Archive for the ‘不動産の価格’ Category
オンワードHDがビル売却
アパレルブランドを展開するオンワードHDが名古屋市中村区のビルを売却と発表しました。場所は名古屋市中村区名駅南、ここ数年、地価が大幅に上昇したエリアにあります。
譲渡価格は約６５億円、約３５億円の譲渡益が発生するそうです。簿価は約２８億円、建物が減価償却することを考えると、購入時から地価が如何に上昇したかがわかります。
バブル期も、地価が頂点に近い時点で売った人が土地成金になりました。アパレルや旅行産業など現在厳しい業界の企業による不動産の売却が進むものと思われます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
住宅地の価格と方位との関係
不動産の鑑定評価を行う場合、方位は価格を形成する重要な要因の一つであり、一般的には住宅地については南向きの土地が高くなります。店舗を最有効使用とする商業地については、方位が考慮されることは通常はないですが、食料品や反物など日照を嫌う品物を扱う場合、北向きの土地が好まれると聞いたことはあります。
この土地価格と方位の関係ですが、南向きの土地が好まれるのは、日照に優れ、採光が暖が取りやすく、より生活が快適であることが理由となります。最近、南向きの土地の優位性について懐疑的な意見を聞くことがありますが、やはり南向きの土地がよいことに変わりはないと思います。
また、最近は戸建住宅地域にある土地であっても、駅から近い等利便性に優れた地域の場合、南側隣地の戸建住宅が取り壊され、３階建てアパートが建つケースも増えてきました。このような将来的なリスクを避けるためにも、私は戸建住宅を買う場合は南向きの土地をお勧めしています
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ウッドショックと３Dプリンターの家
最近、ウッドショックによる住宅価格の高騰、とう記事を多く見ます。木材価格が上昇し、木造住宅の価格も上昇傾向にあるとの内容です。理由は、世界的な木材需要の増加で輸入材の価格が上がっているからだそうです。
今の段階では、値上がり分は建築業者が負担しているケースが多く、値上がりの実感は薄いですが、今後、住宅以外の木製家具などの価格も上昇していくものと思われます。
木材価格は高止まることが予想される中、海外では３Dプリンターで造られた家が注目されています。工期や費用が抑えられるうえ、木材以外での躯体の建築も可能であることから日本でも普及すると思います。
建築業界からの反発は予想されますが、３Dプリンターで家を造る時代はそう遠くはないかもしれません。
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創価学会の施設跡地がマンション用地
マンション需要の高まりとともに不足するマンション用地、特に中心部や都心の商業地で、駅距離、容積率及び道路条件の良い土地は異常な高値での取引が見られます。
先日、東京千駄ヶ谷にある創価学会の施設が売却され、高級マンションに建て替え中、との記事を見ました。宗教施設の跡地であり、分譲ではなく賃貸マンションとのことでした。土地の広さは約５００坪、売買価格は不明ですが、鑑定評価を行えばおそらく２０億円を超えるとの声も聞かれます。
宗教施設は信者の心の拠り所であり、極力売却は避ける傾向にある中、今回の不動産売買、デベロッパーも十分収益を上げられると読んだのでしょう。
バブル期に似た不動産価格の異常な上昇、この異常な上昇をもたらしている空前の金融緩和、もう止めることはできない段階に入ったと思います。
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コロナ禍の中古マンション市場
程度の良い中古マンション価格の上昇が続いています。特に築年数が浅く最寄駅から近い物件の需要が旺盛で、さらに学校区など品等の良い地域に存するマンションの価格が上がっています。売却価格が購入価格を上回り売却益が出たケースも散見されます。
上昇の理由としては、リモートワークの普及によりより広いマンションの買い替えを目的とする需要が増えたとの声もありますが、金融緩和による金余りや低金利の持続により資金力のある購入者層が増えたことが理由のようです。
また、地価や建築資材、人件費の上昇による建築コストが増えたことにより新築マンション価格が大幅に上昇しており、中古マンションにも波及したとの声も聞かれます。
中古マンション価格の動向ですが、条件の良い物件の上昇傾向は続くものと考えられます。
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１円の空き家のお話
空き家の増加が深刻化する昨今、リモートワークの普及によりセカンドハウスや生活の拠点とすることを目的に空き家を探す人が増えているそうです。
このような目的で空き家を探す人は、完全な移住が目的ではないため都心の職場への移動が困難ではない地域を探すことになるため、首都圏では東海道新幹線での移動が可能である静岡県熱海市に注目が集まっているそうです。
その熱海市で１円の空き家を購入、とのネット記事を見ました。JR熱海駅から車で約１０分に位置し、建物は築２９年、これだけ見れば破格といえますが、難点もあり、高台の傾斜地で敷地内に入るにはゴンドラを利用する必要があり、駐車場はなし、建物の雨漏り、且つ、大量の残置物の処分が必要だったそうです。
メリットは高台であり景観が素晴らしく、相模湾が一望できるそうです。自然も豊かで、リモートワークの拠点としては申し分ない環境のようです。
このように一見訳ありの物件も、購入者の方の満足感は高く、空き家の購入をお考えの方はご参考になさっては如何でしょうか？
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事故物件が不動産価格に与える影響
不動産鑑定評価において、事故（自殺、他殺等）があった物件は、心理的瑕疵（スティグマ）が発生し、当然、市場性も劣ることから相当の減価を行うことになります。
国土交通省は不動産取引の際の告知で、老衰や病死などの自然死の場合には事故物件扱いではなく、告知義務はないとする指針案を公表しました。事故物件となると、不動産賃料や価格の下落は免れず、高齢者への賃貸を敬遠するケースが増えてきたことが理由だそうです。
但し、自然死であっても死体の腐敗が進んだ場合等は告知義務はあり、賃貸物件の告知義務期間は死亡から３年間に限るとのことです。
私は以前、高齢者の病死した賃貸物件に入居したことがありますが、特に気にすることもなく、また、家賃も安くなかった覚えがあります。ますます進む高齢化社会にあった今回の改正、歓迎する声は多いと思います。
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風水と不動産価格の関係
風水は事業を始めたり不動産を購入する際に調べる方は多いと思います。先日、ネット記事に風水的にいい物件、土地のポイントが５つ紹介されていました。その内容ですが、
1.変形のない土地、四角い土地
2.活気のある、人気の場所
3.日当たり、風通しのいい家
4.近くに学校や公園のある土地
5.カーブの内側にある土地
このうち、１～３に異存を唱える人は少ないと思います。５は風水的にカーブの内側はいい運気がたまりやすいからだそうです。但し、整形地が少なかったり、前面道路の見通しが悪いなどのデメリットもあります。
４については賛否両論あり、私も以前学校に隣接した不動産を鑑定評価した際、子供の声が好きではなく減価を主張した方もいらっしゃいました。また、保育園が地域に計画されると反対運動が起きるケースも多々あります。
公園については子育て世帯などには好まれるようですが、地域によっては深夜まで若者がたむろったりして風紀や治安を悪化させているという話も聞いたことがあります。
風水が不動産価格に与える影響ですが、１から３は問題ないとして、４を安易に増加要因と判断するのは難しいのかな、と思います。
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大規模工場の鑑定評価
先日、韓国の元徴用工訴訟で敗訴した日本の製鉄会社の資産を売却する手続きに入ったとの記事を見ました。日本と同じく、売却・現金化するため鑑定士が資産の鑑定書を作成し裁判所に提出したそうです。鑑定士の鑑定評価額が開始価格・最低落札価格になると思われます。
対象となる資産は、大手製鉄会社の資産であり、都心のオフィスビルに加えて製鉄所などの大規模工場地も含まれているのでしょうか。このような大規模工場の鑑定は、類似性の高い取引事例も少なく、土地に存する建物も多種・多様に渡っておりとても難しい評価になります。
工場に限らず商業施設などの大規模な不動産の鑑定評価は、作業及び判断の難しさに加えて総額が高額になることから裁判などで争いになることが多いです。裁判に耐えうる鑑定評価書を作成するためには、高度の知識と経験に加えて、規範性の高い資料を収集する能力が必要となります。
今回の元徴用工訴訟、韓国の裁判所は売却命令を出すのか注目していきたいと思います。
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不動産価格と人口の関係
不動産の価格と人口は相関関係にあり、愛知県長久手市のように人口、特に若年人口が増えている地域は土地、不動産需要が多く不動産価格は上昇します。一方、過疎化が進み人口が減り続けている地域は不動産需要が弱く、価格も下落していきます。
東日本大震災から１０年経った東北地方は、津波の被害が大きかった沿岸部の人口減に伴う経済の衰退、内陸部、特に仙台圏の人口増が目立ちます。沿岸部も復興はかなり進みましたが、高齢化に伴う自然減が大きく、産業再生も進んでいないようです。
東日本大震災直後は、津波の被害を受けていない東北地方以外の地域の沿岸部も土地取引が激減し、地価も大きく下落しましたが、最近は災害意識の薄れからか、土地取引も安定してきた感があります。
多くの尊い人命を奪った東日本大震災、決し忘れることなく災害の備えを行うことが重要だと思います。
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