Archive for the ‘不動産のお話’ Category
延面積約８.２平米のマンション
狭小戸建住宅を始め、ファミリー向けマンションも延面積が狭くなる昨今、単身者向けのワンルームマンションまでその影響は及んでいるようです。
ワンルームマンション、私は延面積２０㎡が目安と考えていて、この数値を下回る部屋は狭い物件と考えています。
先日、東京都区部内にあるワンルームマンションが３畳半（約８．２平米）との記事を見ました。住人によれば収納スペースも殆どなく、レンジや電子レンジ、キッチンも利用できない（それくらい狭い）状況のようです。
室内写真を見ると、ウォークインクローゼットで生活している感じでしょうか、とにかく狭く感じました。
以前、海外では家賃の高騰により車で生活している人について書きましたが、日本でも今後、家賃が上昇すれば車中生活や狭小ワンルームでの生活者が増えてくるかもしれません。
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温泉の掘削費用
本日発表された令和６年度の路線価でも、観光地の多くで地価が上昇しました。その中でも外国人旅行客から人気にある温泉地の地価は大きく上昇しました。
このように温泉は、観光地の目玉なのですが、先日、能登半島地震で温泉が出なくなった、との記事を見ました。
場所は新潟県、新たな掘削には約２億円かかるそうです。ここの温泉は観光客より地元の方の利用が多く、新たな掘削は未定のようです。
昔、竹下内閣が行ったふるさと創生基金の１億円で温泉を掘った自治体がありましたが、その後、大繁盛したと聞いたことがあります。
あれから約３５年経ちますが、温泉の掘削費用も２倍になったということでしょうか？
その後、地方に温泉施設が増えましたが、最近はライバル施設も多く、修繕維持に費用も掛かることから所有する自治体にとって再開するか否かは悩ましい問題のようです。
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ＰＣＢと鑑定評価
ＰＣＢはアスベストと並び、建物の鑑定評価を行う際、調査することになりますが、ＰＣＢは１９７３年の製造が中止されており、実際に使用されているケースは少ないようです。
ＰＣＢは変圧器などに使われていたそうで、高額な処分費が掛かることから古いビルなどの倉庫に保管されているケースもあるので鑑定評価の際には注意が必要です。
先日、小学校などの公共施設でＰＣＢが使用された照明器具が最近まで使われていた、との記事を見ました。使われていたのはグラウンドの夜間照明で、他にも使われている可能性があるとのことです。
使用を禁止される以前は当たり前のように使われていたＰＣＢ、処分できる施設も少なく、財源の少ない自治体にとっては頭の痛い問題です。
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幅１．８ｍの狭小住宅
都心部の地価や建築費の高騰により急速に増えてきた狭小戸建住宅、中には延面積が６０㎡以下の見られるようになりました。
先日、アメリカの首都ワシントンＤ．Ｃ．に、一番狭いところの幅た１．８ｍ（約１間）の住宅という記事を見ました。敷地は約６５㎡、かって私道だった土地とのことで、建物は長細い帯状地に建っているようです。
気になる価格ですが、売り出し価格は約８０万ドル、現在は値下げして約５７万ドル（約８千９８００万円）だそうです。
狭小住宅は物を極力持たないことで快適な生活ができるとの意見もありますが、生活スタイルは戸建住宅よりもマンションに近いイメージがあります。
日本でも今後ますます増えるであろう狭小戸建住宅、物価上昇が続くアメリカでも増えていく予感がします。
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一宮市で宅地開発
一時の勢いはないもの、都市部を中心に宅地開発は行われています。利便性や住環境に優れた面大地は、購入した開発業者によって宅地分譲され、瀟洒な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域になります。
宅地が開発される場合、以前はマンションが建設されることが多かったのですが、建築費の高騰の影響か、最近は容積率や前面道路に優れた土地を除いて、宅地分譲されることが多いようです。
先日、愛知県一宮市で企業用地跡地が宅地分譲される、との記事を見ました。名鉄名古屋本線駅から徒歩約6分に位置し、面積は約２７００㎡、１６区画の分譲が予定されています。
一宮市中心部からも比較的近く、名古屋への利便性もよい地域における今回の宅地開発、経済が衰退傾向に向かう中、売れ行きの如何は今後の不動産市場を占なう意味でも注目されます。
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新築マンションの成約率
空前の金融緩和の影響により、特に都市部を中心に新築マンションが乱立する状況となりました。名古屋市でも駅近や路線沿いの立地のよいエリアを中心に、老朽化した大規模商業施設やガソリンスタンド、路線店舗などが取り壊され、マンションになるケースが相次ぎました。
その間、新築マンションの売れ行きは好調で、人気のあるマンションだと即日完売するものありました。
ちなみに販売開始の初月までに契約率が７０％超であれば好調、８０％、９０％なら絶好調と言われています。逆に７０％以下だと不調、５０％以下だと絶不調なのだそうです。
初月までに７０％の契約が取れれば、竣工までに完売できる見込みが立つそうですが、それ以下の場合は売れ残り、そして値引して完売を目指すことになると思います。
地価や建築費、人件費の高騰による販売価格の上昇に加えて金利も上がりつつある状況下、新築マンションの成約率は不動産市場の動向を知る有力な指標であり、注視していく必要があります。
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駅近の目安は？
不動産鑑定評価の仕事していて、最近、不動産の二極化の傾向がますます強まっていると感じます。私の住んでいる名古屋市名東区でも、地下鉄東山線沿線、その中でも人気のある星ヶ丘駅、一社駅、藤が丘駅の駅近はびっくりするほどの高値での取引が見れら、郊外、特に最寄り駅までバスを使用する圏域は値頃感があり、価格も横ばい傾向に感じます。
先日、駅近の定義は徒歩５分以内、と書かれた記事を見ました。昔は徒歩１５分以内であれば十分徒歩圏でしたが、最近は１０分を超えると競争力が落ちる印象があります。
私は名東区内の同じ町内で引っ越しをしたのですが、駅徒歩約８分から約１３分と遠くなりました。今は慣れましたが、当初、徒歩１０分超の上、歩く時間が５分長くなったこと、辛く感じました。
ちなみにこの徒歩圏の定義も地域差があり、春日井市に精通している不動産鑑定士の方の話では、春日井市は徒歩２０分でも十分徒歩圏とのことです。
ますます短くなる駅近の目安、日本人が忙しくなったのか、体力が無くなったのか分かりませんが、駅近物件が好まれる傾向はますます進んでいくと思われます。
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生活保護受給者向け施設のお話
所得の格差社会が進む中、失業や疾病などを理由に生活困窮者をなり、生活保護を受給する人が増えています。
収入が少なくなると、食費や住居費の支払いに困ることになり、名古屋市など大都市の場合、市営住宅など公営の住宅を優先的に割当て、家賃などを減額または免除して生活困窮者を保護しています。
但し、自治体によっては公営住宅がない、又は少ないなどを理由に、新たに生活保護受給者向け施設の建築計画がなされることがありますが、やはり反対の声はあるようです。
先日、京都で生活保護受給者向け施設の建設が近隣住民の反対や建築費の高騰を理由に断念された、との記事をみました。
反対の理由は色々考えられますが、居住環境の悪化の心配や、中にはこのような施設の存在による周辺地価への影響を懸念する人もいるようです。
私も不動産の鑑定評価の仕事の中で沢山の不動産を見ますが、やはり地価への影響はあると感じています。
公共の福祉と個人の財産権の保護、どちらも尊重すべきことであり、反対による建設中止は苦渋の決断だったと思います。
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反社事務所跡地に生活保護受給者向け施設
以前、反社会的勢力の事務所の売却について書きましたが、先日、福岡県にある反社会的勢力の事務所跡地に福祉施設を建設予定、との記事を見ました。
この施設は生活保護受給者向けの救護施設を含む３階建てを計画していましたが、建築費の高騰などがら落札が不落に終わったそうです。
市は設計変更や資金計画の見直し後、再入札を行う予定ですが、建築費が下がる見込みはなく、難航しそうです。
今回のケースは、建築費の高騰を理由に計画は一時ストップしましたが、利用方法に悩むことの多い反社跡地に福祉施設が建設されるケースが一般的になっていくかもしれません。
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築５４年のビルの建て替え延期
建築資材や人件費の上昇により、建物建築費が高騰しています。私が開発業者の方から聞いた話では、商業ビルで以前の１．５倍～１．８倍、マンションで約２倍になった、との声も聞かれました。
先日、東京にある築５４年のビルの解体・建て替えが延期になった、との記事を見ました。建築費の高騰で収益計画を見直す必要が生じたそうです。
建物は昭和の時代によく見られた１階ピロティー式の建物、先日、解体に入った名古屋の東山ビルに似た印象です。
２０２７年春の開業予定でしたが、２０３３年の予定に計画を変更したそうです。既に退去・移転したテナントもあり、所有者としても苦渋の決断だったことが伺えます。
建築費の高騰が収益性・事業採算性に影響を与える今回のようなケース、今後、ますます出てくるものと思われます。
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