Archive for the ‘特殊な土地の評価’ Category

ゴルフ場のクラブハウスの鑑定評価

2022-08-20

バブル期に大量に開業したゴルフ場、現在もゴルフ人口の減少によりオーナーチェンジしたり廃業するゴルフ場も発生しています。廃業したゴルフ場の中には、太陽光発電のソーラーパネルが設置されるケースもあり、残念に思うことがあります。

ゴルフ場、オーナーチェンジや廃業の際、不動産の鑑定評価を行うことが多いのですが、バブル後に大量の鑑定評価がなされており、価方法は確立されているようです。

ゴルフ場の鑑定評価、原価法を適用する際、土地建物は分けて評価しますが、ゴルフ場はコース部分とクラブハウス等の物に分けられます。

そのクラブハウスの価格ですが、先日、ネットで10億円から20億円との記事を見ました。クラブハウスや受付、ロビー、ロッカー、浴室などの設備を整える必要があり、標準的なゴルフ場の場合、上記の金額になるそうです。

ちなみにコースの造成・整備費は1ホール約2億円と言われており、開業には多額の投資が必要になることが分かります。

今後、ゴルフ人口の増加が見込めない中、新規ではなく既存のコースを改修して使用することが主流になっていくと思われます。

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土壌汚染された農地の鑑定評価

2022-08-14

前回、「病院跡地の鑑定評価」記事で書きましたが、土壌汚染された土地の鑑定評価を依頼される場合があります。このような汚染された土地は、土地の価格から土壌汚染を除去し現状に回復費用と心理的嫌悪感(スティグマ)の減価を控除して鑑定評価を行うことになります。

先日、土壌汚染された農地の鑑定評価を行いました。この土地は、市街化調整区域内にあって、農振・農用地、本来であれば農地以外の使用は困難なはずですが、違法転用されて産廃の一時保管施設として使用されていました。現況は産廃物や建物は全て撤去されており、元通り農地となっています。

市街化調整区域内の農地、特に農振・農用地は農地として鑑定評価を行うことが原則であり、今回も農地として評価を行いましたが、当然、回復費用及びスティグマによる減価を考慮して鑑定評価額を決定しました。

今回のケースはプラスの鑑定評価額という結果になりましたが、土壌汚染地の原状回復費用は想像以上に多額であり、場合によっては土地の価格を上回るケースがあることも考えられます。

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病院跡地の鑑定評価

2022-08-12

自治体の財政が厳しい中、公立病院の統廃合が進んでいます。私が住んでいる名古屋市でも、公立病院が廃止され、民間に売却されるケースが見られるようになりました。

昨日、ネットで病院跡地の地中から医療廃棄物が見つかった、との記事を見ました。買い手である町が、土地所有者と旧賃借人であった県を訴える、との内容です。町が求めた損害賠償額は1億9532万円、廃棄物の撤去処分費などとのことですが、心理的瑕疵も含まれた金額であると考えられます。

病院跡地を鑑定評価する場合、地下埋設物があれば土地価格から撤去費を控除して求めることになりますが、特に入院設備などがある大規模な病院の場合、何等かの心理的瑕疵も考慮して鑑定評価を行うことになると思います。

また、今回のような医療廃棄物の場合、土地が汚染されている可能性が高く、土壌の入れ替えに伴う費用が発生することにも注意が必要です。

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廃棄物の埋まった土地の鑑定評価

2022-06-30

土地の下は外観から知ることができないので、鑑定評価を行う場合、通常は地歴調査(過去の住宅地図、航空写真、閉鎖登記簿、聞き取り調査)を行うことにになります。地下埋設物の有無はボーリング調査が理想ですが、これらを記載したエンジニアリングレポートを依頼者から頂けることは稀にしかありません。

今日、ネットで庭から大量に廃棄物が出た土地の売買に関する記事を見ました。売り主の不動産業者は買主に虚偽の説明をして売買したそうです。

このような土地鑑定評価する場合、土地の価格から撤去費用を控除することはもちろんですが、廃棄物が埋まっていた土地であることから心理的瑕疵(スティグマ)による減価も考慮する必要があると思います。

廃棄物のような地下埋設物の埋まった土地は、郊外の広大な土地など見られることが多いですが、個人向けの住宅地に大量の廃棄物が埋まっているケースは珍しいと感じました。

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再建築不可物件の鑑定評価

2022-05-22

再建築不可物件とは、建築基準法施行以前に建てられた既存の建物が現行法の建築要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊して再建築が出来ない不動産を言い、接道要件不足やがけ地などに建つ物件が上げられます。

旗竿地や無道路地など、建築基準法上の道路に2m以上接面していない土地の鑑定評価は、道路用地を買収して接道要件を満たすことは理論上可能であるため、計算式によって減価額を求めることも可能です。また、がけ地の場合、現行の擁壁を取り壊して再構築することで建築許可が下りる場合は、それらに要する費用を土地価格から控除して鑑定評価額を求めることになります。

また、接面道路が建築基準法上の道路以外の道である場合、例えば昔からある長屋のような建物で、細い私道の奥にある土地などの場合、再建築は極めて困難となります。

このような不動産を鑑定評価する場合、建物の継続利用が可能な場合は建物の耐用年数を判定し、有期還元による収益還元法による収益価格を重視して鑑定評価額を決定することになると思われます。

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異臭の不動産価格への影響

2022-05-11

日照が制限されたり、騒音の酷い不動産の価格は減価が発生することになり、その減価額の算定が問題になります。日照ですと、日照が阻害される前後の日影図などを作成し、減価額を判定することが一般的です。騒音の場合も同様に、実際の騒音のデシベルを測り、許容される数値との比較から減価額を判定する方法が考えられます。

先日、ネットで異臭のするマンションの記事を見ました。豚骨等のラーメンのスープを大量に作っていたことが原因だったそうです。

このような場合はスープの作成を止めることで解決しますが、臭いを排除することができない場合、不動産の減価の合理的な算定は難しいと思います。このような不動産を鑑定評価する場合、財産評価基準などの数値や、過去の判例などを参考にして減価額を判断することになると思われます。

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土壌汚染地の鑑定評価

2022-05-07

土地の鑑定評価を行う場合、閉鎖登記簿や過去地図、土壌汚染対策法の指定区域であるか否か、水質汚濁防止法における特定施設の届出がなされているか、などの地歴調査を行います。もちろん、専門業者が行った調査結果が記載されたエンジニアリングレポートが頂ければ確実ですが、そのようなことは稀なことになります。

土壌汚染地の鑑定評価は、汚染土の入れ替えに要する費用や地下水が汚染されている場合などは、再び汚染しないような処置を講ずる費用を土地の価格から控除することになりますが、汚染の程度などや広さなどによって処置費用が異なるため、とても難しい評価になります。

先日、富山市の市有地からヒ素が検出され、処理費用が2億円との記事を見ました。ヒ素は毒性が強く処理費用も高額になったと思われます。

この土地は民間企業に売却予定とのことですが、売却額はいくらだったのでしょうか?興味深く思いました。

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地下埋設物のある鑑定評価

2022-04-25

土地の鑑定評価をする際、基礎杭がある等、外観から明らかに地下埋設物の存在を推測させる場合は少なく、その殆どが地中に存在していることになります。エンジニアリングレポートを頂けたり、聞き取り調査から地下埋設物の存在がわかるケースもありますが、鑑定評価においては過去地図や閉鎖登記簿、過去の航空写真などを頼りに地歴調査行います。

もちろん、依頼者の方から費用を頂ける場合はボーリング調査なども可能ですが、広い土地の場合にはその費用も膨大となってしまうという問題もあります。

先日、長野県の空き家解体中に地中よりコンクリート破砕機が出てきた、との記事をみました。当初は拳銃、筒状のダイナマイトの可能性があるとのことでした。

名古屋市でも、リニモの工事現場から不発弾が発見されたり何かと問題になる地下埋設物、後から発見されることも多く地下埋設物のある土地は不動産鑑定士泣かせの土地といえます。

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周辺隣地の不動産価格への影響2

2022-03-20

不動産の価格形成に影響を与える要因、駅距離や道路幅員、接面方位、形状などがあげられますが、風水や風習など、客観的に把握することが難しい要因もあります。

火葬場や葬儀場など、忌み物件と呼ばれるものが近くにある場合、その不動産の価格が安くなるのが一般的ですが、警察署、消防署、病院の近くも避けた方が良い、との記事を見ました。これらはネガティブな気が集まる施設だからだそうです。神社仏閣は聖域であり、住居からあまり近くない方がよいそうです。

不動産鑑定の仕事を始めたころ、警察署の裏の土地の公売評価をしたことがあります。国道沿いの広大地でしたが、当初の鑑定評価額では売れず、再鑑定で相当値下げした記憶があります。不動産業者の方からのヒアリングでは、警察署の裏地であり売却は苦戦する、と聞いていましたが、想像以上でした。

風水や風習、長年伝わるにはやはり意味があり、決して無視はできないと改めて感じました。

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路線沿いの土地の鑑定評価

2022-03-14

幅員が広く交通量の多い路線沿いの土地は、一般的に郊外であれば低層店舗、市街地で駅距離や容積率に優れた土地あれば店舗付きマンション、中心市街地であればオフィスビルとして利用されることが多いと思います。最近は中心市街地であっても高層マンション、コロナ禍前であればホテルになることも多いです。

路線沿いの土地、交通量や背後地に優れ、収益力のある地域であれば商業系施設として利用されることが多いですが、路線が衰退傾向にあったり、商業性、収益力に劣る地域になると、最近は分割されて戸建住宅になるケースも多く見られます。

このような土地を住宅地として鑑定評価するとなると、やはり騒音や振動、車庫の出し入れの容易性が劣ることから、背後の住宅地との比較で低めの鑑定評価額になることが多いです。

路線沿いの住宅地、騒音や振動に加えて、風水的にもよくないとの記事を見ました。風水を鑑定評価額決定の要因にすることは難しいですが、やはり住宅地として好ましくない土地は価格に織り込まれており、取引価格も低くなるように感じます。

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