Archive for the ‘不動産のお話’ Category
竹筋コンクリートで造られた建物
鋼材価格の上昇により建築物、特に鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物の価格上昇が続いています。
この価格上昇、為替や運搬費の上昇、世界的な需要増による値上がりなど複合的な要因が考えれれ、今後、鋼材価格が値下がりする可能性は低いと考えられます。
このような状況を打開するためか、鉄筋の代わりに竹材を利用して建物を造る、いわゆる竹筋コンクリートが開発された、との記事を見ました。この竹筋コンクリート、鉄筋コンクリートの６０％～７０％の強度で実用化できるそうです。
ちなみにこの竹筋コンクリートは新たに開発されたものではなく、昭和初期まで国内でも使われていたそうです。当時は高層の建物も少なく、竹筋でも建物の強度は確保できたのかもしれません。
建物価格の上昇は国や自治体、業者や家を建てたい個人まで影響しています。竹筋コンクリートが普及して、少しでも建物価格が下がって欲しいものです。
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においと不動産鑑定評価
下水処理場などの悪臭を発生させる施設は嫌悪施設と呼ばれており、その周辺の土地価格にマイナスの影響を与えることが多いです。
また、市街地にはあまりありませんが、豚舎や牛舎なども近くに住む人は臭いに悩むかもしれません。
また、産廃施設や肥料工場近くの土地を鑑定評価したことがありますが、風向きによってはかなり臭いがきつく、環境要因で減価したことがあります。
先日、焼肉屋さんのにおいに付近の住民が困っている、との記事を見ました。お肉が焼けるにおいがひどく、外に洗濯ものを干せないくらいだそうです。
土地を鑑定評価する場合、においを理由に減価するかは難しい判断になると思います。減価する場合、住環境劣るで減価するかもしれません。
においは日照や騒音などと違って影響を査定することが難しく、評価主体の感覚的な判断になることが多いようです。
今後、騒音などと同様、においを測定する装置が開発されれば、悪臭のする不動産の鑑定評価の精度が上がっていくと思われます。
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アメリカで最も細い家
アメリカの住宅というと、映画やドラマに出てくるようなお庭にプールがあるような邸宅をイメージすることが多いのですが、市街地には狭小住宅もあるようです。
先日、アメリカにある幅約２ｍの狭小住宅の記事を見ました。正確には７フィート（約２，１３ｍ）、建築基準法の厳しい日本でもぎりぎりのサイズになります。
アメリカの家だけに外観はとても可愛らしく、一見、お店と間違えそうな雰囲気の建物です。私のブログでも度々書いている狭小戸建住宅、中に物は多く置けませんが、慣れてしまえば生活は快適なのかもしれません。
日本では土地や建物価格の上昇により増えている狭小戸建住宅、物価高が激しいアメリカでも増えていくかもしれません。
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京都市の伏見工業高校跡地が大規模住宅街に
「スクールウォーズ」というラグビーのドラマのモデルとして全国的に有名な京都市の伏見工業高校、その跡地が脱炭素使用の大規模住宅街になる、との記事を見ました。
敷地面積は約４０，４００㎡、５４９世帯で約１６００人規模の街になる計画だそうです。高等学校の敷地としてはかなり広めだと思います。
以前、業務で三重県南部に行った際、廃止された高校がソーラー発電施設になっているケースがありました。地方の学校跡地の場合、未用地としての継続かソーラパネルを設置するぐらいしか利用方法がないのでしょう。
愛知県でも愛知大学三好校舎の跡地が大規模住宅街になったケースがありますが、人口減少などで学校の統廃合が進む中、住宅需要の多い地域ではこのような転用が進むかもしれません。
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群馬県の新築住宅の平均価格
愛知県内でも名古屋市内や西三河を中心に地価が上昇し、また、建築費の高騰によって新築住宅の価格が上昇しています。
先日、群馬県の新築住宅の平均価格が２７００万円、との記事を見ました。この価格は土地建物の価格で、建築資材の高騰などにより前年より９０万円、＋３．４％の上昇だったそうです。
知り合いの不動産業者の方の話では、戸建住宅の建築費はコロナ禍前より約５００万円上昇した、とのことであり、群馬県の９０万円の上昇は少ないように感じました。
群馬県は建物建築費の上昇に対して土地の価格は下落しており、その差である９０万円の上昇となったのでは、と思います。
戸建住宅の場合、消費税を抑えるため建物部分への価格配分を少なくする傾向がありますが、原価や業者利益を考慮すると、一般的な建物価格は２０００万円～になると思われます。
都市部では住宅価格の高騰により購入を諦める層が出始める中、２７００万円でマイホームが手に入る地方での生活に憧れる人が増えてくるかもしれません。
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ＲＣ造建物の耐用年数
建物の工法の中でもＲＣ造は耐用年数が長いとされており、十分なメンテナンスを行えば１００年を超えて使用されるものもあります。
アメリカニューヨークの摩天楼にあるエンパイアステートビルはその代表的なものになります。
私がＲＣ造建物の鑑定評価を行う際には、耐用年数は５０年にすることか多いです。通常の維持管理であれば、５０年程度で修繕維持による継続利用が難しくなり、価値も無くなると判断されるからです。
先日、東京青山にあるホンダ本社ビルが建て替え決定、との記事を見ました。このホンダ本社ビル、１９８５年８月竣工で築約３８年、２０２５年に本社機能を一時移転するまで使用するようで、築約４０年での解体となります。
大企業の本社ビルであり、維持管理は良好、修繕も適切に行われていると推測されますが、築４０年での解体、まだ十分に使用可能と思われます。
新建物の概要は発表されていませんが、斬新なアイデアを次々を生み出すホンダの新本社ビル、注目したいと思います。
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東京の不動産価格はお手頃？
日本の不動産、都市部や特に首都圏の不動産価格は上昇を続けており、東京都区内の戸建住宅やマンションは、一般的なサラリーマンでは手の出ない所まで高くなっている印象があります。
先日、東京の住宅価格は世界の大都市の中でもお手頃、との記事を見ました。度々ブログでも書いていますが、ニューヨークをはじめ世界的な大都市の不動産価格や家賃は東京以上に高騰しており、都市部での生活を諦める人が出始めているそうです。
以前、アパホテルグループの経営者の方が、日本のホテルをはじめ投資物件の価格は世界的にみて割安、と仰られていましたが、世界的に事業を行っている企業にとって、為替が円安に振れている現在は特に日本の不動産価格は割安に感じていると思います。
長らく経済成長の止まった日本経済、日本の世界的地位がますます低くなっていると実感した瞬間でした。
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空き家がないほど人気の離島
先日発表された地価調査、上昇したエリアがある一方、地方圏の地価は一部を除き相変わらず下落が続いているとの結果となりました。
四国の香川県も地価の下落は続いていますが、唯一上昇した地点があります。そこは意外にも瀬戸内海に浮かぶ離島、直島です。
ここは外国人観光客も訪れる程人気の島なのですが、移住を希望する人が増えていて、空き家バンクにものがない状態だそうです。
空き家バンクに登録されていた物件の殆どが１０００万円以下という割安感から人気があり、現在も約５０人が空き不動産を待っているそうです。
人口減少が続く地方圏、過疎化が深刻な社会問題となっていますが、何とも羨ましい話ですね。
愛知県でもアートの島として有名な佐久島が移住を募っていますが、永住が条件であったり、中々ハードルは高そうです。
昔、片岡義男さんが書かれた「彼のオートバイ・彼女の島」にでてくる島も岡山県沖の瀬戸内海に浮かぶ小島でしたが、中にはこの小説に憧れて移住を希望した人がいるかもしれません。
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他人の土地を賃貸借
他人の土地を自分の土地と勘違いして使用しているケースはあり、私も鑑定評価の仕事の中で２件遭遇したことがります。
一つは市街化調整区域内の宅地で、大規模な土地の中に一部他人の土地が入っているケースでした。時効取得の要件を満たしていましたが、その土地を購入なさいました（過去、ブログでも書きました。）。
もう一つは、開発されて期間を経た古い住宅団地内の土地で、土地の登記が移動していないのに自宅用地として利用しているケースでした。このケース、売買されていたか不明でしたが、時効取得の要件は満たしていました。結局、占有者はこの土地を購入しました。
先日、静岡県で問題になっているのは、駐車場として賃貸している土地は市有地か民地かということです。登記上の所有者は市ですが、賃貸人は自己所有の土地であると主張しています。
通常、固定資産税は登記上の所有者に納税義務がありますので、土地所有を主張する賃貸人は固定資産税等は払っていなかったようです。
賃貸人は過去の売買契約書などを土地所有の証拠としており、今後の裁判の行方が注目されます。
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オフィス需要低迷と不動産価格
コロナ禍で普及したリモートワーク、現在も行っている企業もありますが、殆どの大企業はコロナ禍前と同様、原則出社して仕事をしているようです。
一方、先にリモートワークが普及したアメリカでは現在もオフィス需要が低迷しており、特に中規模都市では税率の上昇と不動産の資産価値の下落をもたらすと警告する経済学者もいます。
私が見た記事の中では、アトランタ、シカゴ、デンバーがあげられており、オフィスの空室率がかつてないほど上がっており、商業用不動産の市場に深刻な影響を与えているとのことです。
日本でも先日発表された地価調査では、インバウンド需要の回復が商業地の地価を押し上げる要因になったと分析されていますが、オフィス需要が本格的に回復したとは言い難い状況です。
インバウンド需要頼みになっている日本の商業地の地価、日本の経済が衰退に入っていることは間違いなさそうです。
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