Archive for the ‘不動産の価格’ Category
土地の価格を上回る解体費
築年を経た建物は老朽化が進んでいることが多く、又、経済的耐用年数を残している場合であったも、陳腐化や耐震性不足の場合などで建物が取り壊されるケースが増えています。
このような土地と建物を売買する場合、建物に価値はなく、解体費などを土地の価格から引いて鑑定評価額を決定することになります。
特に大規模な建物を含む不動産の場合、昨今の解体処分費の高騰により土地の価格を上回る解体費等が算出される可能性があります。
先日、宮崎県の温泉施設が解体される、との記事を見ました。解体費処分費の入札額は１億５４００万円とのこと、やはり高額な金額となりました。
所有するしは、解体後の更地に新たな温泉施設を建設し営業再開予定とのことですが、もし、更地化した土地を売却した場合、いくらになるのか興味深いです。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
東海3県の新築マンション価格が高止まり
地価や建築費等の高騰が続く中、新築マンションの価格も上昇傾向が続いています。
先日、東海３県の新築マンション価格が高止まり、との記事を見ました。平均価格は約４７５０万円、新築の戸建住宅と変わらない程の価格になっています。
注目すべきなのは高止まりという言葉で、マンション分譲業者としては今の価格水準が買い控えが起こる前のぎりぎりの線だと考えているのだと思います。
買い手は所有資産や年収などで購入希望のマンションの予算枠を持っていることが多く、価格がその枠以内の物件を探す傾向があります。
マンション販売業者も延面積を狭くして価格を抑える努力をしていますが、マンション需要の多い都心の駅近の土地は現在も価格が上昇しており、苦心していることが想像できます。
この記事によれば、昨年の新築マンションの平均延面積は７０㎡未満であり、１３年前より１５％近く狭くなっているそうです。
最近のマンションはセキュリティーなどの設備が充実しており、以前のマンションと一概に比較はできませんが、昔のように一般的なサラリーマン夫婦が購入を決断できる金額ではなくなってしまったことは事実のようです。
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３Dプリント住宅の価格
平面ではなく立体物をプリントできる３Dプリンター、産業用で使われていたものが最近では家庭用の安価なものも普及しています。
この３Dプリンター、建築費や人件費の高騰が続く中、建物の建築に使用されるようになりました。日本では建築基準法などの制約があり、３Dプリントの建物はまだ少ないですが、アメリカでは年々、需要が増えているそうです。
建築費は従来の木造工法より１５％程安く、３０％のコストダウンを目指しているそうです。以前より建築費が上がっていることを考えると、１５％でもかなりの節約になると考える需要者が多いとも言えます。
建築期間ですが、約１１０㎡程の家が２２時間で完成したとのこと、何だかプラモデル感覚ですね。
日本でも既に建築確認申請取得の建築物は完成しており、価格は３０坪３００万円、２４時間以内に完成するとのことです。
今後の動向としては、建築費の上昇傾向が続き、建築基準法等の制限が緩和された場合、３Dプリントの家は増えると考えられます。
将来、３Dプリントの家が一般的になった際には、日本の街並みがそっくり変わってしまうかもしれません。
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旧かんなみ新地の価格
以前はどこの街にもあった歓楽街、規制が厳しくなった近年、他の用途への移行が進み、かっての面影を残すのみとなった地域も多くなりました。
その中でも歓楽街として残ってきた兵庫県尼崎市の旧かんなみ新地、市が２億７０００万円で取得、との記事を見ました。土地の広さは約８５０㎡、狭い土地に多くの建物が雑居していた様子が分かります。この取得費の内訳は土地建物の取得費、建物の解体撤去費、その他売却に係る経費が含まれています。
特に古い商業用不動産の場合、権利関係が複雑な場合が多く、現在、８割の地権者との間で売却が合意とのことです。取得費の中には移転に伴う補償費用も入っているため、土地面積に比して取得費が高額になったのだと思います。
更地後一体としての土地利用が予定される旧かんなみ新地、売却後、どのように利用されるか注目して見守りたいと思います。
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お風呂がない不動産の価格
物価高による景気悪化が言われる中、風呂なし物件の需要が増えている、との記事を見ました。お風呂のない物件は家賃も安く、少しでも生活費を切り詰めたい人が入居しているようです。
お風呂のない物件、私が子度の頃は沢山ありました。周りにお風呂屋さんも何件かあり、住民のちょっとした憩いの場となっていました。
また学生向けアパートもお風呂のない物件は沢山あり、中にはトイレや台所も共同という寮のようなアパートもありました。今では殆ど見られなくなりましたが。
このようなお風呂のないアパートの価格、以前であれば取り壊し前提で建物価格はゼロが普通だと思いますが、地域的に賃貸需要があり、かつ、修繕維持の状態がよい場合などでは建物に価格がつくことも考えられます。
少し前までは浴室とトイレが分かれていないユニットバスの物件は敬遠されましたが、最近はお風呂のない物件でも入居者がある・・、日本の貧困化が進んでいると実感した出来事でした。
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ロケ地の老舗旅館の売り出し価格
廃業したホテルや旅館、廃止された保養所や寮などが売りに出されることがあります。観光地であっても衰退した地域の場合、売りに出しても買い手がつかず、廃墟となっているものも多くあります。
一方、都市部や利便性などがよい地域で、かつ、開発可能な土地の広さがあれば、開発業者が高値で購入するケースもあります。
先日、長野県にある映画のロケ地となった老舗旅館が１８８０万円で売りに出された、との記事を見ました。建物は大正末に建てられたもので、映画撮影時の部屋もそのまま残されているそうです。
長野県の旧街道沿いという立地から、観光施設として存続できるか否か、難しい判断になりそうです。
大正時代の面影を残す貴重な建物、現状維持を前提に購入する買い手が現れるか、また、その場合の売買価格がいくらになるか興味深いです。
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条件の付いた不動産の価格
不動産の鑑定評価においては、最有効使用（ある不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用方法）による価格を求めることが原則であり、対象不動産の存する地域性や個別性を判定し、最有効使用を判断することとなります。
但し、実際の不動産市場では、不動産の売買において条件が付されることがあり、例えば戸建住宅地などの土地の売買において建築条件付きの売買がなされることがあります。買い手は売り手である不動産業者の指定した建物を建てることを条件に、割安な価格で土地を購入することができるというメリットがあります。
また、市街地再開発などで中核となる施設を誘致する目的で、大規模地などが売るに出されることがあります。このような場合、売り手である事業者（主に自治体）は、売買にあたり条件と付けることがあります。
先日、広島県呉市の消防局跡地の売却で応募がゼロ、との記事を見ました。参考価格は５億７３００万円、建物の用途の制限に加えて地域への貢献に加えて１年以内に既存建物を撤去・２０２６年までに供用開始と厳しい条件が付いていました。
おそらく、次回は参考価格を下げて再入札を行うと思いますが、解体撤去費及び建築費が高騰している現在、入札をためらった業者もあると思います。
東京をはじめ首都圏や都市圏の駅近物件であれば強気の価格設定でも入札が期待されますが、地方の再開発物件、需要は限られると思います。
次回の入札においてどのような条件が付されるか、また、参考価格はいくらになるか、興味深いところです。
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新築マンションのステルス値下げ
金融緩和による低金利政策が続く中、新築マンションの売れ行きが好調です。駅至近などの立地のよい物件であれば、強気の価格設定であっても売れ行きは好調のようです。
この新築マンション、土地の価格や建築資材の高騰により販売価格は上昇していますが、不動産業者の上昇を続ける価格を抑えるため、色々と工夫しているようです。
先日、新築マンションがステルス値下げされている、との記事を見ました。述べ面積を狭くしたり、設備や仕様を落としたり、天井を低くしているそうです。
記事によれば、１０年前の３ＬＤＫであれば、延面積７０㎡超が一般的だったのが、最近は６０㎡台のものが増えているそうです。３ＬＤＫで６０㎡台ですと、部屋の狭さや圧迫感が気になると思います。
新築マンションの延面積ですが、バブル期は１００㎡を超えるものも販売されていましたが、リーマンショックなどの経済危機が起こる度に狭くなっていった印象があります。
ここに来て今回のウクライナ危機や円安による資材の高騰、マンションの延面積は狭くできる限界に近くなっている感があります。
今後、さらなる建築資材の高騰が続いた場合、新築マンションの価格や延面積はどう変わっていくか、注目して見守りたいと思います。
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新宿区の旧公務員宿舎の価格
国の財政悪化が懸念される中、国有財産である国家公務員宿舎の売却が進んでいます。
先日、東京都新宿区にある旧国家公務員宿舎の価値は５３億円相当、との記事を見ました。土地面積は約６４００㎡、地上１２階建、戸数８７とのことなので、それなりの広さだと思います。
この不動産の価格、路線価などから簡易に査定したとのことですが、結果は約４６億円～約５３億円、内容から推測するに実際に不動産鑑定評価を行った場合、この金額を上回ると思います。
建物は１０年以上使用されていないとのことなので、売買された場合、建物は取り壊すことになると思います。
都心の駅近の大規模地は出物不足から予想を上回る高額での取引が見られる中、今回の旧公務員宿舎が売買された場合、どれほどの金額になるかとても興味深いです。
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湯沢のリゾートマンションの価格
このコラムでも度々書いている越後湯沢のリゾートマンション、一時は売りに出しても買い手がつかず、１０万円程度の価格設定がされていましたが、コロナ禍で状況が一変したようです。
ネット記事によると、コロナ禍でのリモートワークの普及により需要が急増し、延面積５０㎡程度の物件で平均売買価格が２００万円近くまで上昇したそうです。
上越新幹線で首都圏からのアクセスも比較的よく、熱海や軽井沢と同じようにセカンドハウスとしての需要が増えているのだと思います。
私もかなり前、越後湯沢のリゾートマンションを価格調査したことがありますが、所有者の方は富裕層の方が多く、修繕費や管理費等の滞納者も少ないようで、管理は比較的良好であったと記憶しています。
もっとも、バブル期ではありましたが、新築価格は５０００万円程度であったと聞いていますので、２００万円でも安いかもしれません。
現在売却を考えているオーナーの方は、今が売り時なのか悩ましいところです。
越後湯沢のリゾートマンションの価格上昇、コロナ禍における一過性のものなのか、コロナ禍が終息したのちも続くのか、注意深く見守りたいと思います。
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