Archive for the ‘特殊な土地の評価’ Category

グリーンランドの鑑定評価額

2019-08-29

先日、アメリカのトランプ大統領がデンマークからグリーンランドを購入希望、とのニュースが流れました。持ち主のデンマークは売却を拒否しておりこの話は実現しないと考えられます。

グリーンランド売買の話は、今回が初めてではなく、1946年にやはりアメリカが約1億ドル(現在の価値で約13億ドル、日本円で約1400億円)での購入を提示したことがあるそうです。

このような広大な領土の売買は、過去実際に行われたことがあり、例えば、
1.1803年、アメリカがフランスからルイジアナを1500万ドル(現在の価値で約3億4000万ドル)で購入
2.1867年、アメリカがロシアからアラスカを720万ドル(現在の価値で約1億2500満ドル)で購入
があります。

もし、グリーンランドの売買が実現したとした場合、価格はどれくらいになるでしょうか?鑑定評価を行うとした場合、いまだかってない難しい評価になると思います。ちなみに、ワシントン・ポスト紙は、売買価格は2億ドルから1兆7000憶ドルの間と分析しています。相当幅がありますが、グリーンランドの価格を予想するのはそれくらい難しいことだと理解できます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

反社会的勢力の土地の価格

2019-07-10

昨今では暴力団対策法などが整備され、このような勢力の事務所を新設することも難しくなりましたし、時々、事務所の立ち退きを要求する住民運動なども盛んになってきました。

少し前ですが、九州の反社会的勢力の本部事務所が売りに出された、との記事が出ていました。売買交渉を進めている自治体の鑑定評価額を上回る売り出し価格だったそうです。

ちなみにこの土地はマンション用地として売り出されたそうですが、減価が問題になります。やはり土地の履歴から何等かの減価は生じるものと思料されます。減価も、駅距離や前面道路、画地条件、容積率などに優れた土地であれば小さくなりますし、需要の弱い地域であれば大きくなると思います。

この土地は実際いくらで売れるのでしょうか?興味深く見守りたいと思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

公共のごみ置き場と不動産鑑定評価額

2019-07-06

不動産の価格は、隣地やその周辺に嫌悪施設があると下がることはよく言われますが、公共のごみ置き場も嫌悪施設にあたると考えられます。特に、自治会の規約(自治会員の同意が必要、等)であったり、ワイヤーや杭で固定されていて動かすことが困難な場合などは、鑑定評価額も下がると判断されます。先日、ネットニュースに、100万円払って他の家の前に移動をお願いする、との記事がありました。可能か否かは別として、資産価値で100万円以上の増加になれば、やる意味はあるかもしれません。

嫌悪施設ではありませんが、家の前に電柱やバス停がある場合、嫌な人はお金を払ってでも移動して欲しいと思うかもしれません。かなり昔、テレビで家の駐車場の前に電柱があり、駐車に困難している人が出ていました。ちなみに電力会社に交渉したところ、移設に当時の価格で30万円かかると言われ断念したと言っていました。

バス停はバス会社との交渉次第で移動可能とのことでしたが、実際、動かしたケースはあるのでしょうか?

最後に、携帯電話の基地局が減価要因になるか、と相談を受けたことがありますが、難しい判断になると思います。基地局との距離や高さ、地域(純粋な住宅地域か否か)などから判断することになると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

埋蔵文化財包蔵地の鑑定評価

2019-07-05

今日、熊本市で遺跡の発掘中に作業中の男性が土砂に埋まり、一人が亡くなりました。ご冥福をお祈りいたします。

遺跡は試掘調査の後、本掘調査を行うことになりますが、試掘で重要な遺構でも出たのでしょうか?特に今回のようなマンション建設の場合、発掘費用は事業者負担になりますから、試掘で終わる場合が多いのですが。

鑑定評価の際、対象不動産が埋蔵文化財包蔵地であるか否かは当然調査することになりますが、私も何度か遭遇したことがあります。幸い、試掘調査のみで終了しましたが、試掘で遺構跡などが発見されると、本掘調査になり時間と費用が掛かります。当然、鑑定評価額にも影響することになります。

また、今回はマンション予定地であり、マンションの分譲価格や売れ行きにも影響が出るかもしれません。ここ数日大雨が続いていたとのこと、作業を延期することはできなかったのでしょうか。悔やまれます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

山の鑑定評価額

2019-06-21

山林の鑑定評価は、現況の山として使用する場合は現況山林として評価します。なので、周辺の山林取引から比準して求めた価格(取引事例比較法)と、桧林などで道路付きがよく、切り出して搬出することが可能であれば収益価格(林地希望価方式)から鑑定評価額を求めることになります。一方、造成して宅地とすることが最有効使用である場合は、宅地見込地としての評価になります。

先日、ネット記事で個人でのキャンプを目的に1万坪の山を丸ごと買われた方の記事が出ていました。キャンプはもちろん、山登りから自然散策まで年中アウトドアを満喫できますね。

ちなみにお値段は800万円だそうです。需要がなく値段がつかないと思っていた山ですが、このような需要が増えてくるかもしれません。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

慰安婦像設置の土地の評価

2018-09-06

何かと政治問題となっている慰安婦像ですが、韓国ではなく台湾にも設置された土地があるそうです。
その慰安婦像が設置された土地・建物について、競売が実施されたそうです。ただし、入札者はなく、再度入札を行う予定となっています。

この土地建物、日本でいう競売評価人の方が評価する場合、慰安婦像をどのように扱うかで迷うのではないでしょうか?像に価格をつけるのか、それとも撤去費を価格から控除するか・・。また、慰安婦像を見ることを目的に観光地化していて、ここで何かお店でもやれば収益があがるのか・・。興味深いところです。

不動産の価格は典型的需要者による最有効使用で決まることになりますので、そのあたりの分析・検討が重要になってくると思います。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

飛び地のお話

2017-06-21

ある市町村の中に他の市町村が存在するケースがあり、特に関西に多いそうです。
本来、行政サービスの効率化などの観点からは解消することが望ましいのですが、飛び地が発生した経緯などから簡単に解消は難しく、自治体も面積や人口などが国からの交付金や税収に影響するので、解消に消極的なところもあるそうです。

先日、あるお客様から、区画整理に伴う道路及び公園の整備に伴い飛び地になった土地の鑑定評価からお問合せを頂きました。全面の道路によって元の自治体を分断されており、上下水道などの引き込みが難しい土地でした。

このような土地は、鑑定評価が難しく、上下水道の引き込みが不可であるか、又は何等かの費用負担で他の自治体からの享受が可能であるか、などで価格が変わってきます。一つの集落を形成するような大規模な飛び地ではありませんが、飛び地に遭遇した珍しいケースでした。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

 

馬毛島の価格

2016-11-29

政府は鹿児島県西之表市の馬毛島の買収する方向であることがわかりました。民主党政権時代に尖閣諸島を国有化する際、鑑定評価を行った話題を取り上げたことがありましたが、このような島の価格(鑑定評価額)を決めるのは容易なことではありません。

特に、今回の馬毛島の場合、買収が国防目的であるため、他の離島の売買価格から比準することが不可能であり、その価値の算定が難しいと判断されます。

話では、政府は数十億円を想定、地権者は100億円以上の条件を出しているそうです。このような価格の乖離が激しい場合、裁判であれば中庸値を取ることが多いですが、今回のような代替のきかない土地(島)の場合、地権者有利で交渉が進むものと思われます。

最終的な売買価格、いくらになるかとても興味深いです。

 

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

 

 

不発弾の埋まった土地

2016-05-26

私が子供のころ通っていた小学校の近くに、戦前、ゼロ戦などを作っていた工場がありました。在学中に何度か不発弾(太平洋戦争時B29が投下したもの)が発見され、その周辺に住む友人たちはその処理が済むまで学校に残っていたものでした。

先日、不発弾の処理費用を巡って大阪市に提訴、との記事が出ていました。不発弾、私は自治体負担だと思っていたのですが、大阪市は地主負担になるそうです。処理費の負担先を規定する法律がないからだそうです。他の自治体はどうなのでしょうか?

上記大阪市の地主の方は、撤去作業の遅れから周辺住民に危険が及びことを懸念し、一時的に建て替えるつもりで負担したところ市から費用の返還がなかったそうです。

このような不発弾の残る土地は発見次第撤去されますから、評価依頼がくることはないと思いますが、地下埋設物同様、土地価格から処分に掛かる費用を控除して価格が決定されると考えられます。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」

所有者不明の土地

2014-08-05

不動産登記上の所有者不明の土地が増えているそうです。特に、地方では所有者死亡時に相続登記をしなかったり、都心へ転居後土地を放置し、わからなくなってしまうことが原因だそうです。

私も業務上沢山の登記簿を見ますが、相続登記が行われていなかったり、所有者不明のケースに遭遇したことがあります。他人が慣習的に、そのような土地を耕作しているケースもありました。

司法書士さんの話では、このような土地が値上がりした場合、相続問題が発生することが多く、相続人が多数存在することになり、相続登記の際非常に難航するそうです。

今後、このような土地は増えていくと考えられますが、公共事業の足かせにもなっており、国は何らかの対策をとる必要があると思います。