Archive for the ‘不動産の価格’ Category
価格がマイナスの不動産
昨日、解体処分費の高騰により価格がマイナスになる不動産のことを書きましたが、石川県で老朽建物付きの不動産でマイナス入札が実施される、との記事を見ました。
対象となる不動産は旧保育所建物と敷地であり、解体費が土地価格を上回った場合、市が差額を支払うといった内容だそうです。
跡地利用を住宅地をするという条件付きではありますが、払い下げを迅速に行う効果はありそうです。
今回のようなマイナス入札は初めてのケースではなく、過去、他の自治体でも実施されたそうです。
解体予定の老朽建物の扱いに頭を悩ます自治体は多いですが、遊休不動産の早期売却に資すると考えられるマイナス入札、今後、普及していくものと思われます。
経営破綻したホテルの価格
一部の外国人旅行者が殺到する観光地を除き、衰退が進む地方都市ですが、先日、青森県弘前市にある経営破綻したホテルを競売にて落札、との記事を見ました。
価格は土地建物で９３５万円、落札者は来年の夏に建物を解体し、マンション用地とする計画だそうです。
建物の状態は不明ですが、ホテルとしての継続使用より取り壊し後マンションとしての利用を最有効と判断したようです。
場所は弘前市の一等地とのことですが、土地の価格から解体費を引いた残りが落札価格になったと思われます。
解体処分費が高騰していますが、地方の場合、取り壊し費用が土地の価格を上回り、総額がマイナスになってしまうケースも考えられます。
今回、９３５万円との価格になりましたが、簿価や再調達原価から大きく乖離した安い価格であることは間違いなさそうです。
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新築戸建住宅の建物価格
新築で居住用建物を建てる費用ですが、以前はパワービルダー系で坪４０万円、ハウスメーカーのもので坪７０万円と聞いたことがあります。
最近はウッドショックに始まり鋼材などの建築資材の高騰により建築費は上昇しており、以前との比較で建築費は２倍になったとの声も多く聞きます。
先日、平均的な住宅価格を載せた記事を見ました。この記事によれば東海圏では、建物のみで約３６０４万円、土地建物で４４１２万円とのことです。但しこの数値は２０２０年度フラット３５利用者調査からのものであり、現時点ではさらに上がっていると思います。
現在の建築費相場ですが、パワービルダー系で坪７０万円、ハウスメーカーのもので坪１００万円との声も聞かれ、やはり建築費は２倍程度になっているようです。
戸建住宅の場合、土地建物の総額で取引されることが多く、消費税を節約するためか建物の価格割合を低くする傾向が強いため、正確な建築費の把握は難しいのですが、今回のような発表数値やヒアリング調査などから適正な建築費単価の把握に努めたいと思います。
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戸建住宅の耐用年数
戸建住宅の耐用年数は、一昔前までは木造２０年と言われることが多かったですが、最近は施工の質が上がったのか、修繕維持がされていれば２０年以上使用されることが殆どだと思います。
先日、家の寿命が３０年と短いのはシロアリ対策不足が原因、との記事を見ました。定期的なシロアリの点検・再施工の手間を残すため、意図的に新築時のシロアリ処理を怠っているそうです。
この記事から推測するに、現在の木造住宅は３０年程度使用することが一般的であり、建て替えは売買などでオーナーが変わった際に行われることが多いということです。
木造意外の鉄骨系住宅も、以前は耐用年数３０年にて鑑定評価を行うことが一般的でしたが、鉄骨系はメンテナンスさえよければ長期間にわたる使用が可能であり、最近は耐用年数４０年で建物価格を試算した鑑定評価書が多くなりました。
ちなみに鑑定評価における耐用年数は、経済価値からみた耐用年数になります。耐用年数満了後の建物価格ゼロ円になった段階で使用価値がゼロになるわけではなく、古い建物でもそのまま使用できるケースは多くあります。
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不動産価格と学力の相関関係
不動産は住居系であれば、駅距離と住環境の良否が価格に大きな影響を与えますが、住宅地で地価の高いエリアは子育て世帯から人気のある学校区であることが多いです。
先日、ある学者の方が子供の学力との相関関係について書かれていましたが、不動産価格の高いエリアは子の学力も高いそうです。
これはあくまでも統計上の相関関係であって、もちろん例外も沢山ありますが（進学校のない地方からも優秀な学生が出るように）、やはり無視できない事実ではあります。
不動産の鑑定評価をしていて、学校区に関する記述は避けるようにしていますが、以前より富裕層による学校区の選好性が地価の上昇に拍車をかけていると感じることはあります。
あらゆるところで見られる格差、この記事を見る限り格差がますます開いていくことは避けられないと感じます。
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５年で地価１０倍の土地
太平洋戦争が終わって、日本経済が復興から高度成長、オイルショックを経てバブルが崩壊するまで、土地の価格、地価は上がり続けるといういわゆる土地神話がありました。
その土地神話がバブルの崩壊とともに崩れ去り、長い低迷の期間がありましたが、アベノミクスによる金融緩和などにより都心の地価は上昇に転じ、東京都心ではバブル期を超える地価となっている地点もあるそうです。
このように収益性・投資採算性に優れた従来の都心とともに、昨今ではニセコに代表される外国人富裕層による需要の増えたリゾート地の地価が急上昇しました。あるネット記事によるとニセコの地価は５年で１０倍などザラ、とのこと。確かに年１０％程度の上昇が続けば、地価は５年で軽く１０倍を超えてしまいます。
先日、日銀が政策金利の上昇を決定し、好調な中国経済に陰りが見え始めた、との意見がきかれる中、都心の地価と併せてニセコなどのリゾート地の地価が今後どうなっていくのか、注視していく必要がありそうです。
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大規模工業地の価格
為替や人件費などの影響から、製造業の生産拠点の海外移転が進んでいましたが、最近の円安や海外の人件費の上昇などにより、製造業の国内回帰の話も聞かれるようになりました。
先日、香川県の観音寺港の埋立地の１区画、約１万㎡の土地が２億６０００万円で売却された、との記事を見ました。この価格は土地のみので、橋や構造物などを含めた総額は約２０億円だそうです。
観音寺港の埋立地の売却、１７画地は完売したそうです。沿岸の立地のよい大規模工業地、需要は多いのでしょうか。
今回の大規模地、土地単価は約２６，０００円/㎡、埋め立てと造成の伴う費用を勘案して土地価格は決定されたと思われますが、大規模工業地の価格の一つの指標になったと思います。
今後、円安がますます進むようなことになれば、日本もかってのような製造立国になる可能性もあると思います。
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訳あり不動産の価格
事件や殺人などがあった不動産、所謂事故物件の鑑定評価額ですが、忌み物件であり市場性が著しく劣ることから実勢価格より大幅に安い価格になります。対象となる不動産によっても異なりますが、減価率は５０％程度になることが多いです。
先日、建ぺい率オーバー、接面私道の長さオーバー、接面長さ（２m）未満を理由とした訳ありの不動産の価格について書かれた記事を見ました。全て再建築不可の物件になります。ちなみに建ぺい率オーバー、接面私道の長さオーバーの不動産は実勢価格の５０％減価、接面長さ未満の不動産は約４０％減価の売り出し価格だそうです。
今回のケースはあくまで売り出し価格ではありますが、おそらく成約価格は売り出し価格に近い価格になることが予想されます。
最近、新築不動産の価格上昇に伴い注目が集まってきた訳あり不動産、建物の修繕・維持により長期間居住が可能であれば、お買い得な不動産かもしれません。
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再建築不可の不動産の価格
再建築不可の不動産とは、対象土地上の建物が建てられた当時は合法であったものの、その後、建築基準法上、再建築が認められないものをいい、接面道路が建築基準法上の道路でなかったり、道路に接面する長さが２ｍ未満だったりすることが多いです。
先日、東京都内にある狭隘道路に接面する再建築不可物件を１１００万円で購入、との記事を見ました。内訳は土地建物７００万円、リフォーム代４００万円、建物価値はゼロ円と推測すると、１４坪の土地単価は５０万円となります。再建築不可でこの価格は高く感じますが、東京都内なら破格なのかもしれません。
再建築不可物件を賃料徴収を目的とした投資目的で購入する投資家もいるとのことですが、このような物件は建物の老朽化が進んでいるケースが多く、投資採算性の判断は慎重に行う必要がありそうです。
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築年を経た建物の鑑定評価
建物の鑑定評価額は、価格時点における再調達原価から減価修正（耐用年数に基ずく方法、観察減価法）を行い試算されますが、特に築年を経た建物の鑑定評価の場合、鑑定評価主体の判断で異なる結果になることがあります。
私は建物の鑑定評価を行う場合、残存価値を考慮しないのですが、税法に倣って残存価値を考慮した鑑定評価書を見ることもあります。
また、私は耐用年数に基ずく方法によって十分に減価された場合、観察減価法を考慮しないことが多いです。
老朽化や陳腐化が激しく、取り壊しを最有効とする場合は土地価格から解体撤去費を控除して鑑定評価額を求めますが、修繕維持がなされている場合などで経済的価値が残っている場合は何等かの価値を付けることが多いです。
先日、市保有の解体予定の倉庫建物及び土地を１００万円で売却したのは違法、との記事を見ました。最低売却価格は６４万円、土地価格から解体費用を引いた価格だそうです。ちなみに鑑定評価によると、土地建物価格は１６３０万円、評価主体は建物の継続利用を前提に鑑定評価を行ったことになります。
このようなケースに私も遭遇したことがあります。依頼者は解体を前提とした価格を考えていることが多いのですが、継続利用が可能と判断される場合は安易に取り壊し最有効を適用することはできないので、その旨を説明することになります。
建物の鑑定評価は、不動産の鑑定評価の中でも問題になるケースが意外と多いと感じています。
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