特殊な不動産の鑑定評価

2020-07-27

不動産の鑑定評価における収益価格は、更地の場合、最有効使用を前提とした建物を想定し、その不動産から得られる純収益を土地と建物に配分、その土地部分の純収益に還元利回りを考慮して求めることになります（土地建物の純収益から一体の収益価格を求め、その価格から建物価格を控除して求める方法もあります。）。

対象不動産が土地建物の場合は、土地建物一体が生み出す純収益から収益価格を求めるので、鑑定評価額も一体の価格になります。

その収益価格ですが、延べ面積に対する賃貸面積の割合が大きいほど収益は多くなりますから、当然、収益価格は高くなることになります。なので、賃貸に出すことを想定しない特殊な建物の場合、収益を生み出さない面積が大きくなりますし、また、借り手も限定されるため収益価格は低くなることが多いです。

先日、東京の三陽商会のビル売却の記事を見ました。売却額は約１１７億円（簿価５０億円＋売却益６７億円）、広さは１００坪強、自社ビル目的で設計されており、階段とエレベーターが複数設置されているそうです。

このような特殊なビルは、やはり需要が限られ市場性は劣ることが多いです。賃貸を想定して自社ビルを設計することはないと思いますが、やはり汎用性のある無難な設計の方が、収益に出す際は有利だと思いました。

愛知県・名古屋市の不動産鑑定士「松岡不動産鑑定士事務所」