Archive for the ‘不動産の価格’ Category
高層マンションの鑑定評価
マンションなどの共同住宅の場合、階層によって不動産価格が異なるのが一般的です。特にタワーマンションなどの高層建物の場合、眺望がよかったり、ステータスの点からも高層階ほど価格は高くなります。また、防犯面でも低層階よりも安全だと考えられます。
先日、ネットで１階に住むメリットが書かれた記事を見ました。騒音・振動を気になくて済みますし、荷物の搬入や搬出が楽とのことでした。また、専用庭が付いている物件もあり、家族向け物件として人気が上がっているみたいです。
区分マンションを鑑定評価する場合、一棟建物及びその敷地の価格を求め、その価格を対象不動産の階層と位置の効用比を求め、一棟建物及びその敷地の価格に乗じることで積算価格を求めます。階層は上層階、位置は南方位や窓などの開放口の数が多い物件が高くなりますが、タワーマンションなどの超高層階になると眺望を重視する傾向が強く、市街地の夜景が楽しめたりする物件の価格が高くなります。
コロナ禍でも売れているタワーマンション、金融緩和に加えて都心回帰と高いところに住みたいという人々の欲求が続く限り、売れ続けるのではと思います。
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故細木数子さん所有の不動産価格
今月8日、六星占星術で有名な細木数子さんが亡くなりました。六星占星術、私も占いに凝っていたころは購入し運勢を占ったものです。細木さんのご冥福をお祈りいたします。
細木数子さんは生前、占い関係の著作やテレビ出演などで莫大な財産を築かれたそうです。その中でも不動産は、ここ最近の地価上昇の影響で、高額な評価額となることが予想されます。
東京神楽坂の土地建物は、通り沿いに面しており約３億５千万円だそうです。規模や建物の詳細は不明ですが、やはり東京の不動産は高いですね。
あと、京都にある豪邸２つは、周辺の土地と併せて約１２億円の不動産価格になるとのことです。この価格は土地建物の価格なので、土地の最有効使用によっては増減する可能性があります。
主な相続不動産で約１５億円、その他の金融試算に合わせたら、相続財産はいくらになるのでしょうか？想像もできませんね。
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農地の鑑定評価
農地の鑑定評価は、市街化調整区域内であれば農地法の縛りがあり、価格は農地としての価格となります。但し、市街化の影響が強く、農業振興地域外で農用地でなければ雑種地としての転用可能性があり、雑種地に近い価格になることがあります。
先日、畑でエビを養殖するとの記事を見ました。休耕地を有効利用することを目的に始めたそうです。以前、インドネシアで田をエビの養殖場にしたところ、結局、うまくいかず、元の農地に戻すこともできないとのことでした。但し、今回の千葉県のケースでは、巨大な水槽を利用し、排水も流さないとのことでした。環境に優しい農地の有効活用ですね。
今回のような自然に配慮した農地の有効活用、もっと普及して欲しいと思います。
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大規模商業地の鑑定評価
イオンモールに代表される大規模商業地ですが、このような大規模商業地は取引が少なく、また、定期借地が多いため難しい鑑定評価になります。
先日、広島市のイケアの新店予定地の売却が決定されたとの記事を見ました。２０１３年６月に国有地の入札の際の落札価格は４７億５５０万円、売却額等は不明ですが、広島市の地価上昇を考えると、相当な額の売却益が出たと思われます。
対象地は平成１５年から時間貸し駐車場となっていますが、「業務・商業等の機能が複合した土地利用」を前提とした地区計画が設定されており、新たな買い手による今後の使用方法が注目されます。
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解体予定のタワーマンションの価格
性能偽装された免振ゴムが使用されたことが発覚し、解体が予定されているタワーマンションの取得価格が３７億４千万円との記事を見ました。このタワーマンションは２００６年築、２１５室の全てが賃貸物件とのことです。
タワーマンション１棟の鑑定評価、難しい評価の一つだと思いますが、今回のような賃貸物件の場合は収益価格の比重が重く、今回のような解体予定の場合、価格決定のプロセスはどのようなものになるのでしょうか？
まだ耐用年数の十分残るマンションの解体、社会経済的利益保護の観点からは避けるべきとは思いますが、耐震性に問題があるのであれば解体も仕方ないのかもしれません。
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鎌倉の大邸宅の不動産価格
私が住んでいた名古屋市東部には、時々、学校と間違えるほどの大邸宅がありました。聞くと、土地の名士の方が代々住んでおられるとのことでした。但し、代替わりを機にマンションなどに建て替えられることが多く、残念ではありますが時代に流れを感じました。
先日、神奈川県鎌倉市で文豪、大佛次郎さんの大邸宅が売りに出されたとの記事を見ました。土地の広さ約５７７㎡、建物は築９０年以上の木造瓦葺平屋建て、和洋折衷の様式だそうです。
価格は税込み３億４８００万円、レストランや旅館などとして活用できそうですが、現況建物を実際に活用するには、約３０００万円の修繕費用が掛かるとのことです。
記事では、この不動産を買い取った業者方は、本来建物を解体するところ、この不動産の経緯を知り、現状利用を前提とした買い手を探しているそうです。
日本の昭和から令和の歴史を見てきた旧大佛邸、よい買い手が見つかるといいですね。
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区分マンションの鑑定評価とAIの価格
鑑定評価基準によれば、区分マンションの鑑定評価は、原価法（積算価格）、取引事例比較法（比準価格）及び収益還元法（収益価格）を適用することになっています。
とても作業量の多い鑑定評価の一つであり、特に原価法による積算価格は、まず、１棟土地建物の価格を求め、位置別及び階層別効用比から区分土地建物を求める必要があり、手間と判断を要することになります。
この区分マンションの鑑定評価ですが、最近、ＡＩによる査定価格が注目されてるようになりました。ビックデータを駆使し、精度の高い価格が試算されるようです。都心部等、対象不動産と同一マンション乃至は近隣に類似性の高い複数の取引がある場合などは、精度の高い価格が求められると思います。
ＡＩによる評価は、リート等投資物件の価格を求める際にも有用と言われており、マンション同様、都心部ではかなりの精度で価格を求められるそうです。
ＡＩの普及、不動産の価格の世界にも浸透してきているようです。
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事前避難地域と地価との関連
先日、名古屋市が南海トラフ地震の臨時情報が発表された際、事前避難を求める地域を発表しました。名古屋市南部の港区、南区、中川区、熱田区、緑区のうち２１学区、約２万４千名が対象となります。
この地域の方は事前避難を求められた際、対象区域外の知人や親せきの家、又はスポーツセンターや生涯学習センターに避難することになります。但し、水や食料の提供はなく、各人の負担になります。
土砂災害警戒区域同様、このような災害の可能性が高い区域を指定すると、その対象地域の地価は下がることがあります。今回の事前避難地域は以前より浸水被害の可能性が言われていた地域ではあります。
名古屋市の場合、伊勢湾台風やその後の東海豪雨で大きな被害を受けた地域は今でも需要が弱い傾向があり、今回の事前避難地域の指定で、さらに地価が下がるか注目したいと思います。
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オンワードHDがビル売却
アパレルブランドを展開するオンワードHDが名古屋市中村区のビルを売却と発表しました。場所は名古屋市中村区名駅南、ここ数年、地価が大幅に上昇したエリアにあります。
譲渡価格は約６５億円、約３５億円の譲渡益が発生するそうです。簿価は約２８億円、建物が減価償却することを考えると、購入時から地価が如何に上昇したかがわかります。
バブル期も、地価が頂点に近い時点で売った人が土地成金になりました。アパレルや旅行産業など現在厳しい業界の企業による不動産の売却が進むものと思われます。
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住宅地の価格と方位との関係
不動産の鑑定評価を行う場合、方位は価格を形成する重要な要因の一つであり、一般的には住宅地については南向きの土地が高くなります。店舗を最有効使用とする商業地については、方位が考慮されることは通常はないですが、食料品や反物など日照を嫌う品物を扱う場合、北向きの土地が好まれると聞いたことはあります。
この土地価格と方位の関係ですが、南向きの土地が好まれるのは、日照に優れ、採光が暖が取りやすく、より生活が快適であることが理由となります。最近、南向きの土地の優位性について懐疑的な意見を聞くことがありますが、やはり南向きの土地がよいことに変わりはないと思います。
また、最近は戸建住宅地域にある土地であっても、駅から近い等利便性に優れた地域の場合、南側隣地の戸建住宅が取り壊され、３階建てアパートが建つケースも増えてきました。このような将来的なリスクを避けるためにも、私は戸建住宅を買う場合は南向きの土地をお勧めしています
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