Archive for the ‘不動産のお話’ Category
テレワークとオフィス回帰
テレワークの普及によりオフィス価格が下落すると予想する声が聞こえる中、テレワーク実施率が１５．５％をコロナ禍以降、最低となった、との記事をみました。特に大企業の低下が目立ったそうです。
テレワークは自宅やカフェなど、ＰＣやＺＯＯＭ環境があれば会社以外でも仕事ができるメリットがありますが、緊張感を欠いた業務になる危険性があり、生産性が落ちるとの指摘もありました。
海外ではスタンダードになりつつあるテレワーク、日本では以前と同じように出社による業務に戻ることにより、当面はオフィスビルが余剰となる心配はなさそうです。
海外ではスタンダードになりつつあるテレワーク、国民性の違いからか、日本には馴染まないのかな、と思います。
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駅前一等地に平面駐車場
駅前の土地は利便性に優れ、特に容積率などから高度利用が可能な土地であれば収益性に優れた高層建築物が建てられることが多いです。
高層建築物を建てるには土地の価格に加えて建物の建築費が必要になりますが、アベノミクスが始まったことから建築費が上がり続け、都心の一等地であってもコインパーキングなどとして一時利用される土地が増え始めました。
このような土地の所有者は、建築費が下がることを期待していたのかもしれませんが、その後のウッドショックやウクライナ危機、円安による建築資材の高騰により、下がる見込みは薄いと判断したのか、建築ボリュームを下げた建物が増えたように感じます。
先日、神戸市元町の駅前一等地が平面駐車場、との記事をみました。県有地であり、広さ約２２００㎡、評価額は１６億８０００万円だそうです。
今後、この土地がどのように使われるかは不明ですが、高騰した建築費の問題を解決し、駅前一等地に見合った再開発計画が行われるか注目したいと思います。
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緑地の有無と不動産価格
大規模地の開発を行う場合、自治体が定める開発指導要綱によって公園などの設置義務が規定されていますが、新たな街づくりに近いような規模の開発ですと、街並みをよくするため緑地が設けられている場合があります。
先日、静岡県にある市が本来売却不可の市有地を開発業者に売却し、買い戻しを求めた市に約２億６０００万円の損害賠償を求めた事件の判決記事を見ました。
１審は市への土地返還に対し開発業者へ３５００万円の支払いを命ずる判決でしたが、２審は土地代金約１０００万円を含め４４００万円の支払いと命じました。
２審の判決によると、３４００万円が開発業者が土地返還によって被った損害額となりますが、土地代金を大きく上回る損害額、どのように試算したのか興味深く思います。
２審の判決では損害額の増額が認められていますが、地価の上昇分なども考慮されたのかもしれません。
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そごう・西武百貨店の売却価格
現在はセブン＆アイ・ホールディングスの傘下にある旧そごう・西武百貨店の売却価格が２１００億円との記事を見ました。企業価値２５００億円に純有利子負債などを調整し、この価格になったようです。
旧来の百貨店の多くは、都心の駅前の一等地に立地しており、企業価値２５００億円の大部分は土地の価値だと考えられます。
個人の消費形態が変わり、特にインバウンド需要が見込めない地域の百貨店は苦戦していますが、老舗の百貨店やホテルなどが外資に買われるニュースは今後、度々出てくると思われます。
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リモートワークとオフィス価格
大手企業を中心にコロナ禍において普及したリモートワーク、働き方はもちろん生活スタイルにまで大きな影響を与えました。
在宅時間が増えたことにより、仕事や娯楽などを自宅で快適に過ごす方法が提案されました。代表的な娯楽として家飲みやZOOM飲み会があげられます。
先日、アメリカのあるシンクタンクがリモートワークがこのまま進めば、オフィスビルは８０００億ドル（日本円で約１１２兆円）の損失を被る可能性を指摘する記事を見ました。この記事によると、２０３０年までに２６％減、最悪４２％減になると予測しています。
このオフィスビルが被る損失は、空室率の上昇による賃料下落、そして価格の下落、暴落を指すと考えられます。
首都圏はもちろん都市部で現在も進むオフィスビル建築、この悲観的な予測が現実となった時、不動産市場は大混乱となることが予想されます。
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旗竿地の間口の歴史
旗竿地とは読んで字のごとく、「旗竿の形をした土地」であり、袋地や敷延、延敷（延長敷地の略のようです）と呼ばれることもあります。
旗竿地の多くは、路地状部分が駐車場、その奥が建物敷地となるのが一般的ですが、建物建築には建築基準法上の道路に２ｍ以上接面する必要があります。
不動産鑑定評価をしていると、古いミニ開発地などでは、間口が１．８mの旗竿地を見かけることがありますが、日本が以前、メートル法ではなく尺貫法であったころの名残です。現行法では再建築が出来ませんが、最近は自治体によっては条件付きで再建築を認めるところも出てきたと聞いたことがあります。
少し前に区画割された旗竿地の場合、２．５ｍ程度の間口の土地が多いですが、駐車場の多くが幅２．５ｍであるように、路地状部分を駐車場として利用することを意識して決めたと考えられます。
最近は、３．０ｍを超える間口の旗竿地が多くなった印象ですが、車が大型化し、駐車スペース＋通路を確保するために広くなったのだと思います。
先日、間口２．７m、縦１７mの土地に３階建ての家を建てた方の記事を見ましたが、間口はほぼ駐車場の幅、キャンピングカーを３階建てにした感じなのでしょうか？
キャンピングカーはスペースに制約がある分、機能的に造られており、間口２．７ｍの家もきっと機能的な住みやすい家なのだと思います。
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運気と住宅のお話
住宅を選ぶ際、風水を重視する人は多いと思いますが、先日、運気を下げる住宅についての記事を見ました。
その記事を書かれた方は、５万件以上の競売物件を見てきたそうで、運気のよくない住宅の代表的な共通点は以下となります。
１.低地（特に川や池の近くの低地は以前貯水池だった可能性がある）
２.坂の途中の土地（切土や盛土をして住宅を建てることになるので、道路面と傾斜が発生することになり精神的に不安定になる）
３.三角形や台形の土地（土地のバランスがよくないので繁盛しない）
これらの土地の運気を改善するには、角に松を植えたり、リノベーションする方法をあげておられますが、中々大変です。簡単な改善方法として、風通しを良くすることや、壁に断熱材を入れて結露を防ぐ方法も書かれておられました。
よく、運気を改善するには水回りを掃除するとよい、と言われますが、風通しをよくすることで運気をよくする方法、私もやってみたいと思います。
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表面利回り５％以下の不動産投資物件
利回りとは不動産投資額とそこからの得られる賃料の割合をいい、当然、利回りの高い物件はそれだけ投資効率がよいことになります。
この利回りには、得られる賃料のみの割合である表面利回りと、そこから固定資産税や管理費、修繕費等の経費を引いた利益の割合である実質利回りがあります。
先日、表面利回り５％以下の不動産投資について書かれた記事を見ました。都心の区分マンションの利回りでしたが、経費率を２０％とすると実質利回り４％。区分マンションの投資額や得られる賃料を考慮すると、利益は投資する意味がない程少なくなります。
また、将来的な売却益を考慮しても、建物の老朽化を考えると、取得価格からの大幅な価格上昇は見込めないでしょう。
中には区分マンションを複数所有する投資家もいるそうですが、そのような投資家が表面利回り５％以下の物件に手を出すとは思えないのですが。
不動産投資をゲームと考えると、それなりの資金力のある人のみに参加資格があり、なけなしのお金を不動産投資につぎ込むのは、やはりリスクが大きすぎると思います。
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春日井市に新しい街
春日井市はＪＲ中央本線や名鉄小牧線を利用することで名古屋市中心部への利便性がよく、特に西部エリアの勝川駅及び春日井駅最寄りの住宅地域の地価は上昇を続けています。
同じＪＲ中央本線沿線でも、神領駅及び高蔵寺駅最寄りは春日井市中心部からも寄りがあり、価格に値頃感がある印象です。
先日、春日井市出川町の中電社宅跡が再開発される、との記事を見ました。広さは約５万㎡、住宅、商業、医療、教育関連施設の建設が計画されており、２０２６年以降の完了を目指すとのことです。
再開発による街づくりが盛んですが、都市開発に実績のある中電が行う街づくり、周辺はもちろん神領駅最寄りの更なる地価上昇が予想されます。
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建築費高騰による再開発への影響
建築費の高騰による再開発への影響が懸念されています。予定された開発規模を縮小したり、計画自体が延期又は中止されるケースも出てきました。
名古屋市中区栄で計画されていた名古屋三越栄店の建て替えも、建築資材の高騰やオフィス需要の予想が困難であることを理由に凍結された、との記事を見ました。
名古屋三越栄店は前身のオリエンタル中村百貨店から使用されていおり、１９５４年に完成した古い建物になります。計画では地上３４階、高さ１８０mの複合ビルに建て替えられることになっていました。現在、開業を待つ新中日ビルと久屋大通を挟んで高層ビルが建つことになり、栄地区の新たなランドマークになることを期待されていました。
今回のような新ビル建築の凍結のニュース、建築資材の高騰が続く間、度々ニュースになりそうです。
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