Archive for the ‘不動産のお話’ Category
運気と住宅のお話
住宅を選ぶ際、風水を重視する人は多いと思いますが、先日、運気を下げる住宅についての記事を見ました。
その記事を書かれた方は、５万件以上の競売物件を見てきたそうで、運気のよくない住宅の代表的な共通点は以下となります。
１.低地（特に川や池の近くの低地は以前貯水池だった可能性がある）
２.坂の途中の土地（切土や盛土をして住宅を建てることになるので、道路面と傾斜が発生することになり精神的に不安定になる）
３.三角形や台形の土地（土地のバランスがよくないので繁盛しない）
これらの土地の運気を改善するには、角に松を植えたり、リノベーションする方法をあげておられますが、中々大変です。簡単な改善方法として、風通しを良くすることや、壁に断熱材を入れて結露を防ぐ方法も書かれておられました。
よく、運気を改善するには水回りを掃除するとよい、と言われますが、風通しをよくすることで運気をよくする方法、私もやってみたいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
表面利回り５％以下の不動産投資物件
利回りとは不動産投資額とそこからの得られる賃料の割合をいい、当然、利回りの高い物件はそれだけ投資効率がよいことになります。
この利回りには、得られる賃料のみの割合である表面利回りと、そこから固定資産税や管理費、修繕費等の経費を引いた利益の割合である実質利回りがあります。
先日、表面利回り５％以下の不動産投資について書かれた記事を見ました。都心の区分マンションの利回りでしたが、経費率を２０％とすると実質利回り４％。区分マンションの投資額や得られる賃料を考慮すると、利益は投資する意味がない程少なくなります。
また、将来的な売却益を考慮しても、建物の老朽化を考えると、取得価格からの大幅な価格上昇は見込めないでしょう。
中には区分マンションを複数所有する投資家もいるそうですが、そのような投資家が表面利回り５％以下の物件に手を出すとは思えないのですが。
不動産投資をゲームと考えると、それなりの資金力のある人のみに参加資格があり、なけなしのお金を不動産投資につぎ込むのは、やはりリスクが大きすぎると思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
春日井市に新しい街
春日井市はＪＲ中央本線や名鉄小牧線を利用することで名古屋市中心部への利便性がよく、特に西部エリアの勝川駅及び春日井駅最寄りの住宅地域の地価は上昇を続けています。
同じＪＲ中央本線沿線でも、神領駅及び高蔵寺駅最寄りは春日井市中心部からも寄りがあり、価格に値頃感がある印象です。
先日、春日井市出川町の中電社宅跡が再開発される、との記事を見ました。広さは約５万㎡、住宅、商業、医療、教育関連施設の建設が計画されており、２０２６年以降の完了を目指すとのことです。
再開発による街づくりが盛んですが、都市開発に実績のある中電が行う街づくり、周辺はもちろん神領駅最寄りの更なる地価上昇が予想されます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
建築費高騰による再開発への影響
建築費の高騰による再開発への影響が懸念されています。予定された開発規模を縮小したり、計画自体が延期又は中止されるケースも出てきました。
名古屋市中区栄で計画されていた名古屋三越栄店の建て替えも、建築資材の高騰やオフィス需要の予想が困難であることを理由に凍結された、との記事を見ました。
名古屋三越栄店は前身のオリエンタル中村百貨店から使用されていおり、１９５４年に完成した古い建物になります。計画では地上３４階、高さ１８０mの複合ビルに建て替えられることになっていました。現在、開業を待つ新中日ビルと久屋大通を挟んで高層ビルが建つことになり、栄地区の新たなランドマークになることを期待されていました。
今回のような新ビル建築の凍結のニュース、建築資材の高騰が続く間、度々ニュースになりそうです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
新築戸建住宅の賃貸
新築の戸建住宅は、個人が自ら居住用に建てられたもので、賃貸に出しても十分な利回りの確保が難しく、投資物件としては不向きと言われています。
先日、パワービルダーが販売した戸建住宅を賃貸に出し、問題になった、との記事を見ました。最近は地価や建築費の高騰により、パワービルダー系の物件であっても価格は上がっていますが、売れ残りなど割安な物件で、それなりの家賃を取れる物件だったのかもしてません。
住宅ローンを利用していた物件とのことですが、ローン控除による節税額を織り込んだ収益想定を行い、利回りを確保していたのだと思います。
この方法では十分な利益を得ることは難しく、ばれた場合のリスクの方が大きいので、やる価値はあまりなのかな、と思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
名古屋市内オフィスビル市場と経済動向
コロナ禍を機に推奨されるようになったリモートワーク、不動産市場に大きな転換をもたらすと言われたことがあります。
一つは都心から地方への移住、リモートワークの普及により在宅時間が増え、より生活と仕事の両立がし易い地方への移住が増えると言われていました。
二つ目は、リモートワークにより不要となったオフィスの撤退又は縮小が進むと言われていました。実際、コロナ禍においては都心のオフィスビル、大規模なものから小規模なオフィスに移転が進んだそうです。
以上はコロナ禍からその後の不動産市場予測でしたが、現実では都心の駅近物件の価格上昇は続き、郊外の地価はあまり上がっていない所が多く、エリアによっては横ばいから下落しています。
また、オフィス市場においても、名古屋圏では中日ビルなど新築オフィスビルの竣工が予定されており、今年完成する名古屋のオフィスビルの床面積は前年比約３.２倍の約１７万㎡となる見込みです。
日銀総裁交代により金融政策の変更がないことが明らかになり、金融緩和が続くと市場は見ているのだと思います。
名古屋のオフィス市場、順調に成約が進むのか、それとも空室率の上昇と賃料の下落をもたらす結果となるのか、名古屋圏の経済状況を見る上でも注視したいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
スキー場の境界を巡る裁判の結果
先日、コラムで書きました新潟県のスキー場内の境界を巡る裁判、原告の町の主張が認められ、境界を修正するという地裁判決がでました。江戸時代の山林の利用状況等の資料が境界確定の資料となったそうです。
この結果、リフトやリフト駅舎の固定資産税の課税権も市から町に移ることになります。
境界を巡る争いは自治体間だけではなく、個人間でもあり、知り合いの土地家屋調査士も境界画定の際には法典はもちろん、過去地図なども用いるそうです。
今回の訴訟、裁判所は原告である町の準備した資料の規範性が高いと判断したと考えられますが、市が新たな資料を準備し控訴した場合、資料の信頼性によっては判決が逆転するかもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
大学の都心回帰と跡地利用
少子化が進む中、大学の都心回帰が進んでいます。
大学は、特に地方によっては無くてはならない存在となっており、飲食店をはじめとした商業施設や、下宿生を受け入れるアパートの大家さんの生活など広範囲に影響を与えています。
かなり前、岡山県のある大学が県内の他市へ移転した際のテレビ番組を見たことがあります。その大学は下宿生が多かったことから、町から若者がいなくなり、活気が一気に無くなったという内容でした。
先日、神奈川県の神奈川大学キャンパスの跡地の売却交渉が難航、との記事を見ました。跡地所在地の住民は、新たに大学などの学校の誘致を望んでいるとのことですが、転出した跡地に入る学校を見つけるのは至難の業と言えます。
大学の跡地は広大な敷地を有し、立地のよい土地であれば興味を示す企業はあるかと思いますが、大学以外で使用するには行政の許可が必要で、民間企業も購入を躊躇っているそうです。
今回の大学の跡地、今後、どのように進展していくのか、売却された場合の売買価格を含め興味深く見守りたいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
自治体間の土地争い
土地を巡る争いは、国家や自治体、個人間のみでも度々発生しています。少し前ですと、愛知県と三重県が境界を争った木曽岬干拓地や東京都でも埋め立て等の帰属を巡って関係区が争ったことがありました。
先日、新潟県でスキー場の一部の帰属を巡った関係市町が争っている、との記事を見ました。訴えている町の主張が認められると、スキー場内のリフトやリフトの駅舎が町の帰属になるそうです。
リフトやリフト駅舎の帰属が町に移った場合、固定資産税の徴収権も町に移ることになり、財源不足に悩む自治体にとって貴重な税収増に繋がることになります。
市町間、特に隣接する自治体との関係を考えると、争いを避けたいという思いもあるでしょうが、人も自治体もお金が絡むと相手に譲れない、というのが本音のようです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
地盤と不動産価格との関係
地盤は土地上の建物を支える土台となるものであり、堅固な高層の建物を建てるには、ある程度の地盤の固さは必要となります。
地盤の緩い土地にも建物を建てることはできますが、表層改良が必要であったり、建物を支えるパイルを地下深くに打ち込む必要があったりと通常の建築費に加えてさらに費用が掛かることになります。
地盤が強いと高層建物を建てやすくなりますし、地震などの災害においても建物倒壊のリスクが少なくなることから、地価は高くなる傾向があります。
先日、高層ビルが密集するアメリカニューヨーク市の一部が地盤低下している、との記事を見ました。超高層ビルの重さが理由のようです。
地下水のくみ上げ過ぎで地盤低下した話はよく聞きますが、ビルの重さが地盤低下を発生させる、考えられる理由だとと思います。
日本でも都心部で高層ビルが密集する地域がありますが、今後、地盤低下が問題になるかもしれません。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
« Older Entries Newer Entries »
