と賃貸に供する部分が併存する建物であり、建物の一部を貸すことで家賃収入を得ることができるのが特徴です。
但し、建物の建築費は自用や賃貸専用建物より割高になる傾向があり、また、間取りや戸数によっては十分な家賃を得ることができず、賃貸併用にする意味が薄れる危険性もあります。
以前は、屋上階をペントハウスにする賃貸併用住宅をよく見ましたが、最近は少なくなった感があります。やはり立地がよい土地であれば、少しでも賃貸部分を多くし、収益性を重視する投資家が増えたことも理由だと思います。
家賃併用住宅は、自らの居住と家賃収入を両立できるメリットはありますが、建築費の動向などを見ながら慎重に判断する必要があると思います。
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過小地にバイクガレージのお話
対象地の地積が周辺の標準的な画地面積に比して著しく小さい土地を過小地と呼ぶことがありますが、そのような土地の鑑定評価を依頼されることがあります。
過小地の鑑定評価を行う場合、利用価値が劣るため減価が生じることになりますが、建物が建つ場合と建たない場合とでは、減価額に大きな違いが所持ます。当然、建物が建たないような過小地の場合、減価は大きくなりますが、その不動産の最有効使用の判断も難しいものとなります。
ガレージや倉庫などの利用が考えれるところですが、最近は、バイクガレージとしての利用も増えているみたいです。最近のバイクは高額になっていますし、盗難のリスクを避けるために、バイクガレージを借りる需要も増えており、投資物件として注目されているみたいです。
バイクガレージ投資ですが、まず、土地の価格と市街地からの距離のバランスが重要だと思います。土地の価格が高額ですと十分な利回りの確保が難しく、需要者が利用しにくいほど離れた土地では空きのリスクが高くなります。
私も以前、過小地にバイクガレージ投資を考えている方から相談を受けたことがありますが、今後、普及していくか注目したいと思います。
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