Archive for the ‘不動産のお話’ Category
全国マクドナルド価格帯マップと不動産価格との関係について
日本と海外との物価を比較するのにビッグマック指数が使われることがあります。
ウィキペディアで調べると「ビッグマック指数とは、各国の経済力を測るための指数[2]。マクドナルドで販売されているビッグマック1個の価格を比較することで得られる」と書かれていました。ちなみに今年４月２３日時点の価格ランキングを見ますと、５４か国中、１位はスイスで１４４０円、アメリカは１２位で９７０円、日本は４８０円で４８位となっています。
先日、全国マクドナルド価格帯マップの存在を知りました。この記事でマクドナルドは全国均一料金ではなく、地域によって価格が異なることを知りました。
マクドナルド価格帯マップとは、全国のマクドナルド店舗を対象に、ビッグマック価格を５００円～６００円の５段階で色分けした非公式サービスだそうです。価格差の理由は公式に明言されており、立地による賃料・人件費などの店舗運営コストの違いが価格差を生むのだそうです。
不動産価格（地価）との関係は「因果が逆方向で一致」しているそうで、事実、地価が高い地域ほどマクドナルド価格が高い傾向が見られるとのことです。
例えば横浜市の分析では、商業地地価が高い横浜駅周辺・みなとみらい・関内などは“都心店”として高価格帯になっており、逆に、地価が低い地域は通常価格（５００円）にとどまっています。
これは全国マップでも同様で、東京・大阪・名古屋中心部は高価格帯（５３０?６００円）が多く、郊外や地方は５００円が多数となっています。
結論として、全国マクドナルド価格帯マップは「地域の地価・賃料・人件費の高さ」を反映しており、その構造は不動産価格（特に商業地地価）と“強く連動”している。
つまり、マクドナルドの価格が高い地域＝不動産価格が高い地域である傾向が明確に確認できる、との結果が得られることとなりました。
最後に、日本のビックマックの最高価格は６００円ですが、例えば東京都心の地価を考えると、地方でのビックマックより１００円高で食べられるのは割安ということもできます。
駅徒歩１５分の９０坪の土地の最有効使用
昔から駅から近い土地は利便性が高く、資産性が高いので需要が多いのですが、ますますその傾向が強くなっている印象があります。都心の場合、駅徒歩１５分以内を徒歩圏ということが多いのですが、徒歩１５分から少し超える程度の土地の場合、最有効使用の判断に迷うことがあります。
考えられる土地の使用方法としては、
・賃貸アパート・マンション: 広さを活かして複数戸を建てる王道です。徒歩１５分は都市部ではやや不利ですが、駐車場を確保しやすい郊外なら競争力があります。但し、初期投資が大きく、特に築年を経た建物の場合、空室リスクも高くなる傾向があります。
・戸建分譲(3〜4区画): 土地を分けて売る方法で、ファミリー需要が強い住宅地向きです。利益が早く確定し、長期の管理負担もありません。
・戸建賃貸(数棟): 駅から遠くても、車で暮らすファミリー層に需要があります。アパートより入居期間が長い傾向があります。最近は建築費等の高騰によりマイホーム購入を諦めた層の需要が多いとの声もあります。
・事業用定期借地: 店舗、介護施設、保育園、クリニックなどの事業者に貸します。建築費を負担せず地代が入りますが、９０坪では建築できる建物の規模から小規模のものになります。
・月極・コインパーキング: 初期費用が低く、他の用途に切り替えやすい方法です。ただし収益は小さめで、税負担が重くなりやすい点には注意が必要です。
・トランクルーム・資材置き場: 手間が少なく低コストですが、収益性が低く、地価の高いエリアではメリットが小さいと考えられます。
実際に鑑定評価を行う場合、駅距離以外の地域要因（用途地域・建ぺい率・容積率、接道要件、周辺利用の状態など）や面積以外の個別的要因（形状、方位、高低差など）を総合的に判断し、対象不動産の最有効使用を判定することになります。
私見ですが徒歩１５分になると賃貸アパート、特にワンルームのものは難しく、戸建分譲されるケースが多いことから分割分譲による開発法を適用し試算した価格を重視することになると思料されます。
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東京都心のオフィス空室率が１％台
都心のオフィス空室率は、概ね経済情勢と連動しており、景気が良いときは低く、逆に景気が悪化すると空室率は上昇すると言われています、
先日、東京都心のオフィス空室率がコロナ禍後で最低水準となり、１％台後半まで低下した、との記事を見ました。
コロナ禍で一時的に在宅勤務が普及し空室率が上昇したものの、企業が対面でのやりとりを重視し出社回帰の動きが強まったことで、再びオフィス需要が高まっているそうです。
業績好調な企業によるオフィス拡張意欲も背景にあり、建築費の上昇や再開発の遅れで新規供給が追いつかず、空室が限られる状況が続いています。具体的には、東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の空室率は２０２３年８月時点で１．８７％となり、コロナ前の２０１９年１２月の１．５５％に近づいています。
他都市（名古屋、大阪、福岡）でも空室率は低下傾向です。空室率5％が需給バランスの目安とされる中、現在は貸し手有利な状況となっています。また、LINEヤフーなど大手企業も出社頻度を増やすなど、在宅勤務の見直しが進んでいます。
今後もオフィス供給の遅れから、空室率の低い状況が続くことが予想されます。
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お風呂に窓のある戸建住宅
昔は殆どの家の浴室には窓があったと思います。日中、窓がないと暗くなりますし、日本の気候、特に夏場は湿度が高く、窓がないと湿気が乾燥せずカビが発生したり、木造家屋が傷みやすくなることが理由と考えられます。
浴室に窓がある戸建住宅は、自然光や外気を取り入れやすく、開放感のある浴室にできることが特徴です。一方で、窓ならではの掃除や防犯、断熱面での注意点もあります。
メリットとしては、
・自然光を取り入れられる。
日中は窓から光が入り、明るく開放的な浴室になります。
・換気しやすい
窓を開けることで、浴室にこもった湿気や熱気を外へ逃がしやすくなります。
以前の家屋とは違い換気扇の性能も上がっていることから浴室に窓は不要との意見もありますが、私の経験ですと浴室に窓があった方が築年を経ても清潔感を感じる場合が多いです、
・開放感がある
窓があることで圧迫感が軽減され、浴室を広く感じられることがあります。
・戸建住宅ならではの設計を楽しめる
庭や坪庭などに面して窓を設けることで、外の景色を眺めながら入浴できる浴室にすることもできます。
一方、デメリットとしては、
・掃除の手間が増える。
窓ガラスやサッシ、レール部分に水滴やほこりがたまりやすく、定期的な清掃が必要です。
・断熱性に注意が必要
浴室の窓は壁に比べて熱が逃げやすいため、冬場に浴室が冷えやすくなる場合があります。複層ガラスや断熱性の高い窓を選ぶことで対策できます。
・防犯面への配慮が必要
1階など外部から手が届きやすい場所に窓を設ける場合は、防犯ガラスや面格子、鍵などの防犯対策が重要です。
・プライバシー対策が必要
窓の位置によっては外から浴室内が見える可能性があります。目隠しルーバーや型ガラス、ブラインドなどを検討すると安心です。
風呂に窓のある戸建住宅は、明るさ・換気・開放感を得られる一方、掃除・断熱・防犯・プライバシーについても考慮することが大切です。窓の位置や大きさ、ガラスの種類などを工夫することで、メリットを活かしながらデメリットを抑えることができます。
以前、大手ハウスメーカーのＳ社とＰ社に設計プランを依頼した際、Ｓ社には浴室に窓がなく、Ｐ社には窓がありました。両社の考え方の違いが浴室の窓の有無にも現れ、興味深く感じたことを思い出します。
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自治体の不動産の売却が難しい理由
財政難から自治体が所有する不動産の売却を進めていますが、先日、静岡市にある静岡県男女共同参画センター「あざれあ」が売却される見込み、との記事を見ました。静岡駅から徒歩約１０分に立地しており、１９９３年にオープン、地上８階、地下１階の比較的規模の大きな施設になります。
自治体が保有するホール・貸会議室施設は、一般的なオフィスビル等と比べ、民間事業者への売却が難しい傾向があります。静岡県男女共同参画センター「あざれあ」は、その典型例です。
「あざれあ」のような施設は、ホールや会議室、研修室など、公共サービスを提供するための特殊な設備・構成となっています。そのため、民間事業者が購入しても、オフィスや住宅、ホテル、商業施設などへ容易に転用できず、公共施設としての価値と民間不動産としての市場価値が一致しにくいという課題があります。
また、ホールや舞台・音響設備、大規模な共用部分などは、公共施設としては必要であっても、民間事業者にとっては改修費や維持管理費などの負担となる可能性があります。
さらに、売却によってホールや貸会議室、相談・情報提供などの公共サービスを失うため、売却後の代替施設や既存利用者への対応も必要となります。
加えて、自治体が想定する売却価格に対し、民間事業者は購入費だけでなく、改修費、設備更新費、維持管理費、用途変更費、将来の建替え・解体費などを含めて投資採算を判断します。そのため、自治体が考える不動産価値より、民間事業者が評価する投資価値が低くなる可能性があります。
したがって、こうした施設の売却では、単純な土地・建物価格だけでなく、①公共目的、②特殊な施設構成、③大規模な共用部分、④維持管理費、⑤民間転用の難しさ、⑥公共サービスの代替を総合的に考える必要があります。
公共施設としては価値が高くても、その機能や規模が民間事業者の収益性につながるとは限らないことが、売却を難しくする最大の要因であるとかんがえられます。
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コンビニエンスストアと不動産価格
不動産の価格を決める価格形成要因で重要なものは最寄り駅からの距離であることは間違いないと思います。駅から徒歩圏であることが理想ですが、以前は徒歩１５分、１０分であったものが最近では徒歩５分以内の土地が人気のようです。
価格形成要因の中でも交通接近性、駅距離以外ですとスーパー、商店街などの商業施設や小学校からの距離なども考慮することがありますが、コンビニエンスストアからの距離を価格に反映させる話は聞いたことがないです。
コンビニエンスストアは２４時間営業しており、急な買い物などの際、便利なのですが、地域によっては利便性以外の違う影響も懸念され、判断に迷うことが理由かもしれません。
大規模な地震の被害を受けた石川県輪島市で建設予定の公害公営住宅の抽選があった、との記事を見ました。倍率は２．７倍、コンビニエンスストアが近いところの申し込みが多いそうです。
最近、頻発している地震や大雨などの災害の際、品物を買い求める人がコンビニエンスストアに殺到するとは聞きますが、実際に災害を経験された方は、コンビニエンスストアの便利さを実感しており、近いところを希望なさるのだと思います。
現代の生活の中でなくてはならない存在となったコンビニエンスストア、不動産の価格を求める際、駅距離と同じように価格形成要因として考慮される日が来るかもしれません。
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駅徒歩1分のパチンコ店
パチンコというと身近な娯楽の一つで、軍艦マーチが流れ、パチンコ球が台で弾ける音、タバコの煙と交換所で並ぶ人の列、というのがセットになっおり、初めてパチンコ店に入ったとき、自分も大人になったな、と思ったものです。
好きが高じて毎日のようにパチンコ店に通う「パチンコ狂」の人や、パチンコで生計を立てる「パチプロ」という職業までありました。今でのそのような人はいるのでしょうか？
先日、パチンコ店がここ１０年で半減した、との記事を見ました。確かに鉄道駅の周辺には必ずと言っていいほどあったパチンコ店、最近、目っきり少なくなった印象があります。
娯楽の多様化や出玉数が規制され（「フィーバーしなくなった」、という人がいました）、以前のような魅力がなくなったことが原因と考えられます。
駅徒歩１分に位置するパチンコ店が閉店するケースもあるとのことで、パチンコ店の苦境が鮮明になっています。
ある程度の乗降客のある駅の徒歩１分の土地であれば、その圧倒的な立地の良さから収益性は高いといえますが、パチンコ店では十分な収益が見込めず、今後も他の用途への転用が進んでいくものと思料されます。
昭和の時代、どこの街でもみられたパチンコ店のネオン、喧噪・・・、無くなっていくこと、寂しく感じます。
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大手ハウスメーカーの建物価格
日本のハウスメーカーで大手といえば、積水ハウス、パナソニックホームズ、ダイワハウス、旭化成ホームズがあげられますが、他のハウスメーカーや地場の工務店が建てた住宅より建築費は高くなることが殆どだと思います。
大手メーカーの安心感や信頼性、耐久性も高いと言われることが多いです。
建築費の高騰が続く昨今、戸建住宅も以前より高くなっており、一般的な給与所得者には手が届かない水準になっている印象です。
今朝、大手ハウスメーカーであるダイワハウスが２３道県から撤退し、東京、大阪などに集中するとの記事を見ました。需要が伸び悩む地方に見切りをつけ、堅調な都市圏に事業を集中することが目的とのことです。
新築戸建住宅の着工件数が落ち込み、中小のハウスメーカーや地場の工務店が苦戦する中、大手ハウスメーカーの売上は堅調ですが、先行きの不透明感から費用対効果の高い都市部中心に事業を再編し、収益性を高める狙いがあるようです。
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マンション価格が「ワニの口」？
アベノミクスによる金融緩和以降、上昇が続いている都心の不動産価格ですが、最近、売主の希望する募集価格と実際の成約価格に乖離が生じている、との声が聞かれるようになりました。
中でも中古マンションの乖離が大きく、東日本不動産流通機構が発表したデータによれば、現在、東京２３区内では、売り出し希望価格と実際の成約価格に約３０％の乖離が生じているとのことです。
この売り出し希望価格と実際の成約価格を折れ線グラフにすると、形が「ワニの口」に似ていることから不動産業界ではこのように呼ぶそうです。
売り出し価格は、買い希望者からの値引きの要望を加味し、やや高めの価格に設定し募集することが殆どですが、３０％の乖離は大きいと思います。
ウクライナ危機のころ、地価や建築費、人件費等の上昇に伴い新築分譲マンションが高騰した際、築浅の中古マンションが購入した価格より高く売れたケースが多くあり、その話を聞いた売主が強気の価格設定をしているのだと思います。
また、中古マンションをリノベーションして再販する買取業者が３０％超の価格設定を行っていたものが、ここにきて供給過多になったとの声も聞かれました。
今後、都心部の新築マンション価格は上昇が続くと思料されますが、中古マンション価格についてはどのような動向を見せるのか注視したいと思います。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
不動産の無償譲渡
ショッピングモールやネット通販の普及により苦戦が続く地方の百貨店の閉店が続いています。先日、来年、閉店する百貨店の土地建物を所在する自治体に無償譲渡の申し入れ、との記事を見ました。
自治体への無償譲渡といえば、２項道路に接する土地所有者が敷地の一部を道路用地として寄付することがありますが、百貨店の土地建物を無償譲渡するケースは珍しいと思います。
自治体としても、利用目的がないものを受け入れることは難しく、受け入れた場合の維持管理や将来的な修繕費用の発生、固定資産税等が入らなくなるなど問題は多いです。
特に大規模な百貨店の場合、区分所有であったり地権者が多数いたりすることが多く、権利調整に手間と時間がかかります（今回のケースは単独所有かもしれませんが）。
政令指定都市であっても駅前百貨店の跡地利用が進まない昨今、閉店した地方百貨店の再生、再利用は難しく、今回のケースも受け入れを断念する可能性が高いと思われます。
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