Archive for the ‘不動産のお話’ Category

立地適正化計画と地価の関係

2024-04-18

少子高齢化社会が進み、今後、税自治体によっては立地適正化計画に基づいて都市機能を集約させる自治体が増えてきています。

河川や海岸の近くなど、災害リスクのあったり、都市中心部から離れたエリアを居住誘導区域外に指定し、人が居住するエリアをコンパクトにすることで、財政支出抑える目的があります。

私が住んでいる名古屋市も、立地適正化計画が定められていますが、不動産の鑑定評価を行っていて、既成市街地であっても居住誘導区域外であったケースがありました。

居住誘導区域の内外を分ける明確な何か、例えば河川や大きな道路などはなく、都市計画図などを調べることで区域の内外が分かったケースではありました。

先日、居住誘導区域外の土地は地価が下がるエリア、との記事を見ましたが、現時点では特に需要が落ちている傾向はなく、地価への閉胸は小さい印象を持っています。

但し、今後、大きな自然災害で被害を受けたり、人口の著しい現象が進む自治体などでは居住誘導区域外の土地の地価が下がっていく可能性はあると思料されます。

細長い形状のマンション

2024-04-10

土地建物の形状は有効利用率の高い長方形が理想とされており、その有効利用率の程度から判断し、不整形になるほど不動産の価格は安くなる傾向があります。

先日、東京にある極細マンションの記事を見ました。一棟建物の形状は三角形に近い台形、最も細い部分の長さは自動販売機の横幅ほどだそうです。

部屋の形状が劣る分、内部は機能的に造られており、快適に生活が可能な設計となっているそうです。

このようなマンションは名古屋にもあり、私も実際に見たことがありますが、オーナーによると常に満室状態とのこと、こちらも快適な生活が営めるということでしょうか。

今回のような形状の劣る土地、工夫次第で有効率及び収益率を上げることができるという好例だと思いました。

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地価上昇の生活への影響

2024-04-09

先月発表された地価公示でも地価が大きく上昇した北海道千歳市と熊本県菊陽町、半導体工場の進出により人口が増えていることも地価上昇の要因となっています。

千歳市では、地価上昇によりアパート家賃も上昇しており、単身向けで月5000円、家族向けで約10000円上昇したとの声も聞かれました。

アパート家賃が上昇したということは、住居の需要が増えているということで、あるネット記事では、更地には直ぐにマンションが建つ、と書かれていました。

地価が上昇すれば、売り手は高値で売ることができるというメリットがありますが、先程の賃貸居住者や、土地を売却する意思のない所有者は固定資産税等の上昇というデメリットを被ることになります。

工場を誘致した自治体は、街が活性化するることになり、固定資産税等の増収も見込めるため積極的に誘致活動を行うことになりますが、誘致に失敗したり、又は工場が徹底した自治体との格差が今後、ますます開くものと思われます。

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AIと不動産鑑定士の将来

2024-04-07

AIの普及により、私たちの生活が豊かになるという予想がある一方、AIに代わられることにより、不要となる仕事が出てくることも予想されています。

既にスーパーのレジがセルフレジになったり、ガストの配膳がロボットになったりと昔は人が行うことが普通であった仕事が無くなってしまったケースがあります。

先日、不動産鑑定士がいらなくなる職業かも、との記事を見ました。この記事に限らず、不動産鑑定士の将来については悲観的な予測が多く見られます。

私の私見ですが、ビックデータを不動産の鑑定評価に活用できるようになれば、地価公示などの公的評価が無くなってしまう可能性はありますが、裁判鑑定などでビックデータでは対応できない特殊な鑑定評価や、鑑定評価を活用した試算コンサルのような業務は無くならないのでは?と思います。

時代の移り変わりの早い昨今、意外と早い時期にこの答えは出るのかもしれません。

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私道のお話

2024-04-05

私道はその名称のとおり、国や自治体などではなく私が所有する道になります。所有が私人であるので、当然、管理もその所有者がすることになり、関係者の許可なく一般の通行が出来ないことになります。

この私道ですが、中には恩恵的に準公道のように一般の方が通っている道もあり、私が子供の頃住んでいた街にも私道が抜け道として利用されているケースがありました。

先日、京都祇園にある私道が観光客の通行禁止、との記事を見ました。ネットドラマの舞台にもなった有名な小路だそうです。

この小路、地区が管理するであり、生活道路としての利用は可能のようです。

以前にも古い住宅団地内の私道の通行で争いになったケースがありましたが、道路の維持管理は費用が掛かるため、恩恵的な通行から通行者の何等かの費用負担を求めるケースが増えていきそうです。

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市街化調整区域に編入された地域

2024-04-02

市街化調整区域は都市計画法で市街化を抑制する区域とされており、線引き前から建物等が建っていた土地や、法律で認められたものを除き建物等を建築することができません。

先日、神奈川県海老名市の市役所周辺のエリアが市街化調整区域から市街化区域に編入された、との記事を見ました。広さは約39.4ヘクタール、編入されたエリアにはマンションや商業施設の建設が予定されています。

編入されたエリアはブロックごとに機能分担が図られているとのこと、おそらく地区計画も定められているのだと思います。

今回のような市街化調整区域から市街化区域への編入は度々話題になっており、愛知県内でも豊田市など市街化調整区域の多い自治体では市街化編入の要望もあるようですが、線引きの判断が難しく、公平性を害する恐れがあるからか実現することは困難なようです。

以前、愛知県大府市で市街化区域に編入されてケースがありましたが、それ以前から市街化編入の話が広がっており、投機目的からか農地が高値で取引されていました。

土地が動くとお金も動くことになりますが、海老名市のケース、今回も大量の土地成金を生んだのでしょうか?興味深いです。

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近隣不動産のお話

2024-03-15

自宅近隣にある店舗、例えばスーパーやコンビニエンスストアだと便利でよいという人もいれば、道路の混雑や風紀の点から敬遠する人もいます。

飲食店も場合も、焼肉屋さんなどの臭いのでるお店だと洗濯物を干すのも大変、と聞いたことがありますが、若い人でお酒が好きなので居酒屋の近くに住みたい、と言った人もいます。

飲食店が用途地域で建築可能な地域であれば、規制することは難しいのですが、先日、引っ越したら隣がヤギの飼育場だった、との記事を見ました。飼育場ということはある程度の数のヤギがいるのでしょうが、臭いも鳴き声もありますし、良好な住環境とは言い難いところがあります。

賃貸であれば他に引っ越すことも可能ですが、所有物件になると簡単に引っ越すことも難しく、争いになることも多いみたいです。

ちなみに私がヤギの飼育場の隣の土地鑑定評価した場合、やはり住環境などの項目で減価することになると思います。

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産業廃棄物が埋まった土地

2024-03-14

最近、度々ニュースになる地下に産業廃棄物などが埋まった土地、土壌汚染された土地と並び不動産鑑定士泣かせの土地でもあります。

不動産の鑑定評価を行う場合、その土地がガソリンスタンドなどの場合は土壌汚染の浄化レポートなどを頂けることが多いですが、通常の鑑定評価でエンジニアリングレポートを頂けることは稀で、鑑定評価を終了した後に土壌汚染や地下埋設物の存在がわかると問題になることがあります。

先日、新庁舎に移転した岐阜市役所の跡地駐車場から大量の産業廃棄物が見つかった、との記事を見ました。市は撤去費用として約1億9000万円を予算に見積もったそうです。

土壌汚染、地下埋設物は、私が不動産鑑定士の2次試験に受かった頃からニュースになるようになりました。それ以前は殆どの不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際、独自調査も行っていなかったと思います。

土地の規模が大きくなるほど高額な費用となる産業廃棄物の処分費用、資金力のない法人にとって辛い出費になるのは間違いありません。

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湧き水の出る土地のお話

2024-01-30

土地に建築物を建てる際、地盤は強固な方が望ましく、軟弱地盤になどを建てると時間の経過と共に傾く可能性があります。また、大地震などで最悪倒壊する可能性も高くなります。

このような理由から、地盤の弱い、田地や湖沼など埋め立てた土地は表層改良などを行って土地の強度を得ることになりますが、先日、分譲地の庭から湧き水が出た、との記事を見ました。

この湧き水の原因は不明ですが、表層改良を行った土地で、晴れた日でも水たまりができる程だそうです。

かって田地などで地中に残った水分は上がってきているのか、それとも地上近くに地下水脈が通っているのかは不明ですが、建物基礎などへの影響を考えると、湧き水発生の原因は知っておきたいところです。

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2030年までに名古屋がなくなってしまう?

2024-01-10

今回の能登半島で起きた地震、揺れと津波により大きな被害が発生しました。被災者の方が一日も早く通常の生活に戻れることを願うと共に、亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。

東日本大震災の時も、沿岸部を中心に津波により街が流されるという痛ましいことが起こりましたが、今朝、ネットで衝撃的な記事を見ました。

2030年までに海抜上昇でなくなる可能性のある世界の街に、名古屋が入っていました。確かに名古屋は海に面し、沿岸部や市の西部は海抜が低く、伊勢湾台風の時も大きな被害を受けました。

その後も東海豪雨の際にも河川付近の地域を中心に被害を受けましたが、今後、想定外の台風などが通過した際など、従来、安全と言われている地域が被害を受ける可能性はあります。

災害リスクから需要が弱いとされていた地域の地価も上昇に転じており、東日本大震災も風化されつつあります。

今回の能登半島地震を教訓に、災害に対する備えをもう一度見直す必要があると思います。

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