Archive for the ‘不動産のお話’ Category
2030年までに名古屋がなくなってしまう？
今回の能登半島で起きた地震、揺れと津波により大きな被害が発生しました。被災者の方が一日も早く通常の生活に戻れることを願うと共に、亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。
東日本大震災の時も、沿岸部を中心に津波により街が流されるという痛ましいことが起こりましたが、今朝、ネットで衝撃的な記事を見ました。
２０３０年までに海抜上昇でなくなる可能性のある世界の街に、名古屋が入っていました。確かに名古屋は海に面し、沿岸部や市の西部は海抜が低く、伊勢湾台風の時も大きな被害を受けました。
その後も東海豪雨の際にも河川付近の地域を中心に被害を受けましたが、今後、想定外の台風などが通過した際など、従来、安全と言われている地域が被害を受ける可能性はあります。
災害リスクから需要が弱いとされていた地域の地価も上昇に転じており、東日本大震災も風化されつつあります。
今回の能登半島地震を教訓に、災害に対する備えをもう一度見直す必要があると思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
工場の進出と住宅地価格
地価上昇が著しい北海道千歳市、半導体工場の進出により工業地の地価が上がっていますが、マンション建設ラッシュにより、住宅地の地価も上がっています。
大規模な工場が進出すると、その工場で働く方向けのマンションが建てられたり、インフラが整備されるのでその自治体は繁栄するので、誘致に積極的になるのもわかります。
千歳市のケース、昔から日本にある企業城下町と言えるかもしれません。大規模な工場があると、その自治体は税収で潤いますし、従業員と家族の消費により経済も活性化することになります。
都市圏と地方との二極化が言われますが、今回の千歳市のように工場の進出によって地方であっても地価が上昇するケースは今後も増えると予想され、都市部と地方（過疎地）、地方（新企業城下町、観光地等）との三極化の時代になると思われます。
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道路と不動産の運気のお話
不動産の運気を上げるために風水がよく利用されます。よく言われるのが、土地の形状（整形が望ましい）、日照、通風、土地の高さ（高台が望ましい）などですが、ネットで周辺の利用状態について書かれた記事を見ました。
住みやすい良い土地（四神相応の土地）
・東に河川（青龍がいるといわれている）
・西に大きな道路（白虎がいると言われている）
・南に低地（池や沼、平地など）
・北に山（風を遮るため）
住宅の場合、南側が道路だと日照に優れるため居住環境がよいとされていますが、風水的には西道路が望ましいようです。
ちなみに私の事務所兼住居は西側で幅員１２ｍ道路に面しており、風水ではよい家のようです。
あと、南が低地、北が山に位置する土地は、地勢が南垂れになることが多く、日照がよく、災害リスクからもよい土地だと思われます。
風水でよい土地は価格も高くなる傾向がありますが、例えば名古屋市内で風水と地域の土地価格の関係を調べるのも面白いかもしれません。
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地中からがれきが見つかった土地
がれきは解体された建物のコンクリート片などで、「がら」と言うこともあります。
先日、兵庫県の球場建設予定地の公園の地中から、大量のがれきが見つかった、との記事を見ました。その量は最大約１万８０００トンと推定され、撤去費用は約８億円とのことです。
今回見つかったがれきは、戦時中に空襲で焼失した工場基礎と推定され、建物解体後、基礎をそのまま地中に埋めたものと思われます。
不動産鑑定評価で行う地歴調査では、過去地図や航空写真などを使用しますが、地図や航空写真で取得できるものは主に戦後のもので、土地から戦前や戦時中の埋設物が出てきた場合、不動産鑑定士はお手上げ状態になります。
このような埋設物の推定するため考えれるのは、周辺住民などの地元精通者からの聞き取り調査になりますが、その当時を知っている方の多くが鬼籍に入り、今後、このような聞き取り調査も難しくなると思われます。
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竹筋コンクリートで造られた建物
鋼材価格の上昇により建築物、特に鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物の価格上昇が続いています。
この価格上昇、為替や運搬費の上昇、世界的な需要増による値上がりなど複合的な要因が考えれれ、今後、鋼材価格が値下がりする可能性は低いと考えられます。
このような状況を打開するためか、鉄筋の代わりに竹材を利用して建物を造る、いわゆる竹筋コンクリートが開発された、との記事を見ました。この竹筋コンクリート、鉄筋コンクリートの６０％～７０％の強度で実用化できるそうです。
ちなみにこの竹筋コンクリートは新たに開発されたものではなく、昭和初期まで国内でも使われていたそうです。当時は高層の建物も少なく、竹筋でも建物の強度は確保できたのかもしれません。
建物価格の上昇は国や自治体、業者や家を建てたい個人まで影響しています。竹筋コンクリートが普及して、少しでも建物価格が下がって欲しいものです。
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においと不動産鑑定評価
下水処理場などの悪臭を発生させる施設は嫌悪施設と呼ばれており、その周辺の土地価格にマイナスの影響を与えることが多いです。
また、市街地にはあまりありませんが、豚舎や牛舎なども近くに住む人は臭いに悩むかもしれません。
また、産廃施設や肥料工場近くの土地を鑑定評価したことがありますが、風向きによってはかなり臭いがきつく、環境要因で減価したことがあります。
先日、焼肉屋さんのにおいに付近の住民が困っている、との記事を見ました。お肉が焼けるにおいがひどく、外に洗濯ものを干せないくらいだそうです。
土地を鑑定評価する場合、においを理由に減価するかは難しい判断になると思います。減価する場合、住環境劣るで減価するかもしれません。
においは日照や騒音などと違って影響を査定することが難しく、評価主体の感覚的な判断になることが多いようです。
今後、騒音などと同様、においを測定する装置が開発されれば、悪臭のする不動産の鑑定評価の精度が上がっていくと思われます。
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アメリカで最も細い家
アメリカの住宅というと、映画やドラマに出てくるようなお庭にプールがあるような邸宅をイメージすることが多いのですが、市街地には狭小住宅もあるようです。
先日、アメリカにある幅約２ｍの狭小住宅の記事を見ました。正確には７フィート（約２，１３ｍ）、建築基準法の厳しい日本でもぎりぎりのサイズになります。
アメリカの家だけに外観はとても可愛らしく、一見、お店と間違えそうな雰囲気の建物です。私のブログでも度々書いている狭小戸建住宅、中に物は多く置けませんが、慣れてしまえば生活は快適なのかもしれません。
日本では土地や建物価格の上昇により増えている狭小戸建住宅、物価高が激しいアメリカでも増えていくかもしれません。
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京都市の伏見工業高校跡地が大規模住宅街に
「スクールウォーズ」というラグビーのドラマのモデルとして全国的に有名な京都市の伏見工業高校、その跡地が脱炭素使用の大規模住宅街になる、との記事を見ました。
敷地面積は約４０，４００㎡、５４９世帯で約１６００人規模の街になる計画だそうです。高等学校の敷地としてはかなり広めだと思います。
以前、業務で三重県南部に行った際、廃止された高校がソーラー発電施設になっているケースがありました。地方の学校跡地の場合、未用地としての継続かソーラパネルを設置するぐらいしか利用方法がないのでしょう。
愛知県でも愛知大学三好校舎の跡地が大規模住宅街になったケースがありますが、人口減少などで学校の統廃合が進む中、住宅需要の多い地域ではこのような転用が進むかもしれません。
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群馬県の新築住宅の平均価格
愛知県内でも名古屋市内や西三河を中心に地価が上昇し、また、建築費の高騰によって新築住宅の価格が上昇しています。
先日、群馬県の新築住宅の平均価格が２７００万円、との記事を見ました。この価格は土地建物の価格で、建築資材の高騰などにより前年より９０万円、＋３．４％の上昇だったそうです。
知り合いの不動産業者の方の話では、戸建住宅の建築費はコロナ禍前より約５００万円上昇した、とのことであり、群馬県の９０万円の上昇は少ないように感じました。
群馬県は建物建築費の上昇に対して土地の価格は下落しており、その差である９０万円の上昇となったのでは、と思います。
戸建住宅の場合、消費税を抑えるため建物部分への価格配分を少なくする傾向がありますが、原価や業者利益を考慮すると、一般的な建物価格は２０００万円～になると思われます。
都市部では住宅価格の高騰により購入を諦める層が出始める中、２７００万円でマイホームが手に入る地方での生活に憧れる人が増えてくるかもしれません。
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ＲＣ造建物の耐用年数
建物の工法の中でもＲＣ造は耐用年数が長いとされており、十分なメンテナンスを行えば１００年を超えて使用されるものもあります。
アメリカニューヨークの摩天楼にあるエンパイアステートビルはその代表的なものになります。
私がＲＣ造建物の鑑定評価を行う際には、耐用年数は５０年にすることか多いです。通常の維持管理であれば、５０年程度で修繕維持による継続利用が難しくなり、価値も無くなると判断されるからです。
先日、東京青山にあるホンダ本社ビルが建て替え決定、との記事を見ました。このホンダ本社ビル、１９８５年８月竣工で築約３８年、２０２５年に本社機能を一時移転するまで使用するようで、築約４０年での解体となります。
大企業の本社ビルであり、維持管理は良好、修繕も適切に行われていると推測されますが、築４０年での解体、まだ十分に使用可能と思われます。
新建物の概要は発表されていませんが、斬新なアイデアを次々を生み出すホンダの新本社ビル、注目したいと思います。
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