Archive for the ‘不動産の価格’ Category
緑地の有無と不動産価格
大規模地の開発を行う場合、自治体が定める開発指導要綱によって公園などの設置義務が規定されていますが、新たな街づくりに近いような規模の開発ですと、街並みをよくするため緑地が設けられている場合があります。
先日、静岡県にある市が本来売却不可の市有地を開発業者に売却し、買い戻しを求めた市に約２億６０００万円の損害賠償を求めた事件の判決記事を見ました。
１審は市への土地返還に対し開発業者へ３５００万円の支払いを命ずる判決でしたが、２審は土地代金約１０００万円を含め４４００万円の支払いと命じました。
２審の判決によると、３４００万円が開発業者が土地返還によって被った損害額となりますが、土地代金を大きく上回る損害額、どのように試算したのか興味深く思います。
２審の判決では損害額の増額が認められていますが、地価の上昇分なども考慮されたのかもしれません。
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そごう・西武百貨店の売却価格
現在はセブン＆アイ・ホールディングスの傘下にある旧そごう・西武百貨店の売却価格が２１００億円との記事を見ました。企業価値２５００億円に純有利子負債などを調整し、この価格になったようです。
旧来の百貨店の多くは、都心の駅前の一等地に立地しており、企業価値２５００億円の大部分は土地の価値だと考えられます。
個人の消費形態が変わり、特にインバウンド需要が見込めない地域の百貨店は苦戦していますが、老舗の百貨店やホテルなどが外資に買われるニュースは今後、度々出てくると思われます。
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人骨が発見された土地価格
地下埋設物のある土地を鑑定評価する場合、その土地の価格から埋設物の撤去に係る費用を控除することになります。また、忌み物が埋まっていた場合などは、心理的瑕疵（スティグマ）も考慮して鑑定評価を行うことになります。
先日、購入した住宅地の地中から人骨が出てきた、との記事を見ました。この人骨は１００年以上前に埋葬されたもので、事件性は無いとのことでした。
埋まっていたのは深さ２．５ｍの地中、本格的な地盤調査を行う前だったそうです。
購入者はこの土地は心理的瑕疵物件にあたり土地価格から３％の減額を求めているそうです。
実際に鑑定評価を行う場合、何等かの減価は考慮すべきと思いますが、人骨が存在する経緯などから判断し、この程度の減価になるのかとは思います。
この事件、現在係争中とのことですが、裁判所の判断に注視したいと思います。
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リモートワークとオフィス価格
大手企業を中心にコロナ禍において普及したリモートワーク、働き方はもちろん生活スタイルにまで大きな影響を与えました。
在宅時間が増えたことにより、仕事や娯楽などを自宅で快適に過ごす方法が提案されました。代表的な娯楽として家飲みやZOOM飲み会があげられます。
先日、アメリカのあるシンクタンクがリモートワークがこのまま進めば、オフィスビルは８０００億ドル（日本円で約１１２兆円）の損失を被る可能性を指摘する記事を見ました。この記事によると、２０３０年までに２６％減、最悪４２％減になると予測しています。
このオフィスビルが被る損失は、空室率の上昇による賃料下落、そして価格の下落、暴落を指すと考えられます。
首都圏はもちろん都市部で現在も進むオフィスビル建築、この悲観的な予測が現実となった時、不動産市場は大混乱となることが予想されます。
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春日井市に新しい街
春日井市はＪＲ中央本線や名鉄小牧線を利用することで名古屋市中心部への利便性がよく、特に西部エリアの勝川駅及び春日井駅最寄りの住宅地域の地価は上昇を続けています。
同じＪＲ中央本線沿線でも、神領駅及び高蔵寺駅最寄りは春日井市中心部からも寄りがあり、価格に値頃感がある印象です。
先日、春日井市出川町の中電社宅跡が再開発される、との記事を見ました。広さは約５万㎡、住宅、商業、医療、教育関連施設の建設が計画されており、２０２６年以降の完了を目指すとのことです。
再開発による街づくりが盛んですが、都市開発に実績のある中電が行う街づくり、周辺はもちろん神領駅最寄りの更なる地価上昇が予想されます。
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青森市の億ション
「億ション」とは価格が１億円を超えるマンションを指す言葉であり、私は都心の一等地に建つ高層マンションといったイメージを持っています。
以前は億ションというと、お金持ちが住むマンションと決まっていましたが、最近は地価や建築費の高騰で、東京はもちろん私が住む名古屋でも多く見られるようになりました。
先日、青森県青森市に初の億ションが誕生した、との記事を見ました。地上１４階建て、億超えの部屋の広さは延約１４０㎡と家族向けとしては広めとなります。
ちなみにこの億ション、既に成約済みであり、他の部屋も全て完売とのことです。
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２０２３年路線価と今後の地価動向
昨日、国税庁より２０２３年の路線価が発表されました。
全国平均は２年連続で上昇、金融緩和の影響を受け、都心部の駅近物件やインバウンド需要が回復した観光地の地価が上昇する一方、これらの恩恵の薄い地方圏は地価の回復が鈍く、下落が続く県もあります。
ウッドショックや建築資材の高騰、円安による物価高などのマイナス要因がある中、都心部を中心に地価は上昇しており、日銀による大幅な金融政策の変更がない限り、地価は上昇を続けるとの予想が多く聞かれます。
平成期のバブル崩壊により消え去った土地神話、資本主義経済が新たな局面に入った今、新たな土地神話が生まれるのかもしれません。
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新築戸建住宅の建築費単価
建築資材の高騰により建築費が上がり続けています。ある不動産業者さんの話では、戸建住宅の建築費総額は昨年より約５００万円上昇しているとのことです。
戸建住宅の建築費を比べる際、よく坪や㎡当たりの建築費を用いることが多いのですが、先日、ネットでハウスメーカーごとの建築費を載せた記事を見ました。この記事によれば、
パワービルダーと呼ばれるローコストハウスメーカー：坪３０万円～５０万円
地場の工務店などの中堅ハウスメーカー：坪５０万円～７０万円
大手ハウスメーカー：坪７０万円、だそうです。
また２０２１年度の大手ハウスメーカーの坪あたり単価が載っており、１位の三井ホームから４位の住友林業までが坪１００万円超えとなっていました。
私がこの仕事を始めたころ、木造住宅の場合坪５０万円が一つの目安となっていましたが、パワービルダー系住宅の普及と大手ハウスメーカーの高級化により、建築費の差が約３倍になりました。
今後も建築費の高止まりが続くと予想されますが、この建築費の高騰が不動産市場や地価へどのような影響を与えるか注視したいと思います。
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名東区の大規模新築マンションの価格
マンション価格の高騰が続く中、名古屋市名東区に大規模な新築マンションが開発されました。
「プレミスト藤が丘」は、サンプラザという複合施設の跡地を開発したもので、名東区内でも人気のエリアである地下鉄東山線藤が丘駅最寄りであることが最大の売りのようです。
気になる価格は４０００万円台が中心、５０００万円超えが当たり前になった新築マンション市場のおいて、十分値頃感は感じられる価格となっています。
また、基幹バスの利便性もよく、名古屋市中心部へのアクセスが２系統あるもの強みとなっています。
中学校区は旧来から人気のある藤森中学校、名東区の住宅地を探す世帯は学校区の選好性が強く、これもメリットになると思います。
気になる点と言えば、藤が丘駅まで徒歩で約１２分～１５分、駅近物件の人気が年々高まりつつあり、資産性はあまり高くないかもしれません。
あと、立地が名東区の北西端に位置し、東山線沿線特有のおしゃれ感は少し劣る印象です。
最後に４０００万円台という価格設定が高いか安いか、ですが、大手ハウスメーカーが開発したマンションであるという安心感や学校区、駅距離や環境などを考えると、概ね妥当な価格なのかな、と思います。
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地盤と不動産価格との関係
地盤は土地上の建物を支える土台となるものであり、堅固な高層の建物を建てるには、ある程度の地盤の固さは必要となります。
地盤の緩い土地にも建物を建てることはできますが、表層改良が必要であったり、建物を支えるパイルを地下深くに打ち込む必要があったりと通常の建築費に加えてさらに費用が掛かることになります。
地盤が強いと高層建物を建てやすくなりますし、地震などの災害においても建物倒壊のリスクが少なくなることから、地価は高くなる傾向があります。
先日、高層ビルが密集するアメリカニューヨーク市の一部が地盤低下している、との記事を見ました。超高層ビルの重さが理由のようです。
地下水のくみ上げ過ぎで地盤低下した話はよく聞きますが、ビルの重さが地盤低下を発生させる、考えられる理由だとと思います。
日本でも都心部で高層ビルが密集する地域がありますが、今後、地盤低下が問題になるかもしれません。
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