Archive for the ‘不動産の価格’ Category
ボブ・デュランの隠れ家の価格
自宅とは別に所有する住居は別荘と言われることが多いですが、このような別宅を隠れ家、ということもあります。
隠れ家を持つことに憧れる人は結構いて、私も趣味を楽しんだりする隠れ家が欲しいと思っている一人です。
先日、歌手でありノーベル文学賞受賞者であるボブ・デュランが所有していた別荘が約５億５０００万円で売りに出された、との記事を見ました。
場所はイギリスのスコットランドにあり、１９１１年～１５年にかけて建てられた歴史のある建物と、広大な敷地になります。この建物は大幅な改修がなされており、コロナ禍前までボブ・デュランが数週間過ごしたと書かれており、大規模な修繕は必要なさそうです。
５億５０００万円の隠れ家、中の調度品もすばらしく、宿泊施設などとしても利用できそうです。さて、実際の売買価格はいくらになるのか、とても興味深いです。
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新築マンションの極小化
地価や建築資材の高騰が続く中、購入者の支払総額を抑えるため、延床面積の極小化が進んでいます。
少し前までは、戸建住宅であれば１００㎡未満のものは狭い印象を受けていましたが、最近は３階建てで７５㎡程度の戸建住宅も出てきました。
家族向けマンションの場合、８０㎡程度が標準的と思っていましたが、７０㎡未満のマンションが増えてきました。この広さだと、戸数を増やしたい賃貸マンションと同じような間取りになってくると思います。
先日、京都市の新築マンションの平均面積が６０．３㎡、との記事を見ました。この広さだと間取りは２ＬＤＫでしょうか、家族４人だとかなり窮屈な広さになります。
今後、下がる気配のない地価と建築資材価格、延面積はどこかで下げ止まるでしょうが、下げ止まった分、マンション価格も上昇していくと思われます。
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駅前一等地に平面駐車場
駅前の土地は利便性に優れ、特に容積率などから高度利用が可能な土地であれば収益性に優れた高層建築物が建てられることが多いです。
高層建築物を建てるには土地の価格に加えて建物の建築費が必要になりますが、アベノミクスが始まったことから建築費が上がり続け、都心の一等地であってもコインパーキングなどとして一時利用される土地が増え始めました。
このような土地の所有者は、建築費が下がることを期待していたのかもしれませんが、その後のウッドショックやウクライナ危機、円安による建築資材の高騰により、下がる見込みは薄いと判断したのか、建築ボリュームを下げた建物が増えたように感じます。
先日、神戸市元町の駅前一等地が平面駐車場、との記事をみました。県有地であり、広さ約２２００㎡、評価額は１６億８０００万円だそうです。
今後、この土地がどのように使われるかは不明ですが、高騰した建築費の問題を解決し、駅前一等地に見合った再開発計画が行われるか注目したいと思います。
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緑地の有無と不動産価格
大規模地の開発を行う場合、自治体が定める開発指導要綱によって公園などの設置義務が規定されていますが、新たな街づくりに近いような規模の開発ですと、街並みをよくするため緑地が設けられている場合があります。
先日、静岡県にある市が本来売却不可の市有地を開発業者に売却し、買い戻しを求めた市に約２億６０００万円の損害賠償を求めた事件の判決記事を見ました。
１審は市への土地返還に対し開発業者へ３５００万円の支払いを命ずる判決でしたが、２審は土地代金約１０００万円を含め４４００万円の支払いと命じました。
２審の判決によると、３４００万円が開発業者が土地返還によって被った損害額となりますが、土地代金を大きく上回る損害額、どのように試算したのか興味深く思います。
２審の判決では損害額の増額が認められていますが、地価の上昇分なども考慮されたのかもしれません。
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そごう・西武百貨店の売却価格
現在はセブン＆アイ・ホールディングスの傘下にある旧そごう・西武百貨店の売却価格が２１００億円との記事を見ました。企業価値２５００億円に純有利子負債などを調整し、この価格になったようです。
旧来の百貨店の多くは、都心の駅前の一等地に立地しており、企業価値２５００億円の大部分は土地の価値だと考えられます。
個人の消費形態が変わり、特にインバウンド需要が見込めない地域の百貨店は苦戦していますが、老舗の百貨店やホテルなどが外資に買われるニュースは今後、度々出てくると思われます。
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人骨が発見された土地価格
地下埋設物のある土地を鑑定評価する場合、その土地の価格から埋設物の撤去に係る費用を控除することになります。また、忌み物が埋まっていた場合などは、心理的瑕疵（スティグマ）も考慮して鑑定評価を行うことになります。
先日、購入した住宅地の地中から人骨が出てきた、との記事を見ました。この人骨は１００年以上前に埋葬されたもので、事件性は無いとのことでした。
埋まっていたのは深さ２．５ｍの地中、本格的な地盤調査を行う前だったそうです。
購入者はこの土地は心理的瑕疵物件にあたり土地価格から３％の減額を求めているそうです。
実際に鑑定評価を行う場合、何等かの減価は考慮すべきと思いますが、人骨が存在する経緯などから判断し、この程度の減価になるのかとは思います。
この事件、現在係争中とのことですが、裁判所の判断に注視したいと思います。
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リモートワークとオフィス価格
大手企業を中心にコロナ禍において普及したリモートワーク、働き方はもちろん生活スタイルにまで大きな影響を与えました。
在宅時間が増えたことにより、仕事や娯楽などを自宅で快適に過ごす方法が提案されました。代表的な娯楽として家飲みやZOOM飲み会があげられます。
先日、アメリカのあるシンクタンクがリモートワークがこのまま進めば、オフィスビルは８０００億ドル（日本円で約１１２兆円）の損失を被る可能性を指摘する記事を見ました。この記事によると、２０３０年までに２６％減、最悪４２％減になると予測しています。
このオフィスビルが被る損失は、空室率の上昇による賃料下落、そして価格の下落、暴落を指すと考えられます。
首都圏はもちろん都市部で現在も進むオフィスビル建築、この悲観的な予測が現実となった時、不動産市場は大混乱となることが予想されます。
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春日井市に新しい街
春日井市はＪＲ中央本線や名鉄小牧線を利用することで名古屋市中心部への利便性がよく、特に西部エリアの勝川駅及び春日井駅最寄りの住宅地域の地価は上昇を続けています。
同じＪＲ中央本線沿線でも、神領駅及び高蔵寺駅最寄りは春日井市中心部からも寄りがあり、価格に値頃感がある印象です。
先日、春日井市出川町の中電社宅跡が再開発される、との記事を見ました。広さは約５万㎡、住宅、商業、医療、教育関連施設の建設が計画されており、２０２６年以降の完了を目指すとのことです。
再開発による街づくりが盛んですが、都市開発に実績のある中電が行う街づくり、周辺はもちろん神領駅最寄りの更なる地価上昇が予想されます。
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青森市の億ション
「億ション」とは価格が１億円を超えるマンションを指す言葉であり、私は都心の一等地に建つ高層マンションといったイメージを持っています。
以前は億ションというと、お金持ちが住むマンションと決まっていましたが、最近は地価や建築費の高騰で、東京はもちろん私が住む名古屋でも多く見られるようになりました。
先日、青森県青森市に初の億ションが誕生した、との記事を見ました。地上１４階建て、億超えの部屋の広さは延約１４０㎡と家族向けとしては広めとなります。
ちなみにこの億ション、既に成約済みであり、他の部屋も全て完売とのことです。
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２０２３年路線価と今後の地価動向
昨日、国税庁より２０２３年の路線価が発表されました。
全国平均は２年連続で上昇、金融緩和の影響を受け、都心部の駅近物件やインバウンド需要が回復した観光地の地価が上昇する一方、これらの恩恵の薄い地方圏は地価の回復が鈍く、下落が続く県もあります。
ウッドショックや建築資材の高騰、円安による物価高などのマイナス要因がある中、都心部を中心に地価は上昇しており、日銀による大幅な金融政策の変更がない限り、地価は上昇を続けるとの予想が多く聞かれます。
平成期のバブル崩壊により消え去った土地神話、資本主義経済が新たな局面に入った今、新たな土地神話が生まれるのかもしれません。
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