Archive for the ‘不動産のお話’ Category
3階建ての戸建住宅の建築費
都心部を中心に、狭小化が進む戸建住宅ですが、狭い土地に十分な延面積を確保するため、３階建てにした建物が増えています。
３階建ては２階建ての建物に比べて建築コストは高くなるのですが、延面積を同じとした場合に必要となる土地面積が小さくて済むので、地価が高いエリアなどでは総額の比較で安くなるケースも考えられます。
先日、３階建ての一戸建て建物の建築費について書かれた記事を見ました。その記事によると建築費単価は坪４５万円～１０７万円と幅が見られました。施行の質や量、仕様や設備の差を反映した結果と考えられます。
最近では戸建住宅でも延面積６０㎡程度とマンションより狭いものも見られるようになりました。
今後、土地価格の上昇により土地の細分化が進めば、日本でも３階建て住宅が一般的になる時代が来るかもしれません。
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コインランドリー投資のお話
不動産投資というと、所有地にアパートやマンションを建てたり、都心のオフィスビルを購入したりと多額の資金が必要なものを想像する方が多いですが、少ない資金と空いた土地から収益を上げることも立派な不動産投資と言えます。
最近では、インバウンド需要により人気の観光地で駐車場が不足し、自宅の駐車場などを一時的に貸し出したり、中には自宅を民泊施設にする人もいるそうです。
それなりに資金は必要になりますが、都市部を中心にコインランドリー投資をみることも多くなりました。賃貸マンションの狭小化により洗濯機が置けない物件が増えており、需要はあると聞きました。
コインランドリー投資について書かれた記事によれば、１０坪の店舗にランドリーを５台置く場合、初期費用（工事費等含む）は２１００万円～、月のランニングコストは約３７万円だそうです。
近くにある何年か前に開業したコインランドリーが現在も営業しているところを見ると、それなりに利益は上がっていると思いますが、初期費用やランニングコストを考えると、個人が行うにはハードルが高く、ノウハウを持った専門業者と組む必要がありそうです。
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価格がマイナスの不動産
昨日、解体処分費の高騰により価格がマイナスになる不動産のことを書きましたが、石川県で老朽建物付きの不動産でマイナス入札が実施される、との記事を見ました。
対象となる不動産は旧保育所建物と敷地であり、解体費が土地価格を上回った場合、市が差額を支払うといった内容だそうです。
跡地利用を住宅地をするという条件付きではありますが、払い下げを迅速に行う効果はありそうです。
今回のようなマイナス入札は初めてのケースではなく、過去、他の自治体でも実施されたそうです。
解体予定の老朽建物の扱いに頭を悩ます自治体は多いですが、遊休不動産の早期売却に資すると考えられるマイナス入札、今後、普及していくものと思われます。
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経営破綻したホテルの価格
一部の外国人旅行者が殺到する観光地を除き、衰退が進む地方都市ですが、先日、青森県弘前市にある経営破綻したホテルを競売にて落札、との記事を見ました。
価格は土地建物で９３５万円、落札者は来年の夏に建物を解体し、マンション用地とする計画だそうです。
建物の状態は不明ですが、ホテルとしての継続使用より取り壊し後マンションとしての利用を最有効と判断したようです。
場所は弘前市の一等地とのことですが、土地の価格から解体費を引いた残りが落札価格になったと思われます。
解体処分費が高騰していますが、地方の場合、取り壊し費用が土地の価格を上回り、総額がマイナスになってしまうケースも考えられます。
今回、９３５万円との価格になりましたが、簿価や再調達原価から大きく乖離した安い価格であることは間違いなさそうです。
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ゴルフ場跡地に物流倉庫
インターネットショッピングが普及した昨今、物流倉庫の需要も増えていますが、特に幹線道路や高速道路のインターチェンジへのアクセスに優れた条件の良い面大地は高値での取引が続いていました。
最近では条件の良い土地は少なくなっており、市街化調整区域内の宅地以外の土地であっても条件の良い（開発審査会基準に適合した）土地は取り合いになっているとの声も聞かれます。
先日、東京都にあるゴルフ場跡地に国内最大規模の物流センター建設の計画、との記事を見ました。ゴルフ場と言うと市街地から離れた山林などに造られるイメージだったのですが、ここは駅から徒歩約１０分、東京ドーム１２個分の広さだそうです。
このゴルフ場のある市はもちろん周辺市からも反対の声が上がっている物流倉庫の建設計画、今後どのように進展していくか興味深く見守りたいと思います。
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１０年間塩漬けの不動産の跡地利用
都市部を中心に地価の上昇が続いていますが、都心、特に東京都内の一等地は地価が高騰しています。
先日、東京都目黒区内の廃校跡が１０年間未利用で、跡地利用が問題となっている、との記事を見ました。広さは約８９００㎡、校舎や体育館は残されています。ちなみに年間の維持費は約１４０万円、家賃が取れない中での支出、跡地利用が急がれるのも理解できます。
記事によると、校舎に目立った破損等はなく、大きな修繕を要せず利用できるとのことですが、私は校舎を取り壊し後、売却が良いと思います（もちろん、校舎などの建物も込みで購入してくれる学校法人が現れるとベストなのですが）。
金利の上昇や景気の先行き不透明感から不動産市場の今後を予測することは困難ですが、企業が遊休不動産を売り急いでいる現状をみると、今回のような大規模な不動産、今が売り時なのかもしれません。
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愛知県小牧市の一部が市街化区域に編入
大規模流通施設の需要増により幹線道路沿い、インターチェンジに近い面大地の地価が上昇しています。先月発表された都道府県地価調査でも、工業地で地価変動率が大きく上昇した地点が見られました。
このような状況下、愛知県小牧市内で市街化調整区域内の地域が市街化区域に編入され、工業地域に用途変更された、との記事を見ました。
この地域は写真で見る限り土地改良済みの田であり、用途地域変更によって風景が一変することが予想されます。
小牧市は東名・名神高速道路の終起点であり、交通アクセスがよいことから物流施設に適したエリアであります。
今回、市街化区域に編入されるエリアにおいては、既に物流施設の開発計画が進んでいるとのこと、広いエリアであり大規模な施設になることが予想されます。
今後、需要が増えることが予想される物流施設用地、市街化調整区域を市街化区域に編入する動きは全国的に広がりそうです。
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市街化区域内の開発制限
市街化区域は都市計画法で、すでに街の整備が進められて市街地になっている区域と、おおむね１０年以内に優先的、計画的に市街地として整備を図るべき区域になります。
この文言から、市街化区域は市街地として整備される区域であると理解されますが、市街化区域内にも災害などの危険性の高いエリアが存在する場合があります。土砂災害警戒区域や土砂災害特別警戒区域は代表的なもので、市街化区域内であっても人が住むのに適した地域とはいえません。
先日、広島土砂災害や西日本豪雨で大きな被害を出した広島県において、市街化区域内の土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）の開発に制限を掛ける動きがある、との記事を見ました。この記事の中では「逆線引き」という言葉で表現されていました。
但し、この逆線引きは簡単なことではなく、既に人が住んでいる地域の人を動かす計画となりますので完了まで長い時間が掛かることが予想されます。
計画では、概ね２０年で逆線引き終了を目指すとしています。この計画、困難は予想されますが、災害に強い国土を造るためにも市街化区域をコンパクトにすることは必要であり、全国的にも注目を集めそうです。
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不動産価格と学力の相関関係
不動産は住居系であれば、駅距離と住環境の良否が価格に大きな影響を与えますが、住宅地で地価の高いエリアは子育て世帯から人気のある学校区であることが多いです。
先日、ある学者の方が子供の学力との相関関係について書かれていましたが、不動産価格の高いエリアは子の学力も高いそうです。
これはあくまでも統計上の相関関係であって、もちろん例外も沢山ありますが（進学校のない地方からも優秀な学生が出るように）、やはり無視できない事実ではあります。
不動産の鑑定評価をしていて、学校区に関する記述は避けるようにしていますが、以前より富裕層による学校区の選好性が地価の上昇に拍車をかけていると感じることはあります。
あらゆるところで見られる格差、この記事を見る限り格差がますます開いていくことは避けられないと感じます。
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島に投資するお話
最近、海外のプライベートアイランドが高額で売買された、との話を聞きますが、日本でも個人所有の島は売買されています。
少し前の話ですが、尖閣諸島が売買され国有になりましたし、島の一部ですが馬毛島の売買も話題になりました。
相模湾に浮かぶ初島にあるリゾートも売買されましたが、ここは島全体がリゾートではなく、漁師さんの集落なども島内にはあります。
先日、島に投資することについて書かれた記事を見ましたが、最近需要が増えているのは無人島を購入するのではなく、ゆったりとした生活に憧れた人向けの離島にある集落の不動産とのことでした。
私が子供の頃、サラリーマン生活に疲れた人が海辺に移住した話を聞いたことがありますが、より日常から拒絶された島に移住したい人が増えているようです。
この記事によれば、水道や電気などのインフラのない無人島は一般人が住める環境になく、投資対象にはならないとのことです。
瀬戸内海に浮かぶ島で、移住者の増加で地価が急上昇した島があるそうですが、今後、移住に適した島の不動産の需要が増え、地価が上昇していくかもしれません。
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