Archive for the ‘不動産の価格’ Category
反社会的勢力関連不動産の価格
度々このコラムでも書いている反社会的勢力関連の不動産のお話、今回は反社事務所ではなく、反社会的勢力の関係者の自宅の価格がテーマです。
反社会的勢力の事務所は、抗争などで一般住民が被害を受けるのを避けるため、様々な制約が設けられています。売買される場合には心理的瑕疵を有する物件に該当する可能性が高く、当然、市場性減価は発生します。
先日、反社会的勢力の関係者の自宅が競売に付された、との記事をみました。市が１８００万円で購入したもので、売却希望価格は２４３４万円だそうです。周辺相場よりかなり割安とのことですが、現時点で応募はないそうです。
私が不動産鑑定評価の仕事を始めたころ、右翼団体の幹部の自宅の競売評価を行ったことがありましたが、そこは落札されました。但し、今回は反社幹部の方の自宅であり、私の売却予想価格は売却希望価格の半値、若しくはそれ以下になると思料されます。
愛知県・名古屋市の不動産鑑定評価なら「松岡不動産鑑定士事務所」
中古住宅のリフォーム費用
建築費の高騰もあり、中古住宅に注目が集まっています。但し、中古住宅にも色々あって、築古で設備や使用が今風ではない物件から、築浅で新築に近いほど程度のよい物件もあります。
先日、中古住宅のリフォームに関する記事を見ました。新築並みにリフォームすると、費用は１０００万円程度になるようです。私も以前、フルリフォームした中古マンションを見ましたが、間取りなども変更されていて新築に近いほどきれいでした。
中古住宅のフルリフォーム費用ですが、一般的な相場は２５０万円～３００万円と聞いたことがあります。このくらい出すと、水回りから壁紙、フローリングなども交換され、新築に近い感覚が味わえるそうです。
中古住宅、支出を抑えて古さを我慢するか、お金をかけて新築に近い感覚を味わうかに分かれると思いますが、私は中古住宅にお金をかけるなら新築を買いたいと思います。
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築３０年の中古住宅の価格
以前は木造の個人住宅の建物は、築２０年を超えると価値ゼロと言われましたが、通常の使用であれば、築２０年程度でも継続して居住は可能であり、いくらかの価格が付くことが多いです。但し、老朽化や陳腐化が激しい場合は、価値ゼロ、又は取り壊し最有効で鑑定評価を行う場合もあります。
先日、築３０年以上の中古住宅は築５年以内の半値、との記事を見ました。築３０年経つとさすがに建物価値ゼロとなることが多いのですが、その場合は土地の価格のみが中古住宅の価格となります。
築５年程度の中古住宅は値落ちが少なく、買い得感がないため売り難いと聞いたことがありますが、築５年で土地価格＝建物価格、３０年で建物価格ゼロで土地価格のみ＝半値、という内容でしょうか。
最近は中古住宅が見直され、リフォームして住みたいという需要者も増えているようです。中古住宅の購入の際、一つの目安になる考え方だと思います。
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３Dプリンターの家
昨年頃から続く鋼材価格等の建築資材の高騰に加えて、ウッドショック、ウクライナ危機など建物建築費の高騰が激しいです。また、建築費の高騰の高騰に加えて、人件費なども上昇しており、建築費が下がる兆しが見えない状況です。
そのような中、３Ｄプリンターで造られた家に注目が集まっています。建築基準法等の規制があり、実用化へのハードルが高い中、一般向けの住宅販売も現実味を帯びてきました。
先日、３Ｄプリンターで建築された家の記事を見ました、施工時間は２３時間１２分、壁の厚さは３０ｃｍ以上、耐震性・断熱性も高いとのことです。
気になる価格ですが、約１０㎡で３００万円、来春には４９㎡で５００万円台の家を販売予定とのことです。居住性や強度に問題がなければ、非情にお手軽な価格だと思います。
さらにすごいのは、将来的には１００㎡で約３００万円の家の実現を目指しているとのこと。住宅価格の価格破壊、と言っても過言ではないほどの値頃感、いずれは世界の住宅建築のスタンドになるかもしれません。
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アメリカ・ワシントンのトランプホテルの売却価格
アメリカのトランプ前大統領が不動産王であることは有名ですが、そのトランプ氏がアメリカの首都ワシントンに所有するホテルが売却された、との記事を見ました。
気になる売却価格ですが、３億７５００万ドル、日本円で約４８６億円だそうです。記事では相場より割高とのことです。
このホテルを写真で見ると時計塔のついた一見古風な建物、古い建物なのか復古調で建てられたものかわかりませんが、高級ホテルという雰囲気は伝わってきます。
ちなみに今回の売却益ですが、複合企業に約１億ドル、その中からトランプ氏に約７６００万ドル、日本円で約９８億円が渡るそうです。
今回のような天文学的な数字に驚くとともに、世界的にみて日本の不動産価格はまだ割安と言われる意味が何となくわかりました。
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地価と災害リスクの関係
大規模な自然災害が続く昨今、災害リスクに対する注目が高まっています。特に、津波や河川の氾濫、土砂災害など、人命の危険にかかわるような災害の発生の高い地域は敬遠される傾向があり、地価も下落するのが一般的です。
先日、国土交通省が公示地価、都市計画、災害リスクなどを閲覧できるサイトを構築すると発表しました。用途地域、浸水想定区域や学校区なども一括で見られる見込みです。
このような不動産に関係する情報は、自治体などが運営するHPでも閲覧可能なことが多いですが、全て一元で管理することで、不動産の取引の活性化につなげることが目的だそうです。
地価と災害リスクの関係ですが、災害リスクの高い土地は取引も少なく、かつ取引価格も相対的に低めになることが多いので、購入を考えている土地の価格が周辺地価と比較して著しく低い場合は、災害リスクを疑ってみることをお勧めします。
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熱海のリゾートマンションの価格
以前、越後湯沢のリゾートマンションについて書いたことがありますが、先日、熱海のリゾートマンションを３００万円で購入した方の記事をみました。諸費用込みで約３５０万円、管理費、修繕積立金、固定資産税等を月割りすると約５万円の経費だそうです。
熱海は東海道新幹線の停車駅であり、首都圏からの利便性は悪くありません。歴史のある温泉街があり、海を楽しめるリゾートとして栄えてきました。
アベノミクス以前はかなり廃った印象がありましたが、インバウンド需要などで人気が上昇している印象があります。その記事でも、５００万円以下のマンション需要は多く、移住やセカンドハウスとしての購入が増えているようです。
築５０年、延べ面積約５０平米のマンションが３００万円、維持費が約５万円の熱海のリゾートマンション、今後の価格動向に注目したいと思います。
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反社会的勢力事務所の価格
反社会的勢力の事務所は、その周辺の地価に影響を与えることになりますが、その事務所を自治体などが買い取る場合、その鑑定評価額が問題になります。
先日、茨城県で反社事務所として使われていた土地建物を市が買い取る和解が成立したとの記事を見ました。土地面積約１４５㎡、建物はＳ造３階建で、国道沿いで最寄り駅から約３ｋｍに位置しているそうです。ちなみに価格は１７２０万円とのこと、今後の使用方法は未定とのことです。
今後の使用方法についての私見ですが、現況での継続使用は難しく、解体後、建物再築後、公共施設として利用されると考えられます。
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建築資材の価格高騰とコインパーキングの関係
昨年から続く鋼材等建築資材価格の高騰、巷では「ビルが建たない・・・」との声が聞かれます。その影響はマンションや戸建住宅の購入を考えている個人から自社ビルや賃貸マンション、ホテルなどの建築を計画している法人まで広く及んでいます。
私見では、数年前から市街地中心部でコインパーキングが増加している印象を受けていました。コインパーキングは将来的な用途の転換が容易であり、需要が見込まれる地域であれば一定の収益を確保することが可能です。その当時から建築資材は上昇傾向にあり、所有者はコインパーキングにして土地を一時使用し、固定資産税等を回収しながら様子見している印象でした。
その建築資材の高騰ですが、現状は更に深刻化しており、建築費価格の高騰に歯止めがかからない状況になっています。将来的に建築資材が下がる可能性は低く、事業を進めるか停止するか、事業者は難しい決断を迫られていると思います。
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坂と住宅地価格との関係
名古屋でも昔から高級住宅地域と呼ばれる地域は、「〇〇山」や「〇〇坂町」など、坂のある地域であるケースが多いです。山や坂は見晴らしがよい印象があり、以前は山であったであろう緑も残されており、住環境のよい地域が多いです。
この山や坂の上にある住宅地域ですが、坂の上り下りに苦労するため高齢者には敬遠されるとの記事を見ました。このような地域に住まれるお金持ちの方は、年齢とともに都心のマンションに引っ越される方もいるようです。
坂や山ですが、建物の建築が困難な急傾斜地は擁壁の設置などの費用がかさむため割安になる傾向がありますが、通常の建築が可能な土地であれば、やはり名声と品位のある高級住宅地の取引価格は高くなる傾向があります。
最後に、私の高級住宅地のイメージは、坂と桜並木のある街です。そういえば名東区でも桜並木のある藤が丘は、住宅地の地価が高騰しました。
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