Archive for the ‘特殊な土地の評価’ Category

馬毛島の売買価格は約160億円

2019-11-30

難航された馬毛島の売買契約が締結されたそうです。売買価格は約160億円、当初の鑑定価評価額が45億円でした。

売主との価格交渉が難航し、売主の希望価格であった数百億円での売買ではなく、160億円で落ち着いたようです。

売主が譲歩した経緯は不明ですが、今後、訓練基地として馬毛島が活用されることになりました。防衛の拠点としての活用も検討され、馬毛島の重要度が増していくと思われます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

反社会的勢力事務所の向かい土地の鑑定評価

2019-11-28

先日、神戸市の反社会的勢力の事務所の向かい土地が競売に出るとの記事が出ていました。広さは約400㎡(約120坪)、相場は坪200万円~300万円。通常なら2億円以上の価値のある土地になります。

このような土地の場合、環境要因で減価が発生することになります。鑑定評価を行う場合、非常に難しい評価になると思います。おそらく、かなり低い鑑定評価額(売り出し価格・最低落札価格)になると思います。

以前、ラブホテルの隣地の鑑定評価をしたことがありますが、その土地はすぐに売れました。しかし今回は反社会的勢力の事務所、しかも抗争中となると事情が違ってきます。

今回のケース、最落価格も興味深いですが、落札者がいるかどうかとても興味深いです。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

火葬場予定地の鑑定評価額

2019-11-26

火葬場は忌み施設と考えられ、通常は市街地から離れた土地に造られるこが多いのですが、ごみ処理場と同様、新規に建設される際は反対運動が起こることが多いです。

京都府亀岡市でも、現在の火葬場が老朽化し能力が不足する可能性が出てきたため移設し新設を計画したところ反対運動が起きました。1審、2審とも市が勝訴したものの、公社の購入価格8億5千万円が裁判所の鑑定評価額より約3億円高かったことが問題を長期化させたとのことでした。8億5千万円、利便性もある程度考慮された広大な敷地なののでしょうか?火葬場予定地にしては高いという印象です。また、裁判所の鑑定評価額との差3億円も大きいと思います。

このような公的な土地買収の際、得てして不明瞭な価格決定がなされることがあります。移転は決まったこととして、市は買収額の根拠を市民に説明する義務があると思います。

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葬儀場は鑑定評価上の減価要因?

2019-10-07

鑑定評価を行う上での減価要因として、反社会的勢力の事務所やごみ処理場などがあげられます。墓地は減価要因になることが多いですが、地方では、ご先祖様に守られている、との理由から増加要因になる地域もあるそうです。また、警察署は治安が守られることから好まれるのでは?と思いましたが、減価要因という意見もありました。

先日、奈良市の遊園地跡地が葬儀場になることから、地域住民が反対運動をしているとの記事が出ていました。確かに葬儀場は悲しみの場であり、近くに住みたいとは思わないかもしれません。

最近では葬儀場は路線沿いの商業地域に建てられることが多く、住宅地域に建つことはないと思われますが、商業地域であれば葬儀場の存在による減価は発生しないと考えます。

但し今回のケースは、公有地の売却であり、遊園地跡地であったことからこのような反対が起きたと思います。オークションでの売買だったそうですが、今後の推移を見守りたいと思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

市街化調整区域内の山林の鑑定評価

2019-10-06

現況山林の鑑定評価は、市街化山林で宅地化が可能な場合、宅地見込地として造成費等を考慮して価格を求めることが一般的であり、市街化調整区域では現況山林として評価するか、伐採・造成後、雑種地としての利用が可能であればその掛かる費用を控除して価格を求めることになります。

先日、ネットに滋賀県甲賀市で市が取得した、登記地目山林私有地を宅地としての鑑定評価額で取得したとの記事が出ていました。現況宅地であったとのことですが、市街化調整区域内の土地であったと考えられます。

市街化調整区域内の土地の場合、宅地であれば建物等建築が可能ですが、それ以外ですと通常の建物の建築はできません。今回のケース、ある市議は宅地での評価は山林での評価より1700万円高額であったと主張しています。

市街化調整区域内の土地の評価、地目が宅地であるか否かが価格に大きな影響を与えます。慎重な鑑定評価が求められます。

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道路の鑑定評価

2019-10-04

道路を鑑定評価する場合、その対象となる道路を現況利用するか否かで鑑定評価額は異なることになります。現況利用する場合は、道路であることの減価を行い、転用して宅地化する場合は宅地としての評価になります。これは軌道敷でも同じことが言えます。

先日、ネットに長崎市の住宅団地内の私道を、私道の所有者が一部を封鎖したとの記事が出ていました。面積は約3,700㎡、かなり大規模な団地であるようです。住宅団地であったも、道路は自治体に移管されることがほとんどなので、このような問題が起きることはないと思うのですが。

住宅団地内の住民は、使用する道路が私道(他人の土地)である以上、何らかの対価(通行使用料、負担金等)を支払う必要があると思います。そうでないと私道の所有者は、維持管理費等を一方的に負担することになってしまします。

今回のケースでは、市は現状のまま寄付を受け付けて市道認定するのが最善の方法と思われます。

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地下埋設物のある土地の鑑定評価

2019-09-30

地下埋設物のある土地の鑑定評価は、通常、更地の価格を求めた後、地下埋設物を除去する費用を控除し、埋まっていた物によってはさらに減価(心理的嫌悪感・スティグマ)して求めることになります。

地下埋設物のある土地は、例えば鉄塔敷地の基礎などになると撤去費用が相当な金額になることが多く、場合によっては更地の価格を上回って鑑定評価額がマイナスになることも考えられます。

先日、茨木県筑西市の市売却地にごみが埋まっており、土地購入者の損害賠償として2010万8000円を支払う議案が可決されたとの記事が出ていました。今回の損害賠償額の算定方法としては、鑑定評価と同様に撤去に係る費用の実額を求めることになると思います。

今回のケース、記事に詳細は出ていませんが、実際の算定額をどのように求めたのか興味深いです。

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グリーンランドの鑑定評価額

2019-08-29

先日、アメリカのトランプ大統領がデンマークからグリーンランドを購入希望、とのニュースが流れました。持ち主のデンマークは売却を拒否しておりこの話は実現しないと考えられます。

グリーンランド売買の話は、今回が初めてではなく、1946年にやはりアメリカが約1億ドル(現在の価値で約13億ドル、日本円で約1400億円)での購入を提示したことがあるそうです。

このような広大な領土の売買は、過去実際に行われたことがあり、例えば、
1.1803年、アメリカがフランスからルイジアナを1500万ドル(現在の価値で約3億4000万ドル)で購入
2.1867年、アメリカがロシアからアラスカを720万ドル(現在の価値で約1億2500満ドル)で購入
があります。

もし、グリーンランドの売買が実現したとした場合、価格はどれくらいになるでしょうか?鑑定評価を行うとした場合、いまだかってない難しい評価になると思います。ちなみに、ワシントン・ポスト紙は、売買価格は2億ドルから1兆7000憶ドルの間と分析しています。相当幅がありますが、グリーンランドの価格を予想するのはそれくらい難しいことだと理解できます。

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反社会的勢力の土地の価格

2019-07-10

昨今では暴力団対策法などが整備され、このような勢力の事務所を新設することも難しくなりましたし、時々、事務所の立ち退きを要求する住民運動なども盛んになってきました。

少し前ですが、九州の反社会的勢力の本部事務所が売りに出された、との記事が出ていました。売買交渉を進めている自治体の鑑定評価額を上回る売り出し価格だったそうです。

ちなみにこの土地はマンション用地として売り出されたそうですが、減価が問題になります。やはり土地の履歴から何等かの減価は生じるものと思料されます。減価も、駅距離や前面道路、画地条件、容積率などに優れた土地であれば小さくなりますし、需要の弱い地域であれば大きくなると思います。

この土地は実際いくらで売れるのでしょうか?興味深く見守りたいと思います。

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公共のごみ置き場と不動産鑑定評価額

2019-07-06

不動産の価格は、隣地やその周辺に嫌悪施設があると下がることはよく言われますが、公共のごみ置き場も嫌悪施設にあたると考えられます。特に、自治会の規約(自治会員の同意が必要、等)であったり、ワイヤーや杭で固定されていて動かすことが困難な場合などは、鑑定評価額も下がると判断されます。先日、ネットニュースに、100万円払って他の家の前に移動をお願いする、との記事がありました。可能か否かは別として、資産価値で100万円以上の増加になれば、やる意味はあるかもしれません。

嫌悪施設ではありませんが、家の前に電柱やバス停がある場合、嫌な人はお金を払ってでも移動して欲しいと思うかもしれません。かなり昔、テレビで家の駐車場の前に電柱があり、駐車に困難している人が出ていました。ちなみに電力会社に交渉したところ、移設に当時の価格で30万円かかると言われ断念したと言っていました。

バス停はバス会社との交渉次第で移動可能とのことでしたが、実際、動かしたケースはあるのでしょうか?

最後に、携帯電話の基地局が減価要因になるか、と相談を受けたことがありますが、難しい判断になると思います。基地局との距離や高さ、地域(純粋な住宅地域か否か)などから判断することになると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

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