Archive for the ‘不動産のお話’ Category

公園の近くの住宅地

2022-08-04

最近、地域に保育園の計画があると反対運動が起きることがあると聞きました。朝晩、送迎の車で道が渋滞したり、園児の声が煩いことが理由のようです。

先日、公園近くの物件の住み心地は?との記事を見ました。公園は緑があったり、子供の遊び場が確保できたり、特に子育て世帯からは歓迎されると思っていましたが、やはりデメリットもあるようです。

前記の保育園と同様、子供の声が煩いと感じる方もいますし、最近では浮浪者の方が公園で空き缶を一時保管していたりする光景も見られます。浮浪者が滞在していたり、夜、不審者が屯している、との話を聞くこともあります。

このような公園の近くの住宅地を鑑定評価する場合、通常は増価することはありませんが、管理や環境が著しく悪い公園の場合、周辺利用の状態などの項目で減価することも考えられます。

本来、皆が楽しむ場所である公園が、一部利用者のモラルの低下で減価要因にさえなってしまう、残念に思います。

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不動産市場の3極化

2022-08-02

バブル崩壊後のトレンドとさえなった不動産市場の2極化という言葉、土地神話が崩壊した転機であったと思います。

それ以前は都市部はもちろん地方圏の地価も下落することはなく上昇を続ける土地神話がありました。銀行は企業が保有する土地の価格が上がることを見越してにお金を融資する、企業の資金調達システムの土台になっていたと思います。

先日、ネットで不動産市場の3極化という言葉を見ました。従来の2極化に、限りなく無価値かマイナス値となる、という3極目が加えられていました。この3極目の割合は15%とのこと、決して小さくはない割合です。

過疎化や限界集落の増加がますます進むと予想される中、都市部の不動産が異常な高値で取引される状況の中、この3極化という言葉が新たな不動産市場のトレンドとなりそうです。

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東京丸の内に木造の高層ビル

2022-08-01

木造といえば、以前は強度や耐震性、耐火性などの問題から低層の建物と相場は決まっていましたが、最近はこれらの問題がクリアーできたからか、木造の事務所ビルなども建てられるようになりました。

今朝、東京丸の内に高さ約100mの木造ビルが建築される、との記事を見ました。柱や床などに多く木材を用いることで、二酸化炭素を約3割削減できる、としています。2028年末の完成予定だそうです。

このような工法を「木造ハイブリッド構造」と呼ぶそうで、純粋に躯体部分を木材で造るのではなく、鋼材なども併用して強度を維持するみたいです。

建築費については触れられていませんが、通常のRC造やS造より割高になるそうで、大企業のイメージ戦略の一環と考えたほういいみたいです。

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リノベーションしたマンションのお話

2022-07-27

昭和の時代に建てられたマンション、その多くが築年を経て、取り壊されるものが多くなっています。古いマンションは老朽化に伴う多額の修繕費が発生しますし、設備等も陳腐化するため入居率が下がり、結果、オーナーは再建築するか売却、又は区画割分譲などの選択を迫られることになります。

先日、昭和の時代に建てられた古い集合住宅の外見だけをリノベーションして生まれ変わったケースを見ました。パリの路地裏にあるしゃれたアパートメントを意識したそうです。結果、女性の入居者が増え、家賃も以前より2000円アップしたそうです。

このようなリノベーション、分譲・賃貸とも増えていますが、交換が難しい箇所、配管などが老朽化していることが多く、特に分譲マンションを購入する場合は注意が必要だと思います。

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河川敷に畑のお話

2022-07-26

河川の管理は通常、その所有者である国や県などが行っており、自動車学校などとして使用される場合、その所有者から許可を得てコースを設置することになります。

先日、名古屋市の名駅前の道路端を畑にしていることがニュースになりましたが、以前から河川敷を畑にしている光景を目にすることが多いです。当然、無権利者であれば不法占拠であり、所有者から撤去を求められれば応ずる必要があります。

但し、河川であっても民地であることもあり、堤外民地とよばれています。このような堤外民地、3号地とも呼ばれ河川区域内であり、建物等の建築はできませんが、既得権で集落を形成している地域もあります。

このような堤外民地であれば、当然、畑として利用することは可能ですが、増水時などにおいて危険であるため、建物の再建築は基本的に不可と考えられます。

以前は散見された堤外民地の取引、大規模な自然災害が多発する昨今、取引実態はあるのでしょうか?興味深く思いました。

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ハウステンボスの売却額

2022-07-24

長崎県にあるアミューズメント施設「ハウステンボス」が香港の投資会社に売却される方向、との記事を見ました。所有会社のHISが長引きコロナ禍で業績が悪化しており、資金を確保する目的とのことです。

具体的な売却額は現時点では不明ですが、数百億円とのこと。コロナ禍で疲弊したHIS、苦渋の決断だったと思います。

急激な円安が進む中、今回のような外資による大規模不動産の購入の話は、今後も続くと思われます。

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コインランドリー投資のお話

2022-07-19

最近、街中でコインランドリーを見かけることが多くなりました。私の事務所の近くでも、以前は中華料理屋さんだったところがコインランドリーになりました。

このコインランドリー、以前は洗濯機の無い世帯の方の利用が中心でしたが、最近はお仕事の忙しい共働き世帯の利用が多いそうです。コインランドリーの洗濯機は大きいので、一度にまとめて洗濯できますし、乾燥機もあるので干したり取り込んだりする手間が省けるのがよいようです。

気になるコインランドリー投資の収益率ですが、ネット記事によると初期投資が2000万円~4000万円程度、粗利は25%~75%、設備の利用可能期間は10年~20年だそうです。粗利は立地等によりかなりばらつきがあるようです。

コインランドリー投資はアパート投資以上に個別性が強く、利回り等の把握が難しいのですが、今後、投資対象として一般化するようになれば経営ノウハウ等も確立されていくものと期待されます。

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原野商法のお話

2022-07-14

バブル以前、日本に土地神話があり、土地は永遠に値上がりするものと信じられていたころ、実際には現地に行くことも困難な土地を別荘用地として販売するいわゆる原野商法が社会問題となりました。

このような土地は、現況山林であることが多く、実際には開発されることもなく放置されているのが現状です。

私も不動産鑑定評価の仕事をしていて、このような土地に何度か遭遇したことがあります。公図上では整然と区画割されているのですが、実際、現地に行ってみると山の中、もちろん現地に行く道路もありません。

最近、このような原野の所有者に架空の売却話を持ち掛ける詐欺話があると聞きますが、価値のない不動産を一刻も早く手放したいという心理から、騙される方も多いようです。

このような原野を国や自治体以外の組織が購入することはまずないので、不信な電話があった際には、専門家にご相談することをお勧めします。

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土地価格と方位の関係

2022-07-13

土地の接面方位は住宅地の価格形成要因となっており、住宅地では通常、北、西、東、南の順に土地価格は高くなります。特に南方位の住宅地は、日照や採暖に優れることから好まれる傾向が強く、居住環境は必要とされない商業地や工業地では方位格差をつけないのが一般的です。

最近、南方位の住宅地の優位性について懐疑的な記事をよく見かけます。地球温暖化などの影響で、夏、暑いことが理由のようです。特に、最近人気のあるタワーマンションの高層階においてその傾向が堅調だそうです。

私見ですが、私は予算に制約がないのなら南方位の土地、又は北方位であっても南北に長い帯状地で日照が確保できる土地を選んだ方がいいと思っています。理由は、夏の暑さは遮光するなどの対策で暑さをある程度緩和させることが可能ですが、冬の日照時間が短い期間、日照時間と室内の暗さは防ぎようがないからです。地価の高騰ととも増えている3階建ての戸建住宅が南側に建つようなことがあれば、住環境は一気に悪化しますし。

最後にタワーマンションの高層階の場合、方位ではなく景観で価格が決まる傾向があるため、南向きであることを重視して部屋を選ぶ方は少ないと思っています。

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地球温暖化と地下室

2022-07-11

地下室のある家は建築費が割高になるため日本の一般的な住宅ではあまり見かけませんが、海外では趣味の部屋や食料などを備蓄するスペースとして利用されることが多いようです。また、最近は容積率の不算入などのメリットがあるため、都心を中心に地下室付きの家もみられるようになりました。

先日、日本の気温が50℃を超えたら住まいはどう変わる、という記事を見ました。その中で、新築戸建ては地下室が標準装備されるのでは、との予想がされていました。

地下室は直射日光が当たることがないため室温が安定しており、夏涼しく冬暖かいと言われます。RC造のため密閉性が高く、電気料金が高騰する中、効率的な断熱効果も期待できます。

ちなみに私の事務所は、1階RC造、2・3階木造の混構造の建物ですが、1階部分はほぼ地中にあり、夏はかなり涼しいです。

地階のある家、平均気温の上昇と電気代・燃料費の高騰が続くようなことになれば、本当に標準的になる日が来るかもしれません。

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