Archive for the ‘不動産のお話’ Category
前面道路の狭い土地
住宅地の場合、前面道路は６ｍであることが多いですが、既存の集落地域や古い住宅団地などには道路幅員が６ｍ未満の土地も多くあります。
また、中には幅員４ｍ未満のいわゆる２項道路という道路に面した土地もあり、特にセットバックが進んでいない地域などでは車の通行が困難なだけではなく、圧迫感を感じることがあります。
先日、４ｍ程の幅員の道路に面した土地に家を建てた方の悩みを書かれた記事を見ました。車が家の前を通行する際、敷地に入ってくることがあるそうです。
昔は車の今ほど大きくなく、４ｍ幅員の道路でもすれ違えたようですが、敷地に塀などがない場合、敷地に入って通行する車が出てくること、私も経験したことがありますが、あまりよい気をはしません。
また、幅員が６ｍあっても、敷地の反対側が擁壁などの場合、青空駐車している車の存在で、幅が実質４ｍ程度しかないケースもあります。こうなると、車庫入れも一大事で、大きな車では敷地に車を入れれない問題も発生してきます。
土地に接面する道路の幅員は価格形成要因の一つであり、幅員が狭いと土地価格も安くなる傾向がありますが、車を使う頻度が高い方などは避けた方が無難かもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
不整形地の鑑定評価
不整形地の鑑定評価は難しい評価の一つで、形状が同じであっても土地の規模が違う場合、減価額も違ってくることが多いです。
規模の小さい過小地の場合、元々、有効利用率が低い上に不整形により土地の利用が制限若しくは通常の使用が困難となると、減価は限りなく大きくなります。
一方、ある程度の規模のある面大地のような土地であれば、不整形であっても建物や駐車場敷地として利用することが可能となり、過小地の場合より減価率は小さくなります。
また、形状が悪くても乗入れ可能な間口を確保できる土地であるか否かも重要になります。
先日、ネットで変形地に物流倉庫を建てた記事が載っていましたが、需要増により物流倉庫適地は少なくなっており、苦肉の策だったようです。
都心の住宅地でも不整形の過小地に戸建住宅を建てるケースも増えており、今後、不整形地の有効利用を提案するコンサルタントが増えていくかもしれません。
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建築費の高騰と３Dプリンターの家
建築費の高騰が続いています。先日も札幌市に計画中の複合施設が建築費の高騰を理由にホテルの誘致を断念した、とのニュースがありました。
ホテルやオフィスビルなどの大規模なものだけではなく、個人が居住する住宅の建築費も高騰し、マイホームを検討中の方が見積もりを取ってその金額に驚いた、との話もよく聞きます。
今後、下がる見込みのない建築費、その救世主として３Dプリンターの家が注目を集めています。
先日、愛知県小牧市にある３Dプリンターの家を販売する会社の記事を見ましたが、この３Dプリンターの家、構造はRCで造られたパーツからなり、作業時間は４４時間、価格は５５０万円とリーズナブルな価格設定となっています。
広さは約５０㎡、内部空間は３つに分かれているそうです。単身、夫婦又は小さい子供のいる家族向けになりそうです。
３Dプリンターの家を実際に見かけたことはありませんが、ハイブリッド車が一気に普及したように、今後、日本の住宅のスタンダードになる可能性はあると思います。
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建築費とスターハウスのお話
建物の建築費は延面積が同じであれば形状がシンプルなほど安くなる傾向があり、箱型の建物は壁面積も少なくて済み、屋根の施行も複雑ではないため施工期間も短いことが多いです。
先日、ネットでスターハウスの記事を見ました。スターハウスとは星形アパートの通称で、戦後、多く建てられた大規模団地の中に見られた共同住宅になります。
構造はＲＣ造で、エレベーターはなく比較的狭い延面積のものが多いです。
このスターハウス、現在は老朽化が高層アパートへの建て替えが進んでいますが、確保できる延面積に対して必要な土地面積が大きく、また、構造が星形のため建築費がかかるため新建物の殆どが箱型になっています。
星形のスターハウスは名古屋にも多く存在し、平針住宅や鳴子団地などに多くありました。各戸、３方に開放窓を確保することができ、日照や通風に優れた住みやすい住戸だったと思います。
高度成長期に多く開発された住宅団地の建て替えが進む中、スターハウスの記事をみて昭和の時代を懐かしく思い出しました。
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ニューヨークの家賃事情
家賃は地価と同様、その地域によって一定の相場が形成され、例えば６０㎡程度の家族向けマンションで築３年だと月８万円程度、と言った具合です。
また、支払家賃にはある程度上限が決まっていて、法人需要などの特殊なケースを除くと、その上限を超えると需要が無くなると言われています。家賃が高すぎると賃借ではなく不動産の購入を考えるからだと言われます。
先日、アメリカ・ニューヨークの家賃中央値が５４万６０００円との記事を見ました。日本人の平均年収が４４３万円だそうですが、持ち家の人を除くと日本人の多くが家に住めないことになります。
この記事によると、広さ約１４㎡のロフト付きのアパートで月３６万５０００円とのこと、凄まじい物価高になっていることが分かります。
物価高の影響が叫ばれる日本経済、このまま給与があがらず物価のみが上昇した場合、貧困社会が現実のものとなりそうです。
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水害リスクのある地名に多い動物の名前
災害リスクのある地名として、川や沼、洞、田など水に関わる漢字はよく言われますが、先日、水害リスクのある二つの動物の名前について書かれた記事を見ました。
まず、「鶴」という漢字のつく地名は「水流」に由来しており、洪水に見舞われる歴史があることが多いようです。名古屋市にも「鶴舞」という地名がありますが、ここも昔、低湿地帯であり、精進川という川が流れていたそうです。
確かに鶴というと、釧路湿原のような湿地帯にいるイメージもあります。
次に、「曲」（クマ）という漢字ですが、川が曲がっている状態を指しているそうです。川は氾濫した結果、流れが曲がるイメージなので、確かに危険な地名なのかもしれません。実際、千曲川、球磨川など大きな河川の名前に使われていますし。
地球環境の悪化から大規模な自然災害が多発するようになった昨今、災害リスクを判断するため動物の名前に着目する方法が普及するかもしれません。
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川の中州にある民家
河川区域には１号地（流水地）、２号地（護岸）、３号地（堤外地）があり、堤外地であれば原則、民地であっても建物を建築することはできません。但し、既得権で堤外地に家が建っているケースがあります。
先日、川の中州に民家、との記事を見ました。川の流水地の中に中州があって、水門と民家があるそうです。川の中の小さな島のようにも見えます。
記事によれば、水門は昭和５９年の設置だそうですが、３００年以上前から民家は建っていたそうです。
私も以前、堤外民地の鑑定評価をしたことがありますし、ダムの護岸に集落があり民家を建てて人が住んでいるケースに遭遇したことがありますが、川の中州（島）に民家があるケースは全国的にも珍しいと思います。
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今後の不動産価格動向
都心部を中心に、主要都市や観光地の地価の上昇が続いていますが、今後の不動産価格動向はどのようになっていくでしょうか？
一般的な世帯の給与が伸びない中での物価上昇、金利上昇懸念の中、主に都市部の住宅地の需要が増えているには理由がありそうです。
先日、不動産情報サイト「ノムコム」が実施したアンケート結果によると、今後、不動産価格がどうなるかという問いに対して、「上がると思う」が４２．０％、「下がると思う」が１７．９％、「横ばいだと思う」が２９．７％となりました。価格が上がる予想が下がる予想にダブルスコア超となり、横ばいを含めると今後の不動産市場に楽観的な予想をする人が多いことがわかります。
現在、住宅購入を検討している人は、おそらく、不動産価格はこれからも上昇を続けるので、買えるうちに買っておこう、という思いなのかもしれません。
かって経験したことのない金融緩和が続いた日本、経済が不況局面に入りつつある中、不動産の価格が上昇するのかそれとも下がるのか、予想はとても難しいです。
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ボブ・デュランの隠れ家の価格
自宅とは別に所有する住居は別荘と言われることが多いですが、このような別宅を隠れ家、ということもあります。
隠れ家を持つことに憧れる人は結構いて、私も趣味を楽しんだりする隠れ家が欲しいと思っている一人です。
先日、歌手でありノーベル文学賞受賞者であるボブ・デュランが所有していた別荘が約５億５０００万円で売りに出された、との記事を見ました。
場所はイギリスのスコットランドにあり、１９１１年～１５年にかけて建てられた歴史のある建物と、広大な敷地になります。この建物は大幅な改修がなされており、コロナ禍前までボブ・デュランが数週間過ごしたと書かれており、大規模な修繕は必要なさそうです。
５億５０００万円の隠れ家、中の調度品もすばらしく、宿泊施設などとしても利用できそうです。さて、実際の売買価格はいくらになるのか、とても興味深いです。
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新築マンションの極小化
地価や建築資材の高騰が続く中、購入者の支払総額を抑えるため、延床面積の極小化が進んでいます。
少し前までは、戸建住宅であれば１００㎡未満のものは狭い印象を受けていましたが、最近は３階建てで７５㎡程度の戸建住宅も出てきました。
家族向けマンションの場合、８０㎡程度が標準的と思っていましたが、７０㎡未満のマンションが増えてきました。この広さだと、戸数を増やしたい賃貸マンションと同じような間取りになってくると思います。
先日、京都市の新築マンションの平均面積が６０．３㎡、との記事を見ました。この広さだと間取りは２ＬＤＫでしょうか、家族４人だとかなり窮屈な広さになります。
今後、下がる気配のない地価と建築資材価格、延面積はどこかで下げ止まるでしょうが、下げ止まった分、マンション価格も上昇していくと思われます。
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